Решение Рязанского городского Совета от 16 марта 2000 г. N 127 "Об ипотечном кредитовании в 2000 году" (с изменениями и дополнениями) (документ утратил силу)

Решение Рязанского городского Совета
от 16 марта 2000 г. N 127
"Об ипотечном кредитовании в 2000 году"

С изменениями и дополнениями от:

17 мая 2001 г., 11 июня 2002 г.

На основании обращения администрации города Рязани (письмо N 9-260 от 28.02.2000 г.), подготовлено в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 года N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации", а также в рамках реализации городской жилищной программы "Наш дом", утвержденной решением Рязанского городского Совета N 106 от 22.04.98 г. с целью развития программы ипотечного кредитования в г.Рязани в 2000 году и эффективного использования бюджетных средств городской Совет решил:

1. Утвердить новую редакцию Программы ипотечного кредитования (приложение N 1), откорректированную в соответствии с накопленным опытом ее реализации и согласно рекомендациям п.3 Постановления Правительства РФ от 11 января 2000 года N 28.

2.Распределение бюджетных средств, выделенных в 2000 году на развитие ипотечного кредитования, проводить по результатам отдельных конкурсов среди следующих категорий граждан:

- конкурс среди граждан, состоящих в очереди на улучшение жилищных условий по месту жительства, проводится один раз в год;

- конкурс среди военнослужащих, имеющих право на государственные субсидии в виде жилищных сертификатов, проводится ежеквартально;

- конкурс среди граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, проводится один раз в год;

3. Разрешить гражданам принимать участие в нескольких конкурсах одновременно, но при условии, что кредит будет выдаваться только в соответствии с одним заявлением.

4. Разрешить главе администрации города с целью поощрения предприятий-налогоплательщиков направлять часть бюджетных средств на ипотечное кредитование очередников данного предприятия.

5. Решение вступает в силу с момента его опубликования.

6. Контроль за исполнением решения возложить на комитет по промышленности, строительству, связи, собственности, предпринимательской деятельности и землеустройству (Пискун Е.Е.).

Зам.председателя Рязанского городского Совета

А.И. Михайлов

Городская программа
"Наш дом"
Программа ипотечного кредитования
(утв. решением Рязанского городского Совета
от 16 марта 2000 г. N 127)
(с изм. и доп. от 17 мая 2001 г., 11 июня 2002 г.)

В разработке Программы редакции 2000 года приняли участие специалисты управления городского строительства финансового управления, административно-правового управления администрации города Рязани, депутаты Рязанского городского Совета, муниципального коммерческого банка им. С.Живаго, некоммерческой организации " Рязанский ипотечный фонд", ОАО "Инвестиционнофинансовая компания "Фининкор", ОАО "Росгосстрах-Рязань", Рязанской областной регистрационной палаты, АООТ "Рязанская финансовостроительная компания", ОАО "Региональный центр недвижимости г.Рязани".

В программе использовались материалы представленные: Государственной Думой РФ, Госстроем РФ, Российский ипотечной ассоциацией, Агентством жилищного ипотечного кредитования, Международным институтом строительства, Фондом социального развития г.Саров, Фора-Банком, Стокгольмским университетом (Швеция).

Основные положения программы были представлены: - на Парламентских слушаниях и Международной конференции, проводимых Государственной Думой, на тему "Реализация ипотечной системы для строительства жилья в регионах Российской Федерации в 1999 - 2000 г.г.";

- на Всероссийском совещании строителей в Москве;

- на Межведомственном совете по вопросам архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства по обслуживанию опыта субъектов Российской Федерации по привлечению внебюджетных источников финансирования жилья в городах и сельских местностях в Белгороде;

- на Первой Межрегиональной конференции по внедрению интегрированной системы управления программами жилищного строительства и досрочного кредитования в г.Пенза;

- на Межрегиональной конференции "Долгосрочное жилищное финансирование в России: системы ипотечного кредитования, жилстройснабжений и строительных сберегательных касс. Опыт, проблемы, перспективы" в Москве;

- на Международной Практической конференции "Ипотека в России" в Москве.

Редакционный совет

Семенов С.Н. - руководитель программы, (начальник управления городского строительства администрации г.Рязани),

Дронова Л.И. - руководитель по социально-экономическим исследованиям, (начальник отдела управления городского строительства),

Составители: Дорофеев М.М., Табачников В.Э., Кравчук И.С., Наумова М.А., Тихомирова С.А.

Верстка и макет: Жукова О.В., Ягодкина В.В.

Общая редакция программы - Широбакин С.Е. (к.т.н., начальник отдела управления городского строительства администрации города).

390046, Рязань, ул. Введенская, 107, Управление городского строительства администрации г. Рязани, Телефон: (0912) 77-50-97, 77-49-75, Факс: (0912) 24-11-68, Е-mail: аdmc@ryazan.sotcom.ru www.stroy.rzn.ru

Ввведение

В настоящее время в Российской Федерации внедряется система ипотечного жилищного кредитования. В основу этой системы положена концепция программы, разработанная Госстроем РФ и одобренная Постановлением Правительства 11 января 2000 года N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации". В связи с этим возникла необходимость корректировки программы ипотечного кредитования, реализация которой начата в Рязани в соответствии с решением Рязанского городского Совета N 195 от 13.05.99 г.

Новая редакция программы ипотечного кредитования в Рязани учитывает накопленный опыт создания и функционирования механизма ипотеки, рекомендации Госстроя, а также замечания и пожелания всех участников процесса кредитования.

В первую очередь новая программа отличается четким разделением функций выполняемых различными участниками ипотечного кредитования. Центральным звеном является механизм предоставления долгосрочных кредитов или займов с обеспечением в виде договора ипотеки. Данный механизм дифференцирован как для инвестиционных источников (бюджетные средства, финансы банков, предприятий и т.п.), так и для заемщиков (очередники, владельцы государственных жилищных сертификатов, а также другие граждане города, имеющие различный уровень доходов).

Дополнительными звеньями программы являются подпрограммы покупки-продажи жилья, продаваемого гражданами Рязани в счет оплаты покупаемого нового, а также подпрограммы информационного и правого обеспечения.

В новой редакции программы более четко определена система управления программой, выделены зоны ответственности и контроля, а также определена законодательная база и нормативное регулирование процесса ипотечного кредитования с целью снижения финансовых рисков участников.

В соответствии с основными принципами концепции Госстроя система ипотечного кредитования в Рязани в своем законченном виде должна быть саморазвивающейся и самодостаточной системой, не требующей дополнительного бюджетного финансирования.

Структура новой редакции программы ипотечного кредитования включает основную часть, описывающую общую концепцию программы и нормативные документы, конкретизирующие отдельные положения программы, приведенные в приложениях, которые могут изменяться в соответствии с экономическими условиями в рабочем порядке.

Социально-экономическая основа программы

Разработка Программы ипотечного кредитования началась с социально-экономических исследований населения города и их отношения к данной Программе. Эти исследования стали основой для реального воплощения Программы в жизнь.

В феврале 1999 года администрация города совместно с ОАО "Региональный центр недвижимости" провела исследование жилищной ситуации в городе. Данное исследование является продолжением работ по анализу ситуации в городе, опубликованных в городской программе "Наш Дом".

В связи с вступлением города Рязани в Российскую Ипотечную Ассоциацию и представившейся возможностью участия в Международной программе развития жилищного строительства в России "Дом для Вашей семьи", в рамках которой также предполагается ипотечное кредитование населения для строительства и покупки жилья, необходимость проведения данного исследования стала еще более значимой.

Главной целью исследования является получение упреждающей прогнозной информации по определению:

- отношения населения к идее долгосрочного льготного кредитования покупки жилья;

- планов населения по участию в городской программе долгосрочного льготного кредитования покупки жилья;

- причин неудовлетворенности населения имеющимся жильем;

- потребительских характеристик планируемого населением жилья;

- финансового потенциала населения и т.д.

Информация собиралась, как в предыдущем исследовании, методом стратифицированно-случайной выборки: стратификация касалась представительства всех социальных слоев населения, случайный механизм распространялся на выбор конкретных респондентов. Анкета содержала 16 вопросов, каждый из которых предполагал несколько вариантов ответов. Анкетирование проводилось на предприятиях и в организациях различных сфер деятельности: промышленность, транспорт и связь, строительство, торговля, ЖКХ, здравоохранение, образование, культура и наука, кредитование и финансы и другие.

Так как плановая выборка из 558 респондентов составляет 0,1% населения, а с учетом того, что каждый из них, являясь квартиросъемщиком или собственником жилья, представляет интересы семьи, то при среднестатистическом размере семьи 3,2 человека этот процент может быть увеличен до 0,3. Такую выборку можно считать репрезентативной для населения Рязани и при приемлемом риске, ровном обычно в опросах 5%, интервале доверия 95% и "стандартной" ошибке 3 - 4% ее можно использовать для нахождения истинного значения для населения в целом (т.е. распространять на всю генеральную совокупность).

Результаты анализа могут быть использованы не только для разработки городской программы жилищного строительства с использованием механизма ипотечного кредитования, но также и для обеспечивающей решение таких задач, как улучшение жилищных условий населения, увеличение объемов строительства жилья, создание условий для развития цивилизованного рынка жилья, увеличение занятости населения и рост его доходов дополнительное увеличение бюджетных поступлений.

Потребности и планы населения в улучшении жилищных условий

Отношение населения к идее долгосрочного льготного кредитования покупки жилья и планы по участию в программе ипотечного кредитования.

Одной из важнейших задач исследования было выявление отношения горожан к идее долгосрочного льготного кредитования покупки жилья. Предполагалось одобрение значительной частью населения основных положений программы, которые в общих чертах были представлены в опроснике. При математической обработке вопроса предварительные ожидания подтвердились: 81% опрошенных поддерживают идею внедрения ипотечного кредитования в городе.

Согласно полученным данным, 53% опрошенных планируют участвовать в программе ипотечного кредитования, эта цифра может увеличиться за счет голосов 16% затруднившихся ответить, так как при получении более подробной информации о программе, об условиях кредитования часть этой группы может обрести планы. Но следует учесть, что результаты обработки данного вопроса имеют, скорее политическое значение, т.к. из массы абстрактно планирующих участие необходимо выделить группу имеющих реальные планы и обладающих платежеспособным спросом. Интересно сравнение с результатами исследования, проведенного в 1997 году: 44,25% опрошенных строили планы по изменению жилищных условий - налицо активизация населения: число планирующих изменить свои условия проживания увеличилось почти на 10%, что, предположительно, можно объяснить появившейся у горожан надеждой улучшить жилищные условия с помощью ипотечного кредитования.

Причины неудовлетворенности населения жилищными условиями
Структура имеющегося и планируемого населением жилья

При выявлении причин неудовлетворительности жилищными условиями большая часть опрошенных отметила недостаточную площадь квартиры - 61,1%, 42,2% не устраивает планировка, 26,2% - тип дома, 16,6% - район проживания. Полученная информация практически совпадает с данными 1997 года, что подтверждает сохраняющуюся остроту жилищной ситуации в городе. Для большей части горожан весьма проблематично совершение жилищных операций, опираясь лишь на собственные денежные средства и манипулируя имеющимся жильем, как стартовым капиталом, без внешней поддержки в форме кредитования, субсидирования и т.п., то есть в городе практически отсутствует платежеспособный массовый инвестор, массовый потребитель жилья и стимулирующие рост платежеспособности действенные финансово-кредитные механизмы приобретения жилья.

Структуры имеющегося и планируемого населением жилья

Анализ структуры планируемого населением жилья показал, что доминирующей в планах опрошенных является 3 - комнатная квартира (39,72%), 27,34% респондентов планируют приобретение 2-комнатной квартиры. Приблизительно равная потребность существует в 1- и 4-комнатных квартирах (13,32% и 10,05% соответственно). Никто из опрошенных не хотел бы жить в комнате (0%). незначительное количество респондентов по сравнению с предыдущим годом строят планы по приобретению жилья большой площади: квартир с числом комнат более 4 - 1,64%, домов на одну семью - 5,61%, домов на несколько семей - 2,1%. Возможно это объясняется высокой стоимостью подобного жилья и понижением платежеспособности горожан после августовских событий.

При анализе планируемой площади жилья выявилась следующая тенденция: 15,6% ответивших хотели бы приобрести жилье площадью не более 50 м2 , 46,9% - от 50 до 100 м2, 25,3% - от 100 до 150 м2 (из них 58,8% - 100 м2 ровно). Средние значения имеющихся и планируемых площадей представлены в таблице 1, которая отражает стремление населения к проживанию в более комфортном жилье (увеличение площади типовых квартир), что необходимо учитывать при строительстве и, особенно, проектировании нового жилья для повышения уровня его ликвидности.

