Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 28 ноября 2008 г. N А64-7125/07-5 Удовлетворяя требование истца о взыскании основного долга по арендной плате, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор аренды пролонгирован на неопределенный срок. Решение суда апелляционной инстанции в части уменьшения суммы основного долга по арендной плате, исходя из того, что с момента заключения договора купли-продажи отношения сторон, первоначально существовавшие в рамках договора аренды нежилого помещения, прекратились, необоснованно, с связи с чем в силе оставлено решение суда первой инстанции (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 28 ноября 2008 г. N А64-7125/07-5
(извлечение)

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 марта 2009 г. N 2330/09 в передаче настоящего дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца: представитель не явился, извещен надлежаще, от ответчика: представитель не явился, извещен надлежаще,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации г. Тамбова на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2008 по делу N А64-7125/07-5, установил:

Комитет экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации города Тамбова, г. Тамбов, обратился в арбитражный суд с иском к Открытому акционерному обществу (далее - ОАО) "Т", г. Тамбов, о взыскании 400154 руб. 83 коп., из которых 214004 руб. 39 коп. задолженность по арендной плате и 186150 руб. 44 коп. - пени.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 03.04.2008 с ОАО "Т" в пользу Комитета экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации г. Тамбова взыскано 214004 руб. 39 коп. - основного долга, 20000 руб. - пени (всего 234004 руб. 39 коп.), и 9503 руб.10 коп. госпошлины в доход федерального бюджета. В остальной части иска отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2008 данное решение суда области изменено в части взыскания суммы основной задолженности по арендной плате и в части распределения расходов по оплате государственной пошлины между лицами, участвующими в деле. В остальной части решение оставлено без изменения. Суд взыскал с ОАО "М" в пользу Комитета экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации г. Тамбова 38104 руб. 36 коп. основного долга по арендной плате. Также апелляционный суд взыскал с ОАО "М" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение иска в размере 2468 руб. 19 коп., а с Комитета экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации г. Тамбова, г. Тамбов, в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение иска в размере 7034 руб. 90 коп. и в пользу ОАО "М" 740 руб. 30 коп. расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального права, Комитет экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации г. Тамбова обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просил постановление от 26.06.2008 отменить, а решение суда области от 03.04.2008 оставить в силе.

Представители сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. Кассационная коллегия считает возможным в соответствии с ч. 3 ст. 284 АПК РФ рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия считает, что постановление апелляционного суда от 26.06.2008 следует отменить в части изменения решения суда области от 03.04.2008 по данному делу в части уменьшения взысканной суммы основного долга по арендной плате до 38104 руб. 36 коп., а также в части распределения расходов по оплате государственной пошлины между лицами, участвующими в деле, оставив в силе указанное решение, по следующим основаниям.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что 01.08.2003 между Комитетом по управлению имуществом г. Тамбова (арендодатель) и ОАО "Т" (арендатор) заключен договор N 1086/15 аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Тамбова, согласно условий которого арендодатель передает арендатору нежилое помещение площадью 399,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Тамбов, проезд Энергетиков, д. 5, 3 этаж, для размещения производственного помещения, сроком действия с 28.07.2003 по 26.07.2004.

В соответствии с п. 4.1 договора арендатор обязан вносить арендные платежи на расчётный счёт арендодателя в соответствии с прилагаемым расчётом арендной платы к договору (приложение N 2) за текущий месяц до 10 числа текущего месяца.

Согласно п. 5.3.1 договора в случае неуплаты арендных платежей в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,5 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

В п. 3.3.15 договора стороны предусмотрели, что за 1 месяц до истечения срока договора аренды арендатор в письменной форме должен сообщить арендодателю о своих намерениях по продлению договора аренды на новый срок. Отсутствие указанного сообщения рассматривается как отказ арендатора от аренды помещения по истечению срока действия договора.

Согласно п. 3.3.17 договора по окончании срока действия договора аренды арендатор обязан в 10-дневный срок освободить занимаемое помещение.

По истечении действия договора аренды ответчик не сообщил истцу о продлении договора аренды, однако занимаемое помещение не освободил, продолжал им пользоваться и оплачивать арендную плату после 26.07.2004, что подтверждено платежными поручениями N 476 от 21.09.2004, N 573 от 27.10.2004, N 602 от 12.11.2004, и др., в ко торых в графе "назначение платежа" указано: по договору N 1086/15 за аренду помещения. Против пользования ответчиком указанным нежилым помещением истец не возражал и принимал арендную плату.

26.04.2005 между Комитетом по управлению имуществом города Тамбова (продавец) и ОАО "Т" заключен договор купли-продажи муниципального имущества N 431, по условиям которого, продавец продал, а покупатель купил муниципальное имущество - нежилое помещение N 1 площадью 399,8 кв. м, 3 этаж, расположенное по адресу: г. Тамбов, проезд Энергетиков, д. 5.

16.01.2006 составлен акт приема передачи указанного имущества.

