Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 23 апреля 2007 г. N А08-2357/06-10 Учитывая, что существенное условие договора купли-продажи о цене отчуждаемого земельного участка противоречит действующему законодательству, суд признал договор купли-продажи земельного участка недействительным и применил реституцию (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 23 апреля 2007 г. N А08-2357/06-10
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца - Б.Н.С., прокурора отдела (уд. N 122454, дов. N 08/07 от 06.02.07); от ответчиков - ОАО "К" - Г.И.Г. (дов. N 433/07 от 02.04.07); от третьих лиц - представители не явились, извещены надлежаще,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ОАО "К", Белгородская область, и Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района "Город Старый Оскол и Старооскольский район" Белгородской области на решение Арбитражного суда Белгородской области от 26.06.06 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.06 по делу N А08-2357/06-10, установил:

Прокурор Белгородской области обратился в арбитражный суд с иском к муниципальному образованию муниципальный район "Город Старый Оскол и Старооскольский район" в лице Администрации муниципального района "Город Старый Оскол и Старооскольский район" (далее - Администрация), открытому акционерному обществу "К" (далее - ОАО "К"), Белгородская область, г. Старый Оскол, о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка N 36/04 от 1.07.2004 и применении последствий его недействительности.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле были привлечены Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района "Город Старый Оскол и Старооскольский район" (далее - Комитет), Белгородская область, г. Старый Оскол, и Управление Федеральной регистрационной службы по Белгородской области (далее - УФРС по Белгородской области), г. Белгород.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 26.06.2006 иск удовлетворен частично. Суд первой инстанции признал недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка N 36/04 от 1.07.2004, но отказал в применении последствий его недействительности.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4.10.2006 указанное решение отменено в части отказа в применении реституции. Суд второй инстанции обязал муниципальное образование муниципальный район "Город Старый Оскол и Старооскольский район" Белгородской области возвратить ОАО "К" 1208000 рублей. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Не соглашаясь с вынесенными судебными актами, Комитет и ОАО "К" обратились в суд округа с кассационной жалобой, в которой просят отменить решение от 26.06.06 и постановление от 4.10.06 как незаконные.

В судебном заседании представитель ОАО "К" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель истца в отзыве на жалобу и в судебном заседании просил оставить состоявшиеся судебные акты без изменения как вынесенные в соответствии с нормами действующего законодательства.

Иные участвующие в деле лица, надлежаще извещенные о времени и месте проведения судебного заседания, своих представителей в суд округа не направили. Учитывая положения ст. 284 АПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей.

Изучив материалы дела, в соответствии со ст. 286 АПК РФ обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав явившихся представителей сторон, судебная коллегия полагает, что постановление апелляционного суда от 4.10.06 следует оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения в связи с нижеизложенным.

Как видно из материалов дела, 19.07.2003 между муниципальным образованием "Город Старый Оскол и Старооскольский район" Белгородской области (продавцом) и ОАО "К" (покупателем) был подписан договор купли-продажи в порядке приватизации объекта незавершенного строительства - нежилого здания универсального Дворца спорта, расположенного по адресу: г. Старый Оскол, северо-восточная часть, магистраль 4-4, общегородская зона отдыха (в настоящее время - пр-т М., 6).

Постановлением главы местного самоуправления г. Старый Оскол и Старооскольского района N 2668 от 24.06.2004 было предписано предоставить ОАО "К" в собственность за плату земельный участок площадью 11,33 га, категории земель - земли поселений (под постройками), для строительства Дворца спорта по указанному адресу и установить стоимость продаваемого земельного участка в соответствии с оценкой независимого эксперта-оценщика.

Во исполнение названного постановления муниципальное образование "Город Старый Оскол и Старооскольский район" Белгородской области (продавец) заключило с ОАО "К" (покупатель) договор купли-продажи N 36-04 от 1.07.2004, по условиям которого цена отчуждаемого земельного участка, исходя из отчета об определении его рыночной стоимости, подготовленного АНО "О", составила 1208000 рублей.

Платежными поручениями NN 2781, 2782 от 2.07.2004 ОАО "К" оплатило стоимость указанного земельного участка.

В этот же день участок был передан покупателю, о чем сторонами по договору составлен соответствующий акт.

Полагая, что существенное условие договора купли-продажи N 36-04 от 1.07.2004 о цене отчуждаемого земельного участка противоречит действующему законодательству, прокурор Белгородской области обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25 октября 2001 N 137-ФЗ цена земли в поселениях в зависимости от численности населения устанавливается субъектом Российской Федерации в размере, кратном ставке земельного налога на единицу площади земельного участка. До установления субъектом Российской Федерации цены земли применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога.

Согласно разъяснениям, данным в п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие ЗК РФ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Из материалов дела усматривается, что, заключая спорный договор в порядке ст. 36 ЗК РФ, стороны при определении цены земельного участка руководствовались отчетом независимого оценщика о его рыночной стоимости.

Между тем, Законом Белгородской области от 30.01.2002, действовавшим на дату совершения указанной сделки, цена на землю была установлена равной десятикратному размеру ставки земельного налога.

При таких обстоятельствах арбитражный суд пришел к верному выводу о ничтожности в силу ст. 168 ГК РФ включенного в договор купли-продажи N 36-04 от 1.07.2004 условия о цене отчуждаемого земельного участка.

Поскольку без этого условия спорный договор не был бы заключен, названное условие является существенным для данного вида сделок, суд первой инстанции обоснованно признал этот договор недействительным (ничтожным) в полном объеме.

Вместе с тем, отказывая в применении последствий его недействительности, суд первой инстанции исходил из того, что изъятие земельного участка повлечет нарушение прав ОАО "К" как собственника здания Дворца спорта, расположенного на этом земельном участке, то есть будут затронуты иные правоотношения, не относящиеся к признанному недействительным договору купли-продажи.

Отменяя решение суда в данной части, апелляционный суд, сославшись на возмездность совершенной сделки, пришел к обоснованному выводу о возможности применения в данном случае односторонней реституции путем возврата 1208000 руб., внесенных в оплату стоимости земельного участка.

Что касается требования истца о возврате земли в муниципальную собственность, то оно верно оставлено судом второй инстанции без удовлетворения со ссылкой на то, что ничтожная сделка не повлекла перехода к ОАО "К" права собственности на спорный земельный участок.

Довод заявителей кассационной жалобы о том, что апелляционный суд вышел за пределы рассматриваемого иска, так как сторонами вопрос о возможности взыскания неосновательного обогащения не ставился, несостоятелен. Вывод относительно взыскания с ответчика неосновательного обогащения в обжалуемом постановлении отсутствует.

Оснований для отмены постановления апелляционного суда от 4.10.06 кассационной коллегией не усматривается.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.06 по делу N А08-2357/06-10 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.