Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 29 апреля 2015 г. N 35-АПГ15-20 Суд оставил без изменения решение о частичном удовлетворении требований по делу о пересмотре и установлении кадастровой стоимости нежилых помещений и административного здания в размере их рыночной стоимости, поскольку отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствует требованиям закона

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 29 апреля 2015 г. N 35-АПГ15-20

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Анишиной В.И.,

судей Александрова В.Н., Калининой Л.А.

при секретаре Костереве Д.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело

по заявлению лесного районного потребительского общества Тверского областного союза потребительских обществ

о пересмотре и установлении кадастровой стоимости нежилых помещений и административного здания в размере их рыночной стоимости

по апелляционным жалобам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области и лесного районного потребительского общества Тверского областного союза потребительских обществ

на решение Тверского областного суда от 26 декабря 2014 г., которым заявленное требование удовлетворено частично.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., объяснения представителя лесного районного потребительского общества Тверского областного союза потребительских обществ Громова Р.М., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

лесное районное потребительское общество Тверского областного союза потребительских обществ (далее - Общество) обратилось в Тверской областной суд с заявлением о пересмотре и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости, определённой оценщиком по состоянию на 2 июня 2011 г., а именно: нежилого помещения N 1 с кадастровым номером 69:18:0070114:79, расположенного по адресу: Тверская область, Лесной район, Лесное с/п, с. Лесное, ул. Советская, 17, в размере 1 650 811 руб.; нежилого помещения с кадастровым номером 69:18:0070114:80, расположенного по адресу: Тверская область, Лесной район, Лесное с/п, с. Лесное, ул. Советская, 17, пом.2, в размере 860 776 руб.; нежилого помещения с кадастровым номером 69:18:0070114:81, расположенного по адресу: Тверская область, Лесной район, Лесное с/п, с. Лесное, ул. Советская, 17, пом. 3, в размере 455 134 руб.; административного здания с кадастровым номером 69:18:0000007:206, расположенного по адресу: Тверская область, Лесной район, Лесное с/п, с. Лесное, ул. Советская, д. 9, в размере 4 737 013 руб.

Решением Тверского областного суда от 26 декабря 2014 г. заявление удовлетворено частично, кадастровая стоимость нежилого помещения N 1 с кадастровым номером 69:18:0070114:79, расположенного по адресу: Тверская область, Лесной район, Лесное с/п, с. Лесное, ул. Советская, 17, установлена в размере, равном его рыночной стоимости - 1 650 811 руб., в установлении кадастровой стоимости в отношении остальных объектов недвижимого имущества отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (далее - Управление Росреестра по Тверской области) обратилось в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Общество также обратилось в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами 69:18:0070114:80, 69:18:0070114:81, 69:18:0000007:206.

В судебное заседание не явились представители Управления Росреестра по Тверской области, федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тверской области, Правительства Тверской области, Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, извещённых надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав объяснения представителя Общества, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.

Общество является собственником нежилого помещения N 1 с кадастровым номером 69:18:0070114:79, общей площадью 268,4 кв.м, расположенного по адресу: Тверская область, Лесной район, Лесное с/п, с. Лесное, ул. Советская, 17, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17 февраля 2014 г., серия 69-АВ N 793194; нежилого помещения с кадастровым номером 69:18:0070114:80, общей площадью 98,7 кв.м, расположенного по адресу: Тверская область, Лесной район, Лесное с/п, с. Лесное, ул. Советская, 17, пом. 2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26 ноября 2013 г., серия 69-АВ N 637426; нежилого помещения с кадастровым номером 69:18:0070114:81, общей площадью 50,1 кв.м, расположенного по адресу: Тверская область, Лесной район, Лесное с/п, с. Лесное, ул. Советская, 17, пом. 3, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26 ноября 2013 г., серия 69-АВ N 637425; административного здания с кадастровым номером 69:18:0000007:206, общей площадью 791,5 кв.м, инв. N 2-255, лит. А, расположенного по адресу: Тверская область, Лесной район, Лесное с/п, с. Лесное, ул. Советская, д. 9, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 1 апреля 2014 г., серия 69-АВ N 793849.

Как следует из кадастровых справок от 27 и 28 октября 2014 г., кадастровая стоимость нежилого помещения N 1 с кадастровым номером 69:18:0070114:79 установлена в размере 6 164 965,49 руб., нежилого помещения с кадастровым номером 69:18:0070114:80 - 2 393 891,51 руб., нежилого помещения с кадастровым номером 69:18:0070114:81 - 1 215 136,42 руб., административного здания с кадастровым номером 69:18:0000007:206-18 467 808,31 руб.

Согласно отчётам от 23 июня 2014 г. об определении рыночной стоимости объектов капитального строительства по состоянию на 2 июня 2011 г., выполненным оценщиками общества с ограниченной ответственностью "СТРЕМЛЕНИЕ" Дятловым Е.Г. и Тарновской И.А., - рыночная стоимость нежилого помещения N 1 с кадастровым номером 69:18:0070114:79 составляет 1 650 811 руб., нежилого помещения с кадастровым номером 69:18:0070114:80 - 860 776 руб., нежилого помещения с кадастровым номером 69:18:0070114:81 - 455 134 руб., административного здания с кадастровым номером 69:18:0000007:206 - 4 737 013 руб.

