Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 2 сентября 2015 г. N 56-АПГ15-9 Суд отменил принятое ранее решение и принял новое решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, поскольку достоверность итоговой величины рыночной стоимости земельного участка соответствует обстоятельствам дела, подтверждается отчётом об определении рыночной стоимости земельного участка, который соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 2 сентября 2015 г. N 56-АПГ15-9

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Анишиной В.И.,

судей Горчаковой Е.В. и Калининой Л.А.

при секретаре Гришечкине П.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Проектно-производственное архитектурно-планировочное бюро"

об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Проектно-производственное архитектурно-планировочное бюро"

на решение Приморского краевого суда от 8 декабря 2014 г., которым в удовлетворении заявления отказано.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горчаковой Е.В., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

14 октября 2014 г. общество с ограниченной ответственностью "Проектно-производственное архитектурно-планировочное бюро" (далее - Общество), являясь собственником земельного участка площадью 260 кв.м с кадастровым номером 25:28:020020:7, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - объекты розничной торговли, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир - здание магазина (лит. А), почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 23-е (далее - земельный участок), обратилось в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2010 г. в сумме 1 366 000 руб.

Обосновывая требования, заявитель ссылался на то, что кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, установленную в отчёте об определении рыночной стоимости земельного участка, составленном 18 августа 2014 г. обществом с ограниченной ответственностью "Краевой центр оценки", чем нарушаются его права и законные интересы как налогоплательщика.

Решением Приморского краевого суда от 8 декабря 2014 г. в удовлетворении заявления отказано.

В апелляционной жалобе Обществом ставится вопрос об отмене судебного постановления ввиду нарушения норм материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле и надлежащим образом извещённые о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились.

В соответствии с положениями части 3 статьи 167 и части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является земельный налог.

Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статья 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость, а также устанавливает для юридических лиц обязательное досудебное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Как следует из материалов дела, на основании заключённого с Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края договора купли-продажи от 13 сентября 2013 г. N 4455 Общество является собственником земельного участка, который поставлен на кадастровый учёт 28 ноября 2001 г. и кадастровая стоимость которого установлена по состоянию на 1 января 2010 г., следовательно, и рыночная стоимость земельного участка в случае оспаривания кадастровой стоимости должна быть установлена именно на эту дату.

О соблюдении заявителем досудебного порядка свидетельствует его обращение 30 сентября 2014 г. в комиссию при Управлении Росреестра по Приморскому краю, которая отказала в его рассмотрении по тому мотиву, что на земельный участок, принадлежащий Обществу, положения статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ не распространяются.

В подтверждение заявленных требований Общество представило отчёт от 18 августа 2014 г. N 345, составленный по заданию заявителя обществом с ограниченной ответственностью "Краевой центр оценки" (оценщик Гаврилова А.С.), в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2010 г. составила 1 366 000 руб., а также заключение экспертно-консультационного комитета регионального отделения "Приморское" общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" о соответствии отчёта об оценке рыночной стоимости земельного участка требованиям Федерального закона N 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки.

Суд первой инстанции, проверяя доводы администрации Приморского края и администрации г. Владивостока о недостоверности размера рыночной стоимости земельного участка, предлагаемого Обществом, самостоятельно проверил соответствие отчёта требованиям законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и пришёл к выводу, что определённая в отчёте оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2010 г. в размере 1 366 000 руб. не может быть признана достоверной.

Между тем, отказывая в удовлетворении заявления, суд не учёл, что целью разрешения дела о пересмотре кадастровой стоимости является определение действительной рыночной стоимости объекта недвижимости, не применил статью 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в силу предписаний которой суд осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создаёт условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

При разрешении настоящего дела суду следовало иметь в виду, что в случаях, когда заинтересованное лицо возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать недостоверность представленных заявителем сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, о величине рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя и представленного им отчёта об оценке, достоверности определения рыночной стоимости эти обстоятельства в силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должны быть вынесены судом на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

При этом при возникновении вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лиц, участвующих в деле, или по своей инициативе был вправе назначить экспертизу.

