Откройте актуальную версию документа прямо сейчас
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Вход
Купить систему ГАРАНТ
Получить демо-доступ
Узнать стоимость
Информационный банк
Подобрать комплект
Семинары
- Главная
- Закон Рязанской области от 3 марта 2003 г. N 12-ОЗ "Об утверждении областной целевой программы "Долгосрочное финансирование и ипотечное кредитование строительства и приобретения жилья на 2003-2010 годы" (принят постановлением Рязанской областной Думы от 19 февраля 2003 г. N 78-III РОД)
- Приложение 1. Областная целевая программа "Долгосрочное финансирование и ипотечное кредитование строительства и приобретения жилья на 2003-2010 годы"
Приложение 1. Областная целевая программа "Долгосрочное финансирование и ипотечное кредитование строительства и приобретения жилья на 2003-2010 годы"
Приложение 1
к Закону Рязанской области
"Об утверждении областной
целевой программы
"Долгосрочное финансирование
и ипотечное кредитование
строительства и приобретения жилья
на 2003-2010 годы"
Областная целевая программа
"Долгосрочное финансирование и ипотечное кредитование
строительства и приобретения жилья на 2003-2010 годы"
Паспорт Программы
Наименование Областная целевая программа "Долгосрочное
финансирование и программы ипотечное
кредитование строительства и приобретения жилья на
2003-2010 годы" (далее - программа)
Государственный Администрация Рязанской области
заказчик
Разработчики Областной фонд поддержки индивидуального
программы жилищного строительства
Цель Создание необходимых общественных
(законодательных, программы
государственно-политических, финансовых,
экономических и организационных) условий для
решения жилищной проблемы населения области с
помощью ипотечного кредитования
Основные 1. Поддержка и стимулирование инициативы населения
задачи области по улучшению своих жилищных условий
программы в осуществлении государственной жилищной политики
2. Создание системы региональных законодательных
и иных нормативных правовых актов,
обеспечивающих активную государственную поддержку
строительства и приобретения жилья при личном
участии гражданина
3. Создание механизмов мобилизации ресурсов для
обеспечения жилищного инвестиционно-строительного
процесса
4. Формирование предпосылок для удешевления
строительства и эксплуатации массового жилья
5. Создание эффективной системы управления
реализацией программы, адекватной масштабу
и остроте жилищной проблемы
6. Развитие строительной отрасли области.
Исполнитель Областной фонд поддержки индивидуального
мероприятий жилищного основных строительства
Сроки и этапы 2003-2004 гг. Разработка и формирование
реализации механизма мобилизации ресурсов
программы обеспечения жилищного
инвестиционно-строительного
процесса в районах и городах
области.
Реализация варианта ипотеки для
работников организаций,
финансируемых из областного и
местного бюджетов
Функционирование программы и
2005-2006гг. разработка механизма перехода
ипотечного кредитования на
коммерческую основу.
2007-2010 гг. Переход системы ипотечного
кредитования в строительстве и
приобретении жилья на частичную
самоокупаемость. Создание системы
мониторинга потребности в
строительстве социального жилья.
Объемы и источники 2003-2004 гг. Общий объем средств в ценах 2003
финансирования года составляет 181, 8 млн. руб.,
программы в том числе: средства федерального
бюджета за выкуп
закладных - 26,8 млн. руб.;
средства областного
бюджета - 53,5 млн. руб.;
средства муниципальных образований
- 25,7 млн. руб.;
средства граждан - 45,4 млн. руб.;
реинвестиции - 30,4 млн. руб.
2005-2006 гг. Общий объем средств в ценах
2003 года составляет 285,9 млн.
руб., в том числе: средства
федерального бюджета за выкуп
закладных - 31,5 млн. руб.;
средства областного бюджета - 63,1
млн. руб.; средства муниципальных
образований - 30,3 млн. руб.;
средства граждан - 83,4 млн. руб.;
реинвестиции - 77,6 млн. руб.
2007-2010 гг. Общий объем средств в ценах
2003 года составляет 823,5 млн.
руб., в том числе: средства
федерального бюджета за выкуп
закладных - 65,2 млн. руб.;
средства областного бюджета -
130,4 млн. руб.; средства
муниципальных образований - 62,8
млн. руб.; средства граждан - 258,4
млн. руб.; реинвестиции - 306,7
млн. руб.
Ожидаемые конечные 1. Реальное улучшение жилищных условий
результаты жителей области:
реализации 2003-2004гг. - строительство и приобретение -
программы 519 квартир;
2005-2006гг. - строительство и приобретение -
715 квартир;
2007-2010гг. - строительство и приобретение -
1647 квартир.
Мобилизация ресурсов общества на жилищное
строительство.
Повышение уровня доходов населения, улучшение
социально-бытовых и жилищных условий.
Усиление у жителей области мотивации к труду.
Сохранение воспроизводственных процессов в обществе.
Привлечение внебюджетных средств
в государственные социально-экономические
программы.
Развитие строительной отрасли области.
Система организации Общее руководство, межведомственную координацию
контроля за и контроль за реализацией мероприятий программы
исполнением осуществляет администрация Рязанской области.
программы Областной фонд поддержки индивидуального
жилищного строительства:
ежегодно информирует администрацию Рязанской
области о ходе реализации программы;
предоставляет отчеты об использовании средств
областного бюджета;
участвует в создании нормативно-правовой базы,
пакета нормативно-правовых документов на
областном и местном уровнях;
привлекает строительные, страховые, риэлторские,
кредитные учреждения и организации на договорной
основе к участию в реализации программы.
1. Введение
Долгосрочное жилищное финансирование является важным инструментом реализации проводимой государством жилищной политики. Правильное выстраивание отношений в рамках жилищного финансирования, эффективность используемых схем (механизмов), своевременность решения насущных и перспективных задач становятся во многом определяющим фактором социально-экономических преобразований в регионе.