На каждый из названных отчётов об определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества Общество представило положительные заключения от 26 июня 2014 г. N 140623-1274, N 140623-1275, N 140623-1274, N 140623-1350, N 140623-1273, подготовленные по результатам нормативно-методической экспертизы экспертами Кориневским А.Ю. и Школьниковым Ю.В. и утверждённые экспертным советом Некоммерческого партнёрства саморегулируемой организации "Национальная коллегия специалистов-оценщиков".

Решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области от 30 июля 2014 г. N 13-35/32998-14, N 13-35/33000-14, N 13-35/33002-14, N 13-35/32995-14 заявления Общества о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости отклонены.

Удовлетворяя заявления Общества в части установления кадастровой стоимости нежилого помещения N 1 с кадастровым номером 69:18:0070114:79, в размере, равном его рыночной стоимости - 1 650 811 руб., суд первой инстанции исходил из того, что данное помещение вошло в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых проведена государственная кадастровая оценка по состоянию на 2 июня 2011 г. Суд первой инстанции указал на соответствие отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и федеральным стандартам оценки, что также подтверждается положительным экспертным заключением.

Отказывая в удовлетворении требований в отношении нежилых помещений с кадастровыми номерами 69:18:0070114:80 и 69:18:0070114:81, суд первой инстанции исходил из того, что данные помещения не вошли в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых проведена государственная кадастровая оценка по состоянию на 2 июня 2011 г., и их кадастровая стоимость установлена актами определения кадастровой стоимости от 14 февраля 2014 г. Следовательно, кадастровая стоимость объектов недвижимости и их рыночная стоимость установлены на разные даты.

В отношении административного здания с кадастровым номером 69:18:0000007:206 суд первой инстанции установил, что в связи с внесением изменений в государственный кадастр недвижимости в части сведений о площади данного объекта кадастровая стоимость здания определена актом от 12 марта 2014 г., поэтому дата, по состоянию на которую составлен отчёт об определении рыночной стоимости, не соответствует дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации не находит оснований для отмены решения суда.

Статьёй 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 8 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Из материалов дела следует, что приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 17 сентября 2012 г. N 4-нп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Тверской области" (далее - приказ N 4-нп) утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Тверской области по состоянию на 2 июня 2011 г., минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости в разрезе населённых пунктов, муниципальных районов (городских округов) Тверской области, средние и минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости в разрезе кадастровых кварталов Тверской области.

В соответствии с приказом N 4-нп кадастровая стоимость нежилого помещения N 1 с кадастровым номером 69:18:0070114:79 установлена в размере 6 164 965,49 руб.

Согласно отчёту об определении рыночной стоимости указанного помещения его рыночная стоимость в размере 1 650 811 руб. установлена по состоянию на 2 июня 2011 г., то есть на дату формирования перечня объектов недвижимости Тверской области, в отношении которых названным приказом уполномоченного органа субъекта Российской Федерации утверждены результаты кадастровой стоимости.

Отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки.

Из данного отчёта следует, что оценщики проанализировали рынок объекта оценки, в том числе представили обзор коммерческой недвижимости Твери и Тверской области.

В рамках анализа наиболее эффективного использования оцениваемого нежилого помещения оценщики сделали вывод о том, что данный объект надлежит максимально экономически эффективно использовать в качестве объекта капитального строительства при его текущем назначении (с учётом правоподтверждающих документов, технического и кадастрового паспортов). Это обосновано в том числе тем, что физические характеристики не позволяют его использование в качестве объекта капитального строительства иного функционального назначения. Если предположить возможность изменения функционального назначения, это повлечёт дополнительные затраты на ремонт, переоборудование, полное изменение планировки, что экономически не целесообразно.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован затратный подход, в его рамках выбран метод сравнительной единицы. В отчёте также изложено обоснование невозможности использования сравнительного и доходного подходов.

В разделе 10 отчёта приведён расчёт рыночной стоимости объекта оценки, в ходе которого определены затраты на замещение/воспроизводство объекта, совокупное устаревание объекта, коэффициент предпринимательской прибыли. Поскольку объектом оценки является объект капитального строительства, рыночная стоимость прав собственности на земельный участок не рассчитывалась.

При расчёте использовались поправки как в абсолютном выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов.

Положительное экспертное заключение соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Отчёт об определении рыночной стоимости проверен экспертами в том числе на соответствие требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

По мнению экспертов, отчёт не допускает неоднозначного толкования и не вводит в заблуждение, состав и последовательность представленных в отчёте об оценке материалов и описание процесса оценки позволяют воспроизвести расчёт стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости), выбор оценщиком методов оценки в рамках затратного подхода обоснован, отказ от применения сравнительного и доходного подходов обоснован, отчёт соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Основания для выводов о недостоверности отчёта об определении рыночной стоимости у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Согласно статье 24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учёта ранее не учтённых объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтённом объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных данной статьёй, является дата внесения сведений о нём в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с данной статьёй.

