Вы можете открыть актуальную версию документа прямо сейчас.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Вход
- Главная
- Постановление Мэра г. Новосибирска от 27 ноября 2000 г. N 2222 "Об утверждении Программы реконструкции и модернизации жилищного фонда города на 2000 2005 гг." (утратило силу)
- Приложение 1. Программа реконструкции и модернизации жилищного фонда города на 2000 - 2005 гг
Приложение 1. Программа реконструкции и модернизации жилищного фонда города на 2000 - 2005 гг
Приложение 1
Утверждено
постановлением мэра
от 27 ноября 2000 г. N 2222
Программа
реконструкции и модернизации
жилищного фонда города
на 2000 - 2005 гг.
1. Введение
Настоящая Программа является продолжением и одним из основных направлений по разработке стратегического плана по устойчивому развитию города Новосибирска в третьем тысячелетии.
Программа реконструкции и модернизации жилищного фонда города является среднесрочной программой с 2001 г. по 2005 г.
Программа учитывает существующую практику по реконструкции и модернизации жилищного фонда в странах Западной Европы в послевоенный период, материалы, использованные при подготовке программы Госстроя Российской Федерации по реконструкции жилищного фонда в 80-е годы, но не получившей широкой реализации, практику реконструкции жилищного фонда в отдельных городах России: Москве, Екатеринбурге, Челябинске.
При разработке Программы в полной мере учтена практика проведения реконструкции жилищного фонда в Ленинском, Кировском, Советском, Калининском, Центральном районах города Новосибирска.
Программа реконструкции и модернизации жилищного фонда города на 2001 - 2005 гг. переносит направление в развитие города с преимущественно нового строительства жилья на его обновление методом реконструкции.
2. Общие положения
Город Новосибирск является крупнейшим в Сибири промышленным, культурным, научным центром и самым большим городом с населением 1398,8 тысяч жителей (по состоянию на 01.01.2000), в котором представлены все секторы жилищного фонда по видам собственности: муниципальный, государственный (ведомственный), жилищно-строительных кооперативов и кондоминиумы, частный.
Как показывает существующая практика реконструкции и модернизации жилищного фонда в крупных городах, наиболее эффективной и приемлемой является практика реконструкции кварталов и микрорайонов, которая включает:
- капитальный ремонт с восстановлением конструктивных элементов жилого дома, утеплением ограждающих конструкций, заменой и модернизацией инженерного оборудования;
- новое (уплотняющее) строительство;
- модернизацию и реконструкцию внутриквартальных инженерных сооружений и сетей, а при необходимости и магистральных;
- восстановление и дополнение благоустройства дворовой и прилегающей территории;
- проведение комплексных мероприятий по энергосбережению;
- нормативное и правовое регулирование деятельности заказчика на реконструкцию и модернизацию.
Реализация Программы предусмотрена в три этапа:
- первый этап - реконструкция отдельных ветхих домов в кварталах;
- второй этап - реконструкция (комплексная) кварталов жилищного фонда (пилотный проект - 25-й квартал в Калининском районе, 34-й квартал в Ленинском районе);
- третий этап - комплексная реконструкция кварталов, микрорайонов с уплотняющей новой застройкой.
2.1. Понятия и термины, используемые в Программе
Госстроем России установлена единая терминология:
Реконструкция - переустройство существующих объектов жилищного хозяйства.
Реконструкция жилья включает комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания (количества и качества квартир, строительного объема и общей площади здания) или его назначения и осуществляемых в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания населения, увеличения объема услуг населению.
В процессе реконструкции ликвидируется физический и моральный износ здания.
Министерством строительства Российской Федерации введены в действие нормативы предельных затрат на реконструкцию и капитальный ремонт жилых домов, предназначенных для разработки и утверждения проектно-сметной документации на эти цели. Предельные затраты установлены в строительном выражении от стоимости 1 кв.м общей площади нового строительства в том же регионе аналогичных жилых зданий, в следующих размерах: на реконструкцию 80 %, на капитальный ремонт с модернизацией 55 %, на капитальный ремонт без модернизации 35 %. Эти нормативы относятся к зданиям у которых физический износ меньше 40 %. То есть, себестоимость реконструкции 1 кв.м общей площади жилья нормативно установлена ниже, чем себестоимость жилья при новом строительстве.