Преобразования, произошедшие в последние годы в жилищной отрасли, весьма значительны. Более половины квартир, ранее находившихся в государственном, муниципальном и ведомственном жилищных фондах, приватизированы, что привело к появлению достаточно развитого рынка жилья и его существенного оборота.
Приобретение жилья в собственность, являющееся теперь основным средством для улучшения жилищных условий граждан, способствует развитию заемно-кредитных и ипотечных отношений. Вокруг них складываются новые организационные, финансовые и правовые системы, обеспечивающие потребности граждан в улучшении жилищных условий. Они также способствуют становлению и развитию рыночных отношений среди хозяйствующих субъектов, участвующих в названных процессах.
Источники финансирования процесса приобретения и строительства жилья многообразные. Это средства граждан, кредиты банков, материальные ресурсы юридических лиц, займы и субсидии из бюджетов различных уровней.
Механизмы финансово-кредитного обеспечения строительства и приобретения жилья:
адресные безвозмездные субсидии гражданам из бюджетов различных уровней, в том числе в рамках реализации целевых программ;
банковское ипотечное кредитование;
выдача целевых ипотечных займов;
сбережения граждан;
продажа "старого" жилья, зачет его стоимости;
инвестирование, предоставление поручительств юридическими лицами.
В настоящее время в Российской Федерации внедряется общефедеральная система ипотечного жилищного кредитования. В основу этой системы положена концепция программы, разработанная Госстроем Российской Федерации и одобренная постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 года N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации".
Ипотечное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий, банков - в эффективности и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства, в том числе государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.
Зарубежный опыт решения жилищной проблемы населения показывает, что 80 процентов жилищного строительства в мире производится при помощи ипотечного кредитования, и подтверждает правильность концептуального выбора пути решения жилищной проблемы в области с применением механизма ипотечного кредитования.
В процессе реализации областной целевой программы "Долгосрочное жилищное финансирование и ипотечное кредитование строительства и приобретения жилья на 2003-2010 годы" необходимо будет принять ряд нормативных правовых актов, корректировать ее в дальнейшем как из-за изменения федерального законодательства, так и для повышения эффективности развития программы по мере ее внедрения.
2. Анализ ситуации
2.1. Зарубежный опыт решения жилищной проблемы
США. Самым важным в регулировании жилищного рынка США является правительственная поддержка системы ипотечного кредитования. Главная цель федерального правительства - обеспечение всех граждан США жильем по современным минимальным стандартам - достигается не путем строительства дешевого муниципального жилья, а регулированием частного рынка жилья.
Основными методами регулирования являются: обеспечение вторичного рынка закладных, государственное страхование ссуд, выдаваемых частными кредитными учреждениями, льготы в получении кредитов для малообеспеченных групп населения и ветеранов, регулирование деятельности сберегательных учреждений, налоговые льготы для инвесторов жилищного рынка, установление стандартов на жилье.
Германия. Институт ипотечного кредитования предполагает жилищные накопительные счета до 50% стоимости жилья, на вторую половину стоимости выдается кредит сроком на 15 - 20 лет под 8% годовых.
Франция. Крупнейший земельный банк - "Креди Фонсье де Франс" предоставляет ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей среднесрочных и долгосрочных ипотечных ссуд сроком от 3 до 20 лет.
Венгрия. Рынок ипотечных кредитов в Венгрии находится под защитой государства. Ставка рефинансирования Центрального Банка Венгрии на декабрь 1995г. составляла 28% годовых. Контрактная ставка для ипотечного кредита выше - 32%, но она разбивается пополам, т.е. 16% заемщик платит ежемесячно, а 16% начисляются и прибавляются к основной сумме долга. Срок кредита 15 лет.
Канада. Ипотечный кредит предоставляется всем желающим, имеющим стабильный заработок и возможность внести первоначальный взнос 5 - 25% от стоимости. Ипотечные кредиты предоставляются по льготной кредитной ставке ввиду того, что, с одной стороны, они поддерживаются Центральным Банком и, с другой стороны, они обеспечены самой недвижимостью в качестве залога.
Гонконг. Первые сделки в Азии на вторичном рынке закладных на частную недвижимость были проведены в 1994 году. Структура этих сделок была схожа с той, что принята в США, Австралии, Великобритании. Интерес инвесторов к этому рынку не ослабевает, емкость рынка закладных в этой стране оценивается примерно в 30 млрд. долларов США.
Кредитные инструменты так называемых "кредитов с индексацией" нашли широкое применение в странах с высокой и изменяющейся инфляцией - Турция, Колумбия, Португалия, Израиль, Польша и др.
Таким образом, анализ материалов по зарубежным схемам строительства жилья свидетельствует, что их эффективное развитие возможно при активной поддержке государства в виде налоговых льгот и субсидий, создании специализированных ипотечных фондов, ассоциаций, страховых, оценочных и риэлтерских организаций и, самое главное, при соответствующей федеральной законодательной базе и наличии нормативно-правового обеспечения.
Именно увеличение объемов жилищного строительства в вышеперечисленных странах являлось одним из основных факторов подъема экономики, решения проблемы занятости, улучшения жилищного обеспечения населения и улучшения демографической ситуации.
2.2. Отечественный опыт решения жилищной проблемы
В ряде регионов Российской Федерации, в частности в г.г. Москве, Санкт - Петербурге и других, заложены законодательные и организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования. В г. Москве и Санкт - Петербурге разработаны концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования, в основе которых лежит двухуровневая модель. В г. Москве она опирается на учрежденное Московское городское агентство по ипотечному кредитованию, в г. Санкт - Петербурге - на филиал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, созданного на федеральном уровне. Ведется работа с банками по ипотечным программам г. Москвы и Санкт - Петербурга.
