Приложение N 1. Положение о предпроектной и проектной подготовке строительства

Приложение N 1

к постановлению

главы

Администрации г. Рязани

от 16 декабря 1997 г. N 5570

Положение
о предпроектной и проектной подготовке
строительства

С изменениями и дополнениями от:

15 октября 2002 г.

Принципиальная последовательность всего проектно-строительного процесса, уточняемая в каждом отдельном случае конкретными условиями, отражена на схеме (Приложение 1).

Часть этого процесса как предпроектная и проектная подготовка строительства может быть условно разделена на 4 этапа:

1. Заявка заказчика
о предоставлении права проведения пир
на конкретно заявленном земельном участке

1.1. Заказчик обращается в Администрацию города (письмом на имя заместителя главы администрации по развитию города), с просьбой о предоставлении права проведения ПИР (на конкурсной основе) для последующего строительства, реконструкции (или разрешении проектирования на ранее отведенном и оформленном соответствующим правовым актом земельном участке).

1.2. Заявка подается по установленной форме, в т.ч. в заявке должны быть указаны:

- цель и сроки использования участка;

- ориентировочная площадь участка;

- объем и вид предполагаемого строительства;

- предварительно устанавливаемые (планируемые заказчиком) характеристики объекта;

- правовой статус и реквизиты заявителя;

В дополнение к заявке могут быть представлены другие поясняющие документы, а также материалы предварительных архитектурно-градостроительных предпроектных проработок.

В случае отсутствия в обращении заявителя вышеназванных исходных данных в его адрес направляется обращение о дополнительном предоставлении недостающих сведений.

1.3. По поручению зам. главы администрации по развитию города заявка направляется Главному архитектору города, при котором постоянно действует межведомственная комиссия по выбору земельных участков, (далее по тексту Комиссия). Для процедурного упрощения в большинстве случаев заказчик может сразу передавать свою заявку в Управление главного архитектора города.

2. Комиссия по выбору участка

Деятельность комиссии осуществляется на основе "Положения о Комиссии по выбору участков (Приложение 2).

2.1. В состав комиссии входят постоянные представители городских служб:

- Управления главного архитектора города (УГА);

- Комитета по земельным ресурсам и землеустройству (Горкомзем);

- Центра санэпидемнадзора (ГорСЭН);

- Комитета охраны окружающей среды (Госкомприрода);

- Муниципального управления ЖКХ Дирекции единого заказчика (МУ ЖКХ ДЕЗ);

- Территориального образования (Главный архитектор территориального округа, Главный инженер-землеустроитель территориального округа);

- Городского отдела пожарной охраны;

- Управления инженерных сооружений (УИС);

- МП "Информационного-кадастрового центра по землеустройству и градостроительству" (ИКЦ);

- Управления муниципальным имуществом города (УМИ);

И приглашаемые при необходимости представители областных служб:

- Комитета по вопросам культуры и искусства администрации области;

- Главного Управления по делам ГО и ЧС Рязанской области;

- ГАИ УВД Рязанской области;

- Комитета по водному хозяйству Рязанской области (Рязанькомвод);

2.2. Комиссия может привлекать при необходимости и других специалистов, что решается в каждом конкретном случае.

Комиссию возглавляет председатель - Главный архитектор города.

2.3. В течении 3-х недель после подачи заявки Комиссия готовит заключение о возможности и основных условиях ПИР по конкретному земельному участку и объекту, указанному в заявке, с предварительной квалификацией заказчика и общим анализом эколого-градостроительной ситуации, с выездом на место. На данном этапе выполняются обязательное радиологическое или другое, при необходимости, обследование участка специальными службами - областными и городскими подразделениями Госкомприроды и Санэпидемнадзора.

2.4. Заключение Комиссии оформляется в виде Акта выбора участка под проектирование объекта, о чем письменно извещается Заказчик.

Оформленный АКТ выбора участка с обязательным приложением ситуационной план-схемы в М 1: 2000, на которой указываются согласованные Главным архитектором города условные границы участка для проектирования, в течении 2-х месяцев дает право на начало подготовки к аукциону (конкурсу) или оформления в установленном порядке соответствующего постановления администрации и другой исходно - разрешительной документации.

