Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 8 июня 2007 г. N А35-1754/06-С17 Поскольку здание, в котором находятся спорные площади, является собственностью нескольких юридических лиц с сохранением муниципальной собственности, владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей собственности, возможно только по соглашению всех собственников. Поскольку ответчик совершил сделку купли-продажи помещения помимо воли истцов, суд правомерно признал договор купли-продажи недействительным (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 8 июня 2007 г. N А35-1754/06-С17
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе председательствующего, судей, при участии в заседании: от истцов: 1. ООО "М" - Г.З.Я. - директор, К.И.В. - адвокат (дов. от 30.05.2007), 2. ООО "О" - К.И.И. - директор, К.И.В. - адвокат (дов. от 30.05.2007); от ответчиков: 1. ОАО "А" - Д.З.С. - директор, Б.Е.А. - представитель (дов. от 29.09.2006), 2. ИП К.А.В. - не явились, извещены надлежаще, 3. Управление ФРС по Курской области - не явились, извещены надлежаще; от третьих лиц: 1. Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска - не явились, извещены надлежаще, 2. ФГУП "Ростехинвентаризация" - не явились, извещены надлежаще,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ОАО "А" на решение Арбитражного суда Курской области от 21.07.2006 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2006 по делу N А35-1754/06-С17, установил:

20.06.2005 года общество с ограниченной ответственностью "О", г. Курск, и общество с ограниченной ответственностью "М", г. Курск, обратились в Арбитражный суд Курской области с исками к обществу с ограниченной ответственностью "А", г. Курск, и ПБОЮЛ К.А.В., г. Курск, о признании недействительным договора купли-продажи N 2 недвижимого имущества, заключенного между ОАО "А" и ПБОЮЛ К.А.В. При этом ООО "О" оспаривал договор в части продажи нежилых помещений N 11 и N 14, расположенных на третьем этаже, а ООО "М" в части продажи помещений N 15-34, расположенных на первом этаже, в здании по адресу г. Курск, ул. К., д. 17.

Решениями Арбитражного суда Курской области от 05.08.2005 по делу N А35-4399/05С5 и по делу N А35-4400/05С5 в удовлетворении исковых требований ООО О" и ООО "М" было отказано.

Постановлениями апелляционной инстанции Арбитражного суда Курской области от 26.09.2005 решения суда от 05.08.2005 оставлены без изменения, а апелляционные жалобы ООО "О" и ООО "М" без удовлетворения.

Постановлениями Федерального Арбитражного суда Центрального округа от 19.12.2005 состоявшиеся решения Арбитражного суда Курской области от 05.08.2005 и постановления апелляционной инстанции от 26.09.2005, отменены, и дела N А35-4400/05 и N А35-4399/05 направлены на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Курской области.

31.01.2006 ООО "О" (дело N А35-1755/06-С6) и ООО "М" (дело N А35-1754/С17) обратились в Арбитражный суд Курской области к УФРС по Курской области и предпринимателю К.А.В. о признании незаконным зарегистрированного 27.08.2003 права собственности К.А.В. на нежилое помещение площадью 3387,9 кв. м в здании по адресу г. Курск, ул. К., д. 17.

Определением Арбитражного суда Курской области от 18.05.2006 года дела N А35-1754/06-С17, N А35-4400/05-С17, N А35-4399/05-С17 - объединены в одно производство, которому присвоен N А35-1754/06-С17.

Определением Арбитражного суда Курской области от 26.05.2006 года дела N А35-1754/06-С17 и А35-1755/06-С6 объединены в одно производство и делу присвоен N А35-1754/06-С17.

В порядке ст. 49 АПК РФ истцы уточнили исковые требования, просил признать договор купли-продажи недвижимого имущества 32 от 05.08.2003 недействительным в целом.

Решением Арбитражного суда Курской области от 21.07.2006 исковые требования ООО "О" и ООО "М" удовлетворены, договор N 2 от 05.08.2003 купли-продажи нежилого помещения площадью 3387,9 кв. м, заключенный между ОАО "А" и индивидуальным предпринимателем К.А.В. признан недействительным (ничтожным), признано незаконным зарегистрированное 27.08.2003 за индивидуальным предпринимателем К.А.В. право собственности на нежилое помещение площадью 3387,9 кв. м в здании литер "А", расположенном по адресу: г. Курск, ул. К., д. 17, состоящем из комнат под номерами 1-41, 41-а, 42, 43, 43-а, 43-б, 44-46 на первом этаже, номерами 1-21, 21-а, 22-33, на втором этаже, номерами 1-36 на третьем этаже.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2006 решение суда от 21.07.2006 оставлено без изменения.

Не соглашаясь с решением первой и постановлением апелляционной инстанций, ОАО "А" обратилось в Федеральный Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, а также на неприменение норм ст. 244 ГК РФ, подлежащих применению.

В судебном заседании кассационной инстанции представители ОАО "А" поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представители истцов доводы жалобы не признали, просили обжалуемые судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные.

Представители ИП К.А.В., Управления ФРС по Курской области и третьих лиц в судебное заседание кассационной инстанции не явились. Судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело, в порядке ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, суд кассационной инстанции считает необходимым решение Арбитражного суда Курской области от 21.07.2006 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2006 оставить без изменения.

Судом первой и апелляционной инстанций установлены следующие обстоятельства:

Пятиэтажное нежилое здание, площадью 5746,9 кв. м с техническим этажом площадью 218,4 кв. м, расположенное по адресу г. Курск, ул. К., д. 17, изначально находилось в муниципальной собственности.