Среди администраций ряда городов получила распространение идея создания специальных внебюджетных фондов поддержки жилищного строительства (г. Саров, Нижегородская область). Фонды, используя бюджетные средства и часть налоговых поступлений (в пределах местных налогов, а в отношении закрытых административно - территориальных образований - и федеральных налогов), финансируют строительство жилья. Это жилье продается тем гражданам, которые согласны продать фонду имеющееся жилье, недостающую сумму частично оплатить за счет собственных средств, а частично - получить рассрочку. Стоимость старого жилья, как правило, составляет примерно 50 - 60 процентов стоимости нового, 20 - 25 процентов - собственные средства гражданина, на оставшиеся 15 - 30 процентов стоимости покупаемого жилья предоставляется рассрочка. При этом каждый вложенный фондом в сферу жилищного строительства рубль кредита привлекает превосходящие в несколько раз средства населения.
Результаты этих программ определяются бюджетными возможностями регионов, объемами жилищного строительства, а также платежеспособным спросом на жилье на вторичном рынке жилья.
В некоторых других городах и регионах (Оренбургская область, Удмуртская Республика и др.) получили развитие схемы кредитования населения по кредитной ставке намного ниже рыночной через создаваемые внебюджетные фонды. Предоставление льготных процентных ставок по кредитам создает трудности для привлечения в систему ипотечного жилищного кредитования внебюджетных средств инвесторов. В связи с этим подобные схемы ограничены по масштабам кредитования и ложатся тяжелой нагрузкой на региональные бюджеты, которые в большинстве своем на сегодняшний день являются дефицитными.
В ряде регионов России (Белгородская область, Республика Башкортостан и др.), в основном в сельской местности, получили распространение схемы кредитования, в которых не используется кредитно - финансовый механизм. В Республике Башкортостан заемщики получают кредиты и займы в виде строительных материалов, а в Белгородской области рассматривается результативность подсобного хозяйства заемщика. При этом платежеспособность заемщика в общепринятом смысле слова не оценивается, поскольку возврат кредита (займа) осуществляется не в денежной, а в натуральной форме - в виде сельскохозяйственной продукции, которая впоследствии продается по ценам, устанавливаемым организаторами такого рода кредитования.
Замена денежных инструментов натуральными может привести к несоизмеримости затрат и результатов. Кроме того, достаточно сложно гарантировать возврат кредитов при отсутствии реального денежного эквивалента натуральных платежей по кредиту и его соответствия размеру кредитных ресурсов.
В 1999 году администрацией города Рязани разработана Программа ипотечного кредитования.
Основной целью программы является повышение доступности жилья для населения в рыночных условиях.
В соответствии с программой ее участнику предоставляется заем (рассрочка платежа) в размере не более 50 % от стоимости приобретаемого жилья на срок до 15 лет с годовой ставкой 1/10-1/4 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Отбор участников производится на конкурсной основе, с преимущественным правом тех, кто стоит в очереди, просит в кредит меньшую сумму на меньший срок и имеет меньшую обеспеченность общей площадью жилья в расчете на 1 члена семьи.
В рамках программы выполнены следующие мероприятия:
создана некоммерческая организация "Рязанский ипотечный фонд",
разработано положение об аккредитации предприятий и организаций, ведущих страхование, строительную и оценочную деятельность по Программе ипотечного кредитования,
разработано положение о порядке страхования жизни и имущества граждан,
разработано положение о порядке финансирования и расходования бюджетных средств, выделенных на ипотечное кредитование,
разработано положение о порядке предоставления займов,
разработан комплект договоров.
За период с 1999 по 2001 гг. в рамках программы приобретено более 300 объектов жилья общей площадью 16 тыс. кв.м. Сумма предоставленных ипотечных займов - 12,5 млн. руб.
3. Цель и задачи программы
Целью реализации настоящей программы является создание необходимых общественных (законодательных, государственно-политических, финансовых, экономических и организационных) условий для решения жилищной проблемы.
Для ее достижения необходимо решить следующие основные задачи:
создание системы региональных законодательных и иных нормативных актов, обеспечивающих активную государственную поддержку строительства и приобретения жилья;
создание механизмов мобилизации ресурсов для обеспечения жилищного инвестиционно-строительного процесса;
обеспечение стимулов для удешевления строительства и эксплуатации жилья;
создание эффективной системы управления реализацией программы адекватной социальным масштабам и остроте жилищной проблемы;
формирование элементов системы управления программой в части научно-методического, информационного и кадрового обеспечения;
формирование положительного общественного мнения о необходимости решения жилищной проблемы, проведения активной государственной жилищной политики в интересах общества в целом.
4. Оценка жилищной проблемы в регионе
Анализ жилищной ситуации в области показал, что за последнее десятилетие в области заметно обострилась ситуация с обеспечением населения благоустроенным жильем. Объемы ввода жилья в эксплуатацию в 2002 году в целом по области снизились по отношению к 1995 году на 39%.
Динамика ввода жилья по области
(тыс. кв. метров общей площади)
| 1995 | 1996 | 1997 | 1998 | 1999 | 2000 | 2001 | 2002 | |
| Всего по области, в том числе: |
359,1 | 268,4 | 202,8 | 218,0 | 255,0 | 255,3 | 183,9 | 220,2 |
| -населением за свой счет и с по-мощью кредита |
28,1 | 38,3 | 56,0 | 69,2 | 62,4 | 76,2 | 94,6 | - |
| -в сельской местности |
59,7 | 49,2 | 59,4 | 55,9 | 48,4 | 55,2 | 55,5 | - |
| - индивидуального жилья |
28,1 | 38,3 | - | - | - | - | - | |
| - индивидуального жилья по программе "Свой дом" |
- | - | 10,1 | 11,8 | 16,7 | 21,1 | 25,0 |
Значительное увеличение ввода жилья в сельской местности области достигнуто благодаря принятой в 1996 году областной программе "Свой дом", в рамках которой в 1997-2001 годах в сельской местности области введено 84,7 тыс. кв. метров жилья. Дальнейшее совершенствование форм поддержки населения в строительстве жилья должно произойти в основном за счет реального внедрения практики кредитования под залог недвижимости (ипотеки).