3. Предоставление права проведения пир -
оформление комплекта исходно-разрешительной
документации, в установленном порядке,
в т.ч. для проведения
аукциона (конкурса) и по его результатам

3.1. Свободные земельные участки предоставляются юридическим и физическим лицам для проектирования и строительства новых объектов гражданского и промышленного назначения на землях, находящихся в пределах городской черты, в соответствии с генеральным планом развития г. Рязани, а также схемами проектов планировки и застройки кварталов, проектами детальной планировки и иной согласованной градостроительной документации.

3.2. Основным распорядительным документом, дающим право проектирования на предоставляемом земельном участка, либо проектирования объекта на своей территории с ранее оформленными правами землепользования, является соответствующее постановление главы администрации города, на основании которого с заказчиком заключается договор на разрешение проведения ПИР (при выделении нового участка).

3.3. Весь комплект исходно - разрешительной документации готовится в течении месяца МП "Информационно - кадастровый центр по землеустройству и градостроительству" (далее ИКЦ) по поручению и с участием 4-х служб городской администрации: УГА, Горкомзем, УГС и УИС. При этом эти службы курируют подготовку материалов по соответствующим разделам. В том числе:

- Управление главного архитектора города (УГА)- Основная часть паспорта на проектирование, в т.ч. архитектурно - планировочное задание с прилагаемыми особыми условиями и требованиями надзорных органов и заинтересованных служб, а также графическими приложениями. Одновременно готовятся предложения УГА по условиям аренды земельного участка для последующего заполнения договора аренды;

- Горкомзем - земельное дело на конкретный земельный участок, в т.ч. оформление постановления главы администрации и договора аренды земельного участка на период проведения ПИР;

- Управление городского строительства (УГС) - предварительный технико-экономический анализ объектов строительства по укрупненным показателям и договор на реализацию инвестиционного проекта (в соответствии с Положением об инвестиционных проектах);

- Управление инженерных сооружений (УИС) - комплексные технические условия на подключение к коммуникациям, с графическими приложениями, и конструктивные требования к ним - как составная часть паспорта на проектирование.

В итоге в ИКЦ собирается в полном объеме комплект исходно-разрешительной документации, в т.ч.:

- постановление главы администрации города;

- договор аренды земельного участка на период проведения ПИР;

- паспорт на проектирование, со сроком действия 2 года, утверждаемый главным архитектором города.

3.4. Предоставление права на ПИР, с соответствующим оформлением производится на основе Положения о порядке землепользования в городе Рязани, утвержденного решением городского Совета N 96 от 15.05.97 г.:

а) для государственных и муниципальных нужд на основании заявления соответствующего органа (организации) в адрес Главы городской администрации.

б) индивидуальным застройщикам - физическим и юридическим лицам - посредством конкурсов или аукционных торгов в соответствии с Положением "О порядке проведения аукционов (конкурсов) по продаже недвижимости на территории г. Рязани".

3.4.1. На аукцион предоставляется следующая исходно-разрешительная документация, в которой отражаются все ограничения по отводу земли:

- паспорт на проектирование установленной формы;

- проект договора на реализацию инвестиционного проекта, с технико-экономическими показателями предполагаемого строительства с расчетом первоначальной стоимости земельного участка (согласно Положения об инвестиционных проектах).

3.4.2. Участник аукциона (конкурса), выигравший право на проведение ПИР или строительство объекта получает в недельный срок после оплаты подписанный комплект исходно-разрешительной документации, с которой он может обратиться в любую проектную организацию, имеющую соответствующую лицензию. 30 % средств от аукциона перечисляются на расчетный счет ИКЦ для компенсации затрат, связанных с подготовкой исходно-разрешительной документации.

3.4.3. Участник аукциона (конкурса), выигравший право на проведение проектно - изыскательных работ (или строительство объекта по уже имеющемуся проекту) заключает с администрацией города (в Горкомземе) договор на разрешение проведения проектно - изыскательных работ с внесением единовременной платы в размере фактической цены продажи объекта по результатам аукциона (конкурса).

