Письмо Министерства экономического развития РФ от 13 июня 2013 г. N Д23И-1583 "Об изменении назначения здания с "жилой дом" на "многоквартирный дом" в случае, если реконструкция такого здания не проводилась"

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел письмо Росреестра относительно изменения назначения здания с "жилой дом" на "многоквартирный дом" в случае, если реконструкция такого здания не проводилась, и в пределах компетенции сообщает.

По общему правилу разрешенное использование земельных участков и объектов недвижимости определяется в правилах землепользования и застройки, а именно, в градостроительном регламенте, являющимся составной частью правил землепользования и застройки (статья 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс).

На основании пункта 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки и прочно связанные с ним объекты недвижимости должны соответствовать установленному градостроительному регламенту.

Соответственно, в случае если градостроительным регламентом не предусмотрена возможность размещения и эксплуатации многоквартирного дома изменение назначения здания с "индивидуальный жилой дом" на "многоквартирный жилой дом" не допускается, за исключением случаев, когда в градостроительном регламенте содержится общее название ("жилые помещения", "жилое", "жилая застройка" и т.п.). под которые могут подпадать и индивидуальные жилые дома, и многоквартирные.

Следует также отметить, что в настоящее время законодательством в отличие от образования земельных участков не урегулирован порядок изменения назначения здания с "жилой дом" на "многоквартирный дом", а также вопрос об образовании помещений.

Согласно части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ) в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе, о назначении здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание, о назначении помещения и виде жилого помещения.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 16 Закона N 221-ФЗ кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21 части 2 статьи 7 Закона N 221-ФЗ сведений об объекте недвижимости. Кадастровый учет в связи с изменением любых указанных в пунктах 7, 10 - 17 часта 2 статьи 7 Закона N 221-ФЗ сведений осуществляется также на основании соответствующих документов, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия или в ином установленном нормативными правовыми актами Российской Федерации порядке. Основанием для кадастрового учета является описание существующих зданий и помещений, которые создаются путем строительства.

Как установлено частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 Градостроительного кодекса.

В соответствии с пунктом 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Таким образом, для осуществления реконструкции жилого дома требуется наличие соответствующего разрешения и соблюдение документов градостроительного зонирования, если изменение здания будет затрагивать конструктивные и другие характеристики его надежности и безопасности и превышать предельные параметры реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Согласно части 2 статьи 16 Жилищного кодекса жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47, установлено, что многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

При этом квартирой согласно части 3 статьи 16 Жилищного кодекса признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Таким образом, основным отличием индивидуального жилого дома от многоквартирного является наличие в последнем двух и более квартир, являющихся структурно обособленными помещениями, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме, и состоящих из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Учитывая изложенное, для преобразования жилого дома в многоквартирный необходимо создать в таком доме две и более квартиры, отвечающие указанном требованиям.

По мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, создание квартир без проведения соответствующей реконструкции жилого дома, затрагивающей конструктивные и другие характеристики его надежности и безопасности, и в связи с этим требующей разрешения на строительство, не представляется возможным.

Исключением будет являться случай, когда жилой дом изначально соответствует характеристикам многоквартирного дома (например, в доме фактически созданы, но не зарегистрированы в качестве отдельных объектов квартиры, имеющие помещения вспомогательного использования, а также самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме).

В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированною, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

В связи с изложенным, а также на основании части 3 статьи 16 Закона N 221-ФЗ, по мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, в случае проведения реконструкции жилого дома сведения об и (изменении назначения здания с "жилой дом" на "многоквартирный дом" могут быть внесены в государственный кадастр недвижимости только на основании разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию.

В то же время в случаях, когда жилой дом изначально соответствовал характеристикам многоквартирного дома и в связи с этим его реконструкция не проводилась и не требуется, изменение его назначения на "многоквартирный дом" может быть совершено в порядке кадастрового учета без наличия сведений о его реконструкции, но при условии соответствия здания разрешенному использованию земельного участка.

Без наличия сведений о реконструкции, по мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, могут быть также учтены в кадастре в качестве отдельных зданий дома, ошибочно объединенные в один дом, имеющие общую стену или иные общие части дома, жилые помещения в которых признаются квартирами (например, дома блокированной застройки).

Директор Департамента недвижимости

А.И. Ивакин