Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 24 июня 2015 г. N 67-АПГ15-39 Суд оставил решение областного суда без изменения, апелляционную жалобу заявителя - без удовлетворения, поскольку представленный заявителем отчет об установлении кадастровой стоимости земельного участка не является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, так как он не соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 24 июня 2015 г. N 67-АПГ15-39

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Александрова В.Н.,

судей Никифорова С.Б. и Абакумовой И.Д.

при секретаре Гришечкине П.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Маличенко А.Г. - Круподеровой У.А. на решение Новосибирского областного суда от 23 марта 2015 года, которым оставлено без удовлетворения заявление Маличенко Александра Геннадьевича об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Никифорова С.Б., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Маличенко А.Г. обратился в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации магазина, площадью кв.м., расположенного по адресу: ... равной рыночной по состоянию на 24 ноября 2011 г. в размере ... рублей. В обоснование заявленных требований указал, что кадастровая стоимость данного земельного участка была установлена по состоянию на 24 ноября 2011 г. в размере ... рублей, что значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права заявителя, поскольку установление в завышенном размере кадастровой стоимости существенно увеличивает размер земельного налога. Согласно отчету об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненному ООО "Сибирский оценщик", по состоянию на 24 ноября 2011 г. рыночная стоимость спорного земельного участка составляет ... рублей.

Решением Новосибирского областного суда от 23 марта 2015 года заявление Маличенко А.Г. оставлено без удовлетворения.

В апелляционной жалобе представитель Маличенко А.Г. - Круподерова У.А. просит решение отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к следующему.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предписано, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде.

По общему правилу, установленному абзацем 4 статьи 24.18 названного Федерального закона, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из положений абзаца 2 статьи 24.15 этого же Федерального закона следует, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

Согласно статье 24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных данной статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с этой статьей.

Разрешая дело, суд установил, что Маличенко А.Г. является собственником земельного участка с кадастровым номером ..., категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации магазина, площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ..., что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права (том 1 л.д. 7).

Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года N 535-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области" были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и средний уровень кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области, которые состояли на кадастровом учете по состоянию на 1 января 2010 года.

Как следует из кадастровой справки о кадастровой стоимости принадлежащего заявителю земельного участка, его кадастровая стоимость составила ... рублей (том 1 л.д. 8).

24 ноября 2011 г. ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Новосибирской области произведен соответствующий учет изменений в отношении указанного земельного участка, в связи с чем, суд при принятии решения исходил из того, что в рассматриваемом случае датой определения кадастровой стоимости принадлежащего Маличенко А.Г. земельного участка является 24 ноября 2011 года.

С целью определения рыночной стоимости спорного земельного участка по заказу заявителя ООО "Сибирский оценщик" проведена оценка земельного участка и подготовлен отчет от 10 марта 2015 г. N 3689-15, согласно которому рыночная стоимость земельного участка площадью 359 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер: ..., адрес (местоположение): ..., по состоянию на 24 ноября 2011 г. составила 226 000 рублей (том 1 л.д. 142-193).

По результатам экспертизы отчёта от 10 марта 2015 г. N 3689-15, проведённой экспертом общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", отчёт признан соответствующим Федеральному закону от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и федеральным стандартам оценки, о чём составлено экспертное заключение от 17 марта 2015 г. N 13/2015/Новосибирск (том 1 л.д. 194-204).

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчёт об оценке объекта оценки (далее - отчёт).

Отчёт составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.

В отчёте должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчёта; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчёт также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчёта стоимости конкретного объекта оценки.

В соответствии со статьёй 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254, установлено, что отчет об оценке должен быть составлен в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет; быть предназначен для использования заказчиком оценки и иными заинтересованными лицами (пользователями отчета об оценке); содержать подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки (пункт 3).

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчёта стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 Федерального стандартов оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256).

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункт 7 ФСО N 1).

Из отчёта от 10 марта 2015 г. N 3689-15 об определении рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком применён сравнительный подход, использован метод сравнения продаж.

Согласно пункту 14 ФСО N 1 под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В силу пункта 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Из отчёта от 10 марта 2015 г. N 3689-15 об оценке следует, что при определении рыночной стоимости оцениваемого земельного участка методом прямого сравнения продаж использовались данные, полученные из средств массовой информации.

