Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 23 мая 2008 г. N А54-4183/2007-С17 Право собственности на спорные объекты не было зарегистрировано за сельскохозяйственным кооперативом в установленном порядке, данные объекты не могли являться предметом гражданско-правовой сделки как незавершенное строительство и не могли подлежать продаже с торгов. Суды пришли к обоснованному выводу о правомерности реализации спорного имущества судебным приставом-исполнителем на комиссионных началах, в качестве строительных материалов (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 23 мая 2008 г. N А54-4183/2007-С17
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца: не явился, извещен надлежаще, от ответчиков: не явились, извещены надлежаще, от третьих лиц: не явились, извещены надлежаще,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Областного Фонда поддержки индивидуального жилищного строительства, г. Рязань, на решение Арбитражного суда Рязанской области от 29.11.2007 г. и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2008 по делу; N А54-4183/2007-С17, установил:

Областной Фонд поддержки индивидуального жилищного строительства (далее - Фонд), г. Рязань, обратился в арбитражный суд с иском Специализированному государственному учреждению при Правительстве РФ "Российский фонд федерального имущества" в лице филиала в Рязанской области г. Рязань, индивидуальному предпринимателю Е.А.Б.; г. Рязань, о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи арестованного имущества N 015 от 28.05.2007, заключенного между ответчикам (уточненные требования).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле были привлечены Управление Федеральной службы судебных приставов по Рязанской области (далее - УФСС. по Рязанской области), г. Рязань, Сельскохозяйственный производственный кооператив "Г" (далее - СПК "Г"), Рязанская область, с. Казинка.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 29.11.2007 г. в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2008 указанное решение оставлено без изменения.

Не соглашаясь с вынесенными судебными актами, Фонд обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение от 29.11.07 г. и постановление от 22.02.08 г., ссылаясь на несоответствие содержащихся в них - выводов фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение судами обеих инстанций норм материального права и нарушение норм процессуального права.

Стороны и третьи лица надлежаще извещены о времени и месте проведения судебного заседания, но в суд округа не явились. В ходатайстве, адресованном суду кассационной инстанции, истец просит рассмотреть дело в его отсутствие. Учитывая положения ст. 284 АПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие участвующих в деле лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, кассационная коллегия считает, что решение от 29.11.07 г. и постановление от 22.02.08 г. следует оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения в силу следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела, определением Арбитражного суда Рязанской области от 12.07.2006 г. по делу N А54-1065/2006-С22 утверждено мировое соглашение, по условиям которого СПК "Г" обязалось в срок до 01.08.2006 уплатить Фонду в счет погашения задолженности 729347,51 руб.

В связи с невыполнением должником условий мирового соглашения истцу выдан исполнительный лист N 034046 от 15.08.2006 для принудительного взыскания задолженности.

04.10.2006 г. в рамках исполнительного производства N 4380-2/06, возбужденного на основании указанного исполнительного листа, судебным приставом-исполнителем Скопинского районного отдела УФССП по Рязанской области составлен акт о невозможности взыскания с СПК "Г" денежных средств.

09.10.2006 г. подвергнуто описи и аресту имущество должника - не завершенные строительством объекты (три двухквартирных дома) под разбор, расположенные в с. Казинка Скопинского района Рязанской области.

На основании заявки на реализацию имущества от 13.04.2007, договора N 23/4-07 от 04.05.2007 указанные объекты переданы на реализацию СГУ при Правительстве РФ "Российский фонд федерального имущества" по цене 74236,78 руб. - рыночной стоимости арестованного имущества (строительного материала от разборки трех двухквартирных домов) согласно отчету об оценке N 177, выполненному ООО "Э".

Комиссионная продажа имущества состоялась 28.05.2007 г. Покупателем имущества выступил Е.А.Б., с которым филиал СГУ при Правительстве РФ "Российский фонд федерального имущества" в Рязанской области заключил соответствующий договор купли-продажи N 015.

По акту от 29.05.2007 г. не завершенные строительством три двухквартирных дома под разбор (блоки, кирпич, плиты перекрытия, блоки ж/б) переданы покупателю.

Ссылаясь на то, что указанное имущество не могло быть реализовано посредством комиссионной продажи, должны были проводиться торги с соблюдением установленного порядка, так как арестованное имущество является недвижимым, Фонд обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор по существу, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отказе в иске.

В соответствии с пунктом 5 статьи 46 Федерального закона "Об исполнительном производстве" от 21.07.1997 г. N 119-ФЗ, действовавшего в спорный период, при отсутствии у должника денежных средств, достаточных для удовлетворения требований взыскателя, взыскание обращается на иное принадлежащее должнику имущество.

Как следует из материалов дела, в данном случае взыскание обращено на имеющиеся у СПК "Г" объекты незавершенного строительства - три двухквартирных дома, поскольку у должника отсутствовали денежные средства, достаточные для удовлетворения требований взыскателя (т. 1, л.д. 50).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.

Сведений о том, что спорные объекты являются предметом действующего договора подряда, в материалах дела нет, следовательно, в силу ст. 130 Гражданского кодекса РФ, ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" они относятся к недвижимому имуществу.

Поэтому ссылка заявителя кассационной жалобы на необходимость проведения по делу строительно-технической экспертизы для разрешения указанного вопроса является несостоятельной.

В соответствии с п. 3 ст. 54 Федерального закона "Об исполнительном производстве" продажа недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения торгов специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью, в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.

При этом по смыслу действующего законодательства объект незавершенного строительства не может быть реализован на публичных торгах в рамках исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на этот объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем в установленном законом порядке.

Аналогичная правовая позиция отражена в пункте 17 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Как следует из материалов дела, спорные объекты (не завершенные строительством три двухквартирных дома) не были зарегистрированы за должником на праве собственности. Отсутствовала возможность для их регистрации и у судебного пристава-исполнителя, поскольку необходимые для этого документы ему не передавались.

Согласно же материалам дела земельные участки под строительство спорных объектов СПК "Г" не предоставлялись (т. 1, л.д. 140). Не выдавались ему и соответствующие разрешительные документы.

В соответствии с требованиями ст.ст. 62, 63 Федерального закона "Об исполнительном производстве" и ст. 447 ГК РФ продажа имущества должника с торгов при обращении на него взыскания есть способ заключения договора купли-продажи этого имущества.

Поскольку право собственности на спорные объекты не было зарегистрировано за СПК "Г" в установленном порядке, они не могли - являться предметом гражданско-правовой сделки (как незавершенное строительство) и не подлежали продаже с торгов.

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о правомерности реализации спорного имущества судебным приставом-исполнителем на комиссионных началах (в порядке пункта 2 статьи 53 ФЗ "Об исполнительном производстве") в качестве строительных материалов по цене, установленной независимым оценщиком.

В связи с изложенным в иске о признании договора купли-продажи арестованного имущества N 015 от 28.05.2007 г. недействительным (ничтожным) судами отказано обоснованно.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов кассационной коллегией не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 287 ч. 1 п. 1, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 29.11.2007 г. и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2008 г. по делу N А54-4183/2007-С17 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.