16. 02% ответивших состоят в списках на улучшение жилищных условий. Вполне возможно, что имеется в виду не только муниципальная очередь нуждающихся, но и очередность на предприятиях по месту работы респондентов.

Таблица 1

   /-----------------------------------------------------------------------------\

   |               Тип жилья           | Имеющаяся площадь | Планируемая площадь |

   |-----------------------------------+-------------------+---------------------|

   | Комната                           |    19,05 м2       |      0,00 м2        |

   |-----------------------------------+-------------------+---------------------|

   | 1-комн.квартира                   |    28,98 м2       |     41,92 м2        |

   |-----------------------------------+-------------------+---------------------|

   | 2-комн.квартира                   |    44,55 м2       |     59,14 м2        |

   |-----------------------------------+-------------------+---------------------|

   | 3-комн.квартира                   |    60,38 м2       |     80,42 м2        |

   |-----------------------------------+-------------------+---------------------|

   | 4-комн.квартира                   |    70,54 м2       |     98,13 м2        |

   |-----------------------------------+-------------------+---------------------|

   | Квартира более 4 комнат           |     0,00 м2       |     98,33 м2        |

   |-----------------------------------+-------------------+---------------------|

   | Дом на одну семью                 |    64,03 м2       |    126,25 м2        |

   |-----------------------------------+-------------------+---------------------|

   | Дом на несколько семей            |    50,84 м2       |     80,00м2         |

   \-----------------------------------------------------------------------------/

В процессе проведения исследования было необходимо определить, какая часть населения будет использовать имеющееся жилье в качестве первоначального взноса для реализации своих жилищных планов. При анализе выявлено, что более половины ответивших - 53,75% намерены сдать свое жилье в счет оплаты приобретаемой или строящейся квартиры.

Предпочтения населения по улучшению жилищных условий
на первичном или вторичном рынках жилья

Исследование показало также, что большая часть опрошенных - 77,04% отдает предпочтение приобретению новой квартиры, 25,74% устроило бы жилье повторного заселения. Вторичный рынок, очевидно, привлекает ответивших более низким уровнем цен и более разнообразным предложением района проживания, т.к. удел новостроек, как правило окраина города.

Потребительские предпочтения населения в отношении
материала и стен жилища

При формировании жилищной политики в городе необходимо учитывать мнение потребителя в отношении материала постройки дома. Как показал проведенный опрос населения, с точки зрения психологии для мужчин важна прочность и надежность строительного материала, для женщин же важнее эстетическое восприятие (внешний вид дома) и экологичность материала. Безусловным лидером на рынке строительных материалов продолжает оставаться кирпич (его выбрали 91,5% респондентов), что неудивительно, поскольку его преимущества очевидны: высокие тепло- и звукоизоляция, долговечность, пожароустойчивость, возможность воспроизведения разнообразных архитектурных форм и т.д. Кроме того, строительство из кирпича является традиционным для российского менталитета, служит признаком достатка. Возможно, именно поэтому появляются новые технологии строительства, предполагающие обкладку стен, выполненных из других материалов, "старым добрым" кирпичом, что формирует позитивное визуальное восприятие.

По-прежнему, на втором месте - дерево. Подкупает традиционность и признанная экологичность материала, настораживает низкая пожароустойчивость и существующее весьма распространенное мнение, что деревянный дом менее долговечен, чем кирпичный.

Меньшее количество опрошенных (2% и 3,2%) изъявило желание жить в блочных и монолитных домах, 1,4% - в панельных, возможно, из-за однообразия архитектурно-планировочных решений, типичных для этого типа домостроения.

Невысокий процент 91% и 1,2%) выбравших как наиболее предпочтительные для строительства нового дома пенополистирол и пенобетон, вероятно, можно объяснить недостаточной осведомленностью населения о новых нетрадиционных материалах, использующихся в строительстве.

Рейтинг районов города

В процессе исследования было проведено ранжирование районов города с целью выявления их рейтинга по привлекательности проживания. Месторасположение жилья - одна из важнейших потребительских характеристик, влияющих на его стоимость. В качестве наиболее часто встречающихся мотиваций при выборе человеком определенного района проживания следует отметить наличие развитой социальной инфраструктуры (магазины, школы, рабочие места, места отдыха и т.д.), состояние среды обитания (экология, эстетичность места, социально-экономический состав соседей и т.п.), развитость транспортного сообщения в районе. Немаловажен и такой психологический фактор как привычка (по этой причине люди могут выбрать не популярные районы).

Рейтинг районов города

Таблица 2

   /--------------------------------------------------------------------------\

   |            Наименование жилого района                  |  рейтинг        |

   |--------------------------------------------------------+-----------------|

   | Центр (ул.Ленина, Есенина, Первомайский пр-т)          |     25,4%       |

   |--------------------------------------------------------+-----------------|

   | Центр (ул.Дзержинского, Первомайский пр-т)             |     20,2%       |

   |--------------------------------------------------------+-----------------|

   | Горроща                                                |     12,9%       |

   |--------------------------------------------------------+-----------------|

   | Московское шоссе                                       |     11,5%       |

   |--------------------------------------------------------+-----------------|

   | Канищево                                               |      8,7%       |

   |--------------------------------------------------------+-----------------|

   | Дашково-Песочня мкр. 1, 2                              |      8,5%       |

   |--------------------------------------------------------+-----------------|

   | Торговый городок                                       |      6,7%       |

   |--------------------------------------------------------+-----------------|

   | Кальное                                                |      4,2%       |

   |--------------------------------------------------------+-----------------|

   | Приокский поселок                                      |      4,0%       |

   |--------------------------------------------------------+-----------------|

   | Шлаковый                                               |      2,2%       |

   |--------------------------------------------------------+-----------------|

   | Бутырки, Дашково-Песочня мкр. 3, 4                     |      2,0%       |

   |--------------------------------------------------------+-----------------|

   | Мервино                                                |       1,6%      |

   |--------------------------------------------------------+-----------------|

   | Дашки                                                  |      1,0%       |

   |--------------------------------------------------------+-----------------|

   | Голенчино, Южный                                       |      0,8%       |

   |--------------------------------------------------------+-----------------|

   | Борки                                                  |      0,6%       |

   |--------------------------------------------------------+-----------------|

   | Дягилево                                               |      0,4%       |

   |--------------------------------------------------------+-----------------|

   | Ворошиловка, Недостоево, Юбилейный                     |      0,2%       |

   |--------------------------------------------------------+-----------------|

   | Строитель, Соколовка, Октябрьский городок              |      0,0%       |

   \--------------------------------------------------------------------------/

Безусловным лидером рейтинга является центр города, причем район улиц Ленина и Есенина предпочтительней района ул.Дзержинского (25,4% и 20,0% соответственно)*. Достаточно высокий уровень притягательности у районов: Горрощи - 12,9%, Московского шоссе - 11,5%, Канищево - 8,7%, Дашково-Песочня(мкр.1,2) - 8,5%.

Средний рейтинг имеют район Торгового городка - 6,7%, Кальное - 4,2%, Приокский поселок - 4%.

К районам с низким рейтингом относятся: Шлаковый - 2,2%, Дашково-Песочня (мкр.3,4), Бутырки - 2%, Мервино - 1,6%, Дашки военные - 1%, Голенчино, Южный - 0,8%, Борки - 0,6%, Ворошиловка, Недостоево, Юбилейный - 0,2%.

Никто из опрошенных не хотел бы иметь жилье в районе Октябрьского городка, поселков Строитель и Соколовка - 0,0%.

Следует отметить, что отношение к району проживания можно отнести к стереотипному восприятию, которое не сложно изменить воздействием комплекса мероприятий. Так, например, привлекательность удаленных от центральной части города районов можно существенно повысить строительством более комфортабельного, отвечающего всем современным требованиям и стандартам жилья при тщательно продуманной информационно-рекламной поддержке, причем с точки зрения ценовой политики возможны несколько направлений, например: ориентируя порядок цен на уровень выше сложившегося среднего и опираясь на разработанную маркетинговую стратегию, можно сформировать общественное мнение в отношении к району застройки как элитному и, напротив, задавшись целью привлечь более массового потребителя - средний класс, наиболее оправдано будет проведение, в качестве доминирующего тактического направления, демпинговых цен и т.п.

Финансовый потенциал населения

Для оценки финансового потенциала населения в данном исследовании был использован нестандартный подход: в опросник была введена формула,с помощью которой респондентам предлагалось оценить свои финансовые возможности участия в программе ипотечного кредитования. Риск возврата незаполненных анкет был весьма высок, но результат превзошел самые благоприятные прогнозы - 63,1% опрошенных произвести расчет по предложенной формуле.

Результаты анализа показали, что:

- средняя стоимость приобретаемого жилья составила 270857 руб., минимальная - 66000 руб., максимальная - 1734000 руб.;

- средняя стоимость сдаваемого жилья составила 107552 руб., минимальная - 0 руб., максимальная - 388000 руб.;

- средний взнос составляет 26173 руб., минимальный - 0 руб., максимальный - 360000 руб.;

- средний кредит составляет 138704 руб., минимальный - 0 руб., максимальный - 1440000 руб.

Распределение величины первоначального взноса на
приобретаемое жилье

Более половины ответивших - 51,7%, готовы оплатить первоначальный взнос в размере не более 25 тыс.руб., 42,05% - от 25 до 50 тыс.руб., с увеличением суммы взноса для населения, обладающего соответствующей платежеспособностью, резко снижается.

При перерасчете величины взноса в процентное отношение от стоимости приобретаемого жилья было выявлено, что 83,24% ответивших готовы заплатить первоначальный взнос не менее 10% от стоимости приобретаемого жилья.

При распространении полученных данных о величине первоначального взноса, приемлемого для семьи, на всю генеральную совокупность можно оценить инвестиционный потенциал населения города: 4,2 млрд.руб. или 175 млн.$ (по текущему курсу Центробанка).

Распределение величины требуемого кредита на
приобретение жилья.

При представлении этих данных в процентном отношении складывается следующая ситуация: 23.86% ответивших нуждается в кредите 90 и более % от требуемой суммы (их участие в программе практически невозможно), кредит, не превышающий 20% (соответствующий заданным условиям), хотели бы получить 11.36% респондентов.

Доля ответов, удовлетворяющих условиям величины первоначального взноса не менее 10% стоимости жилья и размера кредита не более 20% стоимости жилья составила 9,6%.

При распространении полученных данных на всю генеральную совокупность можно предположить, что 16000 семей города могут быть потенциальными участниками программы ипотечного кредитования (население г.Рязани х процент/средний размер семьи).

Но при анализе на обеспечение требуемых кредитов текущими доходами более половины опрошенных оказались неплатежеспособны, только 41,18% от удовлетворяющих заданным условиям респондентов финансово состоятельны для решения жилищных проблем (в масштабах города это составит 6500 семей или 4% населения).

В результате проведенного анализа определена структура источников финансирования приобретения нового жилья в рамках программы ипотечного кредитования на основании расчета средних значений ответов опрошенных, удовлетворяющих всем заданным параметрам:

- стоимость приобретаемого жилья - 199742,9=100% складывается из:

- стоимость сдаваемого жилья - 15094269 руб.=75,6%

- накопления - 29354,3 руб.=14,7%

- кредит - 19445,7 руб.=9,7%

Структура приемлемого размера ежемесячных платежей
в погашение кредита

Структура приемлемого размера ежемесячных платежей в погашение кредита для опрошенных семей сложилась следующим образом: до 150 руб. в месяц готовы выплачивать 23,6% респондентов, 150-300 руб. - 29,66%, 300-500 руб. - 27,64%, 500-800 руб. - 13,71%, свыше 800 руб. - 5,39%.

Структура ежемесячного совокупного семейного дохода

Одним из важнейших показателей платежеспособности является совокупный семейный доход. Наибольшее количество опрошенных - 26,11%, указали величину совокупного семейного дохода в диапазоне 1000-1500 рублей в месяц, приблизительно равное число семей имеют доход от 500 до 1000 руб., от 1500 до 2000 руб., от 2000 до 2500 руб. (15,83%, 16,39% и 14,44% соответственно). При анализе группы с доходом до 500 руб. (4,72%) было выявлено, что это семьи, состоящие из 1-2 человек. Среднее значение совокупного семейного дохода по выборке составило 1730,81 руб. При пересчете на среднедушевой доход и сравнении с данными Рязанского областного комитета государственной статистики становится очевидно, респонденты указали заниженный доход.

Структура выборки населения
Структура численности семей

Структура численности семей респондентов в целом соответствует данным Рязанского областного комитета государственной статистики, средний состав семьи составляет 2-3 человека.

