Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 14 мая 2013 г. N 03-04-05/16586 О налогообложении НДФЛ доходов от продажи имущества

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 14 мая 2013 г. N 03-04-05/16586

Вопрос: Я налогоплательщик, резидент РФ, приобрела долю в праве собственности на нежилое здание. Сделка купли-продажи объекта в долевую собственность совершена (в том числе внесена запись в ЕГРП) в 2007 г., вторым долевым собственником является компания-нерезидент. В 2011 г. я заключила договор продажи доли в праве с покупателем (физическое лицо, налоговый резидент РФ), в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество внесена запись о переходе права. Однако в 2012 г. сделка продажи доли была признана судом недействительной, решение суда вступило в юридическую силу. Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка недействительна с момента ее совершения и не влечет никаких юридических последствий, кроме тех, что связаны с ее недействительностью. Верно ли, что в таком случае я, для целей налогообложения, владею долей в праве общей долевой собственности на нежилой объект недвижимости более трех лет, поскольку сделка недействительна и запись о переходе права собственности исключена из ЕГРП?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу налогообложения налогом на доходы физических лиц доходов от продажи имущества и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Из обращения следует, что налогоплательщик приобрел долю в праве собственности на нежилое здание в 2007 году. В 2011 году заключен договор купли-продажи указанной доли с внесением записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) о переходе права собственности. Вступившим в силу решением суда в 2012 году сделка купли-продажи была признана недействительной.

Статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) определено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество согласно статье 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с положениями пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Таким образом, установление факта ничтожности сделки по приобретению объекта недвижимости не влечет автоматического прекращения права собственности на этот объект, а является лишь основанием для прекращения вещного права, поскольку в силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, находившихся в его собственности менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.

Срок нахождения имущества в собственности налогоплательщика определяется за период, в котором это имущество непрерывно находилось в собственности налогоплательщика до его продажи. Исходя из пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Учитывая вышеизложенное, если судом принято решение о признании права собственности на объект недвижимости за налогоплательщиком, течение срока владения налогоплательщиком имуществом для целей обложения налогом на доходы физических лиц следует определять на основании внесения записи о государственной регистрации права в ЕГРП, произведенной во исполнение такого решения суда.

Заместитель директора Департамента

С.В. Разгулин

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Рассмотрена следующая ситуация. В 2007 г. налогоплательщик приобрел долю в праве собственности на нежилое здание. В 2011 г. заключил договор купли-продажи доли с внесением записи в ЕГРП о переходе права собственности. В 2012 г. суд признал указанный договор недействительным.

В соответствии с ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по ней. Зарегистрированное право на недвижимое имущество можно оспорить только в судебном порядке. Если суд отказал в части возврата участников договора в первоначальное положение, судебное решение не является основанием для внесения записи в ЕГРП. Таким образом, установление факта ничтожности сделки по приобретению объекта недвижимости не означает автоматического прекращения права собственности на него, а служит лишь основанием для прекращения вещного права.

Физлицо имеет право на имущественный налоговый вычет в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в них (не более 1 млн руб.), а также иного имущества (не более 250 000 руб.), находившихся в его собственности менее 3 лет. Сроком нахождения имущества в собственности налогоплательщика является период, в течение которого оно непрерывно находилось в собственности физлица до продажи. При этом право собственности на недвижимое имущество, подлежащее госрегистрации, возникает с момента такой регистрации.

По мнению Минфина России, если суд признал право собственности на объект недвижимости за налогоплательщиком, то течение срока владения этим объектом для целей обложения НДФЛ определяется на основании внесения записи о госрегистрации права в ЕГРП, произведенной во исполнение судебного решения.