Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 1 июля 2015 г. N 41-АПГ15-30 Суд отменил решение областного суда по делу об установлении кадастровой стоимости земельного участка и вынес по делу новое решение, которым заявление было удовлетворено, поскольку оценочной экспертизой была установлена рыночная стоимость земельного участка на момент определения его кадастровой стоимости

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 1 июля 2015 г. N 41-АПГ15-30

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Хаменкова В.Б.,

судей Горчаковой Е.В. и Калининой Л.А.

при секретаре Гришечкине П.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по апелляционной жалобе Закаряна А.К.

на решение Ростовского областного суда от 5 марта 2015 г.

об отказе в удовлетворении заявления Закаряна А.К. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Калининой Л.А., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Закарян А.К., являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м, расположенного по адресу: г. ..., обратился в суд с заявлением об установлении с 1 января 2014 года кадастровой стоимости названного земельного участка, в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2007 года, ... рублей.

Заявление мотивировано тем, что результаты государственной кадастровой оценки данного земельного участка в размере ... рублей, утверждённые Постановлением Администрации Ростовской области от 28 апреля 2008 года N 212, значительно завышены, чем нарушаются его права как арендатора земельного участка.

Решением Ростовского областного суда от 5 марта 2015 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционной жалобе Закарян А.К., ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам, имеющим значение для дела, нарушение норм материального права и процессуального права просит отменить решение суда и удовлетворить его требования.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

Суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно апелляционных жалобы, представления, и вправе в интересах законности проверить решение суда первой инстанции в полном объёме (статья 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Под законностью, как это следует из содержания статьи 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, законодатель понимает правильное рассмотрение и разрешение дела в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Основаниями для отмены решения в апелляционном порядке являются обстоятельства, перечисленные в статье 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд исходил из того, что заявителем оспаривается неактуальная кадастровая стоимость земельного участка, которая его прав не затрагивает, поскольку Постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. N 776 и 777 утверждены новые результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов Ростовской области по состоянию на 1 января 2014 г. и средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков по кадастровым кварталам согласно приложению N 1.

Однако данный вывод суда является ошибочным.

Постановлением администрации Ростовской области от 28 апреля 2008 г. N 212, вступившим в силу с 1 января 2009 г., были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области.

Согласно кадастровой справке от 27 января 2015 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составила рублей. Кадастровая стоимость определена на 1 января 2007 года.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с абзацем вторым указанной нормы права результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В силу статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что Закарян А.К. является арендатором земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ... Арендная плата по договору исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

В подтверждение своих доводов о том, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, заявителем в материалы дела представлен отчет об оценке N О03-Ф/580 от 22 декабря 2014 г., выполненный оценщиком К. (ООО "Бизнесконсалт"), согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2007 г. составляет ... рублей.

Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. N 776 утверждены новые результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населённых пунктов в границах городских округов Ростовской области по состоянию на 1 января 2014 г.

Пунктом 3 указанного Постановления предусмотрено, что оно вступает в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Статьёй 24.20 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган кадастрового учета осуществляет их внесение в государственный кадастр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьёй.

При этом сведения о кадастровой стоимости не могут быть внесены в государственный кадастр недвижимости до момента вступления в силу соответствующего акта и его поступления в орган кадастрового учета для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости, что, в свою очередь, свидетельствует о невозможности применения таких сведений о кадастровой стоимости в очередном периоде.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости судам следует иметь в виду особенности действия во времени нормативного правового акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки.

Для целей, не связанных с налогообложением (например, для выкупа объекта недвижимости или для исчисления арендной платы), указанные нормативные правовые акты действуют во времени с момента вступления их в силу. С указанного момента результаты определения кадастровой стоимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки считаются утвержденными, однако могут быть использованы с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных абзацами четвертым - шестым статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.

