Письмо Министерства экономического развития РФ от 3 июня 2011 г. N Д23-2393 "О приобретении права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен объект незавершенного строительства"

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу о возможности приобретения права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен объект незавершенного строительства, и сообщает.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, федеральными законами.

Вышеуказанными положениями прямо определены виды объектов недвижимости (здания, строения, сооружения), обладая которыми заинтересованное лицо приобретает исключительные права на земельный участок. Указанное утверждение основывается также на положениях пункта 1 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Кроме того, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не выделят каких-либо существенных особенностей порядка регистрации сделок с объектами незавершенного строительства.

Следует отметить, что пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) установлено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

При этом отсутствует такое понятие как "строение". Вместе с тем, в соответствии с Толковым словарем русского языка Д.Н. Ушакова понятие "строение" имеет значение общего понятия для здания или сооружения.

Как правило, судебные органы отказывают собственнику объекта незавершенного строительства в реализации исключительных прав на землю по причине отсутствия в положениях пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса такого объекта недвижимости как "объект незавершенного строительства".

При этом, при предоставлении земельного участка в аренду, применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства судебными органами исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Вместе с тем, в соответствии с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 23 декабря 2008 г. N 8985/08, хотя в пункте 1 статьи 36 Земельного кодекса не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон N 178-ФЗ), переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Так, частью 1 статьи 28 Федерального закона N 178-ФЗ определено, что приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. Положения указанной статьи однозначно указывают не только на право, но и на обязанность отчуждения объекта незавершенного строительства вместе с земельным участком.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса предусмотрены определенные объекты недвижимого имущества, наличие которых в собственности гарантирует собственнику таких объектов преимущественное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды на земельные участки, на которых расположены эти объекты. При этом указанные в пункте 1 статьи 36 Земельного кодекса объекты недвижимого имущества не совпадают с понятием "недвижимое имущество", закрепленным Гражданским кодексом.

Кроме того, применение порядка выкупа земельных участков собственниками находящихся на этих земельных участках объектов незавершенного строительства, установленного пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса возможно в случаях только прямо указанных в законе. При этом земельные участки, занятые объектами незавершенного строительства, могут быть предоставлены без торгов собственникам данного объекта в аренду в соответствии со статьей 28 Федерального закона N 178-ФЗ.

Заместитель директора Департамента недвижимости

М.В. Бочаров