Возрастная структура опрошенных

Поскольку проводился опрос среди работающего населения города, возрастная структура опрошенных распределяется в диапазоне экономической активности: большая часть респондентов - 34,8% в возрасте от 30 до 40 лет, 31,55% - от 40 до 50 лет, до 30 лет - 19,89%, от 50 до 60 лет - 11,28%, доля опрошенных старше 60 лет 2,49%.

Структура имеющегося у населения жилья по формам
собственности

Структура жилья по формам собственности, имеющегося у респондентов в настоящее время, примерно соответствует данным Рязанского областного комитета государственной статистики. В частной собственности находится 44,12% жилья, в муниципальной - 55,88%.

Структура выборки респондентов по отраслям экономики

Структура выборки респондентов по отраслям экономики формировалась согласно классификации отраслей экономики в соответствии с процентным соотношением занятых в данной сфере экономики. В процессе анкетирования произошло некоторое отклонение планируемой выборки от осуществленной, что можно объяснить семейным характером анкетирования (возможно заполнение анкеты супругом (супругой), работающим в другой отрасли).

В анкетировании принимали участие работники различных предприятий и организаций г.Рязани: промышленность - ГРПЗ, "Красное Знамя", "Рязанский мясоперерабатывающий комбинат", "Глобус", НПО "Плазма", "Автоколонна 1310"; строительство - "Рязаньгорстрой", ООО "Маяк-Инвест","Рязаньгражданпроект"; торговля - "Рязанский посад", "Детский мир", ООО "Арт-Икс"; ЖКХ - "Рязаньгоргаз", "Водоканал", "Рязанские городские распределительные электрические сети"; здравоохранение - детская поликлиника N 3, кожно-венерологический диспансер; культура и наука - областная библиотека им.Горького, библиотека РОУНБ, Рязанская государственная радиотехническая академия, Рязанский государственный педагогический университет, средние школы, НИИ "Спектр"; кредитование и финансы - банк "Мещера"; аппарат органов управления - управление культуры и искусства администрации города, областная Дума, областная администрация, областной суд; Советский РОВД; частные предприниматели.

Основные показатели, характеризующие жилищную ситуацию

* Показатель средней обеспеченности жильем в расчете на одного жителя города Рязани составляет 17,0 кв.м (на 1.01.99 г.). Для сравнения: в Москве - 18,3 кв.м общей площади на одного жителя города, в Санкт-Петербурге - 17,0 кв.м, в Нижнем Новгороде -16,0 кв.м, в Сарове - 18,5 кв.м.

* Показатель ввода жилья, т.е. количество построенных за год квартир на тысячу жителей, в 1998 году в городе составил 4,8 квартиры, самый высокий показатель по России в Москве - 6,3, в Нижнем Новгороде - 5,2, в Сарове - 3,4, в Санкт-Петербурге - 2,3 квартиры.

* По результатам исследования 16% рязанских семей состоят о очереди на улучшение жилищных условий, в среднем по России этот показатель составляет 20%, в Москве - 13%, в Санкт-Петербурге - 27%, в Нижнем Новгороде - 25%, в Сарове - 23%.

* О развитости вторичного рынка жилья можно судить по количеству частных (приватизированных) домов и квартир. В южных регионах России, где велика доля частных домов, этот показатель превышает 70%. В среднем по России доля приватизированного жилого фонда составляет 30%. В Рязани 46% жилого фонда принадлежит гражданам.

* Показатель доступности жилья представляет собой отношение стоимости стандартной двухкомнатной квартиры к среднегодовому совокупному доходу семьи. В 1997 году в г.Рязани данный показатель составил: на первичном рынке - 4,5 (т.е. период накопления на жилье, при условии направления всех доходов на приобретение квартиры, составил соответственно - 5,1 и 4,5 года, при использовании половины доходов - 10,2 и 9 лет, 20% доходов - 25,5 и 22,5 года).

На начало 1999 года в г.Рязани этот показатель составил 8,5 на первичном рынке 9,3 - на вторичном рынке. Из этого следует, что если рязанская семья половину своего дохода будет откладывать на покупку жилья, то она сможет накопить на двухкомнатную квартиру повторного заселения за 18,6 лет, на вновь построенную - за 17 лет, при использовании 20% доходов - 46,5 и 42,5 года соответственно.

Выводы

Проведенное исследование представляет статичное отражение сложившейся в городе жилищной ситуации в части планов населения по решению жилищных проблем, оценки финансового потенциала горожан на данный момент времени.

Развитие ситуации зависит от множества внешних факторов. Наиболее сложной и важной задачей представляется прогнозирование семейных доходов населения, уровня отложенного спроса и соотношение объемов семейных накоплений к среднестатистической цене квартиры (коэффициент доступности). В данном контексте составление прогнозов малопродуктивно, поэтому в какой то мере вынужденным является вариантный способ представления ситуации в зависимости от сценариев развития экономики в целом: пессимистический, оптимистический и некий средний, предполагающий в оценках сочетание умеренного оптимизма и пессимистической осторожности.

Анализ экономической ситуации по статистическим данным и средствам массовой информации, результатам опросов общественного мнения свидетельствуют о том, что наиболее вероятными представляются первый и третий сценарии развития. Из пессимистического и среднего вариантов предпочтения отдаются среднему.

Из этого следует вывод: условия, сложившиеся в результате финансового кризиса в российской экономике в настоящее время, усиливают актуальность долгосрочного жилищного ипотечного кредитования как средства, способствующего выходу из кризиса и решению жилищной проблемы для большинства граждан. Ипотечное кредитование расширяет платежеспособный спрос населения на жилье, и тем самым позволяет вовлекать внебюджетные средства в жилищную сферу, жилищное строительство и производство строительных материалов, способствуя подъему реальных секторов экономики. Оно обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Далее приведены основные данные, полученные в результате анализа:

1 - 81% опрошенных поддерживают идею внедрения ипотечного кредитования в городе.

2 - 53% опрошенных планируют участвовать в программе ипотечного кредитования.

3 - При выявлении причин неудовлетворенности жилищными условиями большая часть опрошенных отметила недостаточную площадь квартиры - 61,1%, 42,2% не устраивает планировка, 26,2% - тип дома, 16,6% - район проживания.

4 - 15,6% ответивших хотели бы приобрести жилье площадью не более 50 кв.м, 46,9% - от 50 до 100 кв.м, 25,3% - от 100 до 150 кв.м (из них 58,8% - 100 кв.м ровно).

5 - Большая часть опрошенных - 77,04% отдает предпочтение приобретению новой квартиры, 25,74% устроило бы жилье повторного заселения.

6 - При распространении полученных данных о величине первоначального взноса, приемлемого для семьи, на всю генеральную совокупность можно оценить инвестиционный потенциал населения города: 4,2 млрд.руб. или 175 млн.$.

7 - При распространении полученных данных на всю генеральную совокупность можно предположить, что 16000 семей города могут быть потенциальными участниками программы ипотечного кредитования,из них 41,18% финансово состоятельны для решения жилищных проблем (в масштабах города это составит 6500 семей или 4% населения).

8 - Определена структура источников финансирования потребления нового жилья в рамках программы ипотечного кредитования на основании расчета средних значений ответов опрошенных, удовлетворяющих всем заданным параметрам:

стоимость приобретаемого жилья - 199742.9 руб.=100%

складывается из:

стоимости сдаваемого жилья - 150942.9 руб. =75.6%

взноса - 29354.3 руб. =14.7%

кредита - 19445.7 руб. =9.7%

Для внедрения и развития ипотечного кредитования необходимо постоянно актуализировать исследование ситуации на рынке жилья для выявления запросов населения в отношении потребительских характеристик жилья, приемлемой стоимости, форм и сроков оплаты, а также осуществлять постоянный мониторинг первичного и вторичного рынка жилья, объектов незавершенного строительства. Это позволит при минимальных затратах городского бюджета обеспечить ипотечным кредитованием максимальное количество рязанцев.

Результаты конкурса отбора претендентов на получение
ипотечных кредитов в 1999 году.

Изучив опыт большого числа российских городов, включая Москву, С. Петербург, Ижевск, Новгород, Белгород и многих других за основу программы ипотечного кредитования был выбран опыт г. Саров (Арзамас-16), Нижегородской области. В ноябре 1998 года началась детальная разработка Программы ипотеки для Рязани. Конкретизация деталей, практика деловой жизни города резко усложнили данную ипотечную схему. Это привело к тому, что планировавшееся начало Программы на март было перенесено на май. Основные трудности были связаны с несопоставимыми масштабами городов. В Сарове проживает 80 тысяч населения, а в Рязани около 530 тысяч человек. В Сарове в бюджет города собираются все налоговые поступления и в городе только один застройщик - УКС администрации города. В Рязани сейчас более 55 застройщиков и зарегистрировано более 2000 организаций занимающихся строительством.

Внедрение Программы ипотечного кредитования в Рязани началось со сбора заявлений от населения. Сбор происходил с 15 мая по 18 июня этого года в здании муниципального культурного центра на пл. Победы. Началу сбора заявлений предшествовала небольшая информационная компания, в процессе которой Помещение для сбора заявлений посетило около 3500 человек. В журнале для регистрации было зарегистрировано 578 заявлений.

Основная идея Программы ипотечного кредитования в Рязани в 1999 году была следующая. Гражданин Рязани имеет квартиру, которая мала для его семьи, и часть денежных средств, но ему не хватает определенного количества средств для покупки желаемого жилья. Администрация предоставляет ему долгосрочный кредит (на 7 - 15 лет) из расчета 7% годовых из городского бюджета. Кредит может запрашивать и гражданин не имеющий жилья. Гражданин выбирает желаемую квартиру, как новую, так и повторного заселения, администрация покупает ее для него, семья переселяется в купленное жилье и отдает в счет оплаты денежные средства и имеющееся жилье. Недостающую сумму владельцы купленной квартиры выплачивают равные доли ежемесячно до погашения долга. Схема достаточно простая, но имеется три критических вопроса. Первый - кто может получить реально кредит, второй - где взять столько средств, чтобы удовлетворить всех желающих и третий - неужели такие кредиты выгодны бюджету, не пострадают ли все остальные налогоплательщики? Часть этих вопросов снимается конкурсной системой отбора заявлений. Все заявления вводились в компьютер, затем они сортировались по сумме запрашиваемого кредита и некоторым другим критериям (сдает ли гражданин жилье, сколько лет стоит в очереди, какую площадь имеет и т.д.), затем список ограничивается числом заявлений, сумма запрашиваемого кредита которых равна сумме выделенных бюджетных средств. Что дало использование данной процедуры? Исключена возможность выдачи кредита на ранее завышенную сумму. Никто до конца сбора заявлений не может сказать какие заявления пройдут, а какие нет. Окончательный список утверждается жилищной комиссией и главой администрации и в этом году из него можно только исключать, но не добавлять. Одновременно с этим отбираются те, кто просит меньшую сумму и, следовательно, на выделенный бюджетный рубль, даваемый в кредит, граждане привносят своих денежных средств в виде жилья и "живых" денег 4 - 5 рублей. Соединившись вместе эти средства поступают, в конечном итоге, к строителям, которые платят налоги и в городской бюджет поступает тот же рубль (и в этом же году!). Такая схема недоступна ни банкам, ни промышленным компаниям. Город дает долгосрочный кредит, который окупается в течение года. Налогоплательщики полностью защищены. Но это условие выполняется, если доля бюджетных средств в покупаемом жилье не превысит 20%. И выбранная схема отбора заявлений позволяет это.

Каковы же результаты сбора заявлений и результаты конкурсного отбора, который был проведен 24 июня и утвержден жилищной комиссией при администрации города 28 июня этого года.

В конкурсе не участвовали 14 заявлений граждан, просивших кредит, но общая площадь у которых превышает 20 кв.м на человека. Остальные результаты конкурса приведены в таблицах 3 и 4.

