Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 26 января 2007 г. N А08-6720/03-1-4-3 Поскольку договор аренды не соответствует требованиям закона, он является недействительным (ничтожным), в связи с чем суд кассационной инстанции удовлетворил кассационную жалобу (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 26 января 2007 г. N А08-6720/03-1-4-3
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 20 декабря 2005 г. N А08-6720/03-1-4 и от 19 августа 2004 г. N А08-6720/03-1

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от предпринимателя Г.B.С. - К.С.В. - представитель (дов. от 22.12.06); Г.B.С., предприниматель; от БРО ООО ВОИ - С.А.Н. - председатель (протокол N 1 от 21.04.04); В.А.А. - представитель (дов. от 2.03.06); от ООО "П" - представитель не явился, извещен надлежаще; от УФРС по Белгородской области - представитель не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Белгородской региональной организации общероссийской общественной организации "В", г. Белгород, на решение Арбитражного суда Белгородской области от 05.05.06 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.06 по делу N А08-6720/03-1-4-3, установил:

Предприниматель без образования юридического лица Г.В.С., г. Белгород, обратился в арбитражный суд с иском к Белгородской региональной организации общероссийской общественной организации "В" (далее - БРО ООО ВОИ), г. Белгород, о государственной регистрации перехода права собственности на следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Белгород, ул. Ф., 206: здание химцеха с кадастровым номером 31:16:00:00:23938/3/23 1001/БЗ площадью 189,3 кв. м с крыльцом площадью 8,1 кв. м (по техпаспорту - лит. Б3), здание пристроенного помещения склада с кадастровым номером 31:16:00:00:23938/3/23 1001/В площадью 124,5 кв. м (по техпаспорту - лит. В), здание склада с кадастровым номером 31:16:00:00: 23938/3/23 1001/В1 площадью 119,4 кв. м (по техпаспорту - лит. В1), здание склада с кадастровым номером 31:16:00:00:23938/3/23 1001/В2 площадью 171,3 кв. м с убежищем площадью 153,8 кв. м (по техпаспорту - лит. В2).

Третьим лицом по делу выступало Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Белгородской области (в настоящее время - Управление Федеральной регистрационной службы по Белгородской области, далее - УФРС по Белгородской области), г. Белгород.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 24.12.2003, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 18.05.2004, в иске отказано в полном объеме.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 19.08.2004 указанные судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела БРО ООО ВОИ заявила встречные исковые требования о признании недействительными следующих сделок: договора купли-продажи недвижимости от 24.09.2002 и договора аренды от 14.08.2002.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Общество с ограниченной ответственностью "П" (далее - ООО "П"), г. Белгород.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 17.J2.2004 в удовлетворении первоначального иска отказано полностью. Встречные исковые требования удовлетворены частично. Суд признал недействительным договор аренды от 14.08.2002, заключенный между предпринимателем Г.B.С. и ООО "П". В остальной части иска отказано.

Определением апелляционной инстанции этого суда от 12.04.2005 с согласия БРО ООО ВОИ изменено процессуальное положение ООО "П", последнее признано вторым ответчиком по встречному иску.

Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Белгородской области от 11.10.2005 решение суда изменено. Суд второй инстанции отменил состоявшийся судебный акт в части признания недействительным договора аренды от 14.08.02 и принял в этой части новое решение о признании указанного договора незаключенным. В части отказа БРО ООО ВОИ в признании недействительным договора купли-продажи от 24.09.02 принятое решение также отменено. По делу в данной части принято новое решение о признании этого договора незаключенным. В остальной части состоявшийся судебный акт оставлен без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 20.12.2005 названные судебные акты отменены, дело вновь передано на новое рассмотрение в первую инстанцию суда.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 05.05.2006 первоначальный иск удовлетворен. Суд первой инстанции зарегистрировал за предпринимателем Г.B.С. право собственности на спорное недвижимое имущество. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2006 указанное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе БРО ООО ВОИ просит отменить состоявшиеся судебные акты, ссылаясь на несоответствие содержащихся в них выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение судами обеих инстанций норм материального права и нарушение норм процессуального права.

В судебном заседании представители БРО ООО ВОИ поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Предприниматель Г.B.С. и его представитель просили оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Представители иных участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания, в суд округа не явились. Учитывая положения ст. 284 АПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия полагает, что решение от 05.05.06 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2006 подлежат частичной отмене в связи с нижеизложенным.

Как усматривается из материалов дела, ООО "Научно-производственная компания "П" создано в 1996 году по решению Белгородского областного правления Всероссийского общества инвалидов и является собственностью ВОИ Белгородской области (п. 1.1 Устава ООО "П").

