Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 1 июля 2015 г. N 25-АПГ15-4 Суд отменил ранее принятое решение и удовлетворил заявленные требования по делу об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, поскольку указанная в отчете итоговая величина рыночной стоимости является достоверной для установления кадастровой стоимости земельного участка

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 1 июля 2015 г. N 25-АПГ15-4

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Хаменкова В.Б.,

судей Калининой Л.А. и Горчаковой Е.В.

при секретаре Гришечкине П.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело

по апелляционной жалобе Бердышевой Е.Т.

на решение Астраханского областного суда от 2 февраля 2015 г.

об отказе в удовлетворении её заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Калининой Л.А., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Бердышева Е.Т. обратилась в суд с заявлением к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице его филиала по Астраханской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для эксплуатации административного здания, расположенного по адресу: ..., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года, равной ... рублей. Кроме того, просила обязать филиал заменить в государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка на его рыночную стоимость.

Заявление мотивировано тем, что результаты государственной кадастровой оценки данного земельного участка в размере ... рубля, утвержденные Постановлением Правительства Астраханской области от 25 декабря 2013 г. N 584-П, значительно завышены, чем нарушаются права заявителя как арендатора.

К участию в деле привлечены Администрация города Астрахани и Правительство Астраханской области.

Представители ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице его филиала по Астраханской области, Администрации города Астрахани и Правительства Астраханской области возражали против удовлетворения заявленного требования.

Решением Астраханского областного суда от 2 февраля 2015 г. в удовлетворении требований заявителю отказано.

В апелляционной жалобе Бердышева Е.Т. просит решение суда первой инстанции отменить, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, и принять по делу новое решение об удовлетворении её требований.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание не явились.

Суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно апелляционных жалобы, представления, и вправе в интересах законности проверить решение суда первой инстанции в полном объёме (статья 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Под законностью, как это следует из содержания статьи 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, законодатель понимает правильное рассмотрение и разрешение дела в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Изучив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд исходил из того, что отчет оценщика не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, поскольку оценщиком при его составлении не соблюдены принципы однозначности, достоверности и проверяемости, в связи с чем он не подтверждает достоверность указанной в них итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. Обосновывая данный вывод, суд сослался на то, что указанные в отчете цели и задачи проведения оценки допускают их неоднозначное толкование, а выбранные в качестве объектов аналогов земельные участки по сравнению с объектом оценки имеют иной вид разрешенного использования, значительно отличаются от оцениваемого земельного участка по площади и месторасположению, использованы объекты аналоги, выставленные к продаже с большим временным интервалом (5 сентября, 28 ноября, 19 и 26 декабря 2012 года), все объекты аналоги предлагались на праве собственности, тогда как объект оценки находится в аренде. При таких данных, суд пришел к выводу о том, что такой анализ рынка объектов недвижимости и подбор объектов аналогов вызывает сомнение и не отвечает требованиям достоверности отчета, а также приводит к неоднозначному толкованию результатов оценки. В связи с несоблюдением, по мнению суда, принципа проверяемости при составлении отчета проверить произведенные оценщиком корректировки невозможно.

С указанными выводами суда согласиться нельзя.

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьёй 4 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статьи 12 названного выше Федерального закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 17.1 этого же Федерального закона для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Обращение Бердышевой Е.Т., являющейся арендатором земельного участка, в суд с требованием об установлении его кадастровой стоимости, равной рыночной, по состоянию на 1 января 2013 года в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 24.18, 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку земель, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости этого земельного участка, равной его рыночной стоимости.

В обоснование требований заявителем представлен отчет от 19 августа 2014 года N 134-14, выполненный оценщиком ООО "Экспертно-оценочная компания "АСТРАПРАИС", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для эксплуатации административного здания, расположенного по адресу: ..., по состоянию на 1 января 2013 года составляет ... рублей.

Указанный отчёт подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Вопреки выводу суда, указанные в отчёте цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объекта оценки.

Из данного отчёта следует, что оценщик произвел анализ рынка земельных участков Астраханской области и города Астрахани, в том числе по районам города, а также ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчёте обоснован и сомнений не вызывает.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик выбрал четыре аналога - земельных участка, предложенных к продаже в достаточно приближенный период к дате оценки в том же районе города Астрахани, в котором расположен объект оценки. В отчёте присутствуют ссылки на источники используемой информации, приложены копии материалов и распечаток. Для оценки земельного участка за единицу сравнения выбран 1 кв.м, как наиболее типичная единица сравнения для оценки земельных участков. Содержащиеся в отчёте сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтённых оценщиком при расчёте итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Ссылка суда на то, что в качестве объектов аналогов выбраны земельные участки, отличающиеся от оцениваемого земельного участка по площади и по месторасположению, на обоснованность отчёта не влияет, поскольку оценщиком проведена корректировка по данным элементам сравнения, а также применена поправка на торг, что мотивированно изложено в отчёте. Отказ от проведения корректировок по другим аспектам, в том числе на дату продажи, на объем передаваемых прав в отчёте также мотивирован и сомнений не вызывает. В отчёте приведены не только расчёты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

То обстоятельство, что объекты аналоги принадлежат продавцам на праве собственности, в то время как земельный участок находится у Бердышевой Е.Т. на праве аренды, на что суд сослался в решении, также не порочит отчет как доказательство по делу, поскольку в силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, что и было предметом оценки в отчете. Более того, выбор таких объектов аналогов мотивирован оценщиком отсутствием на рынке информации о совершенных сделках по аренде земельных участков.

Соответствие отчета об оценке требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности подтверждено положительным экспертным заключением некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет" от 16 декабря 2014 года N Э- 271014-6.

При таких данных, оснований для вывода о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка у суда первой инстанции не имелось.

Во всяком случае, доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости заинтересованными лицами в суд не представлено, ходатайство о назначении судебной экспертизы в суде первой инстанции ими не заявлялось.

Обращает на себя внимание и тот факт, что размер рыночной стоимости земельного участка с учетом социально-экономических факторов соотносится с ранее установленным решением Арбитражного суда Астраханской области от 4 июня 2012 г. размером его рыночной стоимости по заявлению Бердышевой Е.Т. об оспаривании кадастровой стоимости данного земельного участка, установленной предыдущей государственной кадастровой оценкой земель.

Очевидно, что при таких данных указанная в отчёте от 19 августа 2014 года N 134-14 итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м, по состоянию на 1 января 2013 года в размере ... рублей подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости.

Определяя дату, с которой подлежит применению установленная кадастровая стоимость земельного участка, Судебная коллегия учитывает предписания абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, согласно которому в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 названного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, то есть с 1 января 2014 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 199, 327, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Астраханского областного суда от 2 февраля 2015 г. отменить и принять новое решение, которые заявление Бердышевой Е.Т. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для эксплуатации административного здания, расположенного по адресу: ..., равной его рыночной стоимости в размере ... рублей по состоянию на 1 января 2013 г. на период с 1 января 2014 г. до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Председательствующий

Хаменков В.Б.

Судьи

Калинина Л.А.

Горчакова Е.В.