Таким образом, в силу положений статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности оспаривание кадастровой стоимости земельного участка порождает для заявителя юридические последствия, поскольку Закарян А.К. обратился в суд 30 декабря 2014 г., в связи с чем установленная судом рыночная стоимость подлежит применению с 1 января 2014 года и до даты внесения сведений о новой кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости, и влияет на перерасчет арендной платы за пользование земельным участком за этот период.

Вывод суда о том, что в силу части 1 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2010 г. N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" положения статьи 24.18 главы III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в редакции от 21 июля 2014 г., допускающей возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, не применимы к рассматриваемым правоотношениям в связи с тем, что государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области была завершена до введения в действие указанной нормы, не может быть признан состоятельным, поскольку оспариваемая государственная кадастровая оценка земель на момент рассмотрения дела судом первой инстанции являлась действующей, затрагивала права и охраняемые законом интересы заявителя.

Кроме того, отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд пришел к выводу о том, что отчет оценщика не может быть принят в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости земельного участка, поскольку выводы о рыночной стоимости сделаны без надлежащего анализа рынка недвижимости, со ссылкой на скриншоты фрагментов судебных решений, размещенных в сети Интернет, то есть на судебные акты, которые не заверены надлежащим образом. Имеющаяся в скриншотах информация не содержит характеристик земельных участков, видов их использования, степени благоустройства и иных индивидуальных особенностей, кроме их адресов и площадей, оценщиком не применены корректировочные коэффициенты к цене объектов-аналогов, которые позволили бы учесть индивидуальные характеристики оцениваемого объекта.

С указанным выводом суда также согласиться нельзя.

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьёй 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Обращение Закаряна А.К., являющегося арендатором земельного участка, в суд с требованием об установлении его кадастровой стоимости, равной рыночной, по состоянию на 1 января 2007 года в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 24.18, 24.19 Закона об оценочной деятельности.

В обоснование требований заявителем представлен отчет от 22 декабря 2014 г. N О03-Ф/580134-14, выполненный оценщиком ООО "Бизнесконсалт" К.

Указанный отчёт подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Указанные в отчёте цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объекта оценки.

Из данного отчёта следует, что оценщик произвел анализ рынка земельных участков г. Ростова-на-Дону, а также ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчёте обоснован и сомнений не вызывает.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик выбрал пять аналогов объекта оценки, предложенных к продаже в январе 2007 г. Выбор объектов-аналогов обоснован оценщиком и произведен в соответствии с положениями пункта 22 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256.

В отчёте присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.

Кроме того, в отчёте приведены не только расчёты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Для оценки земельного участка за единицу сравнения выбран 1 кв.м, как наиболее типичная единица сравнения для оценки земельных участков. Содержащиеся в отчёте сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтённых оценщиком при расчёте итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Вопреки выводу суда, категории земель и виды разрешённого использования земельных участков объектов-аналогов указаны оценщиком в отчёте. Отказ от проведения корректировок по другим аспектам, в отчёте также мотивирован и сомнений не вызывает.

При таких данных, оснований для вывода о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка у суда первой инстанции не имелось.

Во всяком случае, доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости заинтересованными лицами в суд не представлено, ходатайство о назначении судебной экспертизы в суде первой инстанции ими не заявлялось.

При таких обстоятельствах указанная в отчёте от 22 декабря 2014 г. N О03-Ф/580 итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: для размещения и эксплуатации объектов автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства, расположенного по адресу: ..." подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости.

Определяя дату, с которой подлежит применению установленная кадастровая стоимость земельного участка, Судебная коллегия учитывает предписания абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, согласно которому в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 названного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, то есть с 1 января 2014 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 199, 327, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Ростовского областного суда от 5 марта 2015 г. отменить и принять новое решение, которые заявление Закаряна А.К., удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: для размещения и эксплуатации объектов автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства, расположенного по адресу: ..." равной его рыночной стоимости в размере ...) рублей по состоянию на 1 января 2007 г. на период с 1 января 2014 г. до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Председательствующий

Хаменков В.Б.

Судьи

Горчакова Е.В.

Калинина Л.А.