Решение Арбитражного суда Рязанской области от 22 июня 2007 г. N А54-2501/2004-С17 Поскольку договор аренды нежилых помещений является ничтожной сделкой как не соответствующий требованиям гражданского законодательства, исковое требование о признании недействительным данного договора аренды и об обязании вывезти имущество из спорных помещений удовлетворено частично (извлечение)

Решение Арбитражного суда Рязанской области
от 22 июня 2007 г. N А54-2501/2004-С17
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 3 декабря 2007 г. N А54-2501/2004-С17

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 21 июня 2007 года.

Полный текст решения изготовлен 22 июня 2007 года.

Судья Арбитражного суда Рязанской области, при ведении протокола секретарем судебного заседания,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО "Р", г. Рязань к ЗАО "Р", ООО "Н", третьи лица - ЗАО "Н", ФГУП "Ростехинвентаризация" о признании договора недействительным и освобождении нежилых строений, при участии в судебном заседании 19.06.2007 г.: от истца: И.А.Ю. - начальник юридического отдела по доверенности от 01.03.2006, Г.И.А. - представитель по доверенности от 25.04.2007, от ответчиков: от ЗАО "Р" - Б.М.В. - юрисконсульт по доверенности от 20.05.2005, от ООО "Н" - не явился, извещен; от третьих лиц: от ЗАО "Н" - не явился, извещен; от ФГУП "Ростехинвентаризация" - не явился, заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя; В судебном заседании объявлен перерыв до 21.06.2007 г., после перерыва заседание продолжено. Установил:

ООО "Р" г. Рязань обратился в Арбитражный суд Рязанской области с иском к ответчикам ЗАО "Р" и ООО "Н" при участии 3-его лица ЗАО "Н" о признании недействительным договора аренды N 10 от 1.05.2004 г. между ЗАО "Р" и ООО "Н" на помещение строения хоздвора лит. Б площадью 14,4 кв.м. и обязании ООО "Н" и зАО "Р" освободить незаконно занимаемые строения хоздвора гостиничного комплекса и ресторана "Л".

В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве 3-его лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора, привлечено ФГУП "Ростехнивентаризация".

До принятия решения судом истец изменил исковые требовании и просит суд признать недействительным договор аренды N 10 от 01.05.2004 между ЗАО "Р" и ООО "Н" на помещение площадью 14,4 кв.м. строения лит. Б хозяйственного двора гостиничного комплекса и ресторана, а также обязать ЗАО "Р" в течение десяти дней со дня вступления решения суда в законную силу вывезти имущество, расположенное в помещениях строений хозяйственного двора гостиничного комплеса и ресторана лит. Б и лит. В.

Уточнение судом принято в соответствии со ст. 49 АПК РФ.

Исковые требования мотивированы следующим: истец на основании договора аренды от 01.01.1996 г. (в первой редакции) принял в аренду все помещения ресторана "Л" и всю территорию хозяйственного двора гостиничного комплекса и ресторана со всеми нежилыми строениями. Строения переданы по акту приема-передачи от 04.01.1996 г. В соответствии с п. 3.5 договора аренды истец сдавал в субаренду помещение площадью 14.4 кв.м. ЗАО "Н" по договору субаренды от 16.09.1996 г. Договор субаренды заключен на срок 7 лет с 16.09.1996 по 16.09.2003 г. По окончании срока действия договора субарендатор не возвратил помещение по акту приема-передачи.

На спорное помещение площадью 14,4 кв.м. между ЗАО "Р" и ООО "Н" заключен договор N 10 аренды нежилых помещений от 1.05.2004 г. По мнению истца данная сделка совершена в нарушение условий договора аренды между истцом и ЗАО "Р", ссылаясь на то, что арендодатель не вправе был распоряжаться помещением, переданным в аренду без расторжения или изменения договора аренды с ООО "Р".

На момент рассмотрения спора в строениях хоздвора находится имущество, не принадлежащее ООО "Р". Истец сослался на постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 10.02.2005 г., в котором проверкой ОВД Железнодорожного округа г. Рязани было установлено, что в строениях хоздвора находится имущество ЗАО "Р", в связи с чем просит суд обязать ответчика ЗАО "Р" вывезти имущество, находящееся в помещениях хозяйственного двора.

Ответчик ЗАО "Р" и иском не согласен, ссылаясь на отсутствие у ответчика прав на аренду помещений в связи с отказом внешнего управляющего от исполнения договора аренды в соответствии со ст. 102 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве), а также на то, что истец не указал, какие его права нарушены прекращенным договором аренды и как решение суда эти права защитит. Ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности по новым исковым требованиям, исчисляя этот срок с момента предъявления первоначального иска - с 15.05.2004 г.

