Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 1 февраля 2007 г. N А54-2187/2006-С17 Объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем. Учитывая, что торги были проведены с нарушением действующего законодательства: объект недвижимости не прошел государственную регистрацию, суд правомерно признал их недействительными (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 1 февраля 2007 г. N А54-2187/2006-С17
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца - не явился; от ответчиков - не явились; от третьих лиц - не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Р", г. Рязань, на решение от 07.09.2006 и постановление апелляционной инстанции от 19.10.2006 по делу N А54-2187/2006-С17, установил:

Общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "К", Рязанская обл., Рыбновский р-н, п. Глебково, обратилось в арбитражный суд с иском к Специализированному государственному учреждению при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества в лице Рязанского регионального отделения, г. Рязань, предпринимателю Д.П.В., г. Рязань, и ООО "Р", г. Рязань, о признании недействительными проведенных 05.05.2006 торгов - открытого аукциона по продаже объекта незавершенного строительства - 18-ти квартирного жилого дома, расположенного по адресу: Рязанская обл., Рыбновский район, п. Глебково, 45, и протокола о результатах торгов по продаже названного имущества.

В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены Управление федеральной регистрационной службы по Рязанской области (УФРС), г. Рязань, и Управление федеральной службы судебных приставов по Рязанской области (УФССП), г. Рязань.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 07.09.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 19.10.2006, признаны недействительными торги в части продажи объекта незавершенного строительства - 18-ти квартирного жилого дома, расположенного по адресу: Рязанская область, Рыбновский район, пос. Глебково, 45, проведенные 05.05.2006, а также протокол от 5.05.2006 о результатах торгов по продаже указанного имущества.

В кассационной жалобе ООО "Р" просит отменить состоявшиеся судебные акты, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права.

В отзыве на кассационную жалобу УФССП по Рязанской области просит отменить состоявшиеся судебные акты, ссылаясь на то, что организация и порядок проведения торгов нарушены не были, на объект незавершенного строительства были представлены все документы, предусмотренные статьей 62 ФЗ "Об исполнительном производстве", отсутствие регистрации объекта не препятствует выставлению его на торги.

Стороны и третьи лица надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела (ООО "Р" надлежаще извещено в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 123 АПК РФ), но в судебное заседание не явились. Судебная коллегия считает возможным, в соответствии с ч. 3 ст. 284 АПК РФ, рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на жалобу, кассационная инстанция приходит к выводу о необходимости принятые судебные акты оставить без изменения по нижеизложенным основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 15.02.2006 судебным приставом-исполнителем Рыбновского районного отдела УФССП по Рязанской области наложен арест на имущество должника - ООО "К", в состав которого вошел и объект недвижимости - не завершенный строительством 18-ти квартирный жилой дом, расположенный по адресу: Рязанская область, Рыбновский район, п. Глебково, 45.

На основании заявки судебного пристава-исполнителя на реализацию имущества Рязанским региональным отделением СГУ при Правительстве РФ "Российский фонд федерального имущества" проведены торги по продаже арестованного имущества должника, на которые были выставлены два лота, в том числе и объект незавершенного строительства - вышеуказанный 18-ти квартирный жилой дом.

Результаты торгов оформлены протоколом от 05.05.2006, согласно которому покупателем названного объекта стало ООО "Р".

Ссылаясь на то, что торги были проведены с нарушением действующего законодательства: объект недвижимости - не завершенный строительством 18-ти квартирный жилой дом не прошел государственную регистрацию, ООО "К" обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ст. 130 ГК РФ, ст. 25 Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Право собственности на не завершенный строительством объект как на объект недвижимости возникает с момента его государственной регистрации, и только после регистрации этот объект может быть предметом гражданско-правовой сделки.

На это ссылается и Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме от 16.02.2001 г. N 59 - объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем в соответствии со ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имуществе и сделок с ним" (п. 17).

Поэтому довод заявителя жалобы, УФССП по Рязанской области о необязательности государственной регистрации объекта, не завершенного строительством при проведении торгов, не состоятелен, так как противоречит пункту 17 вышеуказанного Информационного письма.

Ссылка заявителя жалобы на п. 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 неуместна, так как в нем идет речь об объекте, право собственности на которое возникло до вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Так как до января 1998 года, до начала действия указанного закона, спорный объект незавершенного строительства не был предметом никаких сделок, то говорить о том, что в отношении него у истца уже могло возникнуть право собственности, нельзя.

Довод заявителя жалобы и УФССП по Рязанской области о том, что допущенные приставом нарушения не могут являться основанием для признания торгов недействительными, был предметом исследования суда второй инстанции. Ему дана надлежащая правовая оценка.

Довод ООО "Р" о том, что в адрес Общества апелляционная жалоба не поступала, о времени и месте судебного заседания Общество не уведомлялось, не заслуживает внимания.

Из имеющихся в деле материалов (протокол о результатах торгов - т. 1, л.д. 51; акт приема-передачи документов - т. 1, л.д. 149: отзыв на иск - т. 1, л.д. 136) усматривается, что ООО "Р" расположено по адресу: г. Рязань, К. проезд, д. 18. Представитель ООО "Р" участвовал в судебном заседании 10.08.2006. 26.08.2006 ООО "Р" составило отзыв на иск, в котором указало тот же адрес организации.

Отправленное судом второй инстанции 22.09.2006 определение о принятии апелляционной жалобы к производству по адресу: К. проезд, 18, возвратилось с пометкой, что ООО "Р" по данному адресу нет (т. 2, л.д. 11).

В кассационной жалобе ООО "Р" указало свой следующий адрес: г. Рязань, О. шоссе, 2 "Г". Однако и по этому адресу почтовая корреспонденция не доставлена, возвращена с пометкой "Организация не значится".

Согласно п. 3 ч. 2 ст. 123 АПК РФ участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом судом, если копия судебного акта, направленная арбитражным судом по последнему известному суду месту нахождения организации не вручена в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд.

Таким образом, апелляционной инстанцией не допущено нарушений норм процессуального права.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов не усматривается.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 07.09.2006 и постановление апелляционной инстанции того же суда от 19.10.2006 по делу N А54-2187/2006-С17 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.