Письмо Министерства экономического развития РФ от 11 января 2012 г. N ОГ-Д23-19 "О рассмотрении обращения"

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент недвижимости) рассмотрел обращение о внесении в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) изменений, предусматривающих необходимость представления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, одновременно с заявлением о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости и перехода права собственности на соответствующие объекты, в том числе документа, подтверждающего отсутствие задолженности по арендной плате за земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, и сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации и практики его применения.

Вместе с тем полагаем возможным по затронутому в обращении вопросу отметить следующее.

Статьей 2 Закона о регистрации установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Институт государственной регистрации прав призван обеспечивать стабильность гражданского оборота недвижимого имущества. Правоотношения в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество непосредственно не связаны с правоотношениями, складывающимися между арендатором и арендодателем при передаче недвижимого имущества в аренду, в том числе по уплате арендной платы.

Кроме того, документ, подтверждающий отсутствие задолженности по арендной плате за земельный участок, не относится к документам, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход и ограничение (обременение) прав.

В этой связи включение документа, подтверждающего отсутствие задолженности по арендной плате за земельный участок, в перечень оснований для государственной регистрации прав, установленных статьей 18 Закона о регистрации, противоречило бы целям и задачам института государственной регистрации прав.

Учитывая изложенное, по мнению Департамента недвижимости, внесение указанных изменений в Закон о регистрации нецелесообразно.

Дополнительно сообщаем, что в соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Вместе с тем согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 в случае неисполнения арендатором предусмотренной статьей 22 Кодекса обязанности по уведомлению арендодателя о передаче прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу, арендодатель вправе требовать от арендатора возмещения возникших в связи с этим убытков.

Директор Департамента недвижимости

А.И. Ивакин