Ответчик ООО "Н" в иске просит отказать, ссылаясь на то, что договор аренды был заключен с собственником спорного имущества ЗАО "Р". Помещение, занимаемое ООО "Н" по догововру аренды N 10 от 1.05.2004 не могло быть обременено арендными обязательствами, так как по договору аренды от 1.01.1996 между ЗАО "Р" и ООО "Р" была сдана в аренду только одна комната строений хоздвора. (т. 1 л.д. 111).

ЗАО "Н" в иске просит отказать, указав, что после окончания срока договора субаренды 16.09.2003 г. ООО "Р" не вправе требовать от ЗАО "Н" оказания услуг по автобусным перевозкам в счет арендной платы, т.к. договор субаренды прекратил свое действие. На новый срок договор субаренды сторонами не перезаключался, поэтому ЗАО "Н" освободило строения хоздвора, которые впоследствии занял их законный владелец - ЗАО "Р" .(т. 1 л.д. 90)

ФГУП "Ростехинвентаризация" направило копию технического паспорта на объект недвижимого имущества, принятие решения оставляет на усмотрение суда, направило заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Ответчик ООО "Н", 3-и лица: ЗАО "Н" и ФГУП "Ростехинвентаризация" в судебное заседание не явились.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ООО "Н", ЗАО "Н" и ФГУП "Ростехинвентаризация", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по спору о признании недействительным договора аренды между ООО "Р" и ЗАО "Р" от 01.01.1996 г. по делу N А54-3624/04-С7-С19 (новый номер А68-3943/06-324/4), которое вступило в законную силу 15.03.2007.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, арбитражный суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично. При этом суд исходит из следующего.

Между индивидуальным частным предприятием "Р" (правопреемником которого является ООО "Р") - Арендатор и АОЗТ "Р" (преобразовано в ЗАО "Р") - Арендодатель заключен договор аренды от 01.01.1996 года, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владении и пользование имущество, согласно приложений к договору N 1, 2, 3, 4, считающихся неотъемлемой частью договора, а именно:

1) все нежилые помещения ресторана гостиницы "Л"; помещения первого этажа ресторана общей площадью 1031,5 кв.м. (основная площадь 789,7 кв.м.; вспомогательная площадь 241,8 кв.м), подвальные помещения ресторана общей площадью 375,9 кв.м.(основная площадь 212,9 кв.м., вспомогательная площадь 163 кв.м.), помещения второго этажа ресторана общей площадью 257,8 кв.м.

2) всю территорию хоздвора гостиничного комплекса и ресторана со всеми нежилыми строениями, стоимостью на 1973 год - 1 млн. 495 тыс. руб. Год застройки - 1973. Имущество используется для оказания услуг общественного питания, а также в соответствии с уставными целями Арендатора.

Срок аренды определяется с 01.01.1996 по 01.01.2021.

Имущество передано в аренду по акту приема-передачи от 04.01.1996 г., в том числе вся территория хоздвора гостиничного комплекса и ресторана со всеми нежилыми строениями: Лит. Б -77,51 кв.м.; Лит. В - 204,56 кв.м.; лит. Г - 119,75 кв.м.

Между сторонами были подписаны два договора аренды от 01.01.1996 г. сроком аренды по 01.01.2021 г. и от 01.12.1996 по 01.01.2017 г.

В иске о признании незаключенным договора аренды от 01.01.1996 г. сроком по 01.01.2021 г. было отказано. В решении и в постановлении апелляционной инстанции Арбитражного суда Рязанской области по делу N А54-2312/03-С9 установлено, что между сторонами заключен договор аренды от 01.01.1996 г. сроком по 01.01.2021 г. (первая редакция), договор аренды от 01.01.1996 г. по 01.01.2017 г. (вторая редакция) признан незаключенным.

Договор аренды от 01.01.1996 г. сроком до 2021 г. ответчиком оспаривался по основаниям незаключенности, так как между сторонами были подписаны два договора аренды от 01.01.1996 г. однако решениями Арбитражного суда Рязанской области и Арбитражного суда Тульской области ЗАО "Р" в признании договора аренды от 01.01.1996 г. незаключенным по мотиву его фальсификации было отказано.

Решением Арбитражного суда Рязанской области по делу N А54-1731/03-С17 было отказано ЗАО "Р" в признании первой редакции договора аренды от 01.01.1996 г. недействительным. Решение вступило в законную силу, при рассмотрении дела в апелляционной и кассационной инстанции данный вывод признан обоснованным.

Согласно ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, суд считает обстоятельства передачи имущества в аренду по договору аренды от 01.01.1996 г. сроком до 01.01.2021 г. по акту приема передачи имущества от 04.01.1996 г. установленными и не требующими доказывания вновь.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно судом в случаях, предусмотренных данной нормой права.

Арендодатель не представил доказательства расторжения договора по соглашению сторон или в судебном порядке.