Оценщиком выбраны четыре объекта-аналога, характеристики которых приведены в таблице 4.3.2.1: район, целевое назначение, вид права пользования, размер участка, возможность подведения коммуникаций, контактные данные продавца, источник информации, дата предложения, цена предложения и т.д.

Оценщиком произведены корректировки на торг, на дату продажи, на расстояние до областного центра, на численность населения в населенном пункте, на площадь, на обеспеченность инженерными коммуникациями.

Корректировки на зарегистрированное право на недвижимость, на условия финансирования, на условия продажи, на вид разрешённого использования, назначение, на наличие (отсутствие) площадных улучшений (зданий, строений, сооружений) и на вид подъездных путей оценщиком не произведены.

Так, оценщик выбрал элемент сравнения "вид разрешённого использования" как один из основных ценообразующих факторов при оценке земельных участков. При этом указал, что различия по данному фактору между объектом оценки и объектами-аналогами отсутствуют, в связи с чем корректировка не требуется.

Однако в таблице сравнения приведены характеристики объектов-аналогов: разрешенное использование (назначение) - под строительство магазина, гостиницы; под магазин; под любую (коммерческую) застройку. Разрешённое использование объекта оценки - для эксплуатации магазина.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 г. N 535-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области" утверждены 16 групп видов разрешенного использования земель населенных пунктов.

В данном нормативно-правовом акте такой вид разрешенного использования "под любую коммерческую застройку" не предусмотрен. Источник и значение указанной терминологии оценщиком в рассматриваемом отчете не приведены.

Анализируя объект оценки и объекты-аналоги по данному критерию, оценщик точную группу видов разрешенного использования объектов- аналогов не установил и в пункте 10 раздела 4.3.4 отчета (том 1 л.д. 170) исходил из предположения о возможности отнести сравниваемые земельные участки к 5 группе вида разрешенного использования. В то время как соответствующая информация в объявлениях о продаже отсутствует либо является не однозначной. Так, в объявлении о продаже объекта-аналога N 1 (том 1 л.д. 177) указано на возможное его использования под строительство магазина, гостиницы, что свидетельствует о том, что данный земельный участок может относиться как к 5 группе, так и к 6 группе видов разрешенного использования.

Отсутствие в отчете об оценке и в материалах, приложенных к нему, сведений о кадастровых номерах объектов-аналогов, свидетельствует о невозможности получить указанную информацию о данных земельных участках из государственного кадастра недвижимости и согласиться с выводом оценщика о сопоставимости объекта оценки и объектов-аналогов по данному критерию.

Приведенные обстоятельства также свидетельствуют и о нарушении подпункта "в" пункта 18 ФСО N 1, согласно которому оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки, в том числе информации об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы.

Таким образом, проверить данные в отношении объектов-аналогов, указанные в составленной оценщиком таблице сравнения, не представляется возможным.

Не соответствуют объекты-аналоги N 1, 2, 4 объекту оценки и по такому ценообразующему фактору, как "обеспечение инженерными коммуникациями", поскольку наличие коммуникаций и возможность их подведения не свидетельствуют о тождестве сравниваемых объектов, так как в целях подведения централизованных коммуникаций требуются значительные временные, материальные и иные ресурсы, а наличие последних на земельном участке значительно увеличивает его привлекательность и стоимость.

Принимая во внимание, что нельзя проверить исходные данные для сравнения, следовательно, невозможно сделать выводы относительно правильности проведения корректировок по конкретным элементам сравнения.

С учётом изложенного Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что представленный заявителем отчет от 10 марта 2015 г. N 3689-15 не может быть признан надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, а итоговая величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчёте, не может быть признана достоверной.

Поскольку доказательств, опровергающих выводы суда, в материалы дела не представлено, суд правомерно признал заявленные требования необоснованными и неподлежащими удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают указанные выводы и не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, предусмотренных законом в качестве основания для отмены судебного акта в апелляционном порядке.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Новосибирского областного суда от 23 марта 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Маличенко А.Г. - Круподеровой У.А. - без удовлетворения.

Председательствующий

Александров В.Н.

Судьи

Никифоров С.Б.

Абакумова И.Д.