Решение Арбитражного суда Рязанской области от 26 июня 2006 г. N А54-4947/04-С3С21 Поскольку работы, выполненные заявителем согласно сметам затрат, накладным и актам приемки, являются капитальным ремонтом и неотделимыми улучшениями, исковое требование о признании действий по незачету затрат на капитальный ремонт здания гостиницы в счет арендной платы незаконными удовлетворено (извлечение)

Решение Арбитражного суда Рязанской области
от 26 июня 2006 г. N А54-4947/04-С3С21
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 13 декабря 2006 г. N А54-4947/04-С3С21

Резолютивная часть решения объявлена 26.06.2006 г.

Полный текст решения изготовлен 26.06.2006 г.

Судья Арбитражного суда Рязанской области, при ведении протокола секретарем судебного заседания,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО "Б", г. Рязань к УМИ администрации г.Рязани о признании решения незаконным. При участии в судебном заседании: от заявителя - С.Г.В., директор, протокол N 6 от 14.04.2004 г., Б.В.С., юрисконс., довер. N 4 от 01.06.06 г., от ответчика - П.И.А., вед. спец.- юрисконс., дов. N 39 от 11.05.06 г., уд. N 033 действит. до 15.01.10 г. Установил:

общество с ограниченной ответственностью "Б" обратилось в арбитражный суд Рязанской области с заявлением к Управлению муниципальным имуществом администрации г.Рязани о признании решения, оформленного соглашением от 24.09.2004 г. к договору аренды недвижимого имущества N 1492002 от 01.08.2002 г., в части непринятия к зачету стоимости затрат на капитальный ремонт, произведенных ООО "Б" в сумме 798176,43 руб., незаконным.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 31.01.2005 г. заявление ООО "Б" удовлетворено в полном объеме.

Постановлением кассационной инстанции ФАС Центрального округа от 25.05.2005 г. по делу N А54-4947/04-С3 решение Арбитражного суда Рязанской области от 31.01.2005 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела в судебном заседании 22.07.2005 г. заявитель уточнил требования и просит суд признать действия Управления муниципальным имуществом администрации г.Рязани по незачету затрат на капитальный ремонт здания гостиницы "Первомайская" в счет арендной платы в сумме 798176,43 руб., незаконными и обязать Управление муниципальным имуществом администрации г.Рязани устранить нарушение прав и законных интересов ООО "Б" (т. 2 л.д. 12).

Определением Арбитражного суда Рязанской области от 08.08.2005 г. по ходатайству заявителя производство по делу N А54-4947/04-С3-С21 приостановлено в связи с назначением судебной строительной экспертизы, проведение которой поручено Государственному учреждению Рязанской лаборатории судебной экспертизы.

10.10.2005 г. в материалы дела поступило ходатайство ООО "Б" о назначении по делу судебной экспертизы, проведение которой ООО "Б" просит поручить ЗАО "Э". Как пояснил заявитель, стоимость проведения экспертизы в Государственном учреждении Рязанская лаборатория судебной экспертизы составляет 58650 руб. и длительность срока ее проведения; вместе с тем, стоимость проведения экспертизы в ЗАО "Э" составляет 25000 руб. и в более короткий срок.

Определением Арбитражного суда Рязанской области от 11.10.2005 г. производство по делу возобновлено.

Определением Арбитражного суда Рязанской области от 24.10.2005 г. по ходатайству заявителя производство по делу N А54-4947/04-С3-С21 приостановлено, в связи с назначением судебной строительной экспертизы, проведение которой поручено ЗАО "Э".

Определением Арбитражного суда Рязанской области от 03.02.2006 г. производство по делу возобновлено.

Определением Арбитражного суда Рязанской области от 15.03.2006 г. производство по делу приостановлено в связи с назначением по делу дополнительной судебной строительной экспертизы, проведение которой поручено ЗАО "Э".

Определением Арбитражного суда Рязанской области от 12.05.2006 г. производство по делу возобновлено.