По данным Рязанского областного комитета государственной статистики по договорам строительного подряда выполненный объем работ в 2001 году составил 4066,4 млн. рублей или 118,4% к 2000 году. Кроме того, организациями в 2001 году выполнено хозяйственным способом строительно-монтажных работ на сумму 67,4 млн. рублей.
При этом крупными и средними строительными организациями в 2001 году выполнено работ по договорам строительного подряда на 2 580,7 млн. рублей, что составляет 119,9% к 2000 году. На 1 января 2002 года ими заключено договоров строительного подряда и прочих заказов (контрактов) на сумму 377,3 млн. рублей, что при существующем уровне загрузки мощностей обеспечит формирование производственной программы на 1,6 месяца. Указанные данные позволяют сделать вывод, что в области есть в наличии достаточные строительные мощности для реализации настоящей программы.
В 2001 году предприятиями и организациями всех форм собственности построены 1 895 новых благоустроенных квартир общей площадью 181,9 тыс. кв. метров или 71,2% к 2000 году. Из общего объема жилых домов, построенных в области, 30,7% введены в сельской местности.
Среднемесячная начисленная заработная плата на предприятиях и организациях области в январе-ноябре 2002 года составила 3117,3 рубля и увеличилась по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на 42,4%. Размер реальной начисленной заработной платы за рассматриваемый период увеличился на 25,8%.
Средняя заработная плата, начисленная в ноябре 2002 года, сложилась в размере 3332,1 рубля, что на 34,2% выше, чем в ноябре 2001 года. Размер реальной начисленной заработной платы за рассматриваемый период увеличился на 29,3%. Среднедушевые денежные доходы в 2001 году в среднем за месяц составили 1701 рубль.
Начисленная среднемесячная заработная плата
(без выплат социального характера),
включая предприятия и организации малого предпринимательства
в расчете на одного работника, руб.
| Отрасль | Начисленная среднемесячная заработная плата | Отношение к областному уровню средней заработной платы в ноябре 2002г, в % |
||||
| январь- ноябрь 2002г. |
в % к январю- ноябрю 2001г. |
ноябрь 2002г. |
в % к | |||
| октябрю 2002г. |
ноябрю 2001г. |
|||||
| Всего в том числе: |
3 117,3 | 142,4 | 3 332,1 | 101,1 | 134,2 | 100,0 |
| Промышленность | 3 932,3 | 141,2 | 3 992,8 | 95,6 | 123,0 | 119,8 |
| Сельское хозяйство | 1 586,9 | 138,4 | 1 598,0 | 95,7 | 123,6 | 48,0 |
| Строительство | 3 280,2 | 127,7 | 3 484,0 | 101,2 | 109,7 | 104,6 |
| Жилищно-коммуна-льно е хозяйство |
2 758,0 | 145,7 | 3 011,1 | 101,3 | 133,0 | 90,4 |
| Здравоохранение, физическая культура и социальное обеспечение |
2 216,3 | 187,0 | 2 194,3 | 100,0 | 170,4 | 65,9 |
| Образование | 1 970,3 | 184,4 | 2 049,4 | 97,1 | 174,1 | 61,5 |
| Культура и искусство | 1 904,5 | 176,8 | 1 964,8 | 101,4 | 162,1 | 59,0 |
| Научные организации | 4 813,5 | 156,0 | 6 397,3 | 123,3 | 163,4 | 192,0 |
| Финансы, кредит, страхование, пенсионное обеспечение |
9 202,1 | 134,2 | 13 568,1 | 159,5 | 186,9 | в 4.1р. |
| Управление | 4 348,9 | 143,0 | 5 318,9 | 102,8 | 159,2 | 159,6 |
| Общественные объединения |
3 026,7 | 136,6 | 3 251,9 | 99,9 | 145,5 | 97,6 |
Валовый региональный продукт в области в 1999 году составил 22789,8 млн. рублей, в 2000 году (расчетные данные) - 31884,40 млн. рублей, в 2001 году (оценка) - 39086,00 млн. рублей. Денежные доходы населения в 2000 году составили 18 385,7 млн. рублей, что составляет 58 % от валового регионального продукта. Доход населения в 2001 году приблизительно составит 22669,9 млн. рублей (сохранившись на уровне 58% от ВРП).
Вклады населения в коммерческих банках и филиалах иногородних банков на 1 января 2002 г. составили 3887 млн. рублей, в т.ч. 916 млн. рублей в иностранной валюте. Итого, общий доход населения на 01.01.2002 г. составит 3887 + 22669,9 = 26556,9 млн. рублей. Если жители области направят на строительство жилья 30 % своих доходов, то общий объем инвестиций составит 7967,1 млн. рублей. Сравнивая эти данные с объемом строительно-монтажных работ, который за 2001 год составил 2580 млн. рублей, можно сделать вывод, что, привлекая средства населения, можно загрузить строительный комплекс полностью на три года.
По оценке Рязанского областного комитета государственной статистики на 1 декабря 2001 года постоянное население области насчитывало 1256,6 тыс. человек и уменьшилось за январь - ноябрь т.г. на 14.4 тыс. человек или на 1,1% (в январе-ноябре 2000 года на 12,9 тыс. человек, 1%).
Процесс депопуляции обусловлен превышением числа умерших над числом родившихся (2,7 раза) и отрицательным сальдо миграции.
Число родившихся в январе-декабре 2001 года по сравнению с тем же периодом 2000 года увеличилось на 449 человек или на 5,5% и составило 8,6 тыс. человек. Отмечен рост показателя рождаемости с 6,9 до 7,4 родившихся на 1000 населения.
Число умерших в январе-ноябре 2001 года по сравнению с январем-ноябрем 2000 года увеличилось на 373 человека или на 1,7% и составило 22,7 тыс. человек. Общий показатель смертности в сельской местности в 1,7 раза выше, чем в городах и городских поселениях, соответственно - 27,6 и 16,2 умерших на 1000 населения.