Капитальный ремонт - техническое переоснащение объектов с целью восстановления или улучшения эксплуатационных качеств.
Капитальный ремонт здания производится с целью восстановления его ресурса с заменой, при необходимости, отдельных конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных качеств здания.
При капитальном ремонте жилых домов (с модернизацией) может осуществляться:
- улучшение планировки помещений в жилых домах, не вызывающее изменения размеров квартир и их количества (без учета квартир, переводимых в установленном порядке в категорию нежилых помещений);
- устройство в жилых домах недостающих, в соответствии с новыми требованиями, видов инженерного оборудования, включая наружные сети (кроме магистральных); - работы по благоустройству прилегающих к ним территорий.
Капитальный ремонт с модернизацией - осуществляется в жилых домах с временным прекращением эксплуатации. Проживающие в них граждане подлежат размещению в жилые дома маневренного фонда. Маневренный фонд представляется заказчиком в размере 1,3 к плановому объему капитального ремонта (с модернизацией) общей площади.
Финансирование затрат по капитальному ремонту с модернизацией осуществляется за счет средств на капитальный ремонт.
Капитальный ремонт жилых домов без модернизации - включает:
- ремонт и смену отдельных элементов здания с высоким процентом амортизации без изменения существующей планировки помещений;
- ремонт и смену инженерного оборудования, включая наружные сети (кроме магистральных), работы по благоустройству прилегающих к ним территорий.
Текущий ремонт - комплекс строительных и организационно-технических мероприятий по устранению неисправностей (восстановлению работоспособности) элементов здания и поддержанию эксплуатационных показателей.
Физический износ жилых зданий и их элементов - утрата ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости и др.) под воздействием эксплуатационных нагрузок и сил природы. Признаками физического износа являются возникающие неисправности и деформации элементов зданий.
Физический износ оценивается в соответствии с ВСН 53-86 (р), содержащими для каждого конструктивного элемента, вида инженерного оборудования и таблицы признаков износа. Эти признаки выявляются в результате визуального и инструментального обследования и представляют собой преимущественно внешние проявления, свидетельствующие о наличии определенных неисправностей и деформаций, характеризующих различные стадии развития износа. Каждой такой стадии соответствует количественная оценка состояния конструктивного элемента в процентах. Проценты условно характеризуют степень физического износа, как отношение стоимости ремонтных работ, необходимых для устранения неисправности, к восстановительной стоимости элемента жилого дома.
Физический износ элемента, конструкции или системы, имеющих различную степень износа отдельных участков, устанавливается как сумма показателей износа отдельных участков, взвешенных по их удельному весу в общем объеме соответствующего элемента.
Степень физического износа жилого здания (общего износа) определяется сложением степеней износа отдельных его элементов, взвешенных по удельному весу их стоимости в общей восстановительной стоимости здания.
Физический износ жилищного фонда должен оцениваться на основе сплошного обследования входящих в него жилых домов, как интегральная средневзвешенная величина, и должен производиться до принятия решения о целесообразности проведения реконструкции здания.
Критерии оценки состояния здания следующие:
| Оценка состояния здания | Физический износ, % |
| хорошее вполне удовлетворительное удовлетворительное не вполне удовлетворительное неудовлетворительное ветхое непригодное (аварийное) |
до 10 от 11 до 20 от 21до 30 от 31до 40 от 41 до 60 от 61 до75 75 и выше |
Моральный износ жилых зданий - это величина, характеризующая степень несоответствия функциональному и технологическому назначению, определяющая условия несоответствия, объем и качество представленных услуг инженерного оборудования, современным требованиям. Эти требования отражены в нормах строительного проектирования. Отклонения от норм могут рассматриваться как признаки морального износа и подразделяются на три группы:
- недостатки планировки;
- несоответствия конструкций действующим нормам по теплозащите, звукоизоляции, гидроизоляции и т.д.;
- отсутствие отдельных видов инженерного благоустройства.
Техническое состояние здания (элемента) - характеристика состояния, определяющая степень работоспособности несущих конструкций:
- работоспособное - удовлетворяет всем требованиям норм по предельным состояниям;
- ограниченно работоспособное состояние - установлено расчетом или внешние признаки указывают на достижение одного или нескольких предельных состояний, опасность обрушения отсутствует, эксплуатация жилого дома допустима;
- неработоспособное состояние здания (элемента) - установлено расчетом или внешние признаки указывают на достижение одного или нескольких предельных состояний, существует опасность обрушения, эксплуатация не допустима.