Заявитель требования поддерживает по основаниям, изложенным в заявлении, уточнениях, возражениях на отзыв, дополнениях к возражениям на отзыв (т. 1 л.д. 3-5, 107-108; т. 2 л.д. 12-16, 25-27, 52-53, 118-119, 155-156). Просит суд признать действия Управления муниципальным имуществом администрации г. Рязани по незачету затрат на капитальный ремонт здания гостиницы "Первомайская" в счет арендной платы в сумме 798176,43 руб. незаконными и обязать Управление муниципальным имуществом администрации г. Рязани устранить нарушение прав и законных интересов ООО "Б". В обоснование заявленного требования заявитель ссылается на то, что в соответствии с условиями договора аренды, с согласия Арендодателя, общество (Арендатор) произвело часть работ по капитальному ремонту здания арендуемой гостиницы. На основании Положения о порядке передачи в аренду муниципального имущества г. Рязани Управлению 25.08.2004 г. представлены сметы затрат и акты выполненных работ на сумму 1083258 руб., согласованные по указанию УМИ с Муниципальным унитарным предприятием "Дирекция заказчиков объектов капитального строительства", имеющим соответствующую лицензию. Произведенные в результате капитального ремонта улучшения заявитель считает неотделимыми. Целью улучшений было восстановить ресурс здания, улучшить эксплуатационные показатели. Произведенные улучшения невозможно отделить без вреда имуществу.

Ответчик по существу заявленных требований возражает, доводы изложены в отзыве и дополнениях к отзыву (т. 1 л.д. 94-96, 117; т. 2 л.д. 4-6, 47, 113-114, 147-148). Ответчик считает, что обязанность по проведению капитального ремонта, согласно договору аренды, возложена на Арендатора. Сумма затрат на произведенные неотделимые улучшения учтена Управлением в соответствии с п. 7.3 Положения о порядке передачи в аренду муниципального имущества г. Рязани в общем размере 285081,57 руб. за период с 01.09.2004 г. по 30.11.2004 г. В качестве обоснования причин, по которым не была принята к зачету сумма 798176,43 руб., ответчик ссылается на то, что работы, произведенные заявителем на указанную сумму, не входят в перечень п. 7.3 "Положения о порядке передачи в аренду муниципального имущества города Рязани", являются работами не ремонтного характера, относятся к текущему ремонту. Ответчик не согласен с заключением эксперта. Считает, что ряд произведенных улучшений являются отделимыми. Расходы по отделке кафе не подлежат зачету без соответствующего разрешения. Соглашение не было зарегистрировано в регистрационной палате, поэтому не может приниматься во внимание судом.

В дополнении к отзыву ответчик признал, что выполненные работы по сметам N N 1, 2, 4, 5 относятся к капитальному ремонту и подлежат компенсации на сумму 583480 руб. По сметам N N 3,6,7,8,9,10 ответчик не согласен с выводами эксперта (т. 2 л.д. 147-148).

Из материалов дела следует: 01.08.2002 г. между Управлением муниципальным имуществом администрации г.Рязани (Арендодатель) и обществом "Б" (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 1492002, согласно которому заявителю передано во временное пользование здание гостиницы "Первомайская". Здание гостиницы было построено в 1941 году, требует проведения капитального ремонта с целью восстановления ресурса здания и улучшения эксплуатационных показателей.

Письмом от 11.11.2002 г. N 01-071/2982 Управление дало согласие заявителю на проведение капитального ремонта арендуемого объекта, при условии представления в УМИ проектно-сметной документации, согласованной с соответствующими службами города (т. 1 л.д. 14).

В соответствии с условиями договора арендатор - ООО "Б" произвело частичный поэтажный капитальный ремонт здания гостиницы "Первомайская".

Согласно объяснениям сторон и представленным в дело документам, письмом от 25.08.2005 г. N 89 заявитель обратился в УМИ г. Рязани по вопросу зачета затрат на капитальный ремонт путем применения коэффициента капитального ремонта на основании сметы затрат, утвержденной МУП "Дирекция заказчиков объектов капитального строительства" на сумму 1083258 руб. (т. 1 л.д. 12-13).