В органах ЗАГСа зарегистрировано 7,9 тыс. браков и 7,4 тыс. разводов. В январе-ноябре 2001 года по сравнению с январем-ноябрем 2000года количество браков и разводов увеличилось соответственно на 898 и 1921.
В 2001 году отмечено отрицательное сальдо миграции. Положительное сальдо миграции сохранилось только в обмене населением области с государствами - участниками СНГ и странами Балтии, за исключением Белоруссии. Указанные данные подтверждают вывод о сложной демографической ситуации в области, что подтверждает вывод о необходимости скорейшего принятия программы.
5. Сроки и этапы реализации программы
Программа рассчитана на 8 лет и подразделяется на 3 этапа:
2003-2004 гг. - разработка и формирование механизма
мобилизации ресурсов обеспечения жилищного
инвестиционно-строительного процесса в районах и
городах области;
2005-2006 гг. - функционирование программы и разработка
механизма перехода ипотечного кредитования на
коммерческую основу;
2007-2010 гг. - переход системы ипотечного кредитования в
строительстве и приобретении жилья на частичную
самоокупаемость. Создание системы мониторинга
потребности в строительстве социального жилья.
6. Законодательное обеспечение программы
Программа опирается на следующие нормативные правовые акты, регулирующие отношения в области жилищной политики: Гражданский кодекс Российской Федерации;
Жилищный кодекс РСФСР. Утвержден Верховным Советом РСФСР 24 июня 1983 года (с последующими изменениями и дополнениями);
Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 года N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (с последующими изменениями и дополнениями);
Федеральный закон от 28 августа 1995 года N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (с последующими изменениями и дополнениями);
Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с последующими изменениями и дополнениями);
Указ Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 года N 2281 "О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы";
Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 года N 1180 "О жилищных кредитах";
Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 года N 1182 "О выпуске и обращении жилищных сертификатов";
постановление Правительства Российской Федерации от 3 августа 1996 года N 937 "О предоставлении гражданам РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья";
постановление Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (в редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 12.04.2001 г. N 291, от 08.08.2002 г. N 302).
7. Ресурсное обеспечение (источники финансирования) программы
Источниками финансирования программы являются:
федеральный бюджет - за счет средств федерального бюджета, выделяемых на эти цели, средств ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", направленных на выкуп закладных, выпущенных в области по стандартам Агентства;
средства, предусмотренные законом об областном бюджете на соответствующий финансовый год на финансирование настоящей программы;
муниципальные образования - за счет передачи областному фонду поддержки индивидуального жилищного строительства объектов незавершенного строительства и площадок под строительство;
средства кредитных организаций;
рефинансированные средства программы;
собственные средства граждан;
субсидии (в том числе государственные жилищные сертификаты) за счет средств бюджетов всех уровней;
средства организаций.
8. Механизм реализации программы
8.1. Общие положения
8.1.1. Государственным заказчиком программы (далее - Заказчик) является администрация области.
Основными функциями Заказчика являются выработка единой региональной жилищной политики, координация деятельности заинтересованных государственных органов и учреждений, организация работы с органами местного самоуправления.
Заказчик, взаимодействуя с областной Думой, обеспечивает бюджетное финансирование программы.
8.1.2. Исполнителем программы является областной фонд поддержки индивидуального жилищного строительства (далее - Фонд).
Основными функциями Фонда в рамках реализации настоящей программы являются аккумулирование, учет и распределение средств, предусмотренных для реализации программы, обеспечение условий реализации программы в области и направление рефинансируемых средств на повторную выдачу целевых ипотечных займов.
Фонд заключает договоры с органами местного самоуправления, в которых оговариваются соисполнитель программы в данном городе или районе, права и обязанности сторон в рамках реализации программы.
Органы местного самоуправления обеспечивают своевременную передачу Фонду ресурсов, предусмотренных пунктом 3 раздела 7 настоящей программы, и создание условий для успешного развития жилищного строительства.
8.2. Основные положения механизма долгосрочного финансирования и ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья
8.2.1. Целевые ипотечные займы (далее - займы) предоставляются заемщикам для приобретения и строительства жилых помещений на территории области с соблюдением требований нормативных правовых актов Российской Федерации и Рязанской области и в соответствии с основными принципами кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности, возмездности, возвратности.
8.2.2. Для предоставления займов Фонд использует средства, полученные для реализации настоящей программы в соответствии с разделом 7 настоящей программы.
На предоставление займов работникам организаций, финансируемых из областного бюджета, Фонд ежегодно направляет средства в объеме не менее 50 процентов объема средств, выделяемых на реализацию настоящей программы в соответствии с законом об областном бюджете на соответствующий финансовый год.
Ежегодное распределение средств областного бюджета на реализацию программы по муниципальным образованиям производится Попечительским Советом Фонда. Данное распределение осуществляется с учетом участия муниципальных образований в реализации настоящей программы, в том числе за счет передачи Фонду ресурсов, предусмотренных разделом 7 настоящей программы.
В месячный срок со дня вступления в силу закона об областном бюджете на соответствующий финансовый год Фонд информирует органы местного самоуправления об объеме выделенных конкретному муниципальному образованию средств на реализацию настоящей программы в данном финансовом году.
8.2.3. Процентная ставка за пользование займами, выдаваемыми Фондом работникам организаций, финансируемых за счет средств областного и местных бюджетов, устанавливается в размере 1/4 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
8.2.4. Процентная ставка за пользование займами, выдаваемыми в рамках реализации настоящей программы с использованием средств кредитных и иных коммерческих организаций устанавливается в соответствии с соглашением Фонда и юридического лица, предоставившего денежные средства.
8.2.5. В рамках настоящей программы заемщик должен внести первоначальный взнос в размере не менее тридцати процентов собственных или полученных в виде субсидий средств от стоимости приобретаемого или строящегося жилого помещения.
8.2.6. Сумма займа не может превышать семидесяти процентов рыночной стоимости завершенного строительством жилого помещения на момент выдачи займа или стоимости приобретаемого жилого помещения, причем сумма займа должна составлять не более трех тысяч минимальных размеров оплаты труда, установленных федеральным законом на день выдачи займа.
