Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 1 октября 2008 г. N А35-587/08-С2 Дело о признании незаконным отказа Комитета в предоставлении в аренду земельного участка передано на новое рассмотрение, поскольку суд первой инстанции при принятии решения не исследовал в полном объеме выполнение застройщиком обязанностей, предусмотренных соглашением о комплексной застройке, и не учел, что в представленных в материалы дела доказательствах имеются противоречия (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 1 октября 2008 г. N А35-587/08-С2
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 1 марта 2010 г. по делу N А35-587/2008

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от закрытого акционерного общества "К" П.И.Л - представителя доверенность от 09.01.2008 N 01-12/42, от Комитета по управлению имуществом Курской области Ч.Н.Г - представителя доверенность от 24.03.2008 б/н,

рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 06.05.2008 по делу N А35-587/08-С2, установил:

Закрытое акционерное общество "К" обратилось с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по управлению имуществом Курской области в предоставлении в аренду земельного участка ориентировочной площадью 5,1 га под комплексную застройку квартала N 84 в г. Курске без проведения торгов.

Решением Арбитражного суда Курской области от 06.05.2008 заявленное требование удовлетворено.

В апелляционной инстанции законность судебного акта не проверялась.

В кассационной жалобе заявитель просит судебный акт отменить в связи с неполно исследованными доказательствами и направить дело на новое рассмотрение.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами, изложенными в жалобе, установлено следующее.

Постановлением Администрации города Курска от 22.07.2003 N 1286, ЗАО "К" предоставлен земельный участок ориентировочной площадью 5800 кв. м по ул. П. города Курска в аренду сроком на 1 год под проектирование жилого дома со встроено-пристроенными торговыми и административными помещениями.

Постановлением Администрации города Курска от 13.10.2004 N 2517, ЗАО "К" предоставлен земельный участок ориентировочной площадью 5586 кв. м по ул. П. города Курска в аренду сроком на 364 дня под завершение проектирования жилого дома со встроено-пристроенными торговыми и административными помещениями.

29.12.2004 между Администрацией города Курска и ЗАО "К" заключен договор аренды данного земельного участка N 73135ю, на срок до 12.10.2005 под завершение проектирования жилого дома со встроено-пристроенными торговыми и административными помещениями.

Постановлением Администрации города Курска от 03.10.2005 N 2744 ЗАО "К" предоставлен земельный участок ориентировочной площадью 5586 кв. м по ул. П. города Курска в аренду сроком на 364 дня под завершение проектирования жилого дома со встроено-пристроенными торговыми и административными помещениями.

В соответствии с постановлением администрации города Курска от 09.12.2005 N 3483 утвержден Акт выбора земельного участка по ул. П. города Курска, для строительства 10-ти этажного жилого дома со встроено-пристроенными торговыми и административными помещениями (заказчик - ЗАО "К").

С 29.10.2006 вступил в силу закон Курской области от 06.10.2006 N 65-ЗКО "О регулировании некоторых вопросов в сфере земельных отношений в Курской области".

Указанным законом и постановлением Губернатора Курской области от 17.10.2006 N 447, к полномочиям Администрации Курской области, в лице комитета по управлению имуществом Курской области (далее - Комитет) перешли полномочия по распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными в границах города Курска, за исключением земельных участков, полномочиями по распоряжению которыми обладают органы местного самоуправления города Курска.

08.11.2006 ЗАО "К" обратилось в Комитет просьбой предоставить указанный выше земельный участок под завершение проектирования жилого дома со встроено-пристроенными торговыми и административными помещениями.

Решением Комитета от 26.12.2006 N 02-22/1350 ЗАО "К" предоставлен земельный участок площадью 5586 кв. м по ул. П. города Курска в аренду сроком на 364 дня под завершение проектирования жилого дома со встроено-пристроенными торговыми и административными помещениями и заключен договор аренды N 79-06 ю от 28.12.2006 на срок до 25.12.2007.

В связи с завершением проектных работ, с заявлением от 19.01.2007 вход. N 02-14/430 ЗАО "К" обратилось в Комитет с просьбой расторгнуть договор аренды N 79-06 ю от 28.12.2006 и заключить новый договор аренды под строительство жилого дома со встроено-пристроенными торговыми и административными помещениями сроком на 1 год 4 месяца.

