Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 13 мая 2015 г. N 53-АПГ15-15 Решение по делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, которым заявление удовлетворено, оставлено без изменения, поскольку, установив, что заявителем соблюден досудебный порядок, оценив отчет оценщика, подтвержденный положительным экспертным заключением, суд верно установил кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 13 мая 2015 г. N 53-АПГ15-15

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Александрова В.Н.,

судей Борисовой Л.В., Корчашкиной Т.Е.

при секретаре Костереве Д.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело

по заявлению открытого акционерного общества "Енисейская территориальная генерирующая компания (ТГК-13)"

об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе Правительства Красноярского края

на решение Красноярского краевого суда от 23 декабря 2014 г., которым заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., объяснения представителей заявителя - Валинской Н.В., Гаврилова И.В., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

открытое акционерное общество "Енисейская территориальная генерирующая компания (ТГК-13)" (далее - общество) обратилось в Красноярский краевой суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700427:0018, общей площадью 151 689 кв.м, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - размещение специально оборудованных сооружений для хранения отходов производства и потребления (полигон, шламохранилище, хвостохранилище, отвал горных пород и другие), расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Лесопильщиков, 156, по состоянию на 1 января 2011 г. в размере, равном его рыночной стоимости - 25 332 000 руб.

Решением Красноярского краевого суда от 23 декабря 2014 г. заявление удовлетворено.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Правительство Красноярского края обратилось в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В судебное заседание не явились представители федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Красноярскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей заявителя, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.

Между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодателем) и обществом (арендатором) заключён договор аренды земельного участка, занимаемого объектом незавершённого строительства: сооружением - резервным складом обезвоженных зоошлаков (новым золоотвалом), на срок до 22 ноября 2016 г.

Земельный участок поставлен на кадастровый учёт 6 ноября 2007 г., что подтверждается кадастровым паспортом от 28 апреля 2014 г. N 24/14-285355.

Кадастровая стоимость земельного участка определена постановлением Правительства Красноярского края от 22 ноября 2011 г. N 708-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Красноярского края" по состоянию на 1 января 2011 г. в размере 97 499 621,64 руб.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 21 ноября 2011 г. N П/453, заявление общества о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции заявитель представил отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка от 9 июня 2014 г. N 699/2зем-2014, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Альянс-Оценка" Л. по договору на проведение оценки от 14 мая 2014 г. N 1405-2014.

Согласно названному отчёту рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2011 г. составляет 25 332 000 руб.

По результатам экспертизы отчёта от 9 июня 2014 г. N 699/2зем-2014, проведённой экспертом Т. членом Экспертного совета Саморегулируемой организации оценщиков - Некоммерческое партнёрство "Деловой союз оценщиков", указанная рыночная стоимость земельного участка подтверждена, отчёт признан соответствующим Федеральному закону от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и федеральным стандартам оценки, о чём составлено положительное экспертное заключение от 9 июля 2014 г. N 1284/07/14.

Суд первой инстанции на основании представленных доказательств удовлетворил заявление общества.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьёй 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 8 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

В рассматриваемом случае рыночная стоимость земельного участка в размере 25 332 000 руб. установлена по состоянию на 1 января 2011 г., то есть на дату формирования перечня земельных участков Красноярского края, в отношении которых упомянутым постановлением Правительства Красноярского края утверждены результаты кадастровой стоимости.

Отчёт об определении рыночной стоимости земельного участка выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки.

Из указанного отчёта следует, что оценщик осуществил мониторинг рынка объекта оценки, в том числе составил Обзор экономики г. Красноярска и проанализировал состояние рынка земельных участков коммерческого назначения г. Красноярска в 2010 году. Анализ рынка показал, что цены на рынке недвижимости, в том числе земли, за 2010 год практически не изменились, а колебание цен носит крайне неустойчивый характер. Стоимость земельных участков коммерческого (торгово-офисного) назначения, как правило, выше стоимости участков рекреационного назначения, самые низкие цены на земельные участки производственно-складского назначения.

Наиболее эффективным использованием земельного участка оценщик признал его использование в соответствии с видом разрешённого использования.

В рассматриваемом случае оценщик для расчёта рыночной стоимости объекта оценки счёл возможным применить метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и не использовать при этом "комбинированные" методы (выделения, остатка, распределения, предполагаемого использования).

В отчёте также изложено обоснование невозможности использования доходного и затратного подходов.

В рамках сравнительного подхода анализировались данные о предложениях по продаже земельных участков производственного назначения, представленных на рынке в 2010 году. Поиск информации производился в сети Интернет и периодических печатных изданиях.