В обоснование представлен реестр смет затрат на капитальный ремонт и акты выполненных работ с отметкой специализированной организации МУП "Дирекция заказчиков объектов капитального строительства" о проверке расценок и рынка. Выполнение работ согласно представленным документам Управлением не оспаривается (т. 1 л.д. 13, 21-61).

Cторонами подписано соглашение к договору аренды недвижимого имущества от 24.09.2004 г. (т. 1 л.д. 62). Согласно соглашению и расчету арендной платы размер арендной платы с учетом коэффициента 0,25 на период с 01.09.2004 г. по 30.11.2004 г., в месяц установлен в размере 26843,83 (без НДС), НДС в месяц 4831,89 руб. Т.е., 126702,91*3 мес. = 380108,73 руб. - арендная плата за 3 месяца, с учетом коэффициента Ккр 0,25 за 3 месяца сумма арендной платы, принятой к зачету, составила 285081,57 руб.

Письмом от 14.10.2004 г. N 103 заявитель обратился в УМИ г. Рязани о разъяснении на основании каких актов выполненных работ принято к зачету из заявленной суммы 1083258 руб. только 285081,57 руб. (т. 1 л.д. 63). Письмом от 22.11.2004 г. N 01-071/2639 Управление указало, что подлежат компенсации работы на сумму 581994 руб., не подлежат компенсации отделочные работы, светильники, выключатели, розетки, верхнее покрытие пола. В связи с ожидаемым увеличением арендной платы Управлением был применен коэффициент капитального ремонта на 3 месяца (с 01.09.2004 г. по 30.11.2004 г.), сумма компенсации составила 285 тыс. руб. (т. 1 л.д. 114).

Разницу между заявленной суммой 1083258 руб. и суммой 285081,57 руб. = 798176,73 руб., не подлежащих зачету, управление тем, что на эту сумму произведены отделимые улучшения; работы, произведенные заявителем на указанную сумму, не являются капитальным ремонтом и не входят в перечень п. 7.3 "Положения о порядке передачи в аренду муниципального имущества города Рязани"; являются работами неремонтного характера; относятся к текущему ремонту.

Не согласившись с действиями Управления муниципальным имуществом администрации г. Рязани по незачету затрат на капитальный ремонт здания гостиницы "Первомайская" в счет арендной платы в сумме 798176,43 руб., общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Оценив материалы дела и доводы сторон, суд пришел к выводу, что уточненное заявление подлежит удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Законом установлено также (п. 2 ст. 623 ГК РФ), что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с договором аренды недвижимого имущества N 1492002 от 01.08.2002 г. (п. 3.2.6) арендатор производит капитальный ремонт здания за свой счет и представляет арендодателю сметы затрат и акты выполненных работ для возмещения расходов в счет арендной платы (п. п. 2.2.2, 7.2 договора). Из условия договора следует, что арендатор имеет возможность возместить понесенные на капитальный ремонт затраты только путем зачета этой суммы в счет арендных платежей.

Вместе с тем, в силу ст. 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Порядок и условия зачета затрат на капитальный ремонт в счет арендных платежей определен п. 7.1 Положения "О порядке передачи в аренду муниципального имущества г. Рязани", утвержденным решением Рязанского Горсовета от 30.05.02 г. N 220.

Пунктом 7.3 Положения предусмотрены виды работ, стоимость которых подлежит возмещению в счет арендной платы.

Из материалов дела следует, что в 2004 г. была произведена часть работ по капитальному ремонту здания гостиницы "Первомайская" г. Рязани, во время которого были выполнены следующие работы:

- В январе 2004 года были выполнены работы по капитальному ремонту отопления (замена трубопроводов, радиаторов, кранов шаровых и воздушных, произведено гидравлическое испытание трубопроводов) на сумму 136069 рублей; были выполнены работы по капитальному ремонту горячего и холодного водоснабжения (прокладка трубопроводов, установка фильтров, вентилей, смесителей для раковин, умывальников и ванн, произведено гидравлическое испытание трубопроводов) на сумму 17928 рублей; были выполнены работы по капитальному ремонту канализации (прокладка трубопроводов из полиэтиленовых канализационных труб, установка ревизий, унитазов, ванн, сифонов) на сумму 29291 рубль.