Принимая во внимание, что между истцом и ответчиком имелись договорные отношения, арендодатель не вправе был без расторжения договора либо изменения его по соглашению сторон, распоряжаться переданным в аренду истцу помещением, в связи с чем договор N 10 аренды нежилых помещений от 01.05.2004 г. является ничтожной сделкой, как несоответствующий требованиям закона в силу ст. 168 ГК РФ.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительность, и недействительна с момента ее совершения, т. е. с 1.05.2004 г.

На дату заключения договора N 10 от 01.05.2004 г. истец был арендатором данного помещения и поэтому является заинтересованным лицом, так как данная сделка нарушала его права на владение и пользование помещением, в связи с чем довод ответчика о том, что истец не является заинтересованным лицом, судом не принимается.

Прекращение договора аренды, на которое указывают ответчики не влияет на обстоятельства недействительности данной сделки.

На основании изложенного, требование истца о признании договора N 10 аренды нежилых помещений от 01.05.2004 г. недействительным, подлежит удовлетворению

Требование истца об обязании ЗАО "Р" вывезти имущество из помещений строений, расположенных на территории хоздвора не подлежит удовлетворению, исходя из следующих обстоятельств.

В отношении ЗАО "Р" возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) на основании ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) N 127-ФЗ от 26.10.2002 г. Определением Арбитражного суда Рязанской области от 08.102004 г. в отношении должника введена процедура банкротства - внешнее управление сроком на 18 месяцев, внешним управляющим утверждена Б.Г.Н.. Определением от 23.01.2007 г. по делу N А54-4059/2004-С6 внешнее управление продлено сроком на 6 месяцев.

В соответствии с утвержденным планом внешнего управления управляющим направлены отказы от исполнения договоров аренды, в том числе заключенного с ООО "Р". Заявление об отказе исполнения договора от 01.01.1996 г. направлено истцу 26.04.2005 г. В заявлении предложено освободить занимаемые помещения в срок до 26.06.2005 г.

В соответствии с п. 1 ст. 99 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) внешний управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке установленном ст. 102 настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 102 вышеназванного Федерального закона отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен в отношении сделок, неисполненных сторонами полностью или частично, если таки сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключенными при сравнимых обстоятельствах. (п. 2).

В случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, договор считается расторгнутым с даты получения всеми сторонами по такому договору заявления внешнего управляющего об отказе от исполнения договора.

Истец не оспаривает факт получения телеграммы внешнего управляющего об отказе от исполнения договора, следовательно в силу прямого указания закона ст. 102 п. 2, 3 договор считается расторгнутым с даты получения уведомления.

Ссылка истца на постановление от 06.06.2000 г. N 9-П Конституционного суда по делу о проверке конституционности положения абзаца третьего пункта 2 статьи 77 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) 1998 г. не правомерна, так как банкротство в отношении должника введено в 2004 году и к нему применяются нормы нового федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 г. с изменениями введенными федеральными законами.

В статье 102 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) N 127-ФЗ в п. 3 законодатель указал срок с которого следует считать договор расторгнутым.

Согласно ст. 304, 305 ГК РФ собственник либо лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию предусмотренному законом или договором, имеет право на защиту его владения , хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Таким образом, истец должен доказать что на момент рассмотрения спора и принятия решения у него имеются права арендатора и он вправе обращаться с иском в суд об освобождении помещений от имущества, находящегося в них.

Право аренды на имущество, переданное по договору аренды от 01.01.1996 г. у истца прекратилось с даты получения уведомления от внешнего управляющего об отказе от исполнения договора аренды, т.е. с 26.04.2005 г.

Прекращение договора аренды влечет прекращение прав арендатора, в защиту которых истцом заявлен настоящий иск, в связи с чем в требовании об обязании вывезти имущество из строений хоздвора следует отказать.

По иску должна быть оплачена госпошлина по двум требованиям в сумме 4000 руб. Истец при подаче иска оплатил госпошлину в сумме 2000 руб. В соответствии со ст. 110 АПК РФ госпошлина по требованию о признании сделки недействительной относится на ответчиков поровну, госпошлина по требованию об освобождении строений от имущества относится на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Признать недействительным (ничтожным) договор N 10 аренды нежилых помещений от 01.05.2004 г. между ЗАО "Р" и ООО "Н" на аренду помещения строения хоздвора лит. В площадью 14,4 кв.м.

В остальной части иска отказать.

2. Взыскать с ЗАО "Р" г. Рязань в пользу ООО "Р", г. Рязань в возмещение расходов по госпошлине 1000 руб.

3. Взыскать с ООО "Н" г. Москва в пользу в пользу ООО "Р", г. Рязань в возмещение расходов по госпошлине 1000 руб.

4. Взыскать с ООО "Р", г. Рязань в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 2000 руб.

5. В Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 АПК РФ.