Распределение количества заявлений граждан по результатам
конкурса и по типу желаемого к приобретению жилья

Таблица 3

  /-----------------------------------------------------------------------------------------\

  | Тип желаемого к             |   Всего    | Кредит не | Кредит    | Не прошли | Доля не  |

  | приобретению жилья          | участвовало| требуется | требуется |  конкурс  |прошедших |

  |                             | в конкурсе |           |           |           |конкурс   |

  |-----------------------------+------------+-----------+-----------+-----------+----------|

  | Комната                     |    8       |    -      |     5     |      3    |   38%    |

  |-----------------------------+------------+-----------+-----------+-----------+----------|

  | Комната гостиничного типа   |   42       |    1      |    27     |     14    |   33%    |

  |-----------------------------+------------+-----------+-----------+-----------+----------|

  | Однокомнатная квартира      |  189       |   19      |   123     |     47    |   25%    |

  |-----------------------------+------------+-----------+-----------+-----------+----------|

  | Двухкомнатная квартира      |  195       |   24      |   130     |     41    |   21%    |

  |-----------------------------+------------+-----------+-----------+-----------+----------|

  | Трехкомнатная квартира      |  118       |   19      |    72     |     27    |   23%    |

  |-----------------------------+------------+-----------+-----------+-----------+----------|

  | Четырехкомнатная квартира   |    9       |    2      |     5     |      2    |   22%    |

  |-----------------------------+------------+-----------+-----------+-----------+----------|

  | Индивидуальный дом          |    3       |    -      |     2     |      1    |   33%    |

  |-----------------------------+------------+-----------+-----------+-----------+----------|

  | Итого:                      |  564       |   65      |   364     |    135    |   24%    |

  |-----------------------------+------------+-----------+-----------+-----------+----------|

  | Итого (в процентах):        |  100%      |   11,5%   |    64,5%  |     24%   |          |

  \-----------------------------------------------------------------------------------------/

Финансовые итоги конкурса

Таблица 4

   /---------------------------------------------------------------------------------------------------\

   |        Тип жилья           |Стоимость   |     Сумма      |  Сумма     | Стоимость   | Доля        |

   |                            |покупаемого | запрашиваемого | кредита    |покупаемого  | бюджета в   |

   |                            |жилья по    |     кредита    |выделенного |жилья по     | стоимости   |

   |                            |всем        |   по всем      | в бюджете  |заявлениям,  | жилья по    |

   |                            |заявлениям  |   заявлениям   | тыс.руб.   |отобранным   | заявлениям, |

   |                            | тыс.руб.   |    тыс.руб.    |            |по конкурсу, | отобранным  |

   |                            |            |                |            |  тыс.руб.   | по конкурсу |

   |----------------------------+------------+----------------+------------+-------------+-------------|

   | Комната                    |   400      |     295        |   152      |     250     |   60,7%     |

   |----------------------------+------------+----------------+------------+-------------+-------------|

   | Комната гостиничного типа  |  3150      |    1488        |   765      |    2100     |   36,4%     |

   |----------------------------+------------+----------------+------------+-------------+-------------|

   | Однокомнатная квартира     | 26460      |   10165        |  5227      |   19880     |   26,3%     |

   |----------------------------+------------+----------------+------------+-------------+-------------|

   | Двухкомнатная квартира     | 44850      |   10535        |  5417      |   35420     |   15,3%     |

   |----------------------------+------------+----------------+------------+-------------+-------------|

   |Трехкомнатная квартира      | 35400      |    5825        |  2995      |   27300     |   11,0%     |

   |----------------------------+------------+----------------+------------+-------------+-------------|

   |Четырехкомнатная квартира   |  3240      |     585        |   301      |    2520     |   11,9%     |

   |----------------------------+------------+----------------+------------+-------------+-------------|

   |Индивидуальный дом          |  1440      |     280        |   144      |     960     |   15,0%     |

   \---------------------------------------------------------------------------------------------------/

Из таблиц видно, что только 24% заявлений не прошли конкурс, но по этим заявлениям запрашивалась сумма кредитов практически равная сумме запрашиваемой по 74% заявлений, прошедших конкурс. Рассматривая список в разрезе типов жилья видно, что чем большую долю от желаемого к приобретению жилья граждане запрашивали, тем большая часть их не прошла конкурс. Например, запрашиваемая бюджетная доля для комнаты составила 61% и доля не прошедших конкурс равна 38%. В то же время для заявлений по трехкомнатным квартирам, запрашиваемая бюджетная доля составила 11% и доля не прошедших конкурс составила 23%. Общая сумма просимого кредита по отобранным заявлением не превысила 17% от суммы планируемого к приобретению жилья. При этом максимальную долю бюджетные средства составили для жилья наименее комфортного - комнаты и "гостинки". Чаще всего его покупают молодые семьи, и граждане совсем не имеющие жилья. Хотя это специально не закладывалось в программу, но результат оказался с высокой социальной направленностью, программа поддержала наименее обеспеченных граждан.

Распределение отобранных заявлений по размеру просимого кредита для различных типов жилья приведено в таблице 5.

Количество отобранных заявлений
в зависимости от размера кредита и типа жилья

Таблица 5

   /-----------------------------------------------------------------------\

   |                              Тип жилья                                |

   |-----------------------------------------------------------------------|

   | Кредит, |Комната|"гостинка"|1-комн. |2-комн. |3-комн. |4-комн. |Индив.|

   | тыс.руб.|       |          |квартира|квартира|квартира|квартира| дом  |

   |         |       |          |        |        |        |        |      |

   |         |       |          |        |        |        |        |      |

   |         |       |          |        |        |        |        |      |

   |---------+-------+----------+--------+--------+--------+--------+------|

   |    0    |   0   |     1    |   19   |   24   |   19   |    2   |  0   |

   |---------+-------+----------+--------+--------+--------+--------+------|

   |    5    |   0   |     1    |    0   |    1   |    1   |    0   |  0   |

   |---------+-------+----------+--------+--------+--------+--------+------|

   |   10    |   0   |     3    |    4   |    9   |    4   |    0   |  0   |

   |---------+-------+----------+--------+--------+--------+--------+------|

   |   15    |   0   |     1    |    3   |   10   |    4   |    0   |  0   |

   |---------+-------+----------+--------+--------+--------+--------+------|

   |   20    |   1   |     3    |   17   |   17   |    6   |    0   |  0   |

   |---------+-------+----------+--------+--------+--------+--------+------|

   |   25    |   2   |     2    |   14   |    9   |    3   |    0   |  0   |

   |---------+-------+----------+--------+--------+--------+--------+------|

   |   30    |   1   |     7    |   14   |    8   |    8   |    1   |  0   |

   |---------+-------+----------+--------+--------+--------+--------+------|

   |   35    |   0   |     5    |   11   |   10   |    8   |    0   |  0   |

   |---------+-------+----------+--------+--------+--------+--------+------|

   |   40    |   0   |     3    |    4   |    6   |    6   |    0   |  0   |

   |---------+-------+----------+--------+--------+--------+--------+------|

   |   45    |   1   |     2    |    3   |   10   |    6   |    1   |  0   |

   |---------+-------+----------+--------+--------+--------+--------+------|

   |   50    |   0   |     0    |   13   |   13   |    8   |    0   |  1   |

   |---------+-------+----------+--------+--------+--------+--------+------|

   |   55    |   0   |     0    |    3   |    6   |    3   |    0   |  0   |

   |---------+-------+----------+--------+--------+--------+--------+------|

   |   60    |   0   |     0    |   12   |    3   |    4   |    1   |  0   |

   |---------+-------+----------+--------+--------+--------+--------+------|

   |   65    |   0   |     0    |    6   |    6   |    3   |    0   |  0   |

   |---------+-------+----------+--------+--------+--------+--------+------|

   |   70    |   0   |     0    |    6   |    5   |    7   |    1   |  0   |

   |---------+-------+----------+--------+--------+--------+--------+------|

   |   75    |   0   |     0    |    8   |    2   |    1   |    0   |  0   |

   |---------+-------+----------+--------+--------+--------+--------+------|

   |   80    |   0   |     0    |    4   |    7   |    0   |    0   |  0   |

   |---------+-------+----------+--------+--------+--------+--------+------|

   |   85    |   0   |     0    |    1   |    2   |    0   |    0   |  0   |

   |---------+-------+----------+--------+--------+--------+--------+------|

   |   90    |   0   |     0    |    0   |    3   |    0   |    0   |  1   |

   |---------+-------+----------+--------+--------+--------+--------+------|

   |   95    |   0   |     0    |    0   |    3   |    0   |    0   |  0   |

   |---------+-------+----------+--------+--------+--------+--------+------|

   |  100    |   0   |     0    |    0   |    0   |    0   |    1   |  0   |

   |---------+-------+----------+--------+--------+--------+--------+------|

   | Всего:  |   5   |    28    |  142   |  154   |   91   |    7   |  2   |

   \-----------------------------------------------------------------------/

В таблице 5 показано количество заявлений отобранных в результате конкурса для различных типов желаемого к приобретению жилья. Вся таблица ограничивает заявления на общую сумму просимого кредита в 15 миллионов рублей. Однако было признано целесообразным включить в основной список заявления на сумму 10 миллионов рублей из-за высокого дефицита городского бюджета.

Анализ собранных заявлений показал, что только 23% граждан хотели бы покупать вновь построенное жилье, 35% могут позволить себе приобретение жилья только на вторичном рынке. Остальным безразлично новое жилье или повторного заселения.

Таковы итоги сбора заявлений и проведенного конкурса среди претендентов на получение ипотечного кредита в 1999 году.

Цели, принципы и задачи развития системы
ипотечного жилищного кредитования

Главная цель программы ипотечного кредитования - создать работающую систему обеспечения максимального числа горожан жильем за счет собственных средств и долгосрочных ипотечных кредитов. Современная жилищная политика города должна, наряду с существующей ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения, сделать новый акцент на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего определенными доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате приватизации. Ключевым способом решения жилищной проблемы этой части населения, является долгосрочное ипотечное кредитование. Создание системы ипотечного кредитования не только позволит резко ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшения жилищных условий населения, но и через активизацию жилищного строительства оказать положительное влияние на экономическую ситуацию в городе в целом, обеспечить импульс к экономическому подъему и стать своего рода "локомотивом" для других отраслей экономики Рязани на пути выхода из кризиса.

Развитие ипотечного жилищного кредитования населения возможно на базе следующих основополагающих принципов.

Система ипотечного жилищного кредитования должна учитывать имеющийся собственный и международный опыт развития ипотечного кредитования, и должна быть адаптирована как к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, так и учитывать психологические аспекты населения Рязани, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от кредитора при ипотечном кредитовании.

Одним из ключевых требований следует отметить необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования.

Создаваемая система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов бюджета, граждан, коммерческих банков, инвесторов. Темпы и масштабы развития ипотеки должны определяться не столько наличием политической воли у органов власти, сколько объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.

В качестве своих основных задач развития системы ипотечного жилищного кредитования необходимо предусматривать следующие моменты:

- развитие инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма долгосрочного ипотечного кредитования различных слоев населения;

- формирование нормативно-правовых основ для использования новых финансовых инструментов (ипотечных ценных бумаг, ипотечных облигаций) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу и создание соответствующей инфраструктуры;

- создание условий для привлечения в ипотеку финансовых средств рынка;

- совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, и, в первую очередь, в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;

- создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита.

Исходя из анализа опыта внедрения ипотечной программы в Рязани в 1999 году, а также обобщенного Госстроем опыта других российских городов и сложившейся экономической ситуации стратегия создания системы ипотечного жилищного кредитования, а также достижение поставленных целей и решение задач должно учитывать следующие аспекты:

* Ипотечное кредитование в настоящее время будет ориентировано в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, значительная и составляет не менее 30% желающих улучшить свои жилищные условия.

* Возможность оплаты части нового жилья за счет продажи уже имеющегося в собственности жилья.Поскольку при малом объеме кредита заемщику требуется иметь значительные собственные средства, то для тех граждан, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, это ограничение преодолевается за счет оплаты ими части нового жилья старым жильем.

* Государственные субсидии заемщиками при приобретении жилья с помощью ипотечного кредита. Граждане, получающие в установленном порядке субсидии на приобретение жилья (например, по программе государственных жилищных сертификатов), могут использовать их для оплаты части жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.

Организация системы долгосрочного ипотечного жилищного
кредитования

Задачи и функции основных участников системы
и механизмы взаимодействия

Система ипотечного жилищного кредитования объединяет следующие субъекты:

Заемщики - обратившиеся за получением ипотечного кредита физические лица, отвечающие определенным условиям и квалифицированные кредитором как платежеспособные в результате процедуры оценки вероятности погашения кредита (андеррайтинг), и на основании этого решения получившие у кредитора кредит на приобретение жилья, обеспеченный залогом жилья, приобретаемого на средства кредита.

Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие собственные жилые помещения или принадлежащие другим физическим или юридическим лицам, по их поручению.

Кредиторы - некоммерческая организация Рязанский ипотечный фонд, коммерческие банки, небанковские кредитные организации и т.п., выдающие ипотечные кредиты (включая товарные) или займы заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание выданных ипотечных кредитов и займов.

Риэлторские фирмы - юридические лица, лицензированные как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья. К функциям риэлторов относится подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, проверка юридической "чистоты" предлагаемых к продаже жилых помещений, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, а также продажа собственного жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание.

Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. - Рязанская областная регистрационная палата, государственный орган, обеспечивающий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, единый административный источник информации о правах собственности на жилье и ипотеке жилья на территории города, ведущий единый государственный реестр прав собственности и ипотеки на недвижимое имущество, включая жилые дома и жилые помещения. Круг обязанностей данной структуры включает в себя:

* Установление собственника конкретного жилья с определением имеющихся залогов и иного обременения в отношении этой собственности;

* Регистрация сделок купли-продажи квартир, оформление перехода прав собственности к новому владельцу;

* Регистрация договоров ипотеки и права ипотеки;

* Предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка быстро и доступно, ведение регистрации сделок без промедления, немедленная обработка информации о сделках с недвижимостью при публичном характере этой информации;

* Экспертиза нормативных документов и типовых форм договоров программы.

Страховые компании - лицензированные страховые компании, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), страхование жизни и трудоспособности заемщиков, страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.

Оценщики - юридические и физические лица, получившие лицензию для осуществления профессиональной оценке жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.

Рязанский ипотечный фонд (РИФ) - структура, созданная администрацией города и Рязанским городским Советом для организации внедрения системы жилищного ипотечного кредитования, а также выполняющая следующие функции:

* Организация проведения конкурса по бюджетным средствам,

* Андеррайтинг заемщиков,

* Управление бюджетными средствами направленными на развитие программы ипотечного жилищного кредитования,

* Выдача ипотечных кредитов (включая товарные) или займов и их обслуживания,

* Выпуск ипотечных облигаций, консолидирующих и распределяющих риски отдельных ипотечных обязательств,

* Развитие механизма реинвестирования при тесном взаимодействии с остальными субъектами ипотечного рынка,

* Привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования посредством продажи собственных эмитированных ипотечных облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами,

* Аккредитация участников ипотечного рынка.

Для полного выполнения возложенных функций РИФ должен со временем разработать соответствующие изменения в уставе, оформить лицензию Центробанка на осуществление операций в качестве небанковской кредитной организации на ипотечном рынке. До оформления лицензии РИФ работает как юридическое лицо, имеющее право представлять займы и предоставлять товарные кредиты в виде продажи жилья с рассрочкой платежа.

Банки - кредитные организации, выполняющие функции кредиторов, а также:

- обслуживание расчетного и бюджетного счетов РИФ, счетов

других субъектов ипотечного кредитования,

- предоставление долгосрочных ипотечных кредитов,

- предоставление краткосрочных кредитов,

- контроль за использованием бюджетных средств,

- участие в купле-продаже ипотечных облигаций.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) - структура, созданная Правительством Российской Федерации для организации рефинансирования кредиторов, выдающих ипотечные кредиты населению в соответствии со стандартами и требованиями Агентства (оператор вторичного рынка ипотечных кредитов).

К основным функциям АИЖК относятся:

* Разработка и внедрение в практику стандартов и норм ипотечного кредитования, рекомендованных для использования кредиторам;

* Формирование "вторичного" рынка ипотечных кредитов посредством выкупа кредиторами ипотечных кредитов, решение проблемы ликвидности кредиторов, выдающих долгосрочные кредиты;

* Привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования посредством продажи собственных эмитированных ценных бумаг, обеспеченных приобретенными у кредиторов ипотечными кредитами;

* Оказание содействия кредитным организациям по внедрению рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и разработке типов кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов.

Инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, эмитируемые РИФ или АИЖК (институциональные инвесторы - пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки и т.д.).

Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - (нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические лица и т.д.) - обеспечивают необходимое юридическое сопровождение сделок с жилой недвижимостью, регистрацию граждан по месту жительства, в том числе в заложенных квартирах и домах, обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

Судебные органы - обеспечивают разрешение споров между кредитором и заемщиком, возникающих при ипотечном жилищном кредитовании.

Банк России - в лице ГУ ЦБ по Рязанской области осуществляет в рамках своей компетенции общий контроль и надзор за деятельностью кредитных организаций, выдающих ипотечные кредиты с целью защиты интересов вкладчиков этих организаций и заемщиков, а также за операторами вторичного рынка ипотечных кредитов, регулирует их деятельность.

Федеральная комиссия по ценным бумагам (ФКЦБ) - регулирует процедуру выпуска, регистрации и обращения ценных бумаг, эмитируемых для привлечения финансов в жилищную сферу.

Администрация города Рязани - выполняет следующие функции: - координация и участие в проведении социально-экономических исследований,

- утверждение и разработка конкурсных документов, проведение конкурса среди желающих получить кредит за счет бюджетных средств,

- утверждение и разработка положения о порядке предоставления кредитов (займов),

- утверждение и разработка положения о порядке бюджетного финансирования ипотечного кредитования,

- утверждение положения о порядке действия органов опеки и попечительства при ипотеке,

- утверждение положения о фонде временного проживания,

- утверждение и разработка положений об аккредитации субъектов ипотечного рынка,

- координация массового жилищного строительства в рамках программы,

- координация информационного обеспечения программы,

- участвует в управлении РИФ.

Рязанский городской Совет - выполняет следующие функции:

- утверждение Программы,

- выделение бюджетных средств на внедрение программы ипотечного жилищного кредитования в Рязани, включающих средства на предоставление долгосрочных кредитов, на развитие подпрограммы покупки-продажи жилья вторичного заселения участниками программы, на проведение проектных работ и строительство нового жилья,

- утверждение порядка проведения конкурса по отбору участников ипотечного кредитования претендующих на бюджетные средства и утверждение условий предоставления кредитов (%-ая ставка, срок и пр.),

- предоставление налоговых льгот инвесторам и участникам программы ипотечного кредитования,

- участие в управлении РИФ.

Администрация Рязанской области - выполняет функции по координации региональных ипотечных программ, координации особенностей регистрации ипотеки жилых помещений в Рязанской области.

Рязанская областная Дума - выполняет следующие функции: - принятие законов Рязанской области, касающихся развития ипотечного кредитования в регионе, включающих закон определяющий порядок выселения налогоплательщиков и порядок использования фонда временного проживания,

- выделение бюджетных средств на внедрение ипотечных программ,

- предоставление налоговых льгот участниками ипотечных программ.

Правительство Российской Федерации - выполняет следующие основные функции:

* Определяет стратегию развития системы ипотечного жилищного кредитования;

* Выступает с законодательными инициативами с целью создания условий для развития ипотечного кредитования как целостной системы;

* Создает нормативно- правовые условия для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования;

* Создает механизмы социальной защиты заемщиков;

* Обеспечивает налоговый режим наибольшего благоприятствования для участников рынка ипотечного кредитования с целью повышения доступности ипотечных кредитов населения;

* Участвует в управлении Агентством по ипотечному жилищному кредитованию;

* Предоставляет поручительства инвесторам по средствам, привлекаемым Агентством по ипотечному жилищному кредитованию.

Основные стандарты и требования к ипотечным
жилищным кредитам

Ипотечное жилищное кредитование отличается от других видов кредитов следующими рекомендуемыми основными стандартами и параметрами:

* Кредиты предоставляются на срок до 15 лет. Длительный срок кредита растягивает его погашение во времени, уменьшая таким образом размер ежемесячных выплат.

* Сумма кредита составляет не более 70% стоимости покупаемого жилья (предмета залога), а остальная сумма (не менее 30%) - собственные средства заемщика.

* Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных сумм, рассчитанной по формуле аннуитетных платежей. При этом ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на невыплаченную часть кредита и страховые взносы, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период. Это удобно как для заемщика, поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет, так и для кредитора.

* Максимальная величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 35% от совокупного дохода заемщика и созаемщика (в том числе, если они имеются) за соответствующий период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и членов его семьи (созаемщиков).

* Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита (передается в ипотеку кредитору) и, в случае неисполнения заемщиком обязательств, осуществляется обращение взыскания на жилье, его продажа, чтобы погасить задолженность заемщика перед кредитором. Оставшаяся после погашения сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику. Данная сумма может быть, по согласованию с заемщиком, передана жильем.

* Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение купленной на кредитные средства и переданной в ипотеку квартиры в случае невозможности выполнения заемщиком условий кредитного договора по его погашению или нарушения договора ипотеки.

Перечисленные требования по ипотечным кредитам сформулированы исходя из сложившегося отечественного и зарубежного опыта кредитования населения. В каждом конкретном случае стандарты и требования как к процедуре предоставления, так и обслуживания кредитов, могут широко варьироваться для различных слоев населения и различных ипотечных программ отдельных кредиторов. Сформулированные стандарты и требования направлены на всемерное снижение рисков, как для кредитора, так и для заемщика.

Особое значение внедрения этих стандартов приобретается при развитии вторичного рынка ипотечных кредитов, когда права требования по кредитам переуступаются первичными кредиторами операторам вторичного рынка (например, коммерческим банкам, АИЖК или РИФ) с целью рефинансирования с привлечением средств на рынке капитала. В этом случае соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления обслуживания кредитов являются основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств от частных инвесторов в этот сектор через ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

Основные этапы и порядок процесса предоставления
ипотечных жилищных кредитов.

Ипотечный кредит предоставляется заемщику при соблюдении принципов целевого использования, обеспеченности ипотекой приобретаемого жилья, платности и возвратности.

Ипотечное кредитование возникает, когда одна сторона (кредитор) предоставляет другой стороне (заемщику) сумму денежных средств (или товар в виде жилья) в кредит, порядок погашения которого определяется кредитным договором, а порядок обеспечения возвратности кредита - договором ипотеки жилого помещения, приобретенного на средства кредита.

В случае, если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Заемщик и кредитор подписывает договор, по которому они добровольно и сознательно признают, что будут выполнять договорные обязательства способом, указанным в данном договоре. Заемщик обладает правом выбора желательного для него типа договора из имеющихся стандартных, зная, что условия договора подлежат обязательному исполнению.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

1. Предварительная квалификация заемщика.

2. Оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита (андеррайтинг) заемщика с учетом доходов заемщика и оценки предмета ипотеки.

3. Подбор заемщиком квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора.

4. Оценка жилья - предмета ипотеки.

5. Подписание договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья.

6. Заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору ипотеки или по закону.

7. Проведение расчетов с продавцом квартиры.

8. Страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также, по возможности, прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

При этом если кредитор и продавец жилья являются одним лицом, то возможно предоставление товарного кредита с рассрочкой платежа.

Более подробно стандартная процедура видоизменяется для различных вариантов инвестирования и различных слоев населения.

Ипотечное кредитование за счет бюджетных средств

В расходной части бюджета города городским Советом предусматривается отдельная статья на развитие программы ипотечного кредитования. Управление данными средствами поручается Рязанскому ипотечному фонду.

Распределение бюджетных средств среди заемщиков осуществляется на основании конкурса. Основные условия проведения конкурса утверждаются Рязанским городским Советом. К ним относятся: определение круга граждан, имеющих право участвовать в конкурсе, условия отбора претендентов, условия предоставления кредитов (срок кредитования, процентная ставка) и их дифференциация для различных категорий граждан.

Срок проведения конкурса устанавливается постановлением главы администрации города. Порядок и организация конкурса обеспечивается Рязанским ипотечным фондом.

Граждане, в течение срока сбора заявлений, обращаются в РИФ с заявлением на получение ипотечного кредита. Затем, в соответствии с условиями конкурса, производится сортировка поданных заявлений. Окончательно сформированный список утверждается главой администрации.

Граждане, прошедшие конкурс, становятся участниками программы. РИФ проводит проверку платежеспособности и необходимых документов граждан. С гражданами заключается договор займа, кредитный договор или договор купли-продажи с рассрочкой платежа. Очередность заключения договоров соответствует сформулированному в результате конкурса списку и реальному наличию желаемого к приобретению жилья, а также финансовому состоянию заемщика.

Выдача кредита осуществляется Рязанским ипотечным фондом из бюджетных средств при предоставлении договора купли-продажи или договора долевого участия в строительстве жилья. Гражданин должен документально подтвердить оплату своей доли договора. Размер оплаченной гражданином доли должен быть не менее 50% для договоров купли-продажи и не менее 30% для договоров долевого участия. Сделка (договор купли-продажи) должна быть зарегистрирована в регистрационной палате. Кредитный договор заверяется у нотариуса, регистрируется в регистрационной палате, граждане и недвижимость страхуются. Денежные средства перечисляются продавцу жилья или застройщику. Договора, оплачиваемые по взаимозачетам, заключаются в рамках выделенных лимитов и договор с застройщиками. Возврат средств ежемесячный (желательно аннуитетными платежами), рассчитанный на весь период погашения кредита. Для обеспечения должной защиты операций с бюджетными средствами все участники процесса ипотечного кредитования граждан (оценщики, риэлтеры, страховые компании и др.) должны быть аккредитованы при Рязанском ипотечном фонде или администрации города.