Были проведены работы по капитальному ремонту подвала (монтаж металлических косоуров, устройство наборной лестницы к косоурам из ж/б плит, кладка отдельных участков из кирпича, установка анкерных болтов) на сумму 23053 рубля. Были проведены работы по капитальному ремонту 1-го этажа гостиницы (отбивка старой штукатурки от стен, штукатурка стен, окраска высококачественными красками стен, оклейка обоями потолков и стен, установка дверных блоков в перегородках, замена оконных блоков) на сумму 75042 рубля. Были выполнены работы по капитальному ремонту вентиляции (прокладка воздуховодов из листовой стали, установка решеток жалюзийных) на сумму 19705 рублей.

- В феврале месяце 2004 года были проведены работы по капитальному ремонту 1-го этажа гостиницы (отбивка старой штукатурки от стен, штукатурка стен, окраска высококачественными красками стен, оклейка обоями потолков и стен, установка дверных блоков в перегородках, облицовка внутри керамическими облицовочными плитками, установка пластиковых панелей) на сумму 171813 рублей.

- В марте месяце 2004 года были проведены работы по капитальному ремонту 1-го этажа гостиницы (разборка перегородок деревянных, устройство перегородок и покрытий дощатых) на сумму 72708 рублей. Были проведены электромонтажные работы на сумму 340496 рублей. Были проведены работы по капитальному ремонту 4-го этажа гостиницы (отбивка старой штукатурки от стен, штукатурка стен, окраска высококачественными красками стен, оклейка обоями потолков и стен, установка дверных блоков в перегородках, облицовка внутри керамическими облицовочными плитками, замена светильников) на сумму 124253 рубля. Стоимость окон 72900 рублей.

Общая стоимость затрат на капитальный ремонт составляет 1083 258 рублей.

При новом рассмотрении дела в дополнении к отзыву ответчик признал, что выполненные работы по сметам N N 1, 2, 4, 5 относятся к капитальному ремонту и подлежат компенсации на сумму 583480 руб. По сметам N N 3,6,7,8,9,10 ответчик не согласен с выводами эксперта (т. 2 л.д. 147-148).

УМИ администрации г. Рязани считает, что работы по окраске труб и работы по гидравлическому испытанию системы относятся к текущему ремонту и профилактическим работам. Общая стоимость работ, не подлежащих возмещению - 4619 руб. (смета N 3).

Суд находит довод ответчика неосновательным. При замене части системы отопления были установлены новые отопительные приборы и трубопроводы, которые без покраски, то есть приведения в надлежащий эстетический вид, и предварительного гидравлического испытания не могут эксплуатироваться в здании - в гостиничном номере, где проживают люди. Гидравлическое испытание систем отопления предусмотрено п. 4.1 СНиП 3.05.01-85 "Внутренние санитарно-технические системы" и без предварительного гидравлического испытания отопительные приборы и трубы не могут вводиться в эксплуатацию (т. 2 л.д. 25-27, 32-34, 46, 59).

По мнению ответчика, работы по отделке помещения под кафе (штукатурно-малярные работы, оклейка стен и потолков обоями, установка потолочных плинтусов) относятся к текущему ремонту. Учитывая, что полы состоят из основы и верхнего покрытия, определяемого арендатором самостоятельно, то стоимость керамической плитки не подлежит возмещению. Покрытие двери лаком и пинотексом, установление доводчика двери также не являются капитальным ремонтом. Общая стоимость работ, не подлежащих возмещению - 55192 руб. (смета N 6).