8.2.7. Займ выдается на срок до пятнадцати лет включительно, но в любом случае срок ограничивается наступлением общеустановленного пенсионного возраста заемщиков и поручителей - физических лиц.
Максимально допустимая сумма займа, выдаваемого отдельному заемщику, определяются с учетом:
среднемесячного совокупного дохода заемщика и членов его семьи;
для работников организаций, финансируемых за счет средств областного и местных бюджетов, - по результатам конкурса, проводимого Фондом.
8.2.8. Возврат займа и уплата процентов за пользование им начинается в сроки, установленные договором займа, и производится заемщиком равными суммами ежеквартально, не позднее 25 числа месяца, следующего за расчетным кварталом.
Возврат займа и уплата процентов производятся путем внесения наличных денег в кассу Фонда или перечисления денежных средств на расчетный счет Фонда.
Датой платежа для возврата задолженности по займу и уплаты процентов является день поступления денежных средств в кассу или на расчетный счет Фонда.
Расчет суммы, подлежащей уплате заемщиком в счет погашения основной суммы займа и процентов по нему, осуществляется в виде единого ежемесячного аннуитетного (равноразмерного) платежа, определяемого по формуле:
| Размер ПС ежемесячного = СЗ х ------------------------- аннуитетного 1 - (1 + ПС) - (Кол.мес-1) платежа |
где:
СЗ - сумма займа, подлежащая возврату;
ПС - месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой процентной ставки (в процентах годовых);
Кол.мес. - количество полных процентных периодов, оставшихся до окончательного возврата займа.
8.2.9. При выявлении нецелевого использования займа Фонд вправе досрочно взыскать выданный займ на основании акта проверки целевого использования займа.
8.2.10. Заемщик обязан в течение семи дней после государственной регистрации за ним права собственности на жилое помещение, для строительства или приобретения которого выдается займ, заключить договор страхования рисков согласно условиям договора займа.
8.2.11. Приобретенное с помощью займа жилое помещение подлежит передаче в залог в счет обеспечения обязательств заемщика по договору займа.
8.2.12. Обращение взыскания и реализация в соответствии с законодательством Российской Федерации жилого помещения, переданного в залог в счет обеспечения обязательств заемщика по договору займа, являются основанием для прекращения права пользования таким жилым помещением заемщиком и совместно проживающими членами его семьи (бывшими членами семьи).
Лицам, утратившим приобретенное (построенное) с помощью займа жилое помещение в результате обращения на него взыскания, предоставляется по их желанию жилое помещение из фонда жилья для временного поселения граждан.
Порядок формирования фонда для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено (построено) с использованием средств займа, выдаваемого Фондом, и заложено в обеспечение данного займа, и условия предоставления жилых помещений в указанном фонде устанавливаются законом Рязанской области.
9. Долгосрочное финансирование работников организаций,
финансируемых за счет средств областного и местных бюджетов
9.1. Основные условия проведения конкурса на получение займов работниками организаций, финансируемых из областного и местных бюджетов
9.1.1. Фонд ежегодно проводит для работников организаций, финансируемых за счет средств областного и местных бюджетов, конкурс на получение займов для строительства или приобретения жилья.
9.1.2. Организации для участия в конкурсе составляют списки своих работников, желающих принять участие в настоящей программе и признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий в соответствии с постановлением главы администрации области от 11 ноября 1997 года N 541 "Об утверждении правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставлении жилых помещений в населенных пунктах области".
Данные списки подлежат обязательному согласованию с профсоюзными органами соответствующих организаций (если в организации действует орган профсоюза). Согласованные списки передаются Попечительскому Совету Фонда для включения в состав участников конкурса.
Сумма займа, заявленная претендентом на участие в конкурсе, не может превышать сумму, рассчитанную исходя из условия погашения займа и процентов по нему в размере тридцати процентов среднемесячного совокупного дохода претендента и членов его семьи.
9.1.3. Преимущественным правом получения займа пользуется участник конкурса, которому требуется меньший размер заемных средств. Расчет ведется с точностью до пяти тысяч рублей.
9.1.4. При равных условиях по п.9.1.3 настоящей программы приоритет отдается участнику конкурса с меньшим сроком возврата займа.
9.1.5. При равных условиях по п.п.9.1.3, 9.1.4 настоящей программы приоритет отдается участнику конкурса, имеющему:
больший стаж работы в организациях, финансируемых за счет средств областного и местных бюджетов;
меньший размер общей площади, приходящейся на одного члена семьи.
9.1.6. Конкретные условия конкурса на получение займа ежегодно утверждаются постановлением губернатора области.
9.2. Порядок предоставления займа для приобретения жилого помещения
9.2.1. Для получения займа на приобретение жилого помещения победитель конкурса, указанного в разделе 9.1 (далее - заявитель), предоставляет Фонду:
а) заявление о выдаче займа по форме, установленной приказом генерального директора Фонда;
б) документы, удостоверяющие личность заявителя и подтверждающие его принадлежность к гражданству Российской Федерации (паспорт гражданина Российской Федерации; паспорт гражданина СССР (до окончания срока обмена паспорта гражданина СССР на паспорт гражданина Российской Федерации); удостоверение личности (военный билет) - для военнослужащих, проходящих военную службу по контракту; иные выдаваемые органами внутренних дел документы, удостоверяющие личность гражданина Российской Федерации);
в) справку жилищно-эксплуатационной организации по месту жительства заявителя и членов его семьи о составе семьи заявителя с указанием размера жилой площади занимаемого им жилого помещения;
г) документы, удостоверяющие право собственности заявителя и (или) членов его семьи на жилые помещения или подтверждающие их отсутствие (при необходимости подтверждения нуждаемости семьи в улучшении жилищных условий);
д) разрешение (согласие) органов опеки и попечительства на совершение законными представителями (опекунами, попечителями), управляющими имуществом подопечных, сделок отчуждения и (или) залога жилого помещения, если один из собственников жилья является несовершеннолетним, недееспособным или ограниченно дееспособным. Положения о порядке оформления указанных разрешений (согласия) утверждаются органами местного самоуправления;
е) справки с места работы о доходах заявителя и (или) членов его семьи за последние двенадцать месяцев;
ж) декларации о доходах (для предпринимателей и фермеров) заявителя и (или) членов его семьи за предшествующий подаче заявления год по форме, установленной Министерством Российской Федерации по налогам и сборам, с отметкой инспекции МНС РФ по местожительству заявителя и (или) членов его семьи;
з) свидетельство на получение субсидии (если таковое имеется);
и) акт оценки рыночной стоимости имеющегося жилого помещения, в случае, если заявитель планирует после приобретения нового жилого помещения продать жилое помещение, имеющееся у него на праве частной собственности до заключения договора займа. Стоимость указанного жилого помещения по желанию заявителя может быть предварительно засчитана Фондом в счет первоначального взноса, указанного в п.8.2.5 настоящей программы.
