Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 2 октября 2015 г. N 305-ЭС15-8151 по делу N А40-48277/2014 Суд отменил постановление кассационного суда по делу об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений и оставил в силе решение и постановление судов нижестоящих инстанций, поскольку проект договора, направленный заявителем ответчику, правомерно рассмотрен как протокол разногласий относительно выкупной цены в связи с наличием сомнений в достоверности указанной в проекте договора рыночной оценки имущества

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 2 октября 2015 г. N 305-ЭС15-8151

Резолютивная часть определения объявлена 29 сентября 2015 г.

Полный текст определения изготовлен 2 октября 2015 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Маненкова А.Н.,

судей Золотовой Е.Н., Поповой Г.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "М-7сн" на постановление Арбитражного суда Московского округа от 09 апреля 2015 г. по делу N А40-48277/2014

по иску общества с ограниченной ответственностью "М-7сн", г. Москва, (далее - ООО "М-7сн", общество, заявитель, истец) к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об обязании подписать договор купли-продажи недвижимого имущества.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Пенни Лэйн Коммерц" (далее - ООО "Пенни Лэйн Коммерц") и общество с ограниченной ответственностью "Независимая экспертиза XXI" (далее - ООО "Независимая экспертиза XXI").

В заседании приняли участие представители:

- ООО "М-7сн" - Лопатина Т.В. (доверенность от 24 сентября 2015 г. б/н);

- Департамента - Деменкова Д.А. (доверенность от 30 декабря 2014 г. N 33-Д-856/14), Соболь Л.Я. (доверенность от 30 декабря 2014 г. N 33-Д-856/14).

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке.

В судебное заседание не явились представители ООО "Пенни Лэйн Коммерц" и ООО "Независимая экспертиза XXI", однако, в соответствии с частью 2 статьи 291.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неявка надлежащим образом извещенных лиц не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

Заслушав доклад судьи Маненкова А.Н., объяснения присутствующих в судебном заседании представителей сторон, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации установила:

ООО "М-7сн" 28 июня 2013 г. обратилось в Департамент с предложением о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества в рамках реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых им помещений в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ).

Согласно письму от 26 декабря 2013 г. N ДГИ-И-143649/13, полученному истцом 17 января 2014 г., Департамент принял решение о приватизации недвижимого имущества - помещения общей площадью 132 кв. м. (подвал, помещение II: комнаты 1-3; помещение III: комнаты 1, 1а, 2а, 2б), расположенного в здании по адресу: город Москва, ул. Нижняя Радищевская, д. 14/2, стр. 1, и направил проект договора купли-продажи арендуемого имущества для подписания.

ООО "М-7сн" 13 февраля 2014 г. письменно сообщило о несогласии с выкупной ценой, предложенной Департаментом, приложив к ответу свою редакцию проекта договора купли-продажи и отчет от 11 февраля 2014 г. N 026-Н-14 об оценке рыночной стоимости указанного имущества.

Департамент письмом от 27 февраля 2014 г. сообщил о том, что в связи с отказом от подписания договора купли-продажи ООО "М-7сн" утрачивает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества согласно части 9 статьи 4 Закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ.

ООО "М-7сн" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с рассматриваемым иском о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения в редакции проекта договора, предложенного покупателем.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 01 октября 2014 г. (судья Янина Е.Н.), оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2014 г. (судьи Садикова Д.Н., Лаврецкая Н.В., Левченко Н.И.), иск удовлетворен.

Судами первой и апелляционной инстанций было установлено, что истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют закрепленным в статье 3 Закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ условиям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"; помещения непрерывно арендуются истцом с 2005 г.; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суды исходили из соблюдения ООО "М-7сн" порядка, установленного пунктами 2 статьи 445, статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации о передаче разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда. При этом направленный обществом Департаменту проект договора с изложением в иной редакции пункта 3.1. был квалифицирован как протокол разногласий в связи с наличием сомнений в достоверности указанной в проекте договора рыночной оценки имущества.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 09 апреля 2015 г. (судьи Петрова В.В., Денисова Н.Д., Кобылянский В.В.) судебные акты отменены, в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд кассационной инстанции исходил из того, что ООО "М-7сн", направив в адрес Департамента письмо с возражениями по оценке имущества, подлежащего выкупу, не воспользовалось правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 445, статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно - правом направить в тридцатидневной срок протокол разногласий к проекту договора и при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в установленный срок передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

При указанных обстоятельствах ООО "М-7сн" не воспользовалось предоставленным ему правом преимущественного выкупа арендованного имущества в установленном порядке, нарушив процедуру выкупа, предусмотренную Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ.