3.4.5. При необходимости проектирования объектов на своей территории, с ранее оформленными правами землепользования на земельный участок закрепленный в " натуре" и имеющий кадастровый номер, заказчик в установленном порядке оформляет материалы на право проведения ПИР (Постановление Главы администрации города) без аукциона.

3.4.6. Использование земельного участка вне зависимости от формы собственности на землю разрешено только в соответствии с его целевым назначением. Запись о целевом назначении земельного участка обязательно присутствует во всех правоустанавливающих документах, в том числе в поземельной книге, свидетельстве о праве собственности на землю, свидетельстве на право бессрочного (постоянного) пользования или в договоре аренды земельного участка.

3.4.7. Изменение целевого назначения зданий (соответственно и земельного участка) производится, в установленном порядке, на основе заключения Комиссии по выбору участка.

3.4.8. Фактическое использование земельного участка способами, противоречащими установленному целевому назначению, не являются основанием для изменения его целевого назначения.

3.5. Получаемый вместе с договором паспорт на проектирование, состав которого в основном зависит от сложности ситуации и объекта, является для заказчика пакетом исходно - разрешительной документации, с которой он может обратиться в любую проектную организацию, имеющую соответствующую лицензию.

Предпроектные проработки, организуемые заказчиком до получения им комплекта исходно - разрешительной документации не дают ему ни каких дополнительных прав на предоставление земельного участка.

4. Проектирование

4.1. Основой общего порядка разработки, согласования и утверждения проектной документации являются инструкции - СНиП 11-01-95.

Проектирование осуществляется только лицензированными проектными организациями с соответствующими разрешенными видами проектных работ.

4.2. Основными материалами для разработки проекта являются:

а) паспорт на проектирование, где кроме архитектурно-планировочного и технического задания, оговаривается порядок согласования документации и состав проекта;

б) задание на проектирование, составляемое проектной организацией по поручению заказчика и им утверждаемое.

4.2.1. При проектировании особо сложных и уникальных зданий и сооружении заказчиком совместно с соответствующими научно - исследовательскими и специализированными организациями должны разрабатываться специальные технические условия, отражающие специфику их проектирования, строительства и эксплуатации;

- по желанию инвестора в состав проектной документации может входить раздел для обоснования экономической целесообразности инвестирования строительства объекта, так называемый "Бизнес-план". Состав и требования к данному разделу определяются инвестором. Для объектов федерального заказа подготовка этого раздела обязательна. Руководством для такой разработки является СП 11-101-95 - "Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство зданий и сооружений" .

4.2.2. В случаях когда в договоре (контракте) не обусловлены специальные требования о составе выдаваемой заказчику проектной документации, в ее состав не включаются расчеты строительных конструкций, технологических процессов и оборудования, а также расчеты объемов строительно-монтажных работ, потребности в материалах, трудовых и энергетических ресурсах.

Эти материалы хранятся у разработчика проектной документации и предоставляются заказчику или органам государственной экспертизы по их требованию.

4.2.3. Проектную документацию рекомендуется разрабатывать преимущественно на конкурсной основе, в том числе через торги подряда (тендер) в соответствии с "Положением о проведении в г. Рязани конкурсов на лучший архитектурный (градостроительный) проект".

4.2.4. Изменение технических условий на подключение к городским инженерным сетям без согласования с Управлением инженерных сооружений не допускается.

4.3. Стадия согласования проекта проходит в соответствии с техническими и градостроительными условиями, приведенными в паспорте на проектирование, а также в зависимости от сложности объекта.

4.3.1. Проектная документация на строительство предприятия, здания и сооружения, разработанная в соответствии с государственными нормами и стандартами, что должно быть удостоверено соответствующей записью ответственного лица за проект (главного инженера проекта, главного архитектора проекта, управляющего проектом), согласованию с органами государственного надзора и другими заинтересованными организациями не подлежит, если это не противоречит условиям надзорных органов и эксплуатирующих организаций, приведенным в Паспорте на проектирование.

4.3.2. Обоснованные отступления от требований нормативных документов допускаются только при наличии разрешений органов, которые утвердили или ввели в действие эти документы.