9.2.2. В срок не более месяца после получения от заявителя документов, указанных в пункте 9.2.1 настоящей программы, Фонд осуществляет комплексный анализ кредитоспособности заявителя, его финансовой устойчивости, принимает решение о сумме и сроках выдачи займа.
С учетом принятого решения между Фондом и заявителем заключается договор поручительства, в котором определяется обязательство Фонда оплатить продавцу жилого помещения его стоимость, при условии, что заявитель в течение шести месяцев со дня заключения настоящего договора подберет жилое помещение для последующего приобретения стоимостью, не выше определенной настоящим договором и письменно уведомит об этом Фонд, указав адрес жилого помещения, его основные характеристики и стоимость, сведения о продавце жилого помещения.
9.2.3. В течение пяти рабочих дней со дня получения от заявителя письменного уведомления о выбранном для приобретения жилом помещении Фонд и заявитель заключают договор займа.
В договоре займа определяются: цель получения займа; срок возврата и размер займа; порядок внесения заемщиком в кассу или на расчетный счет Фонда средств первоначального взноса; порядок выдачи займа (перечисления средств на счет продавца жилого помещения); порядок погашения займа; величина процентной ставки за пользование займом, условия изменения процентной ставки; условия страхования рисков; обеспечение обязательства заемщика (залог приобретаемого жилого помещения); способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования займа; ответственность за нецелевое использование и несвоевременный возврат займа; порядок изменения или расторжения договора; другие условия по соглашению Фонда и заемщика.
В случае несоблюдения по вине заявителя установленных настоящим пунктом сроков заключения договора займа Фонд вправе отказать заявителю в предоставлении займа.
9.2.4. В течение пяти рабочих дней со дня заключения договора займа заключается трехсторонний (смешанный) договор купли-продажи и залога (ипотеки) жилого помещения, в котором фиксируется переход прав собственности от продавца указанного помещения к заявителю, залог (ипотека) данного помещения в пользу Фонда и условие об оплате Фондом стоимости данного жилого помещения за счет средств займа и первоначального взноса заявителя, а также субсидий.
Указанный трехсторонний (смешанный) договор подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
9.3. Порядок предоставления займа для строительства индивидуального жилого дома
9.3.1. Для получения займа для строительства индивидуального жилого дома заявитель представляет Фонду документы, указанные в пункте 9.2.1 настоящей программы, и, кроме того:
а) правоустанавливающие документы на земельный участок, предназначенный для строительства дома;
б) заверенную копию разрешения на строительство и производство строительно-монтажных работ;
в) архитектурно-строительный проект и справку о сметной стоимости дома;
г) документ, подтверждающий степень готовности дома (при получении займа для окончания строительства).
9.3.2. В срок не более месяца после получения от заявителя всех необходимых документов Фонд осуществляет комплексный анализ кредитоспособности заявителя, его финансовой устойчивости, оценивает условия строительства дома, принимает решение о сумме и сроках выдачи займа.
С учетом принятого решения Фонд и заявитель заключают договор займа и утверждают этапы строительства.
В договоре займа определяются: цель получения займа; срок возврата и размер займа; порядок использования заемщиком средств первоначального взноса; порядок выдачи займа; порядок погашения займа; величина процентной ставки за пользование займом, условия изменения процентной ставки; условия страхования рисков; обеспечение обязательства заемщика; способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования займа; ответственность за нецелевое использование и несвоевременный возврат займа; порядок изменения или расторжения договора; другие условия по соглашению Фонда и заемщика.
В договоре займа предусматриваются обязанности заемщика по первоочередному расходованию на строительство дома средств первоначального взноса, а также право Фонда на контроль за использованием данных средств.
Выдачу займа на строительство индивидуального жилого дома Фонд вправе осуществлять путем поэтапного финансирования строительства в соответствии с этапами, согласованными с заемщиком. Окончание отдельного этапа строительства дома удостоверяется актом приемки законченного этапа строительства, подписываемым заемщиком и уполномоченным представителем Фонда.
В процессе финансирования строительства Фонд осуществляет проверку этапов работ, контроль над целевым расходованием денежных средств.
В качестве обеспечения обязательства заемщика по договору займа до момента государственной регистрации залога законченного строительством дома могут быть использованы:
нотариально удостоверенное поручительство не менее двух граждан, имеющих постоянный и достаточный для погашения займа источник дохода, с указанием солидарной ответственности с заемщиком;
залог недвижимого имущества (в том числе земельного участка), принадлежащего заемщику и (или) членам его семьи на праве собственности;
банковская гарантия.
В случае несоблюдения по вине заявителя установленных настоящим пунктом сроков заключения договора займа Фонд вправе отказать заявителю в предоставлении займа.