Суд находит довод ответчика неосновательным. Предприятие гостиничного комплекса является сложным хозяйственным механизмом по производству и предоставлению услуг и включает в себя несколько видов деятельности: размещение, питание, досуг и бытовое обслуживание. Заявителем было принято решение о создании кафе на первом этаже здания в ранее существовавших помещениях для хозяйственных нужд, был произведен ремонт: демонтаж существующих и установка новых стенных перегородок, штукатурно-малярные работы, оклейка стен и потолка обоями, установка потолочных плинтусов. Размещение кафе в здании гостиницы было согласовано с ФГУ ЦГСЭН и Управлением потребительского рынка администрации г.Рязани. ООО "Б" присвоен код N 55.11 - деятельность гостиниц с ресторанами (т. 2 л.д. 157). На кухне по требованию санэпидемнадзора на полу уложена керамическая плитка. В соответствии с требованиями п. 5.5 Санитарно-эпидемиологических правил "Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них продовольственного сырья и пищевых продуктов " СП 2.3.6.959-00; п. 1.7 приложение 2 к СНиП 2.03.13-88 "Полы" - стены в производственных помещениях для хранения и переработки пищевых продуктов отделываются облицовочной плиткой, полы выполняются без пустот, из ударопрочных материалов. Выполнение полов из керамической плитки соответствует названным нормам. В обеденном зале установлена дверь (является неотделимым улучшением), которая обработана малярными материалами и оборудована дверным доводчиком, что соответствует практическим и эстетическим нормам (чтобы дверь закрывалась и не было сквозняков) (т. 2 л.д. 13-16, 25-27, 35-45, 46, 58, 59, 155-157).

По мнению ответчика, работы по отделке вестибюля (штукатурно-малярные работы, оклейка стен и потолка обоями, установка потолочных плинтусов) относятся к текущему ремонту. Установка подвесного потолка, состоящего из каркаса, плит "Армстронг" и светильников, а также облицовка стен керамическими плитками и отделимые улучшения (замки) при установке дверных блоков являются отделочными работами. Общая стоимость работ, не подлежащих возмещению - 109813 руб. (смета N 7).

Суд находит доводы ответчика неосновательными. Обществом произведен ремонт входной группы и вестибюля гостиницы. Были демонтированы старые дверные блоки и стенные перегородки и установлены новые, произведены штукатурно-малярные работы, оклейка стен и потолка обоями, установка потолочных плинтусов. Установка подвесного потолка вызвана экономической целесообразностью, так как здание гостиницы было построено в 1941 году, на потолке была выполнена гипсовая лепнина, которая за долгий срок существования пришла в негодность - стала сыпаться. Экономически выгоднее было установить подвесной потолок. Неотделимым элементом подвесного потолка типа "Армстронг" являются вмонтированные светильники. Светильники изготовлены по размерам самих плит подвесного потолка и не могут быть заменены ничем другим. Светильники составляют принадлежность интерьера и неотделимы без вреда для их конструкции и интерьера. Эксплуатация гостиничного номера и всего гостиничного комплекса без осветительных приборов невозможна. Также выложено керамической плиткой крыльцо при входе в гостиницу (гостиница расположена на центральной улице города) (т. 2 л.д. 13-16, 25-27, 46, 59, 118-119).

По мнению ответчика, работы по монтажу решеток, затворов из полосовой стали не включены в перечень п. 7.3 Положения о порядке передачи в аренду муниципального имущества г.Рязани. Работы по очистке, погрузке, перевозке мусора не относятся к ремонтным работам. Общая стоимость работ, не подлежащих возмещению - 9608 руб. (смета N 8).

Суд находит доводы ответчика неосновательными. При ремонте пола в вестибюле гостиницы было демонтировано старое бетонное покрытие (существовавшее бетонное покрытие было изготовлено прямо на грунте, в нескольких местах имелись провалы). Во время ремонта выбрана часть грунта, между фундаментами стен ниже уровня пола смонтированы железные балки (двутавр), на железные балки закреплены деревянные балки для того, чтобы можно было закрепить деревянное покрытие пола. Деревянные балки крепились к железным балкам решетками и затворами из полосовой стали. Названные работы относятся к ремонту и замене полов. В процессе ремонта полов образовался строительный мусор. Строительный мусор не относится к твердым бытовым отходам (т. 2 л.д. 13-16, 46, 52-57, 59)

По мнению ответчика, работы по установке светильников, розеток, выключателей не являются капитальным ремонтом, т. к. указанное оборудование относится к движимому имуществу. Общая стоимость работ, не подлежащих возмещению - 245696 руб.(смета N 9).