Не согласившись с постановлением Арбитражного суда Московского округа от 09 апреля 2015 г., ООО "М-7сн" обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, ссылаясь на нарушение судом округа норм материального и процессуального права.

По мнению заявителя жалобы, исходя из содержания статьей 432, 443, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласие на заключение договора с учетом изменений, изложенных в протоколе разногласий, может быть выражено другой стороной как указанием на это в протоколе, так и составлением нового договора на одном документе, включающего измененное условие.

Заявитель полагает, что он в тридцатидневный срок, установленный статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, направил ответчику протокол разногласий, с однозначным указанием условия договора, которое должно быть изменено, чтобы договор считался заключенным. Следовательно, между обществом и Департаментом возник преддоговорный спор, в связи с чем истец был вправе передать разногласия, возникшие при его заключении, на рассмотрение суда.

Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 2015 г. (судья Маненков А.Н.) кассационная жалоба ООО "М-7сн" вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, и в выступлениях присутствующих в судебном заседании представителей сторон, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что кассационная жалоба ООО "М-7сн" подлежит удовлетворению на основании следующего.

Судами установлено, что неподписание договора купли-продажи обществом в течении тридцати дней со дня получения им проекта договора было расценено Департаментом как утрата преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с частью 9 статьи 4 Закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ.

Согласно части 4 статьи 4 Закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ, в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В части 4.1. статьи 4 Закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ предусмотрено, что течение указанного срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Вместе с тем в пункте 2 части 9 статьи 4 Закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

Как следует из материалов дела, ООО "М-7сн", не соглашаясь с выкупной ценой, предложенной Департаментом, считая ее завышенной, направило свою редакцию проекта договора купли-продажи с приложением отчета от 11 февраля 2014 г. N 026-Н-14 об оценке рыночной стоимости спорного имущества.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с положениями статьи 3 Закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

Статья 443 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

В случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из указанных норм права следует, что согласие на заключение договора на иных условиях не является акцептом, а признается новой офертой, что не исключает его оформления в той же форме, что и первоначально направленная оферта, то есть в виде проекта договора.

Следовательно, суды первой и апелляционной инстанций, отклоняя доводы ответчика об утрате истцом преимущественного права на приобретение арендованного им имущества на основании пункта 2 части 9 статьи 4 Закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ, обоснованно указали, что истец не отказывался от подписания договора, а, получив его проект, направил ответчику проект договора, изложив пункт 3.1 в иной редакции, что в данном случае правомерно было расценено судами в качестве протокола разногласий относительно выкупной цены в связи с наличием сомнений в достоверности указанной в проекте договора рыночной оценки имущества.

На основании изложенного, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда кассационной инстанции, положенным в основу принятия обжалуемого судебного акта, о том, что ООО "М-7сн" не воспользовалось преимущественным правом выкупа арендованного имущества, поскольку не направило Департаменту протокол разногласий к проекту договора купли-продажи в предусмотренном законом порядке, нарушив процедуру выкупа.

При сложившихся обстоятельствах, судом кассационной инстанции неправильно применены нормы материального права, в связи с чем постановление Арбитражного суда Московского округа от 09 апреля 2015 г. подлежит отмене, а решение Арбитражного суда города Москвы от 01 октября 2014 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2014 г. - оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 291.11-291.14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

постановление Арбитражного суда Московского округа от 09 апреля 2015 г. по делу N А40-48277/2014 отменить.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 01 октября 2014 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2014 г. по делу N А40-48277/2014 оставить без изменения.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий судья

А.Н. Маненков

Судья

Е.Н. Золотова

Судья

Г.Г. Попова