Для стимулирования предприятий города по погашению недоимки по платежам в бюджет возможна реализация дополнительной подпрограммы ипотечного кредитования. Данной подпрограммой предусматривается, что бюджет направляет часть средств на ипотечное кредитование работников предприятия-должника, нуждающихся в улучшении жилищных условий, по представленному предприятием списку, условием такого кредитования является погашение предприятием долгов по платежам в бюджет. Подобная подпрограмма утверждается отдельным постановлением главы администрации города Рязани.

Ипотечное кредитование за счет средств юридических лиц

Адресное ипотечное кредитование за счет инвестиций юридических лиц может осуществляться в следующем порядке. Юридическое лицо предоставляет РИФ список граждан, которым необходим ипотечный кредит, либо условия предоставления кредита определенным категориям граждан, а также заключает гарантийный договор с РИФ. Рязанский ипотечный фонд выдает кредиты гражданам, за счет привлечения краткосрочных кредитов банка, после проведения андеррайтинга и заключения с ними договора займа. Юридическое лицо самостоятельно или через поверенную компанию по гарантийному договору выкупает ипотечные облигации РИФ на сумму выданного кредита, за счет чего гасится краткосрочный кредит. В дальнейшем облигации могут быть проданы лицом или трансформированы в иные ценные бумаги. Обслуживание выданного кредита обеспечивается Рязанским ипотечным фондом.

Ипотечное кредитование (коммерческий вариант)

Заемщик обращается к кредитору с заявлением на получение ипотечного кредита. Кредитор (например, коммерческий банк или РИФ) проводит предварительную квалификацию потенциального заемщика и затем приглашает его на более детальное собеседование с целью получения от заемщика официальных документов и справок, подтверждающих его кредитоспособность. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче или отказе в выдаче кредита. При условии положительного решения для потенциального заемщика кредитор рассчитывает сумму и формулирует другие существенные условия выдачи кредита (срок, процентную ставку, порядок погашения). После подбора квартиры для покупки в кредит Оценщик, услуги которого оплачивает Заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного Заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита. Кредитор уведомляет Заемщика в письменном виде о своем решении выдать кредит.

Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене на обусловленный сторонами срок. Сотрудник организации-кредитора оценивает жилье с точки зрения достаточности обеспечения возвратности кредита,а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, имеющихся сбережений и стоимости жилья. Во втором случае, потенциальный заемщик, зная сумму кредита, рассчитанную исходя из его платежеспособности, а также учитывая накопления может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.

В случае положительного решения Кредитор заключает с Заемщиком кредитный договор.

Обеспечение кредита может быть оформлено следующим образом:

* Совершение договора ипотеки приобретаемого жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки.

* Заключением трехстороннего "смешанного" договора купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора.

* Так называемой "ипотекой в силу закона", когда ипотека приобретаемого на кредитные средства жилого помещения возникает автоматически и формально не требует документального оформления и регистрации договора залога квартиры.

Первые два способа требуют более четкого правового сопровождения и процедурного оформления, более дороги, однако, обеспечивают четкое и однозначное оформление и закрепление прав и обязанностей сторон, возникающих в результате залога жилого помещения. Третий способ операционно более прост и дешев, но в случае возникновения проблемных ситуаций, связанных как с обязательствами по основному договору, так и с содержанием квартиры, а также с выполнением условий, устанавливаемых в договоре ипотеки, отсутствие формально оформленных договоров, а также записей об обременении квартиры, могут повлечь нежелательные последствия.

Заемщик осуществляет плату стоимости квартиры продавцу по договору купли-продажи, используя собственные средства и средства кредита. Кредитор консультирует процесс расчетов по договору купли-продажи.

В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть прием платежей от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.

Кредитор вправе переуступить право требования по кредиту Агентству по ипотечному жилищному кредитованию, Рязанскому ипотечному Фонду или иному юридическому лицу с целью рефинансирования. В этом случае заключается соответствующее соглашение между первичным кредитором и АИЖК об уступке прав требования по кредиту, а также, договор об обслуживании кредита первоначальным кредитором. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, а на средства, полученные по договору об уступке прав требований расширить свои кредитные операции.

Кредитор вправе также обеспечить рефинансирование за счет эмиссии и продажи ипотечных облигаций, обеспеченных правом требования по кредиту. Объем эмиссии облигаций не должен превышать 70% объема выданных кредитов.

В случае выполнения обязательств по кредитному договору, кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.

В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора ипотеки кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. При этом возможно несколько вариантов решения проблемы:

* Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пени и т.д.), расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

* Предмет ипотеки переходит в собственность кредитора, а заемщик или его семья продолжают жить в данном жилье на условиях коммерческого найма. Финансовые взаиморасчеты производятся аналогично предыдущему пункту. Кредитор вправе переуступить право требования по арендной плате по договору переуступки права требования, а также использовать данный объект недвижимости в качестве залога.

Страхование в системе ипотечного жилищного кредитования

Кредитные организации, осуществляющие кредитование населения на приобретение жилья в рамках долгосрочной ипотечной программы должны обязательно использовать в качестве одного из видов обеспечения специальную страховую программу.

Объектами обязательной страховой программы при ипотечном кредитовании по возможности должны являться:

1. Имущественные интересы, связанные с жизнью, здоровьем, трудоспособностью Заемщика - личное страхование.

Личное страхование должно включать страхование жизни и потери трудоспособности Заемщика. Страховыми случаями должны являться следующие события, совершившиеся в период действия договора страхования, как на территории России, так и за ее пределами:

- смерть застрахованного по любой причине, произошедшая в период действия договора страхования;

- частичная или полная утрата трудоспособности (присвоение статуса инвалида) застрахованным в результате несчастного случая, произошедшего в период действия договора страхования. При этом дата формального завершения процедуры присвоения гражданину статуса инвалидности не должна оказывать влияния на отнесение вышеуказанного случая к страховому.

Размер страхового возмещения не должен зависеть от группы инвалидности, присвоенной застрахованному лицу.

2. Имущественные интересы, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом - имущественное страхование.

Первым объектом имущественного страхования должно являться жилье, предоставляемое в ипотеку в качестве обеспечения долгосрочного кредита.

Страхованию подлежат несущие и ненесущие стены, перегородки квартиры; двери и окна; электропроводка, трубопроводы и сантехника.

Вторым объектом страхования должно являться право собственности владельца жилья, являющегося предметом ипотеки. Договор страхования должен покрывать риск утраты владельцем жилья права собственности по любой причине, за исключением его отчуждения собственником с согласия залогодержателя и отчуждения в результате обращения на предмет страхования ипотечным кредитором. Страховым случаем по данному виду страхования должно являться вступившее в законную силу решение суда, в результате которого Заемщик утратил права собственности на предмет ипотеки (в том числе случившееся после окончания срока страхования), если судебный иск был подан в период действия договора страхования.

Страхование осуществляется за счет средств Заемщика.

Страхователем по договорам страхования должен являться Заемщик. Первым Выгодоприобретателем по договорам страхования должна являться кредитная организация, предоставившая ипотечный кредит на приобретение квартиры. В случае уступки прав требования по кредитному договору на вторичном ипотечном рынке права первого Выгодоприобретателя должны перейти к новому кредитору.

Сумма страхового возмещения определяется в соответствии с требованиями кредитного договора и на каждую конкретную дату периода кредитования должна быть не менее остатка обязательств Заемщика по обеспечивающему обязательству. Следовательно, необходима разработка специальной страховой ипотечной программы, при которой будет происходить постепенное уменьшение суммы страхового возмещения (с исполнением Заемщиком обязательств по частичному погашению ипотечного кредита), но не будет происходить так называемого "недострахования". Выплата страхового возмещения должна производиться на счета первого Выгодоприобретателя.

Срок действия договоров страхования должен быть не менее срока кредитования, либо заключаться на срок не менее 12 месяцев с последующим продлением договоров.

Кредитор должен осуществлять контроль за исполнением Заемщиком обязательств по выплате страховых премий по договорам страхования, являющимся обеспечением по ипотечному кредиту. Рекомендуется осуществлять выплату премий периодически (ежеквартально,ежемесячно) равными частями в течение срока действия договора страхования, одновременно с частичным исполнением обязательств по самому ипотечному кредиту. Таким образом, комплект документов, регулирующих взаимоотношения сторон при страховании в процессе ипотечного кредитования должен включать:

- договор страхования жизни и потери трудоспособности Заемщика, заключаемый между Заемщиком (застрахованным лицом) и страховой организацией - договор личного страхования;

- договор страхования риска утраты и повреждения квартиры - предмета залога, заключаемый между Заемщиком и страховой организацией - договор имущественного страхования;

- договор страхования права собственности владельца квартиры - предмета залога, заключаемый между Заемщиком и страховой организацией - договор имущественного страхования.

Оценка жилых помещений, находящихся в ипотеке

Оценка жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства кредитора, должна осуществляться специализированными оценочными фирмами либо специалистами-оценщиками. При этом необходимо учитывать специфику и особенности целей, для которых производится оценка. Специфика заключается в том, что кредитор рассматривает данную квартиру или дом прежде всего как обеспечение возвратности предоставленных заемщику средств. Оценка жилого помещения должна не только давать величину рыночной стоимости на текущий момент, но и учитывать долгосрочный характер основного обязательства. Поэтому кредитор, учитывая оценочную величину рыночной стоимости объекта, должен предусматривать и прогнозировать возможность изменения рыночной стоимости связанной, как с индивидуальными особенностями самого объекта (конструктивными и планировочными особенностями, используемыми материалами, их пожаростойкость и долговечность, соответствие нормам и стандартам жилого помещения и др.), так и с его местоположением, близостью к транспортным магистралям, экологической ситуацией и многими другими факторами, включая перспективы развития данного района.

При всем разнообразии подходов и методик оценок, основное внимание должно уделяться методу сравнительных продаж с учетом различных поправочных коэффициентов и индексов, позволяющих максимально правильно оценить индивидуальное жилое помещение с учетом имеющегося жилищного рынка и перспектив его развития с учетом региональной и местной специфики.

Задача эксперта кредитора на основе оценки, предоставленной оценщиком, проанализировать достаточность данного обеспечения с точки зрения величин предоставляемого кредита.

Особое значение при этом приобретает разработка и использование единой типовой формы отчета об оценке жилого помещения, позволяющего проанализировать и максимально комплексно отразить все необходимые параметры жилья.

Стандартизация методик и формы отчета об оценке позволит снизить риски, связанные с возможными ошибками при оценке жилых помещений, а также повысит эффективность вторичного рынка ипотечных кредитов.

Организационно-экономический механизм привлечения кредитных
ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования

Описание возможных моделей привлечения кредитных ресурсов

Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее критической для развития системы жилищного ипотечного кредитования.

Имеются две основные стратегии привлечения финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

1. "Розничные" источники кредитных ресурсов (к ним относятся депозиты населения и юридических лиц, жилищные накопительные счета).

2. "Оптовые" источники кредитных ресурсов (кредитные линии отечественных и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые бюджетные средства, целевые облигационные займы).

По ряду экономических причин на начальном этапе развития программы ориентация на "розничные" источники не представляется возможной. Однако, данные инвестиционные ресурсы в долговременном плане являются основными и будут привлекаться по мере развития всей программы ипотечного кредитования.

Привлечение ресурсов для ипотечного кредитования из "оптовых" источников на начальном этапе становления программы, считается более предпочтительным способом привлечения кредитных ресурсов. К таким источникам относятся:

- кредитные линии, открытые одним или консорциумом банков;

- средства предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными и страховыми фондами, а также другими) сроком на 5-10 лет;

- целевые бюджетные средства;

- средства от продажи целевых облигационных займов. Эффективно действующая система ипотечного жилищного кредитования и обеспечение ликвидности ее институтов, выдающих ипотечные кредиты, возможна только при функционировании вторичного рынка ипотечных кредитов.

На первичном рынке коммерческих ипотечных кредитов кредиторы выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения таким образом проблемы ликвидности, кредиторы имеют возможность продать выданные ими ипотечные кредиты на вторичном рынке - специально созданному для этой цели Агентству по ипотечному жилищному кредитованию или иному оператору вторичного рынка. К таким операторам вторичного рынка регионального уровня может быть отнесен Рязанский ипотечный фонд.

Целостная система ипотечного жилищного кредитования должна включать в себя как первичный, так и вторичный рынки ипотечных кредитов, выдающих ипотечные кредиты.

Возможны следующие модели привлечения коммерческими кредиторами, выдающими ипотечные кредиты, долгосрочных кредитных ресурсов:

Модель 1. Выпуск кредиторами облигаций, обеспеченных закладными (ипотечными обязательствами), и их реализация на финансовом рынке.

Модель 2. Рефинансирование ипотечных кредитов через систему общих фондов банковского управления (ОФБУ) или кредитных союзов.

