Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 21 августа 2008 г. N А08-3007/07-30 Удовлетворяя требования истца о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и отказывая в удовлетворении встречного иска о признании незаключенным договора купли-продажи, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что в договоре указаны все необходимые данные относительно предмета продажи, кроме того, уклонение ответчика от исполнения своей обязанности по участию в регистрации перехода права собственности является неправомерным (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 21 августа 2008 г. N А08-3007/07-30
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца: Т.Е.Ю. - представитель (дов. б/н от 25.03.08), от ответчика: Б.О.Б. - адвокат, удост. N 0890 от 08.01.03 (дов. б/н от 19.08.08); Т.В.И. - директор (протокол N 1 от 02.08.04), от третьих лиц: не явились, извещены надлежаще,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ЗАО "О", г. Старый Оскол, на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2008 по делу N А08-3007/07-30, установил:

Общество с ограниченной ответственностью (далее ООО) "У", г. Новотроицк Оренбургской области, обратилось в арбитражный суд Белгородской области с иском к Закрытому акционерному обществу (далее ЗАО) "О", г. Старый Оскол-15 Белгородской области, о государственной регистрации перехода права собственности ООО "У" на недвижимое имущество.

В ходе судебного разбирательства ЗАО "О" был заявлен встречный иск к ООО "У" о признании незаключённым договора купли-продажи N 59/06ВП от 29.12.2006.

К участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены: УФРС по Белгородской области, МО "Г" Белгородской области, ОАО "О".

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 21.01.2008 в удовлетворении требований ООО "У" отказано. Требования ЗАО "О" по встречному иску удовлетворены.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2008 решение суда отменено. Исковые требования ООО "У" удовлетворены. В удовлетворении встречного иска ЗАО "О" отказано.

В кассационной жалобе ЗАО "О" просит постановление от 30.04.2008 отменить, ссылаясь на то, что выводы суда апелляционной инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а также на допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права.

Третьи лица, надлежащим образом уведомленные о дате и месте судебного заседания, в суд округа не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ст. 284 АПК РФ в их отсутствие.

В судебном заседании представители ЗАО "О" поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель ООО "У" просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения как принятый законно и обоснованно.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения явившихся представителей лиц, участвующих в деле, оценив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого постановления, в силу следующих обстоятельств.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, 29.12.2006 между ЗАО "О" и ООО "У" подписан договор купли-продажи N 59/06ВП, по условиям которого ответчик обязался передать в собственность истцу недвижимое имущество, расположенное по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, ст. Котел, промузел, площадка "Строительная", проезд Ш-5.

Данное имущество по акту приёма-передачи от 29.12.2006 было передано покупателю, который платежным поручением N 01164 от 16.02.2007 перечислил на расчётный счет продавца сумму в размере 1446427,81 руб. в счёт оплаты договора.

Переход права собственности на переданные объекты недвижимости в установленном законом порядке не зарегистрирован.

Ссылаясь на то, что у ООО "У" существует право на регистрацию права собственности на спорное имущество, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Полагая, что спорный договор следует считать незаключённым, ЗАО "О" обратилось в арбитражный суд со встречным иском.

Принимая решение по спору, апелляционная инстанция правомерно исходила из следующего.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как установлено судом апелляционной инстанции, предмет договора купли-продажи от 29.12.2006 N 59/06ВП был согласован сторонами в пункте 1.1 данного договора, в котором в качестве недвижимого имущества, подлежащего отчуждению, был указан ряд объектов недвижимости, расположенных по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, ст. Котел, промузел, площадка "Строительная", проезд Ш-5, объектам присвоены указанные в договоре кадастровые номера, в описании продаваемых объектов даются ссылки на свидетельства о государственной регистрации, в которых также помещены сведения, касающиеся предмета продажи.

Доводы ответчика о незаключенности названного договора купли-продажи в связи с тем, что в сведениях об одном из шести продаваемых объектов указывается площадь, не соответствующая действительной (действительная площадь указанного здания составляет 913,13 кв. м, а не 419,13 кв. м, как было указано в договоре), правомерно отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку спорный объект помимо обозначения его площади был идентифицирован посредством таких сведений как адрес, кадастровый номер, данные о государственной регистрации права собственности продавца в отношении описываемого имущества.

Приняв во внимание то обстоятельство, что в свидетельстве государственной регистрации права собственности, на которую сослались стороны, также как и в данных кадастрового учета, приводилась действительная площадь объекта (913,13 кв. м), суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод о том, что в сведениях об объекте существует противоречие, устранить которое позволяют правила толкования договора, предусмотренные гражданским законодательством.

Так, в соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Как усматривается из материалов дела, при исполнении договора разногласий, связанных с определением имущества, подлежащего передаче, у сторон не возникло. Продавец полностью освободил здание СУ-2, которое в настоящее время занимается истцом, что и было подтверждено ответчиком в суде апелляционной инстанции. Намерение продавца передать здание вытекает также из решения общего собрания акционеров ЗАО "О" от 12.12.2006 о продаже истцу здания конторы СУ-2, с указанием общей площади, которая по протоколу от N 5 составляет 913,3 кв. м.

В связи с этим суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что правовых оснований считать названный договор незаключенным по причине несогласования сторонами его предмета у суда первой инстанции не имелось.

Ссылка ответчика на то, что сделка является ничтожной в связи с тем, что недвижимое имущество было отчуждено без соответствующего земельного участка, не состоятельна, поскольку в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" установлено, что согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Таким образом отсутствие в договоре купли продажи недвижимости ссылки на судьбу земельного участка, расположенного под зданием, не может влечь его недействительность, так как указанная ссылка не является обязательным условием договора в свете положений гражданского и земельного законодательства.

Материалами дела подтверждено, что спорная сделка была исполнена в большей своей части: подлежащие продаже объекты переданы продавцом и оплачены покупателем.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора; государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится на основании заявления правообладателя.

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что уклонение ЗАО "О" от исполнения своей обязанности по участию в регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи N 59/06ВП от 29.12.2006 является неправомерным, а, следовательно, исковые требования ООО "У" подлежат удовлетворению.

Поэтому оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 287 ч. 1 п. 1, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2008 по делу N А08-3007/07-30 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.