Оценщик указал на ограниченность информации о сделках, в том числе отметил, что в агентствах недвижимости города сохранились лишь отдельные экземпляры периодических печатных изданий с объявлениями о продаже земельных участков в 2010 году. В городских библиотеках также отсутствует периодика с аналогичной информацией.

Для сравнения оценщик выбрал четыре объекта-аналога, расположенные в г. Красноярске. Источники информации о сопоставимых участках - это объявления, опубликованные в печатных изданиях "Новая жилплощадь" от 6 ноября 2010 г. N 44, "Недвижимость Красноярья" от 13 ноября 2010 г. N 45 (387), а также на красноярском сайте недвижимости в сети Интернет.

Оценщик составил таблицу сравнения объектов-аналогов, приложил копии страниц печатных изданий и скриншот объявления со страницы сайта, представил карту местоположения объекта оценки и объектов-аналогов.

Характеристики объектов-аналогов приведены в таблице сравнения.

Оценщиком также составлена таблица корректировок для объектов-аналогов в том числе по следующим элементам сравнения: характер передаваемых прав, вид разрешённого использования, условия финансирования, условия сделки, состояние рынка (дата сделки), наличие инженерных сетей, месторасположение, наличие ж/д ветки (тупика), площадь.

Кроме того, для всех объектов сравнения произведена корректировка цены предложения на торг (скидка) в размере среднего значения рекомендуемого диапазона - 14,8%.

Вносимые поправки имеют обоснование.

По элементу сравнения "Характер передаваемых прав" применён индекс 1,36. Оценщик исходил из недостаточности информации в объявлениях и с учётом практики указания имущественного права только в том случае, если объект находится в собственности, предположил, что аналоги переданы в аренду.

Поскольку разрешённым использованием и объекта оценки, и объектов сравнения является размещение объектов производственного назначения, корректировка по этому элементу сравнения не производилась.

С учётом результатов анализа рынка оценщик не применил корректировку на дату оферты/сделки.

Так как объект оценки и объекты-аналоги находятся в черте города, оценщик исходил из того, что участки земель поселений имеют подключение к инженерным сетям или имеется возможность подключения к коммуникациям. В связи с этим корректировка на наличие инженерных сетей также не применялась.

Оценщиком приведено обоснование и сделан вывод о сопоставимости привлекательности районов расположения объекта оценки и объектов- аналогов, поэтому корректировка на местоположение не произведена.

В отсутствие ж/д веток как у объекта оценки, так и у объектов- аналогов, корректировка по этому показателю, который делает участок более привлекательным, не применена.

При помощи математической модели оценщик рассчитал корректировку на общую площадь.

Положительное экспертное заключение соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Отчёт об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом в том числе на соответствие требованиям статьи 12 Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу названной нормы итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Основания для выводов о недостоверности отчёта об определении рыночной стоимости земельного участка у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Довод апелляционной жалобы о невозможности проверить объявления о продаже объектов-аналогов, размещённые в сети Интернет, Судебная коллегия признаёт несостоятельным, поскольку по трём участкам оценщик использовал объявления печатных изданий и по одному участку - объявление, размещённое на сайте. Все копии страниц с объявлениями печатных изданий и скриншот страницы сайта приложены к отчёту, они являются читаемыми и проверяемыми, на указанные источники имеется ссылка в таблице сравнения.

Судебная коллегия также отклоняет довод апелляционной жалобы об отсутствии у заявителя как арендатора земельного участка права на обращение в суд с настоящим заявлением. По мнению Правительства Красноярского края, требование общества направлено на изменение обязательного условия договора аренды (размера арендных платежей). Правительство ссылается на отсутствие доказательств наличия у заявителя полномочий на заключение с обществом с ограниченной ответственностью "Альянс-Оценка" договора на проведение оценки от 14 мая 2014 г. N 1405-2014.

Судебная коллегия исходит из того, что действующее законодательство не содержит ограничений, препятствующих арендатору объекта недвижимости обратиться в установленном законом порядке в суд в целях установления кадастровой стоимости такого объекта в размере, равном его рыночной стоимости.

В рассматриваемом случае согласно упомянутому договору аренды земельного участка арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка (приложение N 2 к этому договору). Следовательно, затронуты права и законные интересы общества как арендатора земельного участка.

Иные доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании положений действующего федерального законодательства и не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального права и норм процессуального права, предусмотренного законом в качестве основания для отмены судебного акта в апелляционном порядке.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 327, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Красноярского краевого суда от 23 декабря 2014 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Правительства Красноярского края - без удовлетворения.

Председательствующий

Александров В.Н.

Судьи

Борисова Л.В.

Корчашкина Т.Е.