Судом предписания приведённых норм процессуального права не выполнены, что привело к принятию незаконного решения.

Поскольку для проверки возражений заинтересованных лиц необходимы специальные познания, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в целях проверки обоснованности размера рыночной стоимости земельного участка, определённого в отчёте, в соответствии с положениями части 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации назначила судебную экспертизу.

Согласно заключению эксперта К. от 15 июля 2015 г. N 271/СЭ/2015, утверждённому председателем Экспертного совета Некоммерческого партнёрства саморегулируемой организации оценщиков "Сообщество профессионалов оценки", членом которого является эксперт, отчёт, составленный ООО "Краевой центр оценки", от 18 августа 2014 г. N 345 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) требованиям стандартов и правил оценочной деятельности.

Как следует из исследовательской части заключения, экспертиза проводилась путём применения методов анализа, сравнения и оценки выполнения оценщиком требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов.

Поскольку экспертом не было выявлено существенных нарушений требований законодательства в ходе составления отчёта, он обоснованно при ответе на вопрос суда о размере рыночной стоимости земельного участка руководствовался данными, представленными в указанном отчёте.

Анализируя применённый оценщиком метод определения рыночной стоимости, эксперт отметил, что расчёты производились с учётом таких влияющих на размер рыночной стоимости земельного участка факторов, как местоположение, транспортная доступность, назначение, площадь и вид права на земельный участок.

В связи с сомнениями в правильности использования оценщиком корректировок в зависимости от площади земельного участка эксперт произвел расчёты по всем приведённым в отчёте 17 объектам-аналогам.

Указав в качестве доминирующего фактора, влияющего на определение рыночной стоимости, назначение земельного участка, эксперт посчитал возможным произвести расчёт с использованием данных только по участкам- аналогам, назначение которых совпадает с назначением исследуемого участка (7 из 17), использовал данные только по участкам-аналогам, находящимся в собственности (10 из 17).

Кроме того, эксперт применил методы сравнения с наиболее схожими аналогами по всем факторам (4 из 17), метод парных сравнений и классический метод корректировок. После сравнительного анализа объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения была проведена корректировка значений единиц сравнения, и по состоянию на 1 января 2010 г. экспертом определены границы интервала, в котором находится рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:020020:7 - от 1 280 000 руб. до 1 570 000 руб., а также расчётное значение рыночной стоимости оцениваемого земельного участка - 1 400 000 руб.

Судебная коллегия, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами гражданского дела, приходит к выводу о соответствии заключения действующему законодательству, о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Ввиду изложенного, руководствуясь статьёй 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и положениями Федерального закона N 135-ФЗ, Судебная коллегия признаёт заключение эксперта К. надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорного земельного участка, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки, в размере 1 400 000 руб.

При таком положении обжалуемое судебное постановление подлежит отмене с вынесением нового решения об установлении кадастровой стоимости, равной его рыночной стоимости, в размере 1 400 000 руб.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление. В данном случае заявление подано в 2014 году, следовательно, установленная кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января 2014 г.

Руководствуясь статьями 327, 328, 329 и 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Приморского краевого суда от 8 декабря 2014 г. отменить.

Заявление общества с ограниченной ответственностью "Проектно-производственное архитектурно-планировочное бюро" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, поступившее в Приморский краевой суд 14 октября 2014 г. после обращения 30 сентября 2014 г. в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 260 кв.м с кадастровым номером 25:28:020020:7, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - объекты розничной торговли, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир - здание магазина (лит. А), почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 23-е, равной его рыночной стоимости в размере 1 400 000 (один миллион четыреста тысяч) рублей по состоянию на 1 января 2010 г. на период с 1 января 2014 г. до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Председательствующий

Анишина В.И.

Судьи

Горчакова Е.В.

Калинина Л.А.