Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28 мая 2013 г. N 5-КГ13-49 Принятые по делу судебные решения подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение, поскольку продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28 мая 2013 г. N 5-КГ13-49

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Горшкова В.В., судей Момотова В.В., Асташова С.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Буланцевой Н.Ю. к Котовой Н.Ю., Кольжановой И.И., Малышко М.Ю. о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков, жилого дома и дачи, признании свидетельств о государственной регистрации права недействительными, по иску Лернера Д.И. к Буланцевой Н.Ю., Котовой Н.Ю., Кольжановой И.И., Малышко М.Ю. о признании договоров купли-продажи заключенными, возложении обязанности произвести регистрацию перехода права собственности, о признании права собственности, о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков, жилого дома и дачи, признании недействительными свидетельств о государственной регистрации права по кассационной жалобе Малышко М.Ю. на решение Бутырского районного суда г. Москвы от 24 января 2012 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 июня 2012 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Асташова С.В., выслушав объяснения представителя Малышко М.Ю. - Зубкова С.Б., выступающего по ордеру, поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя Малышко М.Ю. и Кольжановой И.И. - Демина Д.М., выступающего по доверенностям и поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя Лернера Д.И. - Веденкину Н.В., выступающую по доверенности и возражавшую против доводов жалобы, представителя Буланцевой Н.Ю. - Муханову Л.В., выступающую по ордеру и также возражавшую против доводов жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Буланцева Н.Ю. обратилась в суд с иском к Котовой Н.Ю., Кольжановой И.И., Малышко М.Ю. о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков, жилого дома и дачи, признании свидетельств о государственной регистрации права недействительными, ссылаясь на то, что спорное имущество принадлежало ей на праве собственности. 9 августа 2010 г. были составлены и подписаны договоры купли-продажи указанного имущества между ней и Лернером Д.И. Оплата по договорам в размере ... рублей получена ею от Лернера Д.И. в полном объеме. Для дальнейшего оформления сделок, в том числе регистрации договоров и перехода права собственности на имя Лернера Д.И., ею была выдана доверенность на имя дочери Котовой Н.Ю. В июне 2011 г. она узнала о договорах купли-продажи указанного имущества, заключенных Котовой Н.Ю. с Кольжановой И.И. Кроме того узнала, что Котова Н.Ю. взяла у Кольжановой И.И. в долг денежные средства в размере ... руб., заключила договор займа, а за проданное имущество денег не получала. Полагает, что договоры купли-продажи, заключенные от ее имени Котовой Н.Ю. являются мнимыми сделками и заключены в качестве меры обеспечения по договору займа. Она сама денежных средств от Кольжановой И.И. или Котовой Н.Ю. по договорам купли-продажи не получала. С учетом уточнений исковых требований просила признать недействительными заключенные от ее имени Котовой Н.Ю. с Кольжановой И.И. договор купли-продажи от 2 сентября 2010 г. земельного участка площадью 1071 кв.м. по адресу: г. ..., владение ..., и жилого дома по тому же адресу; договор купли-продажи от 31 августа 2010 г. земельного участка размером 908,4 кв.м. по адресу: г. ..., владение ..., и дачи по тому же адресу, строение 2, признать недействительными свидетельства о государственной регистрации права Кольжановой И.И. на спорное имущество, а также признать недействительными заключенные впоследствии договоры купли-продажи спорного имущества от 3 июня 2011 г. между Кольжановой И.И. и Малышко М.Ю., признать недействительными свидетельства о регистрации права Малышко М.Ю. на спорное имущество.

