Письмо Министерства экономического развития РФ от 11 августа 2011 г. N Д02-6180 "О разъяснении отдельных положений Федерального закона от 29 декабря 2010 г. N 435-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения"

В Правовом департаменте письмо от 1 июля 2011 г.  N 14-4179-ГЕ, по вопросу разъяснения отдельных положений Федерального закона от 29 декабря 2010 N 435-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон) рассмотрено.

В пределах компетенции Правовой департамент сообщает следующее.

1. Согласно пункту 9 статьи 22.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) в случае, если право на исходный земельный участок, находящийся в долевой собственности, зарегистрировано в порядке, установленном Законом о регистрации, при государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли (долей), в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) в отношении исходного земельного участка без заявления о государственной регистрации прав вносятся изменения, уточняющие состав участников долевой собственности и размеры принадлежащих им земельных долей, выраженных в виде простой правильной дроби.

Согласно данной норме при выделе земельного участка в счет земельной доли (долей) без заявления, (то есть органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, самостоятельно) вносятся изменения в сведения ЕГРП о размерах земельных долей только в случае, если такие доли выражены в виде простой дроби.

Уточненные сведения о составе участников долевой собственности на исходный земельный участок и размерах принадлежащих им долей вносятся государственным регистратором с учетом осуществления государственной регистрации прав на земельные участки, выделенные из такого земельного участка, что влечет уменьшение общего количества участников долевой собственности на исходный земельный участок и исключение из их состава лиц, выделивших свои доли.

По вопросу о внесении изменений в сведения ЕГРП о площади земельного участка, из которого был осуществлен выдел земельных участков в счет земельной доли, необходимо отметить следующее.

В соответствии с пунктом 4 статьи 18 Закона о регистрации, если в связи с изменением сведений об объекте недвижимого имущества, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, требуется внесение соответствующих изменений в подраздел I ЕГРП, уточненные сведения о таком объекте недвижимого имущества вносятся в ЕГРП без заявления правообладателя и без повторной регистрации при внесении в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) этих сведений в государственный кадастр недвижимости.

Также необходимо отметить, что понятие "измененный земельный участок" не является новеллой Федерального закона.

По вопросу изменения сведений ЕГРП об арендодателе земельного участка при переходе прав на земельные доли в праве собственности на такой участок отмечаем следующее.

Согласно пункту 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 г.  N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон N 101-ФЗ) без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом усматривается возможность актуализации указанных сведений, содержащихся в ЕГРП, с учетом регистрационных действий, осуществляемых в связи с совершением сделок с долями.

2. По вопросу о представлении документов для осуществления государственной регистрации прав на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли, в случае, если процедура выдела производилась до вступления в силу положений Федерального закона, следует отметить следующее.

Статьей 13 Федерального закона N 101-ФЗ в редакции, действовавшей до вступления в силу положений Федерального закона, предусматривалось образование земельного участка в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников общей долевой собственности об утверждении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, предусмотренного для выдела в первоочередном порядке, или, в отсутствие такого решения - в индивидуальном порядке посредством согласования местоположения выделяемого земельного участка с остальными участниками общей долевой собственности.

Исходя из положений статьей 13 и 13.1 Федерального закона N 101-ФЗ в редакции Федерального закона, земельный участок, образуемый из земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, путем выдела в счет земельной доли, определяется на основании решения общего собрания участников общей долевой собственности, которым утверждается проект межевания земельных участков, или путем выдела на основании проекта межевания земельного участка, утвержденного решением собственника земельной доли или земельных долей и согласованного с участниками общей долевой собственности.

С учетом изложенного копия протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения об утверждении проекта межевания земельных участков, перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки требуется только в случае образования земельного участка на основании решения общего собрания и вне зависимости от даты начала процедуры выдела.

3. Внесение изменений в пункт 2 статьи 24.1 Закона о регистрации, предложенных Росреестром, с целью исключения необходимости предоставления заявителями избыточных документов, представляется целесообразным.

Вместе с тем необходимо отметить, что в соответствии с положениями пункта 2 статьи 16 Закона о регистрации орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе требовать у заявителя документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав, если такие документы (сведения, содержащиеся в них) находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, за исключением случаев, если такие документы в соответствии со статьей 17 Закона о кадастре являются основаниями для государственной регистрации прав либо если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27 июля 2010 г. N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" перечень документов.

Также является обоснованным предложение по внесению изменений в пункты 24 и 27 Требований к подготовке межевого плана, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 24 ноября 2008 г. N 412, в целях приведения перечня документов, используемых для подготовки межевого плана при проведении кадастровых работ по выделу земельных участков в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, в соответствие с положениями Федерального закона N 101-ФЗ, в связи с изменением процедуры такого выдела и формируемых при таком выделе документов, используемых при проведении кадастровых работ.

4. По вопросу определения соотношения размера земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, и его площади, указанной в правоустанавливающих документах, необходимо отметить, что, на основании пункта 7 статьи 13 Федерального закона N 101-ФЗ отсутствие установленного законом субъекта Российской Федерации порядка определения размера такого земельного участка с учетом состояния и свойств его почвы не препятствует его выделу.

Согласно пункту 1 статьи 13.1 Федерального закона N 101-ФЗ размеры и местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей определяются проектом межевания земельного участка или земельных участков.

Исходя из положений пункта 6 статьи 13, пунктов 5 и 9 статьи 13.1 Федерального закона N 101-ФЗ сведения, внесенные в проект межевания земельных участков, подлежат утверждению решением общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок, либо согласованию с ними, в случае утверждения проекта межевания земельного участка решением собственника земельной доли.

