Письмо Министерства экономического развития РФ от 15 августа 2012 г. N ОГ-Д23-3740 "О расположении одного земельного участка при уточнении границ в нескольких территориальных зонах"

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу о расположении одного земельного участка при уточнении границ в нескольких территориальных зонах и в пределах компетенции сообщает.

Согласно части 10 статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-Ф3 "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ) образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям гражданского законодательства, земельного законодательства, градостроительного законодательства и иным установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации требованиям к земельным участкам.

Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. В соответствии с частью 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) образование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается.

Таким образом, образование земельного участка, находящегося в нескольких территориальных зонах, недопустимо.

Однако требование о том, что границы земельных участков не должны пересекать границы территориальных зон и, наоборот, границы территориальных зон не должны пересекать границы земельных участков, не может быть исполнено в полной мере в отсутствие в государственном кадастре недвижимости точных сведений о местоположении границ земельных участков.

В этом случае граница территориальной зоны не может устанавливаться под условием последующего ее уточнения в месте с уточнением границ земельных участков, входящим в ее состав, так как описание границы территориальной зоны изначально осуществляется в координатах, не допускающих двусмысленности. Однако такое описание границы территориальной зоны не означает, что к этому описанию должна быть приурочена граница земельного участка при ее уточнении.

Что касается уточнения местоположения границ земельного участка, то здесь необходимо отметить следующее.

В соответствии с частью 9 статьи 38 Закона N 221-ФЗ при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Приведенные положения закона показывают, что органы власти в некоторых случаях не имеют возможности знать точное местоположение границ земельного участка в случае отсутствия соответствующих сведений в кадастре недвижимости. Тем не менее, это не должно быть препятствием для формального закрепления границ земельного участка в соответствии с фактически сложившейся межой, поскольку это право особо оговорено законом.

При уточнении границ земельного участка образование нового земельного участка не осуществляется, а происходит лишь официальное закрепление сложившейся межи и последующее уточнение кадастровых сведений о местоположении границ земельного участка. Следовательно, границы земельного участка устанавливаются в соответствии с правилами части 9 статьи 38 Закона N 221-ФЗ вне зависимости от местоположения границ территориальной зоны.

В случае расхождения границ территориальной зоны и границ земельного участка, возникшего в силу уточнения границ земельного участка, орган кадастрового учета в рамках межведомственного сообщения вправе передать соответствующие сведения органам местного самоуправления для последующего внесения изменений в правила землепользования и застройки с целью приведения в соответствие границ территориальной зоны и границ земельного участка.

До приведения в соответствие границ территориальной зоны с границами земельного участка определение его разрешенного использования возможно на основании отдельного решения органа местного самоуправления, принимаемого в порядке аналогичному порядку, установленному статьей 40 Градостроительного кодекса.

Таким образом, если в ходе уточнения границ земельного участка будет выявлено пересечение границы земельного участка и территориальной зоны, это не будет являться основанием для отказа в кадастровом учете.

Заместитель директора Департамента недвижимости

М.В. Бочаров