Лернер Д.И. обратился в суд с иском к Буланцевой Н.Ю., Котовой Н.Ю., Кольжановой И.И., Малышко М.Ю. о признании договоров купли-продажи заключенными, о признании права собственности, о регистрации перехода права собственности, о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков, жилого дома и дачи, признании недействительными свидетельств о государственной регистрации права. В обоснование иска указал, что 9 августа 2010 г. были составлены и подписаны договоры купли-продажи указанного имущества между ним и Буланцевой Н.Ю. За указанное имущество он уплатил Буланцевой Н.Ю. ... рублей. Однако впоследствии от Буланцевой Н.Ю. узнал, что Котовой Н.Ю., которой была выдана доверенность для оформления сделок, произведено отчуждение этого имущества Кольжановой И.И. Полагает, что Котова Н.Ю. не получала от Кольжановой И.И. денежных средств по заключенным договорам купли-продажи спорного имущества, поскольку ранее ею был заключен договор займа, а договоры купли-продажи являлись обеспечением сделки договора займа, в связи с чем являются ничтожными. Просил признать заключенными договор купли-продажи земельного участка размером 1071 кв.м. по адресу: г. ..., владение ... и жилого дома по тому же адресу от 9 августа 2010 г. между ним и Буланцевой Н.Ю.; договор купли-продажи земельного участка размером 908,4 кв.м. по адресу: г. ..., владение ..., и дачи по тому же адресу, строение 2, от 9 августа 2010 г. между ним Буланцевой Н.Ю., признать за ним право собственности на это имущество, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на его имя, признать недействительными договоры купли-продажи указанного имущества заключенные Котовой Н.Ю. от имени Буланцевой Н.Ю. с Кольжановой И.И. В дополнении к иску в обоснование заявленных требований сослался на статьи 170, 179, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также просил признать недействительными заключенные впоследствии договоры купли-продажи спорного имущества между Кольжановой И.И. и Малышко М.Ю.

Решением Бутырского районного суда г. Москвы от 24 января 2012 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 июня 2012 г., исковые требования Буланцевой Н.Ю. и Лернера Д.И. удовлетворены.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 13 декабря 2012 г. отказано в передаче кассационной жалобы Малышко М.Ю. для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

В кассационной жалобе Малышко М.Ю. на имя заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации ставится вопрос об отмене решения Бутырского районного суда г. Москвы от 24 января 2012 г. и определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 июня 2012 г.

Определением заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации Нечаева В.И. от 19 апреля 2013 г. отменено определение судьи Верховного Суда Российской Федерации от 13 декабря 2012 г. и кассационная жалоба Малышко М.Ю. передана с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

От Лернера Д.И. поступили возражения на кассационную жалобу.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе и возражениях на нее, Судебная коллегия находит, что имеются предусмотренные ст. 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены в кассационном порядке решения Бутырского районного суда г. Москвы от 24 января 2012 г. и определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 июня 2012 г.

В соответствии со ст. 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и как подтверждается материалами дела, земельный участок размером 1071 кв.м. по адресу: г. ..., владение ..., жилой дом по тому же адресу, земельный участок размером 908,4 кв.м. по адресу: г. ... владение ..., и дача по тому же адресу, строение 2, принадлежали на праве собственности Буланцевой Н.Ю.

21 мая 2010 г. между Буланцевой Н.Ю. и Лернером Д.И. заключены два предварительных договора купли-продажи указанного имущества, по каждому из которых Лернер Д.И. оплатил Буланцевой Н.Ю. по ... руб. задатка, а всего - ... руб.

6 августа 2010 г. Буланцева Н.Ю. выдала доверенность своей дочери Котовой Н.Ю. на распоряжение спорным имуществом, включая полномочия по отчуждению имущества любому лицу и любым способом, а также по оформлению регистрации договоров в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, получению денег и документов.

9 августа 2010 г. Буланцевой Н.Ю. и Лернером Д.И. подписаны два договора купли-продажи указанного выше имущества. Согласно договорам, все денежные средства по ним в общей сложности в размере ... руб. были получены Буланцевой Н.Ю. в полном объеме до подписания договоров.

31 августа 2010 г. между Буланцевой Н.Ю., от имени которой по доверенности действовала Котова Н.Ю., и Кольжановой И.И., от имени которой по доверенности действовал Голиков Ю.М., был заключен договор купли-продажи земельного участка размером 908,4 кв.м. по адресу: г. ..., владение ..., и дачи по тому же адресу, строение 2, за ... руб., полученные согласно п. 2.4 договора продавцом до подписания договора.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве 10 сентября 2010 г., выданы свидетельства о государственной регистрации права.

2 сентября 2010 г. между Буланцевой Н.Ю., от имени которой по доверенности действовала Котова Н.Ю., и Кольжановой И.И., от имени которой по доверенности действовал Голиков Ю.М., заключен договор купли-продажи земельного участка размером 1071 кв.м. по адресу: г. ..., ..., владение ..., и жилого дома по тому же адресу за ... руб., полученные согласно п. 2.4 договора продавцом до подписания договора.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 16 сентября 2010 г., выданы свидетельства о государственной регистрации права.

