Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 19 декабря 2008 г. N А62-1432/2008 Поскольку представленный истцом расчет размера арендной платы не основан на нормативных актах и не соответствует условиям договора аренды, кроме того, истцом в материалы дела не представлено доказательств в подтверждение оснований для расторжения договора аренды и выселения арендатора, суд правомерно отказал в удовлетворении требования истца (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 19 декабря 2008 г. N А62-1432/2008
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца: Ш.В.А. - представитель (дов. б/н от 12.05.2008), от ответчика: О.И.В. - представитель (дов. N 67-01/290215 от 19.05.08),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "Ювелирная группа "С", г. Смоленск, на решение Арбитражного суда Смоленской области от 11.06.2008 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2008 по делу N А62-1432/2008, установил:

Общество с ограниченной ответственностью (далее ООО) "Ювелирная группа "С" обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю В.В.Г. (далее ИП В.В.Г.) о расторжении договора аренды N 1997/05 от 14.03.2005 и выселении.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 11.06.2008 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2008 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "Ювелирная группа "С" просит названные судебные акты отменить, ссылаясь на то, что выводы суда первой и апелляционной инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а также на допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права.

Стороны, надлежащим образом уведомленные о дате и месте судебного заседания, в суд округа не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ст. 284 АПК РФ в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия считает, что оспариваемые судебные акты следует оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения в связи со следующим.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, между администрацией города Смоленска (арендодатель) и ИП В.В.Л. (арендатор), при участии СМУП "П" (балансодержатель) 14.03.2005 заключен договор аренды нежилого помещения N 1997/05, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение площадью 875 кв. м (в том числе подвальное 351,1 кв. м), являющееся муниципальной собственностью, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Л., 7/2, для использования под продовольственный магазин, сроком действия с 01.01.2005 по 09.08.2009.

Договор аренды считается расторгнутым (прекращенным) со дня фактической сдачи арендатором арендуемого нежилого помещения по акту приема-передачи балансодержателю.

Помещение передано арендатору по акту приема-сдачи от 01.01.2005.

Соглашением об изменении условий договора аренды от 08.02.2007 размер арендной платы с 01.01.2007 установлен в сумме 1914481,32 руб. в год.

По итогам проведенного аукциона по продаже муниципального имущества от 14.09.2007 между администрацией г. Смоленска (продавец) и ООО "Ювелирный центр "К" (в дальнейшем - переименовано в ООО "Ювелирная группа "С") (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 506 от 18.09.2007, согласно которому продавец передал, а покупатель принял объект недвижимого имущества нежилое помещение магазина, общей площадью 986,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Л., 7/2, стоимостью 74636100 руб.

Согласно п. 2.3 договора передаваемое недвижимое имущество имеет обременение на часть нежилого помещения магазина общей площадью 875,6 кв. м (в пользу ИП В.В.Г.) до 09.08.2009.

Объект недвижимости передан покупателю по акту приема-передачи недвижимого имущества от 02.10.2007.

Письмом от 27.11.2007 N 626 истец уведомил ответчика о наличии у него права собственности на помещение, арендуемое последним, и уведомил об увеличении размера арендной платы с 01.01.2008 до 1700 руб. за 1 кв. м в месяц.

В ответном письме N 062 от 26.02.2008 ИП В.В.Л. не согласился с увеличением размера арендной платы.

Письмом от 05.03.2008 истец направил ответчику на подписание проекты соглашения об изменении условий договора и соглашения о расторжении договора.

Отказ от подписания указанных соглашений послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций в полном объеме исследовали представленные доказательства, дали им правильную юридическую оценку и пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, исходя при этом из следующего.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства является недопустимым, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В п. 1 ст. 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Объектом аренды по договору N 1997/05 от 14.03.2005 является нежилое помещение площадью 875 кв. м (в том числе подвальное 351,1 кв. м), являющееся муниципальной собственностью, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Л., 7/2, для использования под продовольственный магазин.

В п. 3 ст. 614 ГК РФ указано, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Пунктом 3.3 соглашения об изменении условий договора аренды от 08.02.2007 предусмотрено, что размер арендной платы, установленный в пункте 3.1, может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке. В случае не достижения сторонами согласия в соответствии с пунктом 3.1 договор аренды нежилого помещения считается расторгнутым досрочно.

В п. 1.2 договора стороны определили, что размер арендной платы устанавливается в соответствии с порядком, определяемым органом местного самоуправления г. Смоленска. При этом расчет суммы годовой арендной платы (Приложение N 2 к договору аренды) произведен на основании Порядка расчета годовой арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, утвержденного решением Смоленского городского совета N 806 от 27.02.2004.

В соответствии с п. 3.1 договора с учетом соглашения об изменении условий договора аренды размер арендной платы за нежилое помещение определен в размере 1914481,32 руб. согласно методике определения годовой арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в муниципальной собственности г. Смоленска, утвержденной решением Смоленского городского совета от 19.12.2007 N 727.

Между тем по договору купли-продажи N 506 от 18.09.2007 спорный объект недвижимого имущества был отчужден в собственность ООО "Ювелирная группа "С". Управлением ФРС по Смоленской области от 17.10.2007 зарегистрировано право собственности ООО "Ювелирный центр "К" на здание магазина, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 67 АБ N 232850.

В силу п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Новым собственником в обоснование увеличения размера арендной платы представлен расчет, согласно которому размер годовой арендной платы составил 13808760 руб.

Оценив представленный истцом расчет размера арендной платы, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что данный расчет не основан на нормативных актах Смоленского городского совета и не соответствует условиям договора аренды.

При этом, судами обоснованно не приняты доводы заявителя о переходе к нему прав органа местного самоуправления на самостоятельное определение порядка изменения арендной платы в отношении спорного имущества. По договору аренды размер арендной платы должен определяться в порядке, установленном органом местного самоуправления, из чего вовсе не следует, что такое же право перешло и к новому арендатору в соответствии со ст. 384 ГК РФ, которая в настоящем случае не применима. В данных правоотношениях указанная норма не может полностью корреспондировать со ст. 617 ГК РФ о сохранении договора аренды для нового собственника, так как последний не обладает всем комплексом правомочий выступавшего ранее арендодателем публичного органа.

Поскольку истцом в материалы дела не представлено иных доказательств в подтверждение оснований для расторжения договора аренды и выселения арендатора, судебные инстанции обоснованно отказали в удовлетворении заявленных требований.

В результате доводы кассационной жалобы судебной коллегией отклоняются, поскольку основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства, опровергаются материалами дела и в большей части направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств, что не входит в компетенцию кассационной инстанции.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Смоленской области от 11.06.2008 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2008 по делу N А62-1432/2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.