Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14 августа 2023 г. N Ф05-18346/23 по делу N А41-93592/2022

г. Москва

14 августа 2023 г.

Дело N А41-93592/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 09.08.2023.

Постановление в полном объеме изготовлено 14.08.2023.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Красновой С.В.

судей Аталиковой З.А., Беловой А.Р.,

при участии в заседании:

от ИП Савиной Д.В.: Бакулин А.А. по дов. от 01.08.2023, Гомбоева Е.А. по дов. от 01.08.2023,

от ПАО "Ростелеком": Сорочинская Н.Н. по дов. от 21.12.2022, Поваляев В.В. по дов. от 15.06.2021,

от Петуховского И.С.: не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Савиной Дарьи Владимировны на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2023 по делу N А41-93592/2022

по иску ИП Савиной Дарьи Владимировны

к ПАО "Ростелеком"

о взыскании

третье лицо: Петуховский И.С.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Савина Дарья Владимировна (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к публичному акционерному обществу "Ростелеком" (далее - ответчик, общество) с требованиями об уменьшении покупной цены здания АТС-577 с кадастровым номером 50:41:0000000:38637, общей площадью 4499,7 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Лобня, ул. Победы, д. 3, по договору купли-продажи недвижимого имущества N 03/25/5710/21 от 29.07.2021, заключенному между истцом и ответчиком, с 72 441 600 руб. до 47 112 800 руб. 67 коп. и о взыскании денежных средств в размере 25 328 799 руб. 33 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Петуховский Иван Сергеевич.

постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2023, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, предприниматель обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить как незаконные и необоснованные, принятые с нарушением норм материального и процессуального права, и направить дело на новое рассмотрение.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте: http://kad.arbitr.ru.

Третье лицо своих представителей в суд кассационной инстанции не направило, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.

Отводов составу суда не поступило.

В судебном заседании представитель истца доводы и требования кассационной жалобы поддержал, представитель ответчика против удовлетворения кассационной жалобы возражал по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для их отмены или изменения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 29.07.2021 между предпринимателем (покупатель) и обществом (продавец) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 03/25/5710/21.

Согласно условиям договора, ответчик передал в собственность истца объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу Московская область, г. Лобня, ул. Победы, д. 3: земельный участок с кадастровым номером 50:41:0020521:7 и расположенное на нем здание АТС-577 с кадастровым номером 50:41:0000000:38637.

Согласно пункту 3.2 договора стороны установили, что в акте приема-передачи указывается состояние объекта недвижимости и земельного участка и их пригодность для использования по назначению. Объект недвижимости передан продавцом покупателю по передаточному акту от 01.10.2021, в котором также отражено, что состояние объекта недвижимости и земельного участка удовлетворительное и позволяет использовать их в соответствии с назначением.

Переход права собственности на здание зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 06.12.2021.

Договором установлено, что стоимость здания АТС-577 составляет 72 441 600 руб., в том числе НДС 20% в размере 12 073 600 руб., стоимость земельного участка составляет 13 798 400 руб. без обложения НДС (пункт 4.1 договора).

По условиям договора ответчик продолжает использовать часть помещений в здании (на условиях обратной аренды) для размещения оборудования связи и оказания услуг связи (пункт 2.2.6 договора).

Также существенным условием договора стороны определили необходимость размещения на крыше здания оборудования (антенно-мачтовых сооружений) ООО "Т2 Мобайл" (пункты 1.5, 2.2.7 договора), для чего между истцом и ООО "Т2 Мобайл" был заключен соответствующий договор.

Стоимость здания на момент продажи была определена на основе проведенной ООО "Центр оценки "Аверс" оценки рыночной стоимости с учетом физического износа здания и его удовлетворительного состояния.

29.11.2021 истец обратился к ответчику с запросом о предоставлении проектного решения по усилению здания для целей проведения реконструкции здания.

09.12.2021 ответчик направил истцу информацию о проведенных в 2017 - 2018 годах работах по усилению и восстановлению конструкций торцевых стен здания, а также заключение ООО "Лидер Проект", где содержалась информация о проведенном в 2017 году обследовании здания. Состояние фундамента и кровли здания было оценено ООО "Лидер Проект" как работоспособное (пригодное для дальнейшей эксплуатации).

09.12.2021 истец продал половину доли в праве собственности на здание гр-ну Петуховскому И.С. Переход половины доли в праве собственности зарегистрирован 04.03.2022.

Обращаясь с исковым заявлением, истец указал, что дефекты фундамента и кровли, выявленные в ходе обследования здания ООО "Лидер Проект" в 2017 году, являются скрытыми недостатками здания, о которых покупатель не был уведомлен при заключении договора, и которые не могли быть обнаружены путем внешнего осмотра при подписании акта приема-передачи недвижимости.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар соответствующий договору.

Исходя из диспозиции данной нормы материального права, для ее применения необходимо наличие согласованного сторонами сделки условия о качестве недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Исходя из норм статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимым и достаточным условием реализации прав покупателя недвижимости на возмещение своих расходов на устранение недостатков товара является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре.

Под качеством товара понимается совокупность свойств, обусловливающих его способность удовлетворять потребности и запросы покупателей, соответствовать своему назначению и предъявляемым к товару требованиям.