С учетом изложенного, размер выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка определяются участниками долевой собственности на исходный земельный участок при утверждении либо согласовании проекта межевания.

5. По вопросу определения муниципального образования, к которому в случае отказа от права собственности на земельную долю переходит такое право, следует отметить следующее.

Исходя из смысла пункта 1.1 статьи 12 Федерального закона N 101-ФЗ, в указанных в письме Росреестра случаях, когда место расположения земельного участка, в котором находится земельная доля, от права собственности на которую заявлен отказ, не представляется возможным установить относительно городского округа, городского или сельского поселения, усматриваются основания возникновения права собственности на соответствующую земельную долю у муниципального района.

При этом в целях определения соответствующего муниципального образования, к которому переходит право на земельную долю, целесообразно использовать сведения об адресном ориентире, а в случае его отсутствия - об описании местоположения земельного участка, в котором находится такая доля, входящие в состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости в соответствии с частью 2 статьи 7 Закона о кадастре.

6. По вопросу прекращения права аренды на земельный участок, выделяемый в счет земельной доли (долей) из земельного участка относящегося к землям сельскохозяйственного назначения, необходимо отметить следующее.

Исходя из положений пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, если в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, заключен договор аренды, при осуществлении выдела из него земельного участка в счет земельной доли (долей) оснований для внесения в ЕГРП сведений о праве аренды на образуемый земельный участок не усматривается.

7. По вопросу проведения государственного кадастрового учета земельных участков, образованных в результате выдела доли (долей) из земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, необходимо отметить следующее.

Согласно пункту 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Таким образом, отсутствуют основания для рассмотрения документов, подготовленных и представленных с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет указанных земельных участков до 1 июля 2011 г., в разрезе законодательства, изменившегося при вступлении в силу положений Федерального закона, в том числе после устранения заявителем нарушений, выявленных органом кадастрового учета и являющихся основанием для приостановления такого учета.

8. По вопросу о возражениях относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли (долей) земельного участка считаем возможным обратить внимание на следующее.

На основании пунктов 12 и 14 статьи 13.1 Федерального закона N 101-ФЗ возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли (долей) земельного участка направляются кадастровому инженеру, подготовившему соответствующий проект межевания земельного участка, а также в орган кадастрового учета по месту расположения такого земельного участка.

В случае, если в течение тридцати дней со дня надлежащего извещения участников долевой собственности о согласовании проекта межевания земельного участка в соответствии с пунктами 9-11 указанной статьи от участников долевой собственности не поступят возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, проект межевания земельного участка считается согласованным.

Вместе с тем, пунктом 7 части 3 статьи 27 Закона о кадастре предусмотрено основание для принятия решения об отказе в постановке на кадастровый учет земельного участка, в случае поступления в орган кадастрового учета в порядке, установленном Федеральным законом N 101-ФЗ, возражений относительно размера и местоположения границ земельного участка, выделяемого в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, и в составе документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета, отсутствуют документы, подтверждающие снятие указанных возражений.

На основании изложенного усматриваются основания для принятия органом кадастрового учета решения об отказе в постановке на кадастровый учет земельного участка при поступлении указанных возражений в орган кадастрового учета по истечении тридцати дней с момента надлежащего извещения участников долевой собственности о согласовании проекта межевания земельного участка, в случае их направления в течение такого срока.

По поводу определения объекта, в отношении которого в орган кадастрового учета представлены возражения, следует отметить, что, исходя из пунктов 9-11 статьи 13.1 Федерального закона N 101-ФЗ, указанные согласование и направление возражений, в случае несогласия с местоположением границ и площадью земельного участка, осуществляются в отношении проекта межевания земельного участка, утверждаемого решением собственника земельной доли (долей). Таким образом, осуществление идентификации объекта указанных возражений возможно с использованием сведений, содержащихся в соответствующем проекте межевания земельного участка.

Относительно снятия указанных возражений необходимо отметить, что согласно пункту 15 статьи 13.1 Федерального закона N 101-ФЗ споры о размере и местоположении границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка рассматриваются в суде.

Таким образом, в качестве документа, снимающего указанные возражения может рассматриваться судебный акт, принятый в результате рассмотрения такого спора.

Также усматривается возможность снятия возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли (долей) земельного участка на основании заявления лица, направившего соответствующее возражение.

9. По вопросу предоставления документов, необходимых для проведения государственного кадастрового учета, необходимо отметить следующее.

В соответствии с пунктом 12 части 1 статьи 22 Закона о кадастре необходимыми для проведения кадастрового учета земельного участка, выделяемого в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, в случае отсутствия решения общего собрания участников долевой собственности на этот земельный участок об утверждении проекта межевания земельных участков, являются, в том числе, копии документов, подтверждающих согласование проекта межевания земельного участка.

Исходя из положений пунктов 9, 10 и 12 статьи 13.1 Федерального закона N 101-ФЗ, таким документом является заключение кадастрового инженера об отсутствии возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли (долей) земельного участка.

Также необходимо отметить, что проверка представленных для проведения государственного кадастрового учета документов осуществляется на предмет наличия либо отсутствия нарушений, препятствующих проведению государственного кадастрового учета и являющихся основанием для приостановления или отказа в проведении государственного кадастрового учета в соответствии со статьями 26 и 27 Закона о кадастре.

Врио директора Правового департамента

Е.А. Беликова