Модель 3. Организация рефинансирования кредиторов на вторичном рынке ипотечных кредитов через операторов вторичного рынка.

Рефинансирование кредиторов через механизм выпуска облигаций под залог закладных (ипотечных обязательств). Механизм рефинансирования в данном случае может выглядеть следующим образом:

1. Заключение кредитной организацией с юридическими и (или) физическими лицами кредитных договоров под залог жилья с оформлением соответствующих закладных или заключением договоров ипотеки.

2. Выпуск кредитной организацией облигаций с обеспечением по ним в виде залога закладных или переуступки права требования.

Эмиссия облигаций, обеспеченных залогом закладных, с точки зрения ее правого оформления, требует внесения изменений в действующее законодательство Российской Федерации, поэтому единственным решением, в настоящее время, является обеспечение облигаций обязательством по переуступке права требования. Объем эмиссии не должен превышать рыночной стоимости ипотечных договоров. При этом чем меньшую долю от объема договоров ипотеки составляют стоимость выпущенных облигаций, тем выше их ликвидность и надежность.

Рефинансирование ипотечных операций путем привлечения инвесторов через систему общих фондов банковского управления (ОФБУ) или кредитные союзы.

Общие фонды банковского управления являются одной из действующих в России форм осуществления коллективных инвестиций. Поскольку в состав портфеля ОФБУ могут входить денежные средства и ценные бумаги, то возможна организация специализированных ОФБУ, денежные средства которых будут направлены на приобретение исключительно закладных или переуступку прав требования по договорам ипотеки. Подобные финансовые схемы возможны и при участии кредитных потребительских союзов.

Кредитные организации, имеющие в своем распоряжении квалифицированные кадры и развитые кредитные технологии, способны дать грамотную экспертизу закладным и договорам ипотеки. Необходимо урегулировать вопрос о налогообложении ОФБУ (доверительных управляющих и учредителей) и кредитных союзов.

Региональные и местные органы власти, заинтересованные в развитии ипотечного кредитования в своем регионе, могут инициировать создание ОФБУ и кредитных союзов при крупных региональных банках. В фондах могут размещаться средства региональных и местных органов власти, направленные на поддержку ипотечного кредитования, а также средства пенсионных фондов, средства страховых компаний, населения и предприятий.

При этом бюджетные средства, направленные в ОФБУ, не следует рассматривать как безвозмездное бюджетное финансирование программы, а как долгосрочный актив, приносящий стабильный индексированный доход, защищенный от возможного банкротства кредитной организации, поскольку кредитная организация является лишь доверительным управляющим, а имущество переданное в управление не будет включено в конкурсную массу при банкротстве банка. При этом, в инвестиционной декларации может быть указано, что денежные средства учредителей направляются на покупку закладных данного региона или другие ограничения.

Главным преимуществом данной схемы является то, что в регионе создается рынок ипотечных ценных бумаг - что необходимо для создания самодостаточной системы рефинансирования ипотечного кредитования в регионе и активного вовлечения кредитных организаций региона в систему ипотечного кредитования. Под рынком ценных бумаг следует понимать также и рынок закладных, и рынок ценных бумаг обеспеченных обязательствами по переуступке прав требования по договорам ипотеки.

Механизм рефинансирования в этом случае будет выглядеть следующим образом:

1. Покупатель жилья обращается в кредитную организацию за необходимым ему кредитов на покупку жилья.

2. Кредитная организация выдает ипотечный кредит под залог недвижимости на длительный срок. Оформляется закладная, которая переходит кредитной организации. В регистрирующем учреждении юстиции делается запись в государственном реестре об ипотеке.

3. Учредители ОФБУ - физические или юридические лица вносят денежные средства в ОФБУ. В инвестиционной декларации кредитная организация - доверительный управляющий данного ОФБУ указывает, что средства фонда будут направлены на покупку закладных.

4. Кредитная организация - доверительный управляющий ОФБУ покупает закладные у других кредитных организаций за счет денежных средств, переданных в ОФБУ его учредителями. Для перехода прав закладной на ней совершается передаточная надпись в пользу доверительного управляющего и ему передается закладная. Переход прав по закладной означает передачу тем самым этому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству (кредиту). Доверительный управляющий должен потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя с указанием его наименования и места нахождения и стоимости обеспеченного ипотекой обязательства.

Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от нового владельца закладной письменное уведомление о регистрации последнего в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с надлежаще заверенной выпиской из реестра, осуществляет промежуточные и окончательные платежи.

Доверительный управляющий формирует портфель закладных, с тем, чтобы обеспечить Учредителям ОФБУ стабильный доход. В случае погашения, в том числе досрочного, доверительный управляющий покупает на вырученные средства другие закладные. На это направляются также средства, полученные от должников по обязательствам, в том числе в связи с частичным погашением основного долга.

Организация рефинансирования кредитов на вторичном рынке ипотечных кредитов через операторов вторичного рынка. Данная модель в рамках рекомендации Госстроя ориентируется на участие в качестве оператора вторичного рынка Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Предполагается, что АИЖК будет выкупать, на основе переуступки прав требования, ипотечные кредиты у кредиторов с целью рефинансирования первичного ипотечного рынка.Данная операция должна производится с учетом жесткой политики стандартизации условий предоставления и обслуживания ипотечных кредитов. Однако финансовые возможности данного оператора полностью определяются объемом привлеченных инвестиций, в основном, за счет федеральных средств.

Роль и функции ипотечного фонда как оператора вторичного
рынка ипотечных ценных бумаг

Принципы и направления деятельности. Развитие региональной модели рефинансирования ипотечного кредитования может включать элементы всех предложенных моделей. В настоящее время начального становления рынка ипотечных кредитов затруднительно отдать предпочтение той или иной модели. В связи с этим возрастает роль звена развития системы жилищного ипотечного кредитования, роль которого в Рязани возложена на Рязанский ипотечный фонд.

Основные задачи стоящие перед РИФ:

1. Формирование рынка долгосрочных ипотечных кредитов и их рефинансирование для обеспечения финансовыми ресурсами.

2. Стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования для снижения ипотечного кредитного риска и обеспечения высокой надежности выпускаемых РИФ ценных бумаг.

3. Поддержка интересов ипотечного рынка во властных структурах всех уровней.

Перед РИФ стоит задача реализации прозрачной схемы деятельности, открытой для мониторинга со стороны ЦБ России, ФКЦБ, потенциальных и реальных инвесторов, рейтинговых агентств и средств массовой информации. Все операции фонда должны проводится в соответствии со стандартами и на надежной финансовой основе.

Общая схема функционирования.

В общем виде схема организации фондом рынка ипотечных ценных бумаг может выглядеть следующим образом:

РИФ, действуя на основании лицензии, предоставляет стандартные ипотечные кредиты, получая при этом права требования по этим кредитам, обеспеченные залогом (или оформляя закладные).

Кредиты могут быть следующих видов:

* Кредиты с переменной процентной ставкой в рублях с привязкой к индексу, который устанавливается фондом с использованием официальных индексов;

* Валютные кредиты в долларах США с переменной процентной ставкой;

* Валютные кредиты в долларах США с фиксированной процентной ставкой;

* Кредиты с постоянной процентной ставкой в рублях. РИФ имеет полное право переуступить свои права требования по кредитам любому банку,инвестору и (или) Агентству. Переуступка прав требования может быть осуществлена путем выпуска облигаций РИФ под обязательства по заложенному недвижимому имуществу (или под закладные).

Для наибольшей ликвидности облигаций РИФ, кредиты, выдаваемые фондом должны соответствовать определенным требованиям:

* Все кредиты должны быть обеспечены залогом недвижимого имущества, оформленного как первая ипотека, свободная от всех других обременений. Передаваемое в залог имущество должно быть зарегистрировано в собственности заемщика (созаемщиков) до трансформации в ценные бумаги. Недвижимое имущество, по которому отсутствуют соответствующие документы о праве собственности, не будут рассматриваться, как надлежащее обеспечение ипотечного кредита.

* Заемщики должны полностью соответствовать критериям анреррайтинга. Андеррайтинг, понимаемый как оценка вероятности возврата кредита, предусматривает анализ платежеспособности, кредитной истории и имеющихся собственных средств потенциального заемщика, а также оценку стоимости и состояния передаваемого в залог имущества. Андеррайтинг должен проводиться в соответствии с разработанными и опубликованными правилами. Кредиты, получившие одобрение экспертов по андеррайтингу, должны быть оформлены с использованием соответствующих документов, имеющих юридическую силу на территории расположения заложенного жилья.

* Все кредиты должны иметь страховую защиту.

Схема функционирования рынка ипотечного кредитования и его рефинансирования с участием Рязанского ипотечного фонда показана на рисунке.

   /-------------------------------------------------------------------------------------------------------\

   |                                                                                                       |

   |                                                                                                       |

   |       /-----------------------\         Размещение средств на депозите 70%          /------\          |

   |       |       БАНКИ,          |-----------------------------------------------------|      |          |

   |       |     ИНВЕСТОРЫ         |           Выплаты по депозитам 5%                   |      |          |

   |       | (доход банков 3%,     |-- ---  --- --- --- ---  ---  ---  --- --- --- -- - -|      |          |

   |       |  доход инвесторов 8%) |                                                     |  Н   |          |

   |       |                       |                                                     |      |          |

   |       \-----------------------/                                                     |  А   |          |

   |    70%  |                                                                           |      |          |

   | Покупка |  |        /--------------\Выплаты населением процентов по кредиту 10%     |  С   |          |

   |облигаций|   -- -- --| РЯЗАНСКИЙ    |--  -- --  -- -- -- -- -- --  - -- -- -- -- -- -|      |          |

   |         \-----------| ИПОТЕЧНЫЙ    |     Ипотечный кредит 100%                      |  Е   |          |

   |                     |   ФОНД       |------------------------------------------------|      |          |

   |                     |(обслуживание |                                                |  Л   |          |

   |                     | кредита 1%)  |                  /----------------------\      |      |          |

   |        /------------|              |                  |     СТРАХОВЫЕ        |      |  Е   |          |

   |   30%  |   --- --- -|              |                  |     КОМПАНИИ         |      |      |          |

   |Бюджетное  |         |              |                  |                      |      |  Н   |          |

   |финансир|            \--------------/                  |(страховые платежи 1%)|      |      |          |

   |        |  |  Доход 8%             -- -- -- -- -- -- --|                      |      |  И   |          |

   |        |                                              \----------------------/      |      |          |

   |     /-----------------------\              /----------------------------\           |  Е   |          |

   |     |                       |              |                            |-----------|      |          |

   |     |       БЮДЖЕТ          |--------------| НАЛОГОВЫЕ ПОСТУПЛЕНИЯ ОТ   |           \------/          |

   |     | (доход бюджета 8% при |              | СТРОИТЕЛЬНОЙ ИНДУСТРИИ ЗА  |                             |

   |     |возврате ядра кредита  |              | СЧЕТ ПРОДАЖИ ЖИЛЬЯ         |                             |

   |     |   в течение года)     |              |                            |                             |

   |     \-----------------------/              \----------------------------/                             |

   |                                                                                                       |

   |                                                                                                       |

   |                                                                                                       |

   \-------------------------------------------------------------------------------------------------------/

Схема функционирования ипотечного рынка (условно показано, что кредиты выдаются по 10% годовых в валюте, проценты доходности облигаций и депозитов указаны в валюте).

В основу схемы функционирования ипотечного рынка положен принцип уменьшения риска инвесторов за счет распределения рисков невозврата кредита отдельных заемщиков и финансовое обеспечение развития ипотеки бюджетными средствами. Данный механизм является переходным на этапе внедрения жилищного ипотечного кредитования.

Рынок функционирует следующим образом. РИФ выдает ипотечные кредиты населению. Для рефинансирования РИФ выпускает облигации на сумму не более 70% от объема выданных кредитов. Облигации покупаются инвесторами и банками и затем через механизм депозитов или напрямую размещаются среди населения. 30% объема кредитования обеспечивается на начальном этапе бюджетными средствами. В качестве компенсации на обслуживании кредита РИФ вычитает из суммы полученной от заемщика процентных платежей сбор за обслуживание и плату за кредитный риск.

Деятельность РИФ как специализированного института ипотечного рынка будет способствовать перераспределению рисков ипотечного кредитования в направлении снижения рисков. Прежде всего, речь идет о снижении риска ликвидности и процентного риска, возникающих при несоответствии структуры активов и пассивов банков - ипотечных кредиторов и его переносе на РИФ

Привлечение долгосрочных ресурсов

Рязанский ипотечный фонд может эмитировать два основных типа ценных бумаг. Первый - облигации общего долга, эмиссия которых может быть осуществляется в рамках действующего законодательства России. Вторые - "ипотечные облигации", эмиссия которых может осуществляться только после разработки дополнительной нормативной базы.