Положения законодательства о качестве разграничивают объекты договора купли-продажи как пригодные и непригодные. Иные качественные характеристики могут быть закреплены сторонами как условия договора, если это соответствует фактическим обстоятельствам и их интересам.

В случае, когда в договоре нет таких указаний, следует исходить из общих положений законодательства о том, что имущество может быть использовано по назначению.

Как следует из условия пункта 1.6 договора, истец подтвердил, что до заключения договора провел полный осмотр объекта недвижимости и земельного участка, был ознакомлен с техническим состоянием объекта недвижимости, ознакомился с документацией, относящейся к земельному участку, а также с документацией, отражающей состояние объекта недвижимости, и в полной мере обладает информацией о степени износа объекта недвижимости.

Согласно пункту 2.1.1 договора ответчик обязан передать истцу объект недвижимости и земельный участок по акту приема-передачи в порядке и в сроки, установленные договором, но не ранее исполнения истцом обязанности по оплате в соответствии с пунктом 4.2.2 договора.

Объект недвижимости и земельный участок передаются ответчиком истцу по акту приема-передачи (форма акта указана в Приложении N 2) в течение пяти рабочих дней с момента поступления полной оплаты за объект недвижимости и земельный участок в соответствии с пунктом 4.2.2 договора на расчетный счет ответчика (пункт 3.1 договора).

В акте приема-передачи указывается состояние объекта недвижимости и земельного участка и их пригодность для использования по назначению, а также все выявленные истцом при осмотре недостатки (пункт 3.2 договора).

В акте приема-передачи истец подтвердил, что не имеет каких-либо претензий к состоянию объекта недвижимости и земельного участка, состояние объекта недвижимости и земельного участка удовлетворительное и позволяет использовать их в соответствии с назначением (пункты 2, 3 акта).

Таким образом, суд пришел к выводу, что в договоре отсутствуют условия о качестве товара в отношении каких-либо конструктивных элементов здания АТС-577, в том числе его фундамента и кровли, их соответствия ГОСТам и/или СНИПам, в связи с чем продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно выписке из ЕГРН от 12.12.2022, здание АТС-577 предназначено для использования в качестве нежилого помещения.

Учитывая наличие в здании АТС-577 оборудования связи, этот объект недвижимости используется для оказания услуг связи.

Указанное истцом состояние фундамента и кровли здания АТС-577 не препятствует использованию этого строения для тех целей, которые поименованы в ЕГРН, и для целей оказания услуг связи.

Данный факт подтвержден оформлением истцом договора аренды с ответчиком для использования нежилых помещений здания АТС-577 в производственной деятельности ответчика по оказанию услуг связи, оформлением договорных отношений с ООО "Т2Мобайл" по использованию крыши здания АТС-577 для размещения базовой станции UMTS 2-50-90-0215, продажей 1/2 доли здания АТС-577 гражданину Петуховскому И.С.

В результате заключенных истцом сделок спорное здание используется ответчиком и ООО "Т2Мобайл" для оказания услуг связи, а гражданин Петуховский И.С. обладает правом собственности на 1/2 доли этого имущества.

Совокупность данных о предмете договора позволяет прийти к выводу о соответствии предмета договора положениям законодательства, относящимся к качеству передаваемого товара и о его возможности использования по назначению.

Вопреки доводам истца, судом первой инстанции установлено, что в представленном заключении ООО "Компания "Экспертиза, строительство и оценка" отсутствуют выводы о том, что указанное истцом состояние фундамента и кровли препятствует использованию здания АТС-577 для предназначенных для него целей.

Кроме того, ООО "Компания "Экспертиза, строительство и оценка" провело лишь расчет стоимости устранения особенностей здания, выявленных ООО "Лидер Проект" в 2017 году, без технической оценки характера данных особенностей и их влияния на возможность использования здания по назначению.

Судом первой инстанции также было отказано в удовлетворении ходатайства истца о назначении по делу судебной экспертизы, поскольку качество товара является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку, содержит ли заключенный сторонами договор условия о качестве передаваемого объекта недвижимости или нет.

В представленном ответчиком письме N б/н от 12.01.2023 ООО "Лидер Проект" подтвердило, что состояние свайных фундаментов и кровельного покрытия здания АТС было оценено в 2017 году как работоспособное, не являлось основанием для признания здания аварийным и не приводило к выводам о невозможности эксплуатации здания АТС по назначению.

Истец при заключении договора купли-продажи здания АТС-577 подтвердил надлежащее состояние этого строения, позволяющее использовать данный объект недвижимости в соответствии с его назначением.

Суд учел, что состояние и характеристики здания вызваны совокупностью естественных факторов воздействия в ходе всего периода эксплуатации здания.

Специальных целей использования предмета договора, предопределяющих требования к предмету договору, в том числе к его состоянию, договором не установлено.

Истец принял имущество по договору купли-продажи и не имел претензий к его состоянию и его характеристикам.

На основании вышеизложенного судебная коллегия соглашается с выводами судов и находит их законными, обоснованными, соответствующими имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу в их совокупности, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нормы материального права применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, тождественны тем доводам, которые являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и свидетельствуют о несогласии с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств.

Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2023 по делу N А41-93592/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий - судья

С.В. Краснова

Судьи

З.А. Аталикова А.Р. Белова