Техническое обслуживание здания - комплекс работ по поддержанию исправленного состояния здания и его элементов, заданных параметров и режимов работ конструктивных элементов и технических устройств.
Техническая эксплуатация здания - использование здания в соответствии с функциональным назначением с проведением необходимых мероприятий по сохранению состояния конструкций здания и его оборудования, при котором они способны выполнять заданные функции с параметрами, установленными требованиями технической документации.
Содержание жилого дома - комплекс работ по созданию необходимых условий для проживания и обеспечения сохранности жилого дома (техническая эксплуатация, санитарное обслуживание, текущий и капитальный ремонт).
Нормативный (расчетный) срок служб здания (конструктивных элементов) - календарное время, в течение которого под воздействием различных эксплуатационных факторов здания приходят в состояние, когда дальнейшая эксплуатация становится невозможной, а восстановление экономически нецелесообразно.
2.2. Демографическая ситуация (1995 - 2000 годы)
Качество жизни - это, прежде всего, здоровье человека: физическое, духовное, психическое, моральное, экономическое и т.д. Пути улучшения качества жизни в комплексном стратегическом плане развития города Новосибирска в первую очередь связаны с проблемами охраны и улучшения здоровья жителей города, что не возможно без повышения комфортности проживания.
Анализируя демографическую ситуацию в городе за 1995 - 2000 годы, необходимо отметить снижение числа постоянных жителей города Новосибирска.
Негативная демографическая ситуация в городе вызывает качественное и количественное падение трудового потенциала.
Доля детского населения в структуре города Новосибирска в 2000 году составляет около 16,5 %, в 1995 году было около 20 %. Прогноз на последующие 5 -7 лет - неблагоприятный. Ученые полагают, что этот показатель снизится до 14 - 15 %. Для нормального воспроизводства населения и поддержания трудового потенциала на стабильном уровне детей в демографической структуре населения должно быть не менее 25 %.
Для воспроизведения населения каждая супружеская пара должна родить двух детей, тогда численность населения остается стабильной, "коэффициент детности" должен быть не менее 2,1 - 2,2. В 2000 году он равен 1,3.
Следовательно, в городе нет простого воспроизводства населения.
Одним из показателей в демографической ситуации города - численность населения пожилого возраста. В 2000 году - около 20 % от всего населения города, через 5 - 10 лет будет около 25 %.
По оценкам специалистов к 2005 году численность населения города Новосибирска при сохранении положительного сальдо миграции уменьшится и составит 1380 - 1390 тысяч человек.
Таким образом, можно сделать вывод об отсутствии демографических предпосылок для расширения городских территорий за счет строительства новых микрорайонов и создания городов-спутников, так как это приводит к разорительной тенденции, опережающей рост городских территорий по отношению к приросту населения города. В данной ситуации наиболее оправданной с технической и экономической точки зрения представляется политика модернизации и комплексной реконструкции существующего жилищного фонда с повышением плотности застройки, улучшением потребительского качества жилья, решением социальных, экологических и экономических вопросов города.
2.3. Анализ очередности на получение жилья (1995 - 2000 годы)
Согласно проведенному экономико-социальному мониторингу по жилищной обеспеченности в городе Новосибирске:
- 34,3 % жителей города имеющих жилищные условия выше среднего уровня (на одного проживающего приходится 12 кв.м жилой площади, число комнат равно или больше числа членов семьи, квартира благоустроенная, отдельная);
- 29,6 % жителей города имеющих средние жилищные условия (на одного проживающего приходится от 9 до 12 кв.м жилой площади, квартира благоустроенная, отдельная);
- 29,6 % жителей города, имеющие жилищные условия ниже среднего уровня (на одного проживающего приходится менее 9 кв.м в благоустроенной отдельной квартире, или квартира коммунальная, служебная, арендуемая, или неполностью благоустроенная).
- 6,5 % семей проживающих в городе не имеют прав распоряжения занимаемым жильем (арендуемое, служебное).
По состоянию на 01.01.2000 на учете в администрациях районов города на получение жилья состоит 30669 семей (98092 человека). Фактическое предоставление квартир в период с 1995 - 2000 гг. приведены в таблице приложения 1.
Значительная часть населения состоящая в очереди на получение жилья не в состоянии его приобрести.
Необходимо появление на рынке дешевого, быстровозводимого жилья. Одновременно для слоев населения способных на частичную компенсацию жилья, необходимо организовать "муниципальную ипотеку", то есть заключать договоры и предоставлять жилье муниципалитетам с предварительной оплатой 25 % и рассрочкой (в том числе беспроцентной) на 15 - 20 лет. Недорогое жилье может быть получено путем реконструкции домов массовой застройки, перепрофилированием и реконструкцией высвобождающихся зданий соцкультбыта, гражданского и промышленного назначения. При уплотняющей застройке отдельных районов следует использовать наиболее недорогие и быстровозводимые способы строительства, например сборно-монолитный сталежелезобетонный каркас, с заполнением из местных материалов, в том числе материалов завода "Сибит".
Кроме того, анализ очередности получения жилья в городе с 1995 года по настоящее время показывает, что несмотря на ежегодный ввод в эксплуатацию в среднем 300 тысяч кв.м нового жилья, очередность на получение жилья не сокращается, происходит улучшение условий проживания у категории населения уже имеющего жилье.
То есть при осуществлении нового строительства не решаются проблемы:
- представления жилья очередникам;
- повышения качества проживания жителей, проживающих в домах с большим физическим и моральным износом.
2.4. Характеристика современного состояния жилищного фонда города
Жилищный фонд города Новосибирска на 01.01.2000 составляет 25,4 млн.кв.м общей площади, в том числе в личной собственности граждан насчитывается около 46 тысяч домов общей площадью 2,3 млн.кв.м.
По принадлежности жилищный фонд города делится на четыре вида:
- муниципальный - 16,5 млн.кв.м (65 %);
- государственный - 4,5 млн.кв.м (17,6 %);
- жилищно-строительных кооперативов - 2,1 млн.кв.м (8,3 %);
- в частной собственности граждан - 2,3 млн.кв.м (9,1 %).
Характеристика жилищного фонда по принадлежности районам города приведена в диаграмме приложения 2.
Исторический возраст города Новосибирска совпадает со сроком существования государственного российского жилищного хозяйства, поэтому здесь проявились все исторически значимые этапы его преобразований. Проблемы жилищного хозяйства города Новосибирска типичны для государственного жилищного хозяйства большинства крупных городов России.
По состоянию на 01.01.2000 приватизировано 54 % жилищного фонда города. Величина приватизационного потенциала на прямую связана с материальным благосостоянием населения.
Зависимость уровня жилищной обеспеченности семей и их приватизационным поведением приведена в диаграмме приложения 3.
Диаграмма иллюстрирует следующую тенденцию: чем лучше по качеству и большей площади жилье имела семья, тем активнее было ее приватизационное поведение. Так, доля приватизационных квартир в высшем классе жилищной стратификации составляла 44 %, а в низшем классе 2 %. Семьи из разных жилищных классов отличались по своим намерениям приватизировать жилье в ближайшее время. Соответственно, доля тех, кто не собирался приватизировать квартиру, составляла в высшем классе - 20 %, а в низшем - 78 %.
В связи с этим, можно сделать выводы, по инвестиционному потенциалу и участию населения в реконструкции приватизированного жилищного фонда.
2.5. Нормативная правовая база, используемая при разработке Программы
Перечень
основных нормативных правовых актов Российской Федерации, применяемых
в области строительства и эксплуатации жилищного фонда
| N п | Наименование нормативных правовых актов | Дата и номер нормативного правового акта |
| 1 | 2 | 3 |
| 1 | Конституция Российской Федерации | 12.12.93 |
| 2 | Гражданский кодекс Российской Федерации | Часть первая - 21.10.94, часть вторая - 22.12.95 |
| 3 | Кодекс РСФСР об административных правонарушениях (с изменениями и дополнениями на 01.06.95) |
20.07.84 |
| 4 | Федеральный закон "Градостроительный кодекс Российской Федерации" |
07.04.98 N 73-ФЗ |
| 5 | Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" |
11.08.94 N 26-ФЗ |
| 6 | Постановление Верховного Совета Российской Федерации "О введении в действие Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" |
24.12.92 N 4219-1 |
| 7 |
Федеральный закон "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" |
20.08.95 N 154-ФЗ |
| 8 | Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" |
24.12.92 N 4218-1 |
| 9 | Федеральный закон "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" |
12.01.96 N 9-ФЗ |
| 10 | Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" |
15.06.96 N 154-ФЗ |
| 11 | Указ Президента Российской Федерации "О полномочиях Правительства Российской Федерации по осуществлению передачи объектов Федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность" |
28.10.94 N 2027 |
| 12 | Указ Президента Российской Федерации "О развитии конкуренции в сферах эксплуатации и ремонта жилищного фонда" |
|
| 13 | Указ Президента Российской Федерации "О мерах по обеспечению права граждан на жилище" |
09.04.93 N 442 |
| 14 | Указ Президента Российской Федерации "Об утверждении временного положения о кондоминиуме" |
23.12.93 N 2275 |
| 15 | Указ Президента Российской Федерации "О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы" |
24.12.93 N 2281 |
| 16 | Указ Президента Российской Федерации "О выпуске и обращении жилищных сертификатов" |
10 июня 1994 N 1182 |
| 17 | Постановление Совета Министров РСФСР "О переводе предприятий, объединений и организаций системы министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР на полный хозяйственный расчет и самофинансирование" |
31.07.89 N 235 |
| 18 | Постановление Правительства Российской Федерации "О порядке передачи объектов социально-культурного и коммунально- бытового назначения Федеральной собственности в Государственную собственность субъектов Российской Федерации" |
07.03.95 N 235 |
| 19 | Постановление Правительства Российской Федерации "По упорядочению системы оплаты жилья и коммунальных услуг" |
18.06.96 N 707 |
| 20 | Постановление Правительства Российской Федерации "О Государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" |
13.10.97 N 1301 |
| 21 | Постановление Правительства Российской Федерации "Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг" |
29.09.94 N 1099 |
| 22 | Постановление Правительства Российской Федерации "Об утверждении Положения о лицензировании строительной деятельности" |
25.03.96 N 351 |
| 23 | Постановление Правительства Российской Федерации "Об обеспечении формирования доступной для инвалидов среды жизнедеятельности" |
12.08.94 N 927 |
| 24 | Постановление Правительства Российской Федерации "О признании утратившими силу и внесении изменений в некоторые решения Правительства Российской Федерации в связи с принятием Закона Российской Федерации "Об основах жилищной политики" |
23.07.93 N 726 |
| 25 | Постановление Правительства Российской Федерации "О государственных жилищных сертификатах, выдаваемых гражданам Российской Федерации, лишившихся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий" |
07.06.95 N 561 |
| 26 | Постановление Федеральной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку при Правительстве Российской Федерации "О порядке выпуска, обращения и погашения жилищных сертификатов на территории Российской Федерации" |
12.05.95 |
| 27 | Письмо Государственного комитета Российской Федерации по вопросам архитектуры и строительства и Департамента ЖКХ "Об организационно- правовом статусе предприятий жилищно- коммунального хозяйства" |
29 июня 1994 N 01-04-86 |
| 28 | Письмо Минстроя России и Департамента ЖКХ "О создании органов Государственной жилищной инспекции в Российской Федерации" |
03.11.94 N 01-02-161 |
| 29 | Письмо Минстроя России и Департамента ЖКХ "Об инвентаризации и оценке строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на правах собственности" |
