Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27 августа 2024 г. N Ф05-16216/24 по делу N А40-96386/2023

г. Москва

27 августа 2024 г.

Дело N А40-96386/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 14.08.2024.

Полный текст постановления изготовлен 27.08.2024.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи С.Ю. Дацука,

судей В.В. Кобылянского, Д.Г. Ярцева

при участии в заседании:

от истца: Фонда "Поддержка памятников деревянного зодчества" - М.Б. Ивануха, представитель по доверенности от 22.07.2024;

от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы - М.А. Новиков, представитель по доверенности от 27.12.2023;

рассмотрев в судебном заседании 14 августа 2024 года кассационную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 апреля 2024 года

по иску Фонда "Поддержка памятников деревянного зодчества"

к Департаменту городского имущества города Москвы

о признании права на применение ставки.

УСТАНОВИЛ:

Фонд "Поддержка памятников деревянного зодчества" (далее - Фонд) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) о признании недействительными односторонних сделок по изменению ответчиком ставки арендной платы по охранно-арендному договору от 11.02.2003 N 00-00061/03, выраженным уведомлениями от 06.12.2019 N 33-6-506709/19-(0)-1, от 27.04.2022 N 33-6-172705/22-(0)-2), от 27.04.2022 N 33-6-172714/22-(0)-1; признании за истцом права на ставку арендной платы в размере, установленном в соответствии с договором аренды недвижимого имущества N 00-00061/03 от 11.02.2003 и дополнительным соглашением к нему от 27.07.2011, а именно в размере 1800 руб. за 1 кв. м в год; применении последствий недействительности ничтожных сделок - возложении на ответчика обязанности произвести перерасчет арендной платы в соответствии с договором N 00-00061/03 от 11.02.2003 и дополнительным соглашением от 27.07.2011.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.01.2024 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2024 решение от 19.01.2024 отменено, односторонние сделки по изменению Департаментом городского имущества города Москвы ставки арендной платы по Договору от 11.02.2003 N 00-00061/03, выраженные уведомлениями от 06.12.2019 N 33-6-506709/19-(0)-1, от 27.04.2022 N 33-6-172705/22-(0)-2), от 27.04.2022 N 33-6-172714/22-(0)-1, признаны недействительными; за Фондом признано право на ставку арендной платы в размере, установленном в соответствии с договором от 11.02.2003 N 00-00061/03 и дополнительным соглашением от 27.07.2011 (1800 руб. за 1 кв. м в год), применены последствия недействительности ничтожных сделок - на Департамент возложена обязанность произвести перерасчет арендной платы в соответствии с договором N 00-00061/03 и дополнительным соглашением к нему от 27.07.2011, исходя из ставки 1 800 руб. за 1 кв. м в год.

Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить апелляционное постановление.

В обоснование кассационной жалобы Департаментом указано на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие выводов, содержащихся в судебном акте, обстоятельствам дела. По мнению кассатора, инициатором судебного разбирательства избран неверный способ защиты права.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии жалобы к производству, месте и времени судебного заседания размещена на официальном интернет-сайте суда: http://fasmo.arbitr.ru.

В отзыве на кассационную жалобу Фонд выразил несогласие с доводами ответчика, указал на законность и обоснованность постановления, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

В заседании суда кассационной инстанции представители сторон поддержали правовые позиции по спору, изложенные в жалобе и отзыве.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в решении суда первой инстанции и постановлении суда апелляционной инстанции, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения апелляционного постановления.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 11.02.2003 между Государственным учреждением "Главное Управление охраны памятников г. Москвы" (арендодатель) и Фондом (арендатор) заключен охранно-арендный договор N 00-00061/2003, по условиям которого истцу в пользование передан памятник истории и культуры "Жилой дом (купца Шикалова) первой трети XIX в." по Б. Дровяному пер., д. 10, стр. 1 (1-й этаж: пом. 2, II, III, IV, V, VI, 2-й эт.: пом. VII, VIII, IX, X, XI, XII, XIII, комн. 1 - 10, 106, л/к А 1-го и 2-го этажей), для использования под административные цели.

Согласно пункту 4 договора срок аренды установлен по 01.08.2024.

Договор прошел государственную регистрацию, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись от 21.06.2003 N 77-01/30-447/2003-587.

С 01.01.2010 права и обязанности арендодателя возложены на Департамент.