Из материалов дела следует, что кадастровые номера 69:18:0070114:80 и 69:18:0070114:81 внесены в государственный кадастр недвижимости 3 июля 2011 г. Кадастровая стоимость нежилых помещений с указанными кадастровыми номерами установлена актами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости от 14 февраля 2014 г. N 69-18-0070114-80/1 и 69-18-0070114-81/1 исходя из среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости нежилых зданий для соответствующего кадастрового квартала, утверждённого приказом N 4-нп, в размере 2 393 891,51 руб. и 1 215 136,42 руб. соответственно.

Административное здание поставлено на кадастровый учёт 3 июля 2011 г. С учётом изменения учётных характеристик (исправлена техническая ошибка в части площади) его кадастровая стоимость определена актом определения кадастровой стоимости от 12 марта 2014 г. N 69-0-1-114/3001/2014-48/1 в размере 18 467 808,31 руб.

Вместе с тем, отчёты об определении рыночной стоимости указанных объектов недвижимости выполнены по состоянию на 2 июня 2011 г., то есть на дату, по состоянию на которую сведения об объектах оценки отсутствовали в государственном кадастре недвижимости.

При таких обстоятельствах в нарушение статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности дата определения рыночной стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами 69:18:0070114:80 и 69:18:0070114:81, административного здания с кадастровым номером 69:18:0000007:206 не соответствует дате внесения в государственный кадастр недвижимости сведений, повлекших необходимость определения кадастровой стоимости.

Довод апелляционных жалоб о начале действия новой редакции статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности с 22 июля 2014 г., в связи с чем, по мнению заявителя и Управления Росреестра по Тверской области, указанная норма не подлежит применению, отклоняется, поскольку Общество обратилось в суд первой инстанции с заявлением в период действия указанной нормы, и суд первой инстанции правомерно руководствовался положениями Закона об оценочной деятельности в редакции, действовавшей в период рассмотрения дела.

Довод апелляционной жалобы о неправомерном привлечении Управления Росреестра по Тверской области к участию в деле также отклоняется ввиду следующего.

Отношения по установлению кадастровой стоимости объекта недвижимости относятся к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, принявшие решение о проведении государственной кадастровой оценки и (или) утвердившие результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Пунктом 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданские дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости отнесены к подсудности верховного суда республики и равных ему судов.

Следовательно, требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, вне зависимости от формы обращения лица в суд рассматриваются в рамках гражданского дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, с учётом особенностей, предусмотренных главой 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу изложенных выше норм Закона об оценочной деятельности по делам об оспаривании результатов кадастровой оценки заинтересованным лицом выступают исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, принявшие решение о проведении государственной кадастровой оценки и (или) утвердившие оспариваемые результаты кадастровой оценки.

Вместе с тем, суд в качестве заинтересованных лиц к участию в деле может привлечь государственные органы, наделённые полномочиями по государственной кадастровой оценке и государственному кадастровому учёту.

Полномочия Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в сфере государственного кадастра недвижимости установлены в Положении о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утверждённом постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. N 457 (далее - Положение).

В соответствии с пунктом 5 Положения Росреестр осуществляет следующие полномочия в установленной сфере деятельности: государственный кадастровый учёт недвижимого имущества; ведение государственного кадастра недвижимости; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; определение кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учёта ранее не учтённых объектов недвижимости, включении в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтённом объекте недвижимости или внесении в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости; создание комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости; ведение фонда данных государственной кадастровой оценки и обеспечение проведения мониторинга рынка недвижимости в целях ведения фонда данных государственной кадастровой оценки; организацию проведения государственной кадастровой оценки.

Исходя из перечисленных полномочий, а также положений статей 24.13 и 24.15 Закона об оценочной деятельности следует вывод, что Росреестр и его территориальные органы осуществляют организационные мероприятия по подготовке проведения кадастровой оценки, ознакомлению с проектом оценки и отражению в государственном кадастре недвижимости утверждённых результатов кадастровой оценки.

Кроме того, в соответствии со статьёй 24.20 Закона об оценочной деятельности Росреестр в течение десяти рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости направляет сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учёта, то есть на него возложена обязанность по осуществлению организационных мероприятий по исполнению решения суда.

С учётом указанных обстоятельств в целях всестороннего и полного рассмотрения дела судом первой инстанции правильно определён круг лиц, участвующих в деле.

Доводы апелляционных жалоб не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального права и норм процессуального права, предусмотренного законом в качестве основания для отмены судебного акта в апелляционном порядке.

При таких обстоятельствах обжалуемый судебный акт является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 327, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Тверского областного суда от 26 декабря 2014 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, лесного районного потребительского общества Тверского областного союза потребительских обществ - без удовлетворения.

Председательствующий

Анишина В.И.

Судьи

Александров В.Н.

Калинина Л.А.