04.04.2006 покупатель зарегистрировал право собственности на указанное имущество, кадастровый номер 68:29:2004:/7-70869, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.04.2006 серия 68 АА 542281.

Полагая, что договор аренды N 1086/15 от 01.08.2003 является расторгнутым с 16.01.2006, а ответчик не исполнил надлежащим образом обязанность по оплате арендной платы за аренду нежилого помещения по данному договору, Комитет экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации города Тамбова обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя требование истца о взыскании 214004 руб. 39 коп. основного долга по арендной плате суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор аренды N 1086/15 от 01.08.2003 пролонгирован на неопределенный срок, т.к. согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

На основании ст. 131 ГК РФ и ст.ст. 2, 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" суд области указал на то, что право собственности на спорное нежилое помещение возникло у ответчика с момента государственной регистрации, т.е. с 04.04.2006.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции сделал вывод о том, что ОАО "Т" пользовалось спорным нежилым помещением на основании договора аренды от 01.08.2003 N 1086/15 до 04.04.2006.

Суд кассационной инстанции считает данный вывод суда правомерным, соответствующим действующему законодательству.

Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122 от 21.07.1997 государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит право собственности.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

В силу п.п. 1, 2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 8 от 25.02.1998 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Таким образом, вывод суда области о том, что до 04.04.2006 ответчик пользовался спорным нежилым помещением на основании договора аренды от 01.08.2003 N 1086/15, является правомерным.

Так как, материалами дела подтверждено, что ОАО "Т" за спорный период с 10.03.2005 по 10.01.2006 не внесло арендную плату в размере 214004 руб. 39 коп., суд области обоснованно в соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ взыскал данную сумму с ответчика.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия не может признать постановление апелляционного суда от 26.06.2008 правильным в части изменения решения суда первой инстанции от 03.04.2008 путем уменьшения взысканной суммы основного долга по арендной плате до 38104 руб. 36 коп.

Апелляционный суд уменьшил сумму основного долга по арендной плате, исходя из того, что с момента заключения договора купли-продажи отношения сторон, первоначально существовавшие в рамках договора аренды нежилого помещения, прекратились 26.04.2005 на основании п. 1 ст. 414 ГК РФ, предусматривающей, что обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

Кроме того, суд апелляционной инстанции сослался на абз. 4 п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 8 от 25.02.1998 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в котором разъяснено, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

Кассационная коллегия считает, что суд апелляционной инстанции, сославшись на п. 1 ст. 414 ГК РФ, применил закон не подлежащий применению, т.к. существо новации заключается в замене первоначального обязательства, существовавшего между сторонами ранее, другим обязательством с одновременным прекращением первоначального обязательства в рамках одного правоотношения, в настоящем случае договора аренды. Договор купли-продажи муниципального имущества N 431 от 26.04.2005 не является новацией по отношению к договору аренды N 1086/15 от 01.08.2003.

Ссылаясь на абз. 4 п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 8 от 25.02.1998 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд апелляционной инстанции не учел, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности за ответчиком, истец данным имуществом не распоряжался, т.к. этим имуществом пользовался арендатор по договору аренды N 1086/15 от 01.08.2003. Так же апелляционным судом не принято во внимание отсутствие в материалах дела надлежащих доказательств, свидетельствующих о прекращении (расторжении) сторонами договора аренды в соответствии с действующим законодательством.

Частично удовлетворяя требования истца о взыскании с ответчика пени за просрочку внесения им арендных платежей за спорный период, суды обеих инстанций правомерно уменьшили ее на основании ст. 333 ГК РФ до 20000 руб., поскольку заявленная к взысканию сумма неустойки являлась явно несоразмерной последствиям неисполнения ответчиком обязательства.

Учитывая изложенное, кассационная коллегия полагает, что постановление апелляционного суда от 26.06.2008 в части изменения решения суда области от 03.04.2008 в части уменьшения взысканной суммы основного долга по арендной плате до 38104 руб. 36 коп., и соответственно в части распределения расходов по оплате государственной пошлины между лицами, участвующими в деле, следует отменить, а решение суда области от 03.04.2008 оставить в силе.

Согласно ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Учитывая, что комитет экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации города Тамбова при подаче кассационной жалобы уплатил госпошлину в сумме 1000 руб., данные расходы истца в силу названной нормы права ответчик обязан возместить заявителю.

На основании изложенного и руководствуясь п. 5 ч. 1 ст. 287; ч. 1-2 ст. 288; ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2008 по делу N А64-7125/07-5 отменить в части изменения решения Арбитражного суда Тамбовской области от 03.04.2008 по данному делу в части уменьшения взысканной суммы основного долга по арендной плате до 38104 руб. 36 коп., а также в части распределения расходов по оплате государственной пошлины между лицами, участвующими в деле, оставив в силе решение Арбитражного суда Тамбовской области от 03.04.2008 по делу N А64-7125/07-5.

Взыскать с Открытого акционерного общества "М", г. Москва, в пользу Комитета экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации города Тамбова 1000 руб. расходов заявителя по уплате госпошлины по кассационной жалобе.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.