Суд находит доводы ответчика неосновательными. Старая алюминиевая электропроводка по действующим строительным нормам (п. 7.1.34, 7.1.37-7.1.40 Правил устройства электроустановок) была заменена на новую медную. Старые морально и физически устаревшие розетки, выключатели, светильники были заменены на новые. Конструктивно старое электрооборудование (розетки, выключатели, светильники) несовместимо с вновь смонтированной электропроводкой. Произведенные улучшения составляют принадлежность помещений и неотделимы без вреда для их конструкции и интерьера. Эксплуатация гостиничного номера и всего гостиничного комплекса без розеток, выключателей и осветительных приборов невозможна (т. 2 л.д. 13-16, 25-31, 46, 59).

По мнению ответчика, работы по отделке помещения, включающие штукатурно-малярные, шпаклевочные работы, оклейку стен и потолков обоями, а также работы по установке подвесного потолка, состоящего из каркаса, плит "Армстронг" и светильников, верхнее покрытие пола (линолеум), дверной замок, очистка помещения от мусора относятся к текущему ремонту, отделочным работам, а также к работам не ремонтного характера. Общая стоимость работ, не подлежащих возмещению - 74853 руб. (смета N 10).

Суд находит доводы ответчика неосновательными. Общество проводило поэтапный ремонт номеров гостиницы. В связи с тем, что крыша здания гостиницы пришла в негодность (протекала), в некоторых номерах сгнили и обвалились потолки и разрушились стены (начала отваливаться штукатурка). Были заменены балки, подшиты потолки, отбита штукатурка и произведены штукатурно-малярные, шпаклевочные работы, оклейка стен и потолков обоями. В отдельных номерах потолки были поклеены обоями, в других в целях экономической целесообразности - установлены подвесные потолки, в них вмонтированы светильники. В негодность пришло покрытие пола, поэтому был постелен линолеум, без которого эксплуатация гостиничного номера невозможна (под линолеумом находится фанера). Установлены новые дверные блоки, в которые установлены замки, поскольку эксплуатация гостиничных номеров без замков невозможна. В процессе ремонтных работ образовался строительный мусор. Строительный мусор не относится к твердым бытовым отходам (т. 2 л.д. 13-16, 46, 52-57, 59, 118-119, 155-156).

Несостоятельным является довод ответчика о том, что арендатором необоснованно использованы дорогостоящие строительные и отделочные материалы. Письмо УМИ от 11.11.02 г. N 01-071/2982, в котором дано согласие на проведение капитального ремонта, не содержит условий и ограничений в части использования тех или иных строительных, отделочных материалов, суммы, в пределах которой возможно проведение работ с последующим зачетом. Сметы и акты выполненных работ на предмет соответствия цен согласованы со специализированной организацией, по указанию УМИ.

При принятии решения судом учтено, что понятие неотделимых улучшений применяется в Гражданском кодексе РФ и означает улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества.

В соответствии с ведомственными строительными нормами (ВСН 61-89(р)) капитальный ремонт - это ремонт здания с целью восстановления нго ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей. Эксплуатационные показатели здания - это совокупность технических, объемно-планировочных, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик здания, обуславливающих его эксплуатационные качества.

Здание гостиницы было построено в 1941 году, за весь период эксплуатации капитальный ремонт не производился.