27.07.2011 стороны заключили дополнительное соглашение об изменении условий оплаты аренды помещения, в соответствии с которым размер годовой арендной платы составил 1 082 178 руб. (с НДС).

В силу пункта 5 договора арендатор вносит арендную плату в соответствии с прилагаемым расчетом (Приложение N 3) или письменным уведомлением о перерасчете арендной платы.

На основании Приложения N 3 к договору стоимость арендной платы рассчитана исходя из базового размера стоимости строительства 1 кв. м.

Уведомлениями от 06.12.2019 N 33-6-506709/19-(0)-1, от 27.04.2022 N 33-6-172705/22-(0)-2), от 27.04.2022 N 33-6-172714/22-(0)-1 Департамент проинформировал Фонд об изменении арендной платы, установлении соответствующего показателя с учетом размера рыночной стоимости.

Полагая, что законных оснований для соответствующей корректировки не имеется, Фонд инициировал обращение в Департамент по вопросу о сохранении ранее установленного порядка внесения платежей, производстве перерасчета арендной платы за период с 01.01.2016.

Несмотря на предпринятые меры, направленные на досудебное урегулирование спора, разногласия сторон не были преодолены.

Приведенные обстоятельства послужили основанием для обращения Фонда в арбитражный суд с иском.

Разрешая спор, суд первой инстанции отметил, что оспариваемые истцом уведомления не являются односторонними сделками, поскольку не порождают у истца каких-либо обязательств, не посягают на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, а, следовательно, не могут быть признаны ничтожными.

Повторно рассмотрев спор, суд апелляционной инстанции, по результатам исследования и оценки совокупности представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о неправомерности действий Департамента, недействительности сделок, соответствии избранного способа защиты характеру допущенных нарушений, в связи с чем, руководствуясь положениями статей 8, 12, 167, 181, 309, 310, 421, 422, 606-625 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормами Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", пришел к выводу о необходимости удовлетворения заявленных требований.

Суд кассационной инстанции, проверив законность постановления, действуя в пределах своих полномочий, из которых исключено установление иных обстоятельств, чем были установлены судами, констатирует отсутствие оснований для несогласия с приведенными выводами суда апелляционной инстанции и признает их правильными по существу.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, заслуживают критической оценки.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности возникают, в том числе из неосновательного обогащения.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу базовых предписаний пунктов 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Указанные положения конкретизированы в рамках статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 которой определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентировано, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как правомерно указано судом апелляционной инстанции, между сторонами ранее имел место спор об условиях оплаты по договору.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 02.07.2021 по делу N А40-315601/19 удовлетворены требования Фонда о признании недействительным (незаконным) одностороннего изменения ставки арендной платы, оформленного уведомлениями от 27.11.2015 N 33-А204946/15-(0)-0, от 16.12.2016 N 33-6-99064/16-(0)-2, от 28.12.2018 N 33-6-303267/18-(0)-2.

В соответствии с позицией суда в договоре установлено, что ставка арендной платы определяется исходя из базового размера стоимости строительства 1 кв. м нежилой площади в городе Москве, а не рыночной стоимости нежилой площади; ставка арендной платы, определяемая базовым размером стоимости строительства 1 кв. м нежилой площади, ниже рыночной ставки арендной платы; не привязанная к изменению рыночной стоимости пользования арендная плата была установлена с учетом того, что арендатор не только извлекал выгоду от использования объекта аренды, но и вносил имущественный вклад в восстановление и сохранение объекта аренды за свой счет; истец обязательства по договору аренды в части проведения по зданию первоочередных противоаварийных работ, реставрационных работ и внутренних работ исполнил в полном объеме; договор предусматривает возможность изменения ставки арендной платы, но это не означает, что ставка может быть изменена арендодателем произвольным образом в отрыве от иных условий договора; кроме того, при толковании условий договора необходимо учитывать, что арендатор, который за свой счет провел в арендуемых помещениях ремонтно-реставрационные работы, не может быть поставлен в равное положение с арендаторами, получившими арендованные помещения в надлежащем состоянии, пригодные к непосредственному использованию без необходимости предварительного выполнения проектных, ремонтно-реставрационных, консервационных, противоаварийных работ, что также следует из абзаца 1 пункта 1 статьи 14 Закона N 73-ФЗ.