3 июня 2011 г. между Кольжановой И.И. и Малышко М.Ю. заключены договоры купли-продажи указанных выше земельных участков, дома и дачи, с указанием на то, что расчет между сторонами произведен до подписания договора, и составлены акты приема-передачи имущества. Договоры зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 15 августа 2011 г., выданы свидетельства о государственной регистрации права.

Удовлетворяя исковые требования Буланцевой Н.Ю. и Лернера Д.И., суд, сославшись на положения статей 168, 170, 182, 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал, что Котова Н.Ю., отчуждая спорное имущество Кольжановой И.И., действовала в своих интересах, а не в интересах своего доверителя Буланцевой Н.Ю., волеизъявление которой на совершение данных сделок отсутствовало. Кроме того, суд указал, что сделки купли-продажи, заключенные Котовой Н.Ю. с Кольжановой И.И. являются мнимыми, поскольку между ними фактически существовали отношения, вытекающие из договора займа.

С выводами суда первой инстанции согласилась судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что судами допущены существенные нарушения норм материального права.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами (п. 1 ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как усматривается из материалов дела и как установлено судом, 6 августа 2010 г. Буланцева Н.Ю. выдала доверенность своей дочери Котовой Н.Ю. Данная доверенность содержала полномочия по отчуждению спорного имущества любому лицу и любым способом, а также по оформлению регистрации договоров в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, получению денег и документов (т. 1, л.д. 33).

Данных о том, что указанная доверенность была отозвана либо признавалась недействительной, в материалах дела не содержится, судом такие обстоятельства установлены не были.

При таких обстоятельствах, вывод суда об отсутствии волеизъявления собственника на заключение сделок, совершенных от его имени представителем, не соответствует материалам дела и приведенным выше нормам материального права.

В соответствии с п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Как следует из материалов дела и как установлено судом, при совершении сделок Котовой Н.Ю. от имени Буланцевой Н.Ю. с Кольжановой И.И. стороны не только предусмотрели реальные правовые последствия сделок, но и осуществили их, переход права собственности к покупателю состоялся.

При таких обстоятельствах вывод суда о мнимости сделок также не соответствует материалам дела и приведенной выше норме материального права.

Наличие имевших место, по мнению суда, отношений займа между Котовой Н.Ю. и Кольжановой И.И., предшествовавших заключению договора купли-продажи, само по себе не является безусловным основанием для признания сделок недействительными.

Так, основания недействительности сделок предусмотрены параграфом 2 гл. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, отношения, связанные с исполнением поручения, регулируются гл. 49 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств с участием третьих лиц, прекращение обязательств, в том числе предоставлением имущества, регулируются соответственно гл. 22 и 26 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суду, в зависимости от установленных обстоятельств, следовало определить действительное содержание правоотношений сторон и применить соответствующие нормы Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом предмета и оснований заявленных требований.

Не соответствуют обстоятельствам дела и нормам материального права также и выводы суда о том, что у Лернера Д.И. имеется право требовать передачи ему спорного имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как видно из материалов дела, договор купли-продажи жилого дома, заключенный между Буланцевой Н.Ю. и Лернером Д.И. в установленном законом порядке зарегистрирован не был, равно как и не был зарегистрирован переход права собственности к Лернеру Д.И. на спорное недвижимое имущество. Таким образом, право собственности в силу приведенных выше положений закона у Лернера Д.И. на спорное недвижимое имущество не возникло.

Между тем, из материалов дела следует и судебными инстанциями установлено, что право собственности на спорное имущество по договорам купли-продажи, заключенным Котовой Н.Ю. от имени Буланцевой Н.Ю. с Кольжановой И.И., а затем по договорам между Кольжановой И.И. и Малышко М.Ю. зарегистрировано в установленном законом порядке, выданы свидетельства о государственной регистрации права.

Согласно положениям ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации право требования кредитора передать индивидуально-определенную вещь путем отобрания ее у должника отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

При рассмотрении настоящего дела указанные выше положения закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судами первой и апелляционной инстанции учтены не были, что является существенным нарушением норм материального права, которое само по себе могло привести к неправильному разрешению дела.

Допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права являются существенными и непреодолимыми в связи с чем, могут быть исправлены только посредством отмены состоявшихся судебных постановлений с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Бутырского районного суда г. Москвы от 24 января 2012 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 июня 2012 г. отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий

Горшков В.В.

Судьи

Момотов В.В.

Асташов С.В.