01.07.2002 БРОО ВОИ (арендодатель) и ООО "П" (арендатор) заключили договор аренды нежилого имущества общей площадью 3776,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Ф., 206, в том числе складов NN 1, 2 и склада над бомбоубежищем, здания цеха кожевенно-обувного с пристроенным производственным корпусом, на срок с 01.07.2002 по 24.03.2003.

По акту сдачи-приемки имущество по договору аренды от 01.07.2002 было передано арендатору.

14.08.2002 ООО "П", выступая в качестве арендодателя, подписало с предпринимателем Г.B.С. (арендатором) договор аренды служебных помещений и строений.

Во исполнение условий названного договора по передаточному акту от 14.08.2002 недвижимое имущество, расположенное в г. Белгороде по ул. Ф., 206, а именно: здание химцеха с крыльцом (лит. Б3), пристроенное помещение склада (лит. В), здания складов (лит. Bl, B2), было передано арендатору.

24.09.2002 между БРО ОО ВОИ (продавцом) и предпринимателем Г.B.С. (покупателем) был подписан договор купли-продажи указанного недвижимого имущества по цене 750000 руб., уплачиваемой в следующем порядке: 100000 руб. - при подписании договора купли-продажи, остальная часть - при регистрации последнего.

В силу п. п. 4.3, 4.2 названного договора право собственности на продаваемые объекты недвижимости переходит к покупателю после государственной регистрации договора, которая должна быть проведена в месячный срок с момента регистрации права собственности продавца на эти объекты.

27.09.2002 БРО ООО ВОИ (заказчик) и предприниматель Г.В.С. (подрядчик) заключили дополнительное соглашение о том, что в счет оплаты за приобретаемое по договору купли-продажи имущество подрядчик выполнит в пользу заказчика ремонтные работы по покрытию кровли части здания кожевенно-обувного цеха.

Согласно акту приемки стоимость выполненных работ на ремонт кровли составила 141438 руб.

По аналогичному соглашению от 08.10.2002 истец обязался произвести в пользу ответчика ремонтные работы на сумму 11102 руб., а по соглашению о взаиморасчетах от 08.04.2003 - перечислить БРО ООО ВОИ в счет оплаты приобретаемого имущества 35000 рублей.

Ссылаясь на то, что БРО ООО ВОИ уклоняется от регистрации перехода права собственности на проданное имущество, предприниматель Г.B.С. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Полагая, что договор купли-продажи от 24.09.2002 заключен председателем правления БРО ООО ВОИ с превышением полномочий, а договор аренды от 14.08.2002 - лицом, которое собственником переданного во временное пользование имущества не являлось, БРО ООО ВОИ предъявило встречные исковые требования. Впоследствии в отзыве на первоначальный иск БРО ООО ВОИ сослалась на незаключенность договора купли-продажи от 24.09.2002, поскольку передача недвижимого имущества по соответствующему акту, подписанному обеими сторонами, не производилась (т. 5. л.д. 46).

Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 2 ст. 433 ГК РФ предусмотрено, что если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ).

Как усматривается из материалов дела и установлено арбитражным судом, к моменту подписания договора купли-продажи от 24.09.2002 спорные объекты недвижимости находились во владении предпринимателя Г.B.С., а, следовательно, считаются переданными ему с этого момента.

В этой связи довод БРО ООО ВОИ о том, что указанный договор не заключен, так как отсутствует акт приема-передачи отчуждаемого недвижимого имущества, несостоятелен.

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Установив, что БРО ООО ВОИ уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, суд обоснованно удовлетворил заявленные предпринимателем Г.B.С. требования и признал за ним право собственности на указанные объекты.

Что касается встречного иска, то кассационная коллегия не может согласиться с выводом суда о необходимости отказа БРО ООО ВОИ в удовлетворении требования о признании договора аренды от 14.08.2002 недействительным.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Из материалов дела усматривается, что ООО "П" ни собственником имущества, переданного в аренду по договору от 14.08.2002, ни лицом, уполномоченным собственником или законом на такую передачу, не являлось.

Поскольку договор аренды от 14.08.2002 не соответствует требованиям закона, он в силу ст. 168 ГК РФ является недействительным (ничтожным).

Вместе с тем, недействительность указанного договора не влияет на существо принятого решения в части первоначального иска. Момент передачи имущества и, как следствие, возможность применения п. 2 ст. 224 ГК РФ не ставится действующим законодательством в зависимость от правомерности или неправомерности владения приобретателем этим имуществом.

В остальной части встречный иск обоснованно оставлен арбитражным судом без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 287 ч. 1, ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 05.05.06 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.06 по делу N А08-6720/03-1-4-3 отменить в части отказа в удовлетворении встречного искового требования о признании договора аренды от 14.08.2002 недействительным.

Встречный иск в данной части удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды от 14.08.2002, заключенный между ООО "П" и предпринимателем Г.B.С.

В остальной части принятые судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.