В ходе работ по капитальному ремонту были устранены неисправности изношенных конструктивных элементов и инженерного оборудования, произведена их замена на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели здания. При этом была осуществлена экономически целесообразная модернизация здания с учетом его целевого назначения - гостиница, а именно: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение здания недостающими видами инженерного оборудования. Улучшены технические, объемно-планировочные, санитарно-гигиенические, экономические и эстетические характеристик помещений гостиницы. Произведенные улучшения следует признать неотделимыми - они являются неотъемлемой частью интерьера помещений; их демонтаж будет дорогостоящим и причинит вред конструкциям этих улучшений и интерьеру помещений, а в ряде случаев их демонтаж невозможен; выполненные улучшения соразмерны повышению полезных качеств имущества и эксплуатационных свойств и качеств

Из анализа материалов дела и с учетом заключений и пояснений эксперта (т. 2 л.д. 86-103, 129-132, 139-141), суд пришел к выводу, что работы, выполненные ООО "Б" согласно сметам затрат, накладным и актам приемки, являются капитальным ремонтом и неотделимыми улучшениями; проведенные ООО "Б" работы подпадают под перечень работ, определенных п. 7.3 Положения "О порядке передачи в аренду муниципального имущества г. Рязани", утвержденного решением Рязанского Горсовета от 30.05.02 г. N 220.

При таких обстоятельствах, денежные суммы, выплаченные Подрядчику за выполнение указанных работ, являются расходами по капитальному ремонту; ООО "Б" к возмещению затрат в счет арендной платы заявлена сумма затрат, которая соответствует перечисленным в п. 7.3 Положения работам. Следовательно, УМИ администрации г. Рязани не правомерно не приняло к зачету в счет арендной платы стоимость работ в размере 798176,43 руб.

Довод Управления о том, что соглашение от 24.09.2004 г. не зарегистрировано в установленном порядке, поэтому считается незаключенным, является обоснованным.

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий, а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий, возлагается на орган, который совершил оспариваемые действия.

Суд пришел к выводу, что Управление муниципальным имуществом администрации г.Рязани не доказало соответствие закону принятого решения, оформленного соглашением от 24.09.2004 г., в оспариваемой части.

При таких обстоятельствах, заявление ООО "Б" о признании незаконными действий Управления муниципальным имуществом администрации г. Рязани по незачету затрат на капитальный ремонт здания гостиницы "Первомайская" в счет арендной платы в сумме 798176,43 руб. подлежит удовлетворению.

Госпошлина в сумме 1000 руб., уплаченная ООО "Б" платежным поручением N 416 от 23.11.2004 г., возвращена из дохода федерального бюджета на основании справки Арбитражного суда Рязанской области на возврат государственной пошлины от 11.03.2005 г. (т. 1 л.д. 130).

ООО "Б" на депозитный счет Арбитражного суда Рязанской области перечислены денежные средства в сумме 5000 руб. за судебную строительную экспертизу (т. 2, л.д. 111), которые согласно ст. 109 АПК РФ следует перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области закрытому акционерному обществу "Экспертиза" по счету N 01 от 03.02.2006 г. (т. 2 л.д. 102-103).

Согласно статье 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу. ООО "Б" уплачены денежные средства за проведение экспертизы в сумме 20000 руб. (т. 2, л.д. 109-110). В соответствии со ст.ст. 106, 110 АПК РФ судебные расходы за проведение экспертизы в сумме 25000 руб. следует взыскать с Управления муниципальным имуществом администрации г. Рязани.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 106, 109-112, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд решил:

1. Действия Управления муниципальным имуществом администрации г. Рязани по незачету затрат на капитальный ремонт здания гостиницы "Первомайская", произведенных обществом с ограниченной ответственностью "Б" в счет арендной платы в сумме 798176,43 руб., проверенные на соответствие Гражданскому кодексу Российской Федерации, признать незаконными.

2. Обязать Управление муниципальным имуществом администрации г. Рязани устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "Б".

3. Взыскать с Управления муниципальным имуществом администрации г. Рязани в пользу общества с ограниченной ответственностью "Б" судебные расходы за проведение экспертизы в сумме 25000 руб.

4. Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области денежные средства в сумме 5000 руб. по счету N 01 от 03.02.2006 г. закрытому акционерному обществу "Э".

5. На решение может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд Рязанской области в течение месяца со дня принятия решения. Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в кассационную инстанцию Федерального Арбитражного суда Центрального округа г. Брянск в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу.