Письмо Министерства экономического развития РФ от 29 июня 2015 г. N Д23и-2997 "О рассмотрении обращения"

Департамент недвижимости Минэкономразвития России, рассмотрев в пределах своей компетенции совместно с Росреестром обращение Жилищно-строительного кооператива "Центр-2" относительно государственной регистрации права собственности на жилое помещение, сообщает следующее.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию, в том числе, в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, и не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации и практики его применения.

Вместе с тем, по существу обращения полагаем целесообразным отметить следующее.

Пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Таким образом, право собственности у членов жилищно-строительного кооператива (либо у лиц, имеющих право на паенакопление) возникает с момента выплаты пая.

Вместе с тем согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 г. и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.

Учитывая вышеизложенное, полагаем, что:

если пай выплачен полностью до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, предварительная государственная регистрация права собственности на квартиры за жилищно-строительным кооперативом, являющимся соинвестором, не требуется, государственная регистрация права собственности членов кооператива (лиц, имеющих право на паенакопления) будет осуществляться на основании справок о полной выплате пая при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по инвестиционному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом;

если на момент ввода объекта недвижимости в эксплуатацию пай не выплачен полностью, право собственности возникает у жилищно-строительного кооператива при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по инвестиционному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом, соответственно, необходима государственная регистрация права собственности на квартиры за таким кооперативом, а впоследствии осуществляется государственная регистрация перехода права и права собственности членов кооператива (лиц, имеющих право на паенакопления) на основании справки о полной выплате пая.

Дополнительно отмечаем, что письма Минэкономразвития России не содержат правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, не являются нормативными правовыми актами, имеют информационный характер и не препятствуют руководствоваться непосредственно нормами законодательства.

Заместитель директора Департамента недвижимости

В.А. Яцкий