Облигации общего покрытия будут обеспечены всеми активами РИФ, которые в основном будут размещены в ипотечные кредиты.

Облигации общего покрытия, выпускаемые РИФ, должны быть купонными (с купонным периодом не реже 1 раза в полгода), сроком погашения 3 - 10 лет. В существующих экономических и законодательных условиях весь объем выпуска должен быть гарантирован третьей стороной (поручительство администрации области или/города).

Для финансирования своей основной деятельности по ипотечному кредитованию, РИФ может выпускать ценные бумаги второго типа - "ипотечные облигации", обеспеченные залогом требования ипотечных кредитов и/или закладных. Причем за счет включения в такой пул ипотечных кредитов с различными условиями (ставками, сроками погашения и т.д.) общий кредитный риск каждого такого пакета будет осуществлено ниже, чем у каждого ипотечного кредита, и, как следствие, риск неплатежа РИФ по облигациям, обеспеченных таким пулам, будет ниже.

Эмиссия данного типа ценных бумаг требует соответствующего законодательного обеспечения и нормативного регулирования, а также готовности инвесторов приобретать новые финансовые инструменты.

Такой механизм обеспечивает отнесение владельцев облигаций к кредиторам третьей очереди (в соответствии со ст.64 ГК РФ к кредиторам третьей очереди относятся кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юридического лица). Выпуск облигаций, обеспеченных залогом закладных или прав требования по ипотечным кредитам, попадает под действие указанной статьи ГК.

Для скорейшего развития рынка ценных бумаг для рефинансирования ипотечных кредитов предполагается целесообразным предоставление гарантий субъекта Российской Федерации по ценным бумагам РИФ.

Это необходимо, во-первых, с целью повышения доверия инвесторов к облигациям Фонда, а, во-вторых, в связи с законодательным требованием наличия обеспечения третьих лиц при выпуске облигаций в объеме, превышающих уставной капитал. Данное требование является ограничением возможностей привлечения кредитных ресурсов в ипотечное жилищное кредитование с рынка капитала.

Общая схема деятельности Рязанского ипотечного фонда как института ипотечного рынка, обеспечивающее нормальное функционирование системы ипотечного жилищного кредитования, основана на мировом опыте и является приемлемым компромиссом между моделями ипотеки, существующими в мире, поскольку в России в чистом виде не может существовать ни та, ни другая. В то же время ее реализация в полном объеме возможна по мере внесения изменений в действующее законодательство России с целью создания прозрачных и надежных механизмов обеспечения эмитируемых ценных бумаг.

Роль субъекта российской федерации, органов местного самоуправления в содействии становлению системы ипотечного жилищного кредитования.

Роль региональных и местных органов власти на данном этапе создания системы ипотечного кредитования является исключительно важной. Решение жилищной проблемы, координация деятельности всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности региональных местных администраций.

Именно на региональном и местном уровне можно существенно повлиять на активизацию деятельности всех участников жилищного рынка, начиная с застройщиков, создателей жилья и включая банки и другие финансовые организации, желающие предложить свои услуги на этом рынке.

Воздействие со стороны администраций субъектов Федерации, а также органов местного самоуправления может быть оказано в следующих основных направлениях.

Прямое воздействие на стимулирование спроса населения на жилье посредством бюджетных средств использования, предназначенных для целевой адресной поддержки нуждающимися в улучшении жилищных условий. Это может быть в форме безвозмездных субсидий, предоставляемых на выплату первоначального взноса, ипотечных займов под льготный процент. Для наименее обеспеченной части этой группы населения целесообразно предоставлять жилье на правах социального найма муниципального жилого фонда.

Существенную роль администрации субъектов Федерации и органов местного самоуправления могут сыграть при выделении части бюджетных средств на гарантии по ценным бумагам, обеспеченными ипотечными жилищными кредитами, которые будут участвовать в процессе рефинансирования операторами вторичного рынка ипотечных кредитов (РИФ, АИЖК), выданных кредитными организациями. Предоставление подобных гарантий позволит существенно снизить "цену заимствования" свободных денежных средств частных инвесторов, другими словами, повысит надежность, но снизит доходность по ценным бумагам, с помощью которых можно привлечь долгосрочные и максимально дешевые ресурсы в региональный жилищный рынок.

Ограниченность бюджетных средств не ограничивает активной позиции местных администраций по созданию благоприятных условий для различных участников жилищного рынка.

Особое значение при этом имеет создание эффективной нормативной базы на региональном и местном уровне.

Основная цель создания местной нормативной базы должна состоять в развитии существующего федерального законодательства с тем, чтобы ускорить и упростить процедуры, связанные с совершением сделок купли-продажи, а также ипотеки, а также создания эффективной системы государственной регистрации этих сделок на местах. Процедуры осуществления этих сделок должны носить четкий и прозрачный характер, устранять излишние временные разрывы и обеспечивать надежность и правильность заключения соответствующих договоров.

На уровне субъекта Российской Федерации необходимо провести мероприятия по организации практики судебного рассмотрения дел об обращении взыскания на построенное или приобретенное с помощью кредита жилье в случае невозврата кредита. Областная администрация совместно с судебной системой могла бы назначить определенных судей для заслушивания дел, связанных с недвижимостью в жилищной сфере, и обеспечить приоритетное рассмотрение таких дел.

Кроме того, на уровне субъекта Федерации и муниципальных образований необходимо создать нормативную базу, создающей максимально благоприятные условия для развития ипотечного кредитования. На местном уровне необходимо принятие законодательных актов и постановлений администраций по следующим основным вопросам:

- создание резервного фонда для временного проживания граждан, не справившихся с погашением кредита на период обращения взыскания, реализации жилья и приобретения для них новой квартиры;

- обеспечить ускоренную регистрацию учреждениями юстиции, занимающихся регистрацией прав на недвижимо имущество и сделок с ним договоров купли-продажи и ипотеки жилья;

- обеспечить взаимодействие кредитных организаций и местных органов опеки и попечительства при ипотечном кредитовании;

- решить вопрос об особенностях регистрации граждан и членов их семей в жилые помещения, приобретенные на кредитные средства.

Перечисленные проблемы могут быть решены на основе принятия пакета следующих нормативных документов и инструкций:

- Закон субъекта Российской Федерации "О развитии ипотечного жилищного кредитования";

- Инструкция учреждения юстиции субъекта Роcсийской Федерации - регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним "Особенности регистрации ипотеки жилого помещения, приобретаемого за счет кредитных средств";

- Распоряжение местных органов власти "О создании специализированного жилищного фонда (фонда временного проживания)", утверждающее "Положение о фонде временного проживания";

- Распоряжение местных органов власти "О создании условий для развития ипотечного жилищного кредитования", утверждающее: Положение "Особенности регистрации граждан в жилых помещениях", находящихся в ипотеке (залоге)"; Положение "О порядке действия органов опеки и попечительства при принятии решения о согласия на передачу жилых помещений, права на которые имеют несовершеннолетние граждане, в ипотеку (залог) и на обращение взыскания на это помещение".

Таким образом, система ипотечного кредитования формируется снизу путем создания региональных (муниципальных) первичных рынков ипотечного кредитования, дополняя процесс создания на федеральном уровне структур для рефинансирования ипотечных кредитов.

Этапы реализации и развития программы жилищного ипотечного
кредитования в Рязани

Основные этапы развития программы жилищного ипотечного кредитования в Рязани приведены в таблице 8. Приведенные этапы распределены во времени исходя из условий медленного развития экономики России и Рязани исходя из сложившихся тенденций.

Таблица 8

   /--------------------------------------------------------------------------------------------------\

   | NN  |   Наименование этапа                |        Шаги        |     Развитие НО  |   Период     |

   | п/п |                                     |      реализации    |        РИФ       |              |

   |-----+-------------------------------------+--------------------+------------------+--------------|

   | 1.  | Бюджетное финансирование            | Развитие нормативно|  Некоммерческая  |  1999-2003   |

   |     |                                     | правовой базы      |   организация    |              |

   |-----+-------------------------------------+--------------------+------------------+--------------|

   | 2.  | Бюджетное финансирование с          | Формирование       |   Небанковская   |  2000-2002   |

   |     | привлечением задолженности          | институтов ипотеки,|    кредитная     |              |

   |     | предприятий в местный бюджет за     |наработка статистики|    организация   |              |

   |     | прошлые годы                        |                    |                  |              |

   |-----+-------------------------------------+--------------------+------------------+--------------|

   | 3.  | Привлечение институциональных       | Обоснованное прив- |    Небанковская  |  2001-2003   |

   |     | инвесторов                          | лечение инвесторов,|     кредитная    |              |

   |     |                                     | обеспеченное       |    организация,  |              |

   |     |                                     | практикой бюджетно-|специализирующаяся|              |

   |     |                                     | го кредитования    |    на ипотеке    |              |

   |     |                                     |                    |                  |              |

   |-----+-------------------------------------+--------------------+------------------+--------------|

   | 4.  | Привлечение банков и юридических    |Расширение круга    | Ипотечный банк,  |  2001-2004   |

   |     | лиц, в качестве инвесторов          |привлекаемых инвес- |оператор вторично-|              |

   |     |                                     |торов, формирование |го ипотечного     |              |

   |     |                                     |основ вторичного    |рынка             |              |

   |     |                                     |рынка               |                  |              |

   |     |                                     |                    |                  |              |

   |-----+-------------------------------------+--------------------+------------------+--------------|

   | 5.  | Привлечение сбережений населения    | Переход к класси-  | Ипотечный банк,  |  2002-2005   |

   |     |                                     | ческим формам      | оператор         |              |

   |     |                                     | ипотечного кредито-| вторичного ипо-  |              |

   |     |                                     | вания              | течного рынка    |              |

   |     |                                     |                    |                  |              |

   |     |                                     |                    |                  |              |

   \--------------------------------------------------------------------------------------------------/

Заключение

Макроэкономические условия, сложившиеся в России в результате финансового кризиса 1998 года, только усиливают важность развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения не как отдельных инициатив коммерческих банков или регионов, а как целостной системы при непосредственном воздействии государства.

Ипотечное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков - в эффективности и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства, и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.

Приложения
к программе ипотечного кредитования в г.Рязани.
комплект нормативно-правовых документов, корректируемых
в процессе развития программы

Как показала практика, в процессе реализация Программы жилищного ипотечного кредитования необходимо ряд нормативно-правовых документов корректировать как из-за изменения законодательной базы страны, так и для увеличения эффективности развития Программы по мере накопления опыта и статистики сделок. Ниже приведен ряд нормативно-правовых документов, корректировка которых возможна в силу вышеперечисленных причин.

Приложение 1

Порядок распределения бюджетных средств,
направляемых на развитие программы ипотечного кредитования
в 2000 году

Утратило силу.

Информация об изменениях:

См. текст приложения

Приложение 2

Правила проведения конкурса и порядок
предоставления в 2000 году бюджетных средств, выделенных
на развитие программы ипотечного кредитования среди
граждан, состоящих в очереди на улучшение жилищных
условий по месту жительства

Утратило силу.

Информация об изменениях:

См. текст приложения

Приложение 3

Правила проведения конкурса и порядок
предоставления в 2000 году бюджетных средств, выделенных
на развитие программы ипотечного кредитования среди
военнослужащих, имеющих государственные
жилищные сертификаты

Утратило силу.

Информация об изменениях:

См. текст приложения

Приложение 4

Правила проведения конкурса и порядок
предоставления в 2000 году бюджетных средств,
выделенных на развитие программы ипотечного кредитования
среди граждан Рязани

Утратило силу.

Информация об изменениях:

См. текст приложения

Приложение 5

Порядок стимулирования погашения предприятиями
города долгов по платежам в бюджет, путем предоставления
ипотечных кредитов работникам предприятий, нуждающимися
в улучшении жилищных условий

Утратило силу.

Информация об изменениях:

См. текст приложения

Приложение 6

Положение о порядке расходования средств,
выделенных в городском бюджете на капитальные вложения по
сроке "Бюджетные инвестиции на возвратной основе" на
внедрение программы ипотечного кредитования в г.Рязани

Утратило силу.

Информация об изменениях:

См. текст приложения

Приложение 7

Положение о страховании имущества,
жизни и здоровья граждан, приобретающих жилье в рамках
"Программы ипотечного кредитования"

Утратило силу.

Информация об изменениях:

См. текст приложения

Приложение 8

Положение об аккредитации предприятий и
организаций-участников программы ипотечного кредитования
г. Рязани

Утратило силу.

Информация об изменениях:

См. текст приложения

Приложение 9

Устав некоммерческой организации
"Рязанский ипотечный фонд"

Утратило силу.

Информация об изменениях:

См. текст приложения