05.09.94 N 01-13-124 |
| 30 | Постановление Госстроя России "Об утверждении примерного положения о порядке конкурсного отбора жилищных ремонтно- эксплуатационных предприятий для содержания и ремонта государственного и муниципального жилищных фондов |
12.01.94 N 18-24 |
Перечень
строительных норм и правил, применяемых
в области реконструкции и ремонта жилых зданий
| N п | Нормативные документы | Наименование нормативного документа |
| 1 | 2 | 3 |
| 1 | СНиП 2.08.01-89* | Жилые здания |
| 22 | СНиП 2.07.01-89* | Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений |
| 33 | СНиП 11-02-96 | Инженерные изыскания для строительства. Основные положения |
| 4 | СНиП 11-01-95 | Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений. Изменение 1 |
| 5 | СНиП II-3-79* | Строительная теплотехника |
| 6 |
СНиП III-4-80* изд.1993 г. |
Техника безопасности в строительстве. Изменение 5, 1993 |
| 7 | СНиП II-12-77 | Защита от шума |
| 8 |
СНиП 2.04.01-85* изд.1996 г. |
Внутренний водопровод и канализация зданий. Изменение 2, 1996 г. |
| 9 | СНиП 2.04.05-91* | Отопление, вентиляция и кондиционирование. Изменение 2, 1997 г. |
| 10 |
СНиП 2.04.08-87* изд. 1995 г. |
Газоснабжение. Изменение 1 - 4 |
| 11 | СНиП 3.05.01-85 | Внутренние санитарно-технические системы |
| 12 | СНиП 23-05-95 | Естественное и искусственное освещение |
| 13 | СНиП 21-01-97 | Пожарная безопасность зданий и сооружений |
| 14 | ВСН 62-91* | Проектирование среды жизнедеятельности с учетом потребностей инвалидов и мало мобильных групп населения |
| 15 |
ВСН 41-85 (р) Госгражданстрой |
Инструкция по разработке проектов организаций и проектов производства работ по капитальному ремонту жилых зданий |
| 16 |
ВСН 42-85 (р) Госгражданстрой |
Правила приемки в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых домов. Изменение 1, 1997 г. |
| 17 |
ВСН 48-86 (р) Госгражданстрой |
Правила безопасности при проведении обследований жилых зданий для проектирования капитального ремонта |
| 18 |
ВСН 53-86 (р) Госгражданстрой |
Правила оценки физического износа жилых зданий |
| 19 |
ВСН 57-88 (р) Госгражданстрой |
Положение по техническому обследованию жилых зданий |
| 20 |
ВСН 42-85 (р) Госгражданстрой |
Положение об организации проведения реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального хозяйства и социально- культурного назначения |
| 21 |
ВСН 61-89 (р) Госгражданстрой |
Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования |
| 22 | ГОСТ 18353-79 | Контроль неразрушающий. Классификация видов и методов |
| 23 | ГОСТ 23337-78 | Шум. Методы измерения шума не селитебной территории и в помещениях жилых и общественных зданий |
| 24 | ГОСТ 24940-97 | Здания и сооружения. Метод измерения освещенности. |
| 25 | ГОСТ 26253-84 | Здания и сооружения. Метод определения теплоустойчивости ограждающих конструкций |
| 26 | ГОСТ 26254-84 | Здания и сооружения. Методы определения сопротивления теплопередаче ограждающих конструкций |
| 27 | ГН 2.2.4/2.1.8.562-96 | Допустимые уровни шума на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки |
| 28 | ГН 2.2.4/2.1.8.566-96 | Допустимые уровни вибрации на рабочих местах и в помещении жилых и общественных зданий |
3. Проблемы реконструкции жилищного фонда города и обоснование ее решения
3.1. Отправные точки для решения проблемы реконструкции
Учитывая вышеизложенное, имеем следующие отправные точки для последующего решения проблемы реконструкции жилищного фонда города:
- нормативное определение, данное Госстроем Российской Федерации понятий "реконструкция", "капитальный ремонт", "текущий ремонт" и так далее;
- демографическая ситуация в городе показывает, что необходимость в резком увеличении объемов прироста нового жилья меняется на необходимость обновления (реконструкцию) существующего жилищного фонда;
- темпы предоставления жилья очередникам за счет нового строительства не решают проблемы, кроме того, накапливаются проблемы, связанные с ветшанием жилищного фонда;
- многообразие видов собственности на жилье, является определенным потенциалом для привлечения ресурсов, в том числе финансовых, для проведения реконструкции с целью повышения потребительских качеств жилья, а значит и его рыночной стоимости;
- нормативная правовая база, используемая при разработке Программы реконструкции и модернизации жилищного фонда города, является достаточной для постановки проблемы, но не исчерпывающей для ее практического разрешения и осуществления;
- для жилищного фонда, имеющего износ менее 40 %, себестоимость реконструкции 1 кв.м общей площади нормативно заложена ниже (коэффициент 0