4.3.3. Материалы основной градостроительной документации (генплан города, ПДП, проекты застройки охранных зон и т.п.) подлежат обязательному предварительному рассмотрению на Градостроительном совете, который является совещательным органом при главном архитекторе города, работающим в соответствии с положением (Приложение N 3).

4.3.4. Финальная часть согласования проводится в Управлении инженерных сооружений (регистрация соответствующего раздела) и Управлении главного архитектора города (окончательная согласующая подпись главного архитектора города) с привлечением необходимых отделов ИКЦ. При несоблюдении условий или ограничений, оговоренных при оформлении разрешительных документов на размещение объекта, проектная документация не принимается на рассмотрение.

4.3.5. На данном этапе устанавливается общая примерная оценка качества проектных и топогеодезических работ (по 5-ти бальной системе), для формирования в последующем рейтинга проектно-изыскательских организации.

4.4. Градостроительная документация и проекты строительства подлежат Государственной вневедомственной экспертизе Управления Облгосэкспертлицензии в следующем порядке:

а) Градостроительной документации;

- генеральных планов городов с расчетной численностью населения до 500 тыс. человек. На этом этапе проверяется наличие всех необходимых согласований заинтересованных организаций, указанных в паспорте на проектирование;

- застройки микрорайонов, районов, кварталов и отдельных участков.

б) Проектов строительства:

- объектов, осуществляемых за счет капитальных вложений, финансируемых из бюджета области;

4.4.1. Других объектов, осуществляемых на территории г. Рязани и Рязанской области, независимо от источников финансирования капитальных вложений, видов собственности и принадлежности, в части контроля за соблюдением нормативных требований по надежности и эксплуатационной безопасности объектов с учетом долговременных последствий по намечаемому строительству.

4.4.2. По указанной документации государственная вневедомственная экспертиза проводит комплексную экспертизу и подготавливает свое экспертное заключение с учетом результатов рассмотрения органов архитектуры, государственной экологической экспертизы, заинтересованных организаций и ведомств, а также результатов общественного обсуждения.

4.4.3. Заключение Государственной вневедомственной экспертизы Управления Облгосэкспертлицензии является обязательным документом для исполнения заказчиками и проектными организациями.

4.5. Каждый проект проходит стадию его утверждения, которая наступает только после прохождения соответствующих согласований, экспертизы и, при необходимости, его доработки по замечаниям.

4.5.1. Проекты строительства, осуществляемого за счет государственных капитальных вложений, финансируемых из республиканского бюджета Российской Федерации, утверждаются Государственным Комитетом Российской Федерации по вопросам архитектуры и строительства или в порядке, устанавливаемом этим Комитетом совместно с заинтересованными министерствами и ведомствами;

4.5.2. Проекты строительства, осуществляемого за счет капитальных вложений, финансируемых из соответствующих бюджетов области или города Рязани, утверждаются соответствующими органами государственного управления или в устанавливаемом ими порядке;

4.5.3. Проекты строительства, осуществляемого за счет собственных финансовых ресурсов, заемных и привлеченных средств инвесторов (включая иностранных инвесторов), утверждаются непосредственно заказчиками (инвесторами).

4.6. Заказчик имеет право на преимущественное использование земельного участка для последующего строительства объектов в соответствии с согласованным и утвержденным проектом, которое сохраняется за этим лицом в течении одного календарного месяца после истечения срока установленного для продления проектно-изыскательских работ. Обязательным условием сохранения такого права является предоставление до конца месячного срока потенциальным застройщиком в ИКЦ копий основных чертежей согласованной и утвержденной рабочей документации:

- пояснительная записка;

- полный комплект чертежей по разделу Генерального Плана (ГП);

- проект организации строительства;

- фасады и планы этажей (АР, АС);

- сводный и раздельные планы инженерных сетей;

- основные малые архитектурные формы, в т.ч. ограждения.

После согласования проекта в Управлении главного архитектора и прохождения экспертизы проекта заказчик обращается к зам. Главы администрации по развитию города с заявкой об отводе земельного участка под строительство, на основании которой происходит оформление следующего этапа проектно-строительного процесса - строительства.