На основании решения Комитета от 01.02.2007 N 02-22/108 (в редакции от 13.04.2007 N 02-22/612,) ЗАО "К" предоставлен земельный участок площадью 5586 кв. м по ул. П. города Курска в аренду сроком на 364 дня под строительство жилого дома со встроено-пристроенными торговыми и административными помещениями и заключен договор аренды N 361-07 ю на срок до 31.01.2008.

11.01.2007 общество обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении земельного участка, ограниченного улицами Пушкарная-Межевая - Красный октябрь (квартал N 84) в аренду для разработки генерального плана, проектирования и застройки.

Письмом от 05.02.2007 N 02-15/749 Комитет проинформировал ЗАО "К" о том, что земельный участок ограниченный улицами Пушкарная-Межевая-Красный Октябрь (квартал N 84) может быть предоставлен без проведения торгов в соответствии с Градостроительным кодексом РФ при условии, если между Администрацией города Курска и ЗАО "К" был заключен договор о развитии застроенной территории.

ЗАО "К" письмом от 28.12.2007 вновь обратилось в Комитет с просьбой предоставить в аренду земельный участок ориентировочной площадью 5,1 га под комплексную застройку квартала N 84 в городе Курске, с приложением соглашения заключенного между Администрацией города Курска и ЗАО "К" о комплексной застройке квартала N 84 города Курска от 18.11.2004.

В соответствии с пунктом 2.2. указанного соглашения, ЗАО "К" обязалось разработать генеральный план квартала N 84 города Курска и предусмотреть во 2-ой очереди подземную автостоянку на 50 машиномест; согласовать выполненный проект в установленном порядке; предусмотреть снос жилых домов NN 19, 23,25 по ул. 1-я Пушкарная и NN 12, 14 по Межевому переулку с переселением жителей в свой жилищный фонд; предусмотреть выделение администрации 3% квартир для коммунальных служб города; обеспечить за счет собственных и (или) привлеченных средств реализацию комплексной застройки квартала N 84 города Курска; произвести за счет собственных и (или) привлеченных средств отселение жителей с предоставляемого земельного участка.

Письмом от 22.01.2008 Комитет отказал в предоставлении испрашиваемого земельного участка, поскольку отсутствуют правовые основания для передачи его в аренду без проведения аукциона.

В силу абзаца 1 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации" до 30 декабря 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий:

1. соглашение заключено с таким лицом до 30 декабря 2004 года;

2. соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью.

Разрешая спор, суд исходил из того, что поскольку соглашение о комплексной застройке квартала N 84 г. Курска заключено до 30.12.2004, а обязательства застройщика, указанные в пункте 2.2 Соглашения выполнены полностью, то применима норма абзаца 1 пункта 15 статьи 3 указанного Закона.

При этом в качестве доказательств выполнения обществом взятых обязательств суд сослался на имеющиеся в материалах дела копии заключенных ЗАО "К" с гражданами Я.М.В., П.Я.Н., Х.А.Э., М.И.В., М.Т.Н., Р.А.В. договоров купли-продажи жилых домов.

Вместе тем, наличие договора купли-продажи не может свидетельствовать о выполнении обществом взятых на себя обязательств.

Согласно пункту 2.2. указанного соглашения застройщик обязан предусмотреть снос жилых домов N 19, 23, 25 по ул. П. и N 12, 14 по Межевому переулку с переселением жителей в свой жилищный фонд.

Однако доказательства о сносе указанных жилых домов в материалы дела не представлены.

Имеющиеся договоры, по которым физические лица продали обществу принадлежащие им объекты недвижимости зарегистрированы в УФРС по Курской области в апреле 2007 года, сентябре 2007 года, феврале 2008 года.

Согласно выписок из Единого государственного реестра прав от 24.06.2008 собственниками жилых домов по ул. Пушкарская и по переулку Межевому значатся указанные выше физические лица, с которыми были ранее заключены договоры купли-продажи.

В связи с тем, что имеются противоречия в представленных доказательствах сделать вывод о выполнении обществом обязательства по переселению жителей частного сектора в свой жилищный фонд не представляется возможным.

Кроме того, судом не исследовано выполнение и других обязанностей застройщика, в том числе: предусмотреть во 2-й очереди подземную автостоянку на 50 машиномест; выделение администрации 3% квартир для коммунальных служб города.

Принимая во внимание, что обстоятельства дела судом исследованы не полностью, решение суда подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

Учитывая изложенное, руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст. 289, ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Курской области от 06.05.2008 по делу N А35-587/08-С2 отменить и передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.