Истцы ООО "О" и ООО "М" также как и ответчик ОАО "А", все в иной организационно правовой форме - муниципальные предприятия, располагались в конкретных помещениях указанного нежилого здания и в соответствии с Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год получили право на приобретение в собственность, занимаемых помещений.

Правопредшественник ОАО "А" - АООТ "А" в соответствии с указанной программой включило все нежилое здание N 17 по адресу г. Курск, ул. К., в уставной капитал общества на основании плана приватизации, утвержденного Комитетом по управлению имуществом г. Курска от 27.05.1993 и 10.12.1993, получило свидетельство о праве собственности, в том числе на указанное домовладение.

Правопредшественники ООО "О" - ТОО "О" и ООО "М" - ТОО "М" приобрели право собственности на площади 182 кв. м и 415,9 кв. м в спорном нежилом здании на основании той же программы, но путем аренды занимаемых помещений с правом выкупа, которое, было ими реализовано, что подтверждается решениями Арбитражного суда Курской области от 03.11.1993, вступившими в законную силу.

Постановлением кассационной инстанции от 21.05.1997 по делу N 102/1 признаны недействительными учредительные документы ОАО "А" в части включения в уставной фонд последнего помещения площадью 182 кв. м, занимаемого ТОО "О" и помещения площадью 415,9 кв. м, занимаемого ТОО "М", расположенных в спорном нежилом здании.

Решением Арбитражного суда Курской области от 03.11.1997 по делу N 116/4, оставленному без изменения постановлением апелляционной инстанции от 18.02.1998, за ТОО - "О" признано право собственности на нежилое помещение площадью 182 кв. м (доля в общей собственности 15/472) в доме N 17 по ул. К. в г. Курске. Соответственно решением Арбитражного суда Курской области от 03.11.1997 по делу N 48/10 за ТОО "М" признано право собственности на нежилое помещение площадью 415,9 кв. м (доля в общей собственности на нежилое помещение 34/472). Данные судебные акты не отменены, ОАО "А" участвовало в указанных делах в качестве третьего лица.

При наличии вступивших в законную силу названных решений суда ОАО "А" 20.08.2003 осуществило государственную регистрацию права собственности на нежилое здание площадью 5746,9 кв. м с техническим этажом площадью 218,4 кв. м, предоставив в регистрирующий орган план приватизации муниципального предприятия "А", утвержденный Комитетом по управлению имуществом г. Курска от 27.05.1993.

Предметом настоящего спора является требования ООО "О" и ООО "М" о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи N 2 нежилого помещения общей площадью 3387,9 кв. м в здании литер "А", расположенном по адресу: г. Курск, ул. К., д. 17, состоящем из комнат под номерами 1-41, 41-а, 42, 43, 43-а, 43-6, 44-46 на первом этаже, номерами 1-21, 21-а, 22-33, на втором этаже, номерами 1-36 на третьем этаже, заключенного 05.08.2003 между ОАО "А" и ИП К.А.В.

В обоснование исков ООО "О" и ООО "М" сослались на то, что сделка совершена с нарушением ст.ст. 246, 209 ГК РФ, выразившемся в том, что ответчик ОАО "А" распорядился нежилым помещением, находящимся в общей долевой собственности без согласия сособственников и произвел по оспариваемому договору отчуждение помещений площадью 182 кв. м и 415,9 кв. м, принадлежащих истцам на праве собственности.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой и апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная между ОАО "А" и ИП К.А.В. совершена в нарушение требований ст. 246 ГК РФ помимо воли истцов - участников долевой собственности и в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной. Свой вывод суды мотивировали тем, что здание бывшего Дома быта, расположенное по ул. К., 17 в г. Курске, в котором находятся спорные площади, является собственностью нескольких юридических лиц ОАО "А", ООО "О", ООО "М" с сохранением муниципальной собственности г. Курска, в связи с чем владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей собственности возможно только по соглашению всех собственников.

Кассационная коллегия считает необходимым согласиться с такими выводами судебных инстанций.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что истцами не доказаны, а судебными инстанциями не установлены основания возникновения и наличия права собственности на нежилые помещения у ООО "О" и ООО "М", не принимается во внимание, поскольку данные обстоятельства установлены вступившими в законную силу решениями арбитражного суда и не подлежат доказыванию по данному делу.

Подлежит отклонению довод кассатора о неправильном применении судом нормы ст. 246 ГК РФ, как и довод об отсутствии у истцов права оспаривать рассматриваемый договор в целом, в связи с тем, что они обладают правом собственности лишь на отдельные площади, включение которых в предмет договора купли-продажи не доказали.

В данном случае учитывается, что в судебных актах установивших права истцов на нежилые площади в доме 17 по ул. К. в г. Курске отсутствует указание на конкретные помещения, на которых эти площади расположены, при этом назван размер доли собственности истцов в упомянутом здании.

В натуре доли соответствующие площадям, истцам не выделены, при таких обстоятельствах, иные сособственники не вправе распоряжаться общим долевым имуществом (отчуждать конкретные помещения) по своему усмотрению без согласия других сособственников. Такое правило установлено ст. 246 ГК РФ, правильно примененной судом.

При изложенных обстоятельствах кассационная коллегия считает, что выводы суда первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены решения от 21.07.2006 и постановления от 25.12.2006 не имеется.

Учитывая изложенное, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Курской области от 21.07.2006 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2006 по делу N А35-1754/06-С17 - оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.