9.3.3. В случаях выявления нецелевого использования займа, нарушения этапов строительства по вине заемщика Фонд имеет право приостановить финансирование, досрочно расторгнуть договор займа. Установление факта нарушения обязательств заемщиком в процессе строительства производится путем оформления акта между заемщиком и Фондом при участии представителя органов местного самоуправления (по согласованию с органами местного самоуправления).
9.4. Порядок предоставления займа на строительство квартиры в многоквартирном жилом доме
9.4.1.Для получения займа на строительство квартиры в многоквартирном жилом доме заявитель представляет Фонду документы, указанные в пункте 9.2.1 настоящей программы.
9.4.2. В срок не более месяца после получения от заявителя документов, указанных в пункте 9.2.1 настоящей программы, Фонд осуществляет комплексный анализ кредитоспособности заявителя, его финансовой устойчивости, принимает решение о сумме и сроках выдачи займа.
С учетом принятого решения между Фондом и заявителем заключается договор поручительства, в котором определяется обязательство Фонда оплатить продавцу квартиры часть ее стоимости (указывается максимально возможная сумма займа), при условии, что заявитель в течение шести месяцев со дня заключения настоящего договора подберет для последующего приобретения квартиру в строящемся многоквартирном доме стоимостью не выше определенной настоящим договором и письменно уведомит об этом Фонд, указав строительный адрес (адресные ориентиры) многоквартирного жилого дома и его основные характеристики, основные характеристики квартиры и ее стоимость, наименование организации, являющейся заказчиком либо заказчиком-застройщиком дома (далее - заказчик).
9.4.3. В течение пяти рабочих дней со дня направления письменного уведомления, указанного в пункте 9.4.2 настоящей программы, заявитель обязан представить Фонду следующие документы:
а) договор инвестирования в строительство квартиры, заключенный между заявителем и заказчиком. Данный договор должен содержать все установленные законом существенные условия договора, в том числе предмет договора с описанием квартиры, ее местонахождение, цену договора (объем инвестиций, размер пая), условия изменения цены, обязательства сторон (срок исполнения работ заказчиком, условия и порядок внесения инвестиций), ответственность сторон в случае невыполнения обязательств, сведения о том, что строительство квартиры осуществляется с использованием средств Фонда и обязательство участника строительства (заявителя) после регистрации права собственности на построенную квартиру оформить залог указанной квартиры в обеспечение обязательств по договору займа;
б) заверенные заказчиком копии следующих документов:
устава организации - заказчика;
учредительного договора (в случае наличия такового) организации - заказчика;
свидетельства о государственной регистрации организации - заказчика;
справки о присвоении статистических кодов организации - заказчику;
справки о постановке на налоговый учет организации - заказчика;
о подтверждении полномочий руководителя организации - заказчика;
архитектурно-строительных чертежей поэтажного плана размещения квартиры с указанием строительных осей строящегося здания по отношению к данной квартире;
договора заказчика с застройщиком на финансирование объекта и договора подряда с генеральной подрядной организацией;
в) заверенную копию документа, удостоверяющего право собственности заказчика на земельный участок или его право аренды земельного участка, предназначенного для строительства многоквартирного жилого дома;
г) заверенную копию разрешения на строительство и производство строительно-монтажных работ.
9.4.4. В течение пяти рабочих дней после представления заявителем документов, указанных в пункте 9.4.3 настоящей программы, Фонд и заявитель заключают договор займа.
Договор займа заключается на условиях, предусмотренных п. 9.3.2 настоящей программы.
Выдачу займа на строительство квартиры Фонд вправе осуществлять путем поэтапного финансирования строительства в соответствии с условиями договора инвестирования в строительство квартиры, заключенного между заемщиком и заказчиком. В этом случае предусматривается обязанность заемщика по первоочередному расходованию средств первоначального взноса на оплату стоимости строящейся квартиры, а также право Фонда на контроль за использованием данных средств.
В случае единовременной выдачи займа путем перечисления полной стоимости строящейся квартиры на счет заказчика (допускается при степени готовности многоквартирного жилого дома не менее 70 процентов), заявитель обязан внести средства первоначального взноса в кассу или на расчетный счет Фонда.
9.4.5. В случае, если заказчиком многоквартирного жилого дома, в котором заявитель желает приобрести квартиру, является Фонд, представление документов, указанных в п.9.4.3 настоящей программы, не требуется.
В данном случае в течение пяти рабочих дней после направления заявителем в соответствии с п.9.4.2 настоящей программы письменного уведомления о желании принять участие в долевом строительстве квартиры в доме, заказчиком которого является Фонд, между ними заключается договор займа.
Договор займа заключается на условиях, аналогичных условиям, указанным в п. 9.4.4 настоящей программы.
10. Связь с федеральными программами. Коммерческая ипотека
10.1. Коммерческая ипотека в Рязанской области внедряется по стандартам Госстроя России и ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (далее - Агентство) в соответствии с концепцией программы, одобренной постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 года N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (в редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 12.04.2001 г. N 291, от 08.08.2002 г. N 302).
10.2. Коммерческая ипотека реализуется в соответствии с тройственным соглашением, заключаемым между Агентством, администрацией области и региональным оператором.
В качестве регионального оператора выступает областной фонд поддержки индивидуального жилищного строительства.
10.3. После заключения тройственного соглашения региональный оператор в целях создания и развития на территории области рынка ипотечного жилищного кредитования обеспечивает его инфраструктуру, что включает в себя организацию взаимодействия с кредитными, страховыми, оценочными, риэлторскими организациями.
11. Ожидаемый социально-экономический эффект
При реализации программы ожидается следующий социально-экономический эффект:
Создание механизма обеспечения жильем работников бюджетной сферы.
Повышение престижа работников бюджетной сферы.
Отработка механизма концентрации различных источников финансирования, в том числе бюджетов всех уровней, для решения проблем в жилищной сфере.
Улучшение жилищных условий населения и демографической ситуации в области.
Реализация программы позволит на практике отработать условия, позволяющие в дальнейшем перейти к ее самофинансированию.