При ином толковании была бы создана ситуация, вступающая в противоречие с основными началами гражданского законодательства.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 12.04.2022 по иному делу - N А40-27639/21 по иску Департамента к Фонду о взыскании 3 257 368, 60 руб. задолженности за период с 01.11.2019 по 31.08.2020 (на основании уведомления о ставке арендной платы с 2020 года от 06.12.2019 N 33-6-506709/19-(0)-1, N 33-6-506709/19-(0)-2 и уведомления от 28.12.2018 N 33-6-303267/18-(0)-2 и N 33-6-303267/18-(0)-1) установлено, что расчет арендной платы должен производиться из размера арендной платы, установленной дополнительным соглашением, на стороне ответчика образовалась переплата в связи с внесением арендных платежей в большем размере, чем предусмотрено указанным дополнительным соглашением, в связи с чем в иске отказано.

Суд округа отмечает, что обстоятельства, правовой и фактический режим использования объекта арендных отношений не претерпели каких-либо изменений, в связи с чем поименованные выводы были правомерно учтены судом апелляционной инстанции, признавшим право Фонда вносить арендные платежи в ранее установленном объеме.

Как верно отмечено в обжалуемом постановлении, одностороннее изменение ставки арендной платы является недействительным, поскольку не основано на нормах действующего законодательства, у ответчика ни в силу закона, ни в силу договора не возникло право на увеличение арендной платы.

Согласно разделу II договора истец, действуя как арендатор, был обязан выполнить за свой счет проектные, ремонтно-реставрационные, консервационные, противоаварийные работы по арендуемому зданию-памятнику, установленные в соответствии с разделом II акта технического состояния, являющегося неотъемлемой частью договора, в указанные в нем сроки в соответствии с планово-реставрационным заданием.

Как следует из расчета стоимости арендной платы, размер арендных платежей был исчислен исходя из базового размера стоимости строительства 1 кв. м в соответствии с приложением к Распоряжению Мэра Москвы от 08.08.1996 N 200/1-РМ "О порядке расчета арендной платы за пользование зданиями - памятниками истории и культуры", с применением расчетных коэффициентов.

Условиями договора также предусмотрено, что арендатор обязан выполнить за свой счет проектные, ремонтно-реставрационные, консервационные и противоаварийные работы по арендуемому зданию-памятнику (п. 11 Договора).

В договоре прямо предписано, что ставка арендной платы определяется исходя из базового размера стоимости строительства 1 кв. м нежилой площади в городе Москве, а не рыночной стоимости нежилой площади.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 14 Закона N 73-ФЗ физическое или юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, вложившее свои средства в работы по сохранению объекта культурного наследия, предусмотренные статьями 40 - 45 названного Федерального закона, и обеспечившее их выполнение в соответствии с данным Федеральным законом, имеет право на льготную арендную плату.

Кроме того, Постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП и Постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП, на основании которых Департамент рассчитывал арендную плату исходя из ее рыночной стоимости (в том числе, минимальную ставку арендной платы), определяет условия сдачи в аренду помещений, находящихся в надлежащем состоянии, пригодных к непосредственному использованию без необходимости предварительного выполнения проектных, ремонтно-реставрационных, консервационных, противоаварийных работ.

Ни на момент заключения договора, ни на момент когда арендатор выполнил ремонтно-реставрационные работы, установленные городом Москвой правила предоставления зданий-памятников в аренду лицам, приведшим их в надлежащее состояние, не предусматривали, что после произведенных ремонтно-восстановительных работ арендатор обязан уплачивать арендную плату по рыночным ставкам (либо по минимальной ставке арендной платы), как если бы ему изначально было передано в пользование здание в надлежащем состоянии, полностью приспособленное к использованию его по назначению.

Суд округа отмечает, что вопреки доводам кассатора, инициатором судебного разбирательства избран верный способ защиты права, который согласуется как с характером допущенного нарушения, так и с конечной фактической и правовой целью заявителя.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, установлены судами полно, представленные доказательства исследованы с соблюдением регламентированного Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации стандарта, получили всестороннюю и надлежащую правовую оценку.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, кассационной коллегией не установлено.

Учитывая изложенное, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены принятого по делу постановления, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 апреля 2024 года по делу N А40-96386/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

С.Ю. Дацук

Судьи

В.В. Кобылянский Д.Г. Ярцев