Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 12 августа 2015 г. N 18-АПГ-15-16 Суд оставил решение краевого суда без изменения, апелляционную жалобу заявителей - без удовлетворения, поскольку представленный заявителями отчет об определении рыночной стоимости спорного земельного участка не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, то есть не представлено доказательств, подтверждающих рыночную стоимость спорного земельного участка

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 12 августа 2015 г. N 18-АПГ-15-16

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Анишиной В.И.,

судей Корчашкиной Т.Е. и Горчаковой Е.В.

при секретаре Макаровой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Сорокина В.М. и Сорокиной О.А. на решение Краснодарского краевого суда от 23 марта 2015 г., которым им отказано в удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Анишиной В.И., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Сорокин В.М. и Сорокина О.А. обратились в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в размере его рыночной стоимости - ... рублей.

В обоснование заявленных требований, заявители указали, что они на основании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 7 июня 2008 г., заключенного с управлением имущественных отношений администрации города - курорта Анапа, являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - для строительства и эксплуатации гостиницы, расположенного по адресу: ... край, город - ..., проезд ...

Кадастровая стоимость объекта недвижимости составляет ... рубля, что превышает рыночную стоимость, а поскольку расчёт арендной платы за пользование земельным участком осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, то нарушаются права заявителей на установление действительного размера арендных платежей.

К участию в деле привлечены департамент имущественных отношений Краснодарского края, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решением Краснодарского краевого суда от 23 марта 2015 г. в удовлетворении заявления Сорокина В.М. и Сорокиной О.А. отказано.

В апелляционной жалобе Сорокин В.М. и Сорокина О.А. просят указанный судебный акт отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу пункта 3 статьи 66 указанного Кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закона об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Как следует из материалов дела, Сорокин В.М., Сорокина О.А. являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ...кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - для строительства и эксплуатации гостиницы, расположенного по адресу: ... край, город - ..., проезд ... на основании договора аренды от 7 июня 2008 г. N _

Расчёт арендной платы за пользование земельным участком осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

На территории Краснодарского края проведена государственная кадастровая оценка земель по состоянию на 1 января 2011 г. Результаты оценки утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22 ноября 2011 г. N 1756 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населённых пунктов Краснодарского края".

Согласно данным кадастрового паспорта кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка составляет ... руб.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции заявители представили отчёт об определении рыночной стоимости земельного участка от 4 августа 2014 г. N 042-14, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Институт оценки, бизнеса и права". Согласно названному отчёту рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2011 г. в размере ... руб.

Согласно экспертному заключению от 18 августа 2014 г. N 23/180814-02, некоммерческого партнерства саморегулируемых организаций "Региональная ассоциация оценщиков Южного федерального округа", указанная рыночная стоимость земельного участка подтверждена, вышеуказанный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что представленный заявителем отчет об определении рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям федерального законодательства, то есть не представлено доказательств, подтверждающих рыночную стоимость указанного выше земельного участка.

Из статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности следует, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определённой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Согласно части 1 статьи 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).

Исходя из положений статей 24.15 и 24.18 Закона об оценочной деятельности при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из необходимых доказательств является отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а также в установленных законом случаях положительное заключение эксперта саморегулируемой организации оценщиков на отчёт об оценке.

В соответствии с пунктом 20 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1) оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Согласно пункту 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: - выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту- аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; - скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; - согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

Вместе с тем из представленного заявителями отчёта об оценке следует, что в качестве объектов - аналогов для оценки использованы земельные участки, существенно отличающиеся по элементам сравнения от оцениваемого земельного участка, в частности, оцениваемый земельный участок имеет вид разрешенного использования - для строительства и эксплуатации гостиницы, а в качестве объектов - аналогов использовались земельные участки с разрешенным использованием - индивидуальное жилищное строительство и под коммерцию или индивидуальное жилищное строительство, значительно отличающиеся от оцениваемого объекта по площади. При этом корректировка в части такого критерия оценки как разрешенное использование объектов - аналогов и оцениваемого объекта экспертом не производилась, а корректировка земельных участков по площади была проведена на основании данных рынка земельных участков в районах г. Краснодара, тогда как оцениваемый объект расположен в городе - курорте Анапа, с чем нельзя согласиться, поскольку на стоимость земельных участков в городе - курорте Анапа в значительной степени влияет фактор наличия моря и удаленность от береговой линии, объектов курортной инфраструктуры. Вместе с тем, в отчете не имеется сведений о том, что все объекты - аналоги равноудалены от береговой линии и объектов курортной инфраструктуры.

Указанные обстоятельства вызывают сомнения в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости.

Суд первой инстанции в соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вынес эти обстоятельства на обсуждение, обстоятельства недостоверности отчета об установлении рыночной стоимости не представилось возможным устранить, поскольку представитель заявителей от назначения и проведения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка отказался (л.д. 256), тогда как обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.

Исходя из изложенного, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения заявления.

По доводам апелляционной жалобы решение суда отмене не подлежит, поскольку эти доводы являлись предметом исследования суда, суждение по ним имеется в решении и, с точки зрения Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, является правильным. Позиция, изложенная в апелляционной жалобе, основана на неверном толковании норм материального права, приведенных выше, и не может явиться основанием к отмене решения суда. В ходе апелляционного производства по делу так же не было заявлено ходатайства о назначении судебной экспертизы по устранению дефектов в определении рыночной стоимости участка и установления его действительной рыночной стоимости.

Поскольку судом правильно определены имеющие значение для дела обстоятельства и применены подлежащие применению к спорному правоотношению нормы материального права, решение суда является законным и обоснованным.

При рассмотрении дела судом не допущено нарушений, предусмотренных законом в качестве основания для отмены решения суда в апелляционном порядке, в том числе и тех, ссылки на которые имеются в апелляционной жалобе.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Краснодарского краевого суда от 23 марта 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Сорокина В.М., Сорокиной О.А. - без удовлетворения.

Председательствующий

Анишина В.И.

Судьи

Корчашкина Т.Е.

Горчакова Е.В.