Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29 января 2013 г. N 74-КГ12-5 Оспариваемый судебный акт подлежит отмене, поскольку, разрешая вопрос о восстановлении записи в реестре о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, суд не учел, что застройщик после расторжения договора с истцом заключил новые договоры участия в долевом строительстве с другими лицами, которые исполнили свои обязательства по оплате договоров и зарегистрировали их в установленном законом порядке, в связи с чем восстановление записи может нарушить их права и интересы

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29 января 2013 г. N 74-КГ12-5

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Пчелинцевой Л.М. и Момотова В.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 29 января 2013 г. гражданское дело по иску Хомич В.М. к ООО "Строй Сити", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) о признании расторжения договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, погашения ограничения (обременения) и погашения регистрационной записи незаконными, восстановлении записи в реестре о государственной регистрации договоров

по кассационной жалобе ... ООО "СтройСити" Сенкевича Ф.К. на постановление президиума Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 24 мая 2012 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Пчелинцевой Л.М., объяснения представителей ООО "СтройСити" Акулова А.К., Джирова Е.И., поддержавших доводы кассационной жалобы, объяснения Хомич В.М. и ее представителя Хомича М.М., возражавших против удовлетворения жалобы и полагавших обжалуемое судебное постановление не подлежащим отмене,

изучив материалы дела, переданного с кассационной жалобой ... ООО "СтройСити" Сенкевича Ф.К. для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции определением заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации Нечаева В.И. от 16 октября 2012 г., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Хомич В.М. обратилась в суд с иском к ООО "СтройСити", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Управление Росреестра) по Республике Саха (Якутия) о признании расторжения в одностороннем порядке договоров от 16 июля 2009 г. N ... участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенных между Хомичем М.М., действующим в интересах Хомич В.М., и ООО "СтройСити", погашения ограничения (обременения) и погашения регистрационной записи незаконными, восстановлении записи в реестре о государственной регистрации договоров.

В обоснование иска Хомич В.М. ссылалась на то, что уведомлением Управления Росреестра по Республике Саха (Якутия) о погашении ограничения (обременения) от 28 марта 2011 г. она извещена о погашении регистрационной записи от 25 марта 2011 г. и расторжении договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома. Полагала действия ответчиков неправомерными, поскольку Управлением Росреестра по Республике Саха (Якутия) не проведена надлежащая правовая экспертиза представленных участником долевого строительства - ООО "СтройСити" документов на предмет правомерности расторжения в одностороннем порядке договоров участия в долевом строительстве. Факт направления Хомич В.М. уведомления о расторжении договоров не свидетельствует о наличии безусловных правовых оснований для расторжения сделки, обязанностью регистрирующего органа является проверка не только соблюдения порядка расторжения договора, но и самой сделки на предмет ее соответствия закону. Согласно п. 10.8 расторгнутых договоров долевого участия любое уведомление считается данным на момент получения отправителем уведомления о вручении письма получателю. Такого уведомления о вручении письма не имеется, что свидетельствует о ненадлежащем извещении стороны по сделке (Хомич В.М.), и на это существенное обстоятельство правовая экспертиза Управления Росреестра по Республике Саха (Якутия) не обратила внимания. В связи с этим Хомич В.М. считала, что одностороннее расторжение договора со стороны ООО "СтройСити" и действия Управления Росреестра по Республике Саха (Якутия) не соответствуют требованиям закона.

Дело судами рассматривалось неоднократно.

Решением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 13 декабря 2011 г. иск Хомич В.М. удовлетворен частично. Признаны незаконными одностороннее расторжение заключенных между Хомичем М.М., действующим в интересах Хомич В.М., и ООО "СтройСити" договоров от 16 июля 2009 г. N ... участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на объекты нежилых помещений и погашение регистрационной записи в реестре о государственной регистрации договоров. В удовлетворении требования Хомич В.М. о восстановлении записи в реестре о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 6 февраля 2012 г. решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 13 декабря 2011 г. отменено, по делу принято новое решение об отказе Хомич В.М. в иске в полном объеме.

Постановлением президиума Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 24 мая 2012 г. определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 6 февраля 2012 г. отменено, решение суда первой инстанции в части отказа в иске Хомич В.М. о восстановлении записи в реестре о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома отменено, по делу в этой части вынесено новое решение об удовлетворении иска. На Управление Росреестра по Республике Саха (Якутия) возложена обязанность восстановить запись о государственной регистрации за Хомич В.М. договоров от 16 июля 2009 г. N ... участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома как исполненных. Данные договоры долевого участия признаны основанными на договоре о совместной деятельности между ООО "Алмаз" и ООО "СтройСити" от 10 апреля 2008 г. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

... ООО "СтройСити" Сенкевич Ф.К. 16 августа 2012 г. подал в Верховный Суд Российской Федерации кассационную жалобу, в которой поставил вопрос об отмене постановления президиума Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 24 мая 2012 г.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С. от 23 августа 2012 г. отказано в передаче кассационной жалобы ... ООО "СтройСити" Сенкевича Ф.К. для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

В повторной кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, ... ООО "СтройСити" Сенкевич Ф.К. выражает несогласие с постановлением президиума Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 24 мая 2012 г., просит отменить его и оставить в силе определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 6 февраля 2012 г.

По результатам изучения доводов кассационной жалобы ... ООО "СтройСити" Сенкевича Ф.К. дело было истребовано в Верховный Суд Российской Федерации заместителем Председателя Верховного Суда Российской Федерации Нечаевым В.И., и его же определением от 27 декабря 2012 г. определение судьи Верховного Суда Российской Федерации от 23 августа 2012 г. отменено, кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив обоснованность доводов кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению, поскольку имеются основания для отмены судебного постановления в кассационном порядке.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу, что в настоящем деле такого характера существенные нарушения норм материального и процессуального права были допущены судом кассационной инстанции, которые выразились в следующем.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 16 июля 2009 г. между Хомичем М.М., действующим в интересах Хомич В.М., и ООО "СтройСити" (застройщик) заключены три договора от 16 июля 2009 г. N ..., ... участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на объекты нежилых помещений (т. 1, л.д. 6, 63, 125).

В соответствии с пунктом 1.1 каждого из договоров застройщик обязался в предусмотренный договорами срок своими силами и с привлечением других лиц построить 476-квартирный жилой дом в квартале ... и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства в собственность нежилое помещение как объект долевого строительства. Участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договорами цену и принять нежилое помещение.

Согласно пунктам 1.2 и 1.4 договоров участник долевого строительства должен был уплатить застройщику денежные средства за строительство в соответствии с проектной документацией нежилого помещения, а также передать застройщику денежные средства на строительство нежилого помещения исходя из расчетной площади нежилого помещения.

Порядок и сроки оплаты денежных средств по договорам долевого участия в строительстве от 16 июля 2009 г. были определены в пункте 3.3 договоров и приложениях N 1 к договорам.

ООО "СтройСити" письмами N 4, N 5, N 6 от 26 января 2011 г. уведомило Хомич В.М. о том, что с ее стороны не исполнены условия договоров долевого участия в строительстве от 16 июля 2009 г. в части их оплаты, и предложило расторгнуть договоры долевого участия в строительстве от 16 июля 2009 г., также просило в срок до 15 февраля 2011 г. явиться для их расторжения по адресу: ... (т. 1, л.д. 50, 75, 112).

Данные заказные письма направлялись Хомич В.М. с уведомлением о вручении по указанному в договорах долевого участия адресу - ... Эти заказные письма были возвращены отправителю в связи с истечением срока хранения, так как Хомич В.М. по данному адресу не проживает (л.д. 104).

28 марта 2011 г. Управление Росреестра по Республике Саха (Якутия) уведомило Хомич В.М. о расторжении договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 16 июля 2009 г., заключенных между Хомичем М.М., действующим в интересах Хомич В.М., и ООО "СтройСити", и погашении регистрационной записи в реестре о государственной регистрации договоров (т. 1, л.д. 5).

В соответствии с ч. 4 и 5 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федерального закона N 214-ФЗ) в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона; в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Из содержания ч. 4 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ следует, что предупреждение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.

Разрешая дело и удовлетворяя исковые требования Хомич В.М. в части признания незаконными одностороннего расторжения договоров от 16 июля 2009 г. участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на объекты нежилых помещений и погашения регистрационной записи в реестре о государственной регистрации договоров, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком ООО "СтройСити" нарушена предусмотренная законом процедура для одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве, поскольку уведомление с предложением о расторжении договора нельзя признать предупреждением о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и последствиях неисполнения такого требования. При этом судом было учтено как юридически значимое, несмотря на возражения ответчика, утверждение истца о том, что обязательства Хомич В.М. перед ООО "СтройСити" в части оплаты договоров от 16 июля 2009 г. участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома были выполнены ООО "Алмаз". В обоснование этого утверждения истец ссылалась на договор о совместной деятельности между ООО "Алмаз" и ООО "СтройСити" от 10 апреля 2008 г., по которому ООО "Алмаз" приняло на себя обязательство передать ООО "СтройСити" в перенаем земельный участок, который находился в аренде у ООО "Алмаз".

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об отказе в иске Хомич В.М., суд второй инстанции, руководствуясь приведенными выше положениями Федерального закона N 214-ФЗ и условиями договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенных между Хомичем М.М., действующим в интересах Хомич В.М., и ООО "СтройСити", исходил из того, что Хомич В.М. не соблюдены условия об оплате данных договоров (денежные средства вообще не были внесены), о чем застройщик сообщил ей в уведомлении и предложил расторгнуть договоры в одностороннем порядке. При этом застройщиком соблюден месячный срок после направления уведомления, по истечении которого он предпринял меры к расторжению договоров. В связи с этим суд второй инстанции пришел к выводу, что процедура расторжения договоров в одностороннем порядке, предусмотренная как законом, так и договорами участия в долевом строительстве, застройщиком была соблюдена.

Что касается ссылки суда первой инстанции на договор о совместной деятельности от 10 апреля 2008 г., заключенный между ООО "Алмаз" и ООО "СтройСити", то суд второй инстанции пришел к выводу о том, что он не имеет правового значения при разрешении настоящего спора, так как в договорах участия в долевом строительстве от 16 июля 2009 г. нет упоминания о договоре о совместной деятельности от 10 апреля 2008 г., а также об иных условиях оплаты. Договоры от 16 июля 2009 г. участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома между Хомичем М.М., действующим в интересах Хомич В.М., заключены с условием передачи денежных средств застройщику. В этой части текст договоров, по мнению суда второй инстанции, составлен в форме, не допускающей иное толкование или разночтение.

Судебная коллегия полагает, что суд второй инстанции с учетом подлежащих применению норм материального права, условий договоров участия в долевом строительстве от 16 июля 2009 г. и установленных по делу обстоятельств пришел к правильным выводам и правомерно отменил решение суда первой инстанции, приняв по делу новое решение об отказе в иске Хомич В.М.

Президиум Верховного Суда Республики Саха (Якутия), отменяя определение суда второй инстанции от 6 февраля 2012 г. и оставляя без изменения решение суда первой инстанции в части удовлетворения иска Хомич В.М. о признании незаконными одностороннего расторжения договоров участия в долевом строительстве и погашения регистрационной записи в реестре о государственной регистрации договоров, со ссылкой на текст письма ООО "СтройСити" от 26 января 2011 г. исходил из того, что ООО "СтройСити" не соблюдена установленная законом процедура одностороннего расторжения договоров участия в долевом строительстве.

Также президиум пришел к выводу, что договоры участия в долевом строительстве были заключены между Хомичем М.М., действующим в интересах Хомич В.М., и ООО "СтройСити" в порядке исполнения договора о совместной деятельности от 10 апреля 2008 г. между ООО "СтройСити" и ООО "Алмаз", которое исполнило свои обязательства перед ООО "СтройСити" в полном объеме.

Удовлетворяя исковые требования о восстановлении записи за Хомич В.М. в реестре о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, президиум указал, что права ... В. и В., позднее заключивших договоры участия в долевом строительстве на те же спорные площади, что и Хомич В.М., не нарушаются.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что с приведенными выше выводами президиума Верховного Суда Республики Саха (Якутия) согласиться нельзя, поскольку они не основаны на нормах материального и процессуального права.

Президиум Верховного Суда Республики Саха (Якутия), отменяя судебное постановление суда второй инстанции, исходил из того, что вывод суда о соблюдении ООО "СтройСити" установленной законом процедуры одностороннего расторжения договоров участия в долевом строительстве сделан с нарушением норм материального права. Однако, в нарушение положений ст. 387 ГПК РФ, президиум не указал, какие конкретно существенные нарушения норм материального права, приведенных им в тексте постановления, были допущены судом второй инстанции и как они повлияли на исход дела.

Гражданским процессуальным законодательством суду кассационной инстанции не предоставлено право устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какое судебное постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела (ч. 2 ст. 390 ГПК РФ).

Поскольку ни судом первой, ни судом второй инстанции не было установлено, что договоры участия в долевом строительстве от 16 июля 2009 г. были заключены в порядке исполнения договора о совместной деятельности между ООО "СтройСити" и ООО "Алмаз" от 10 апреля 2008 г., а соответствующий вывод президиума об обратном не подтвержден ссылкой на обстоятельства дела, установленные судом первой или второй инстанции, или условия договора участия в долевом строительстве, следовательно, данный вывод президиума является необоснованным, сделанным с существенным нарушением норм ч. 2 ст. 390 ГПК РФ, и по сути сводится к переоценке доказательств по делу и несогласию с обоснованностью выводов суда второй инстанций по заявленным исковым требованиям.

Разрешая вопрос о восстановлении записи в реестре о государственной регистрации за Хомич В.М. договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, президиум не учел, что застройщик - ООО "СтройСити" после расторжения договора с истцом заключил 30 марта 2011 г. новые договоры участия в долевом строительстве с В. и В., которые исполнили свои обязательства по оплате договоров и зарегистрировали их в установленном законом порядке. В связи с чем восстановление записи в реестре о государственной регистрации за Хомич В.М. договоров может нарушить права и интересы названных третьих лиц.

Исходя из изложенного вынесенное президиумом Верховного Суда Республики Саха (Якутия) постановление от 24 мая 2012 г. нельзя признать законным. Оно принято с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов ООО "СтройСити", что согласно ст. 387 ГПК РФ является основанием для отмены обжалуемого судебного постановления.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь ст. 387, 388, 390 ГПК РФ, определила:

постановление президиума Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 24 мая 2012 г. отменить, оставить в силе определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 6 февраля 2012 г.

Председательствующий

Горшков В.В.

Судьи

Пчелинцева Л.М.

Момотов В.В.