Письмо Министерства экономического развития РФ от 11 июля 2011 г. N Д06-3372 О применении положений пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к содержанию отчета об оценке (ФСО N 3)"

Письмо Министерства экономического развития РФ от 11 июля 2011 г. N Д06-3372

Департамент инновационного развития и корпоративного управления Минэкономразвития России (далее - Департамент) рассмотрел обращение по вопросу применения положений пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к содержанию отчета об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254 (далее - ФСО N 3), и сообщает.

Согласно Положению о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию, в том числе в сфере оценочной деятельности. В компетенцию Минэкономразвития России не входит разъяснение положений действующего законодательства. В связи с этим Департамент вправе лишь высказать свое мнение по вопросам, указанным в обращении, которое не является обязательным для правоприменителя.

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности, разрабатываемые и утверждаемые саморегулируемой организацией оценщиков.

Согласно подпункту "в" пункта 18 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256 (далее - ФСО N 1), при проведении оценки оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, осуществляет сбор и анализ информации, существенной для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе сведения об обременениях, связанных с объектом оценки.

Пунктом 17 ФСО N 1 определен перечень информации, которая должна быть отражена в задании на оценку, в том числе информация об объекте оценки, имущественных правах на него и допущениях и ограничениях, на которых должна основываться оценка.

Кроме того, в соответствии с подпунктом "е" пункта 8 ФСО N 3 отчет об оценке должен содержать, в том числе раздел с описанием объекта оценки и приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

При этом следует отметить, что согласно подпункту "г" пункта 8 ФСО N 3 в отчете об оценке отражаются допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки.

Таким образом, использование оценщиком информации об обременениях объекта оценки, равно как и отражение такой информации в отчете об оценке, является обязательным при условии наличия такой информации у оценщика, проводящего оценку, ввиду наличия соответствующих требований правовых актов в области оценочной деятельности.

Учитывая, что заключение договора купли-продажи недвижимого имущества может осуществляться как в порядке реализации преимущественного права выкупа арендатором выкупаемого помещения, так и в порядке выкупа лицом, не являющимся арендатором данного помещения, по мнению Департамента, возможны следующие варианты отражения информации в отчете об оценке (подпункт "г" пункта 17 ФСО N 1, подпункт "е" пункта 8 ФСО N 3):

1) если покупателем недвижимого имущества является лицо, не являющееся арендатором по договору аренды выкупаемого помещения, в отчете об оценке представляется целесообразным отражать информацию об обременении в виде договора долгосрочной аренды, за исключением случая наличия в договоре аренды условия о расторжении данного договора при смене собственника недвижимого имущества;

2) в случае проведения оценки недвижимого имущества, целью которого является реализация норм статьи 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), представляется целесообразным не учитывать информацию о договоре долгосрочной аренды ввиду отсутствия обременения в силу расторжения данного договора в случае реализации арендатором преимущественного права выкупа недвижимого имущества.

Кроме того, согласно указанному выше подпункту "е" пункта 8 ФСО N 3 отражению в отчете подлежит также информация о текущем использовании объекта оценки, а также иных факторах и характеристиках, относящихся к объекту оценки, существенно влияющих на его стоимость.

Статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом N 135-ФЗ.

Согласно статье 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, в том числе когда цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки.

При этом согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255, разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя, что допускает возможность установления рыночной стоимости объекта недвижимости исходя из его наилучшего и наиболее эффективного использования, в том числе отличного от текущего использования.

Заместитель директора Департамента инновационного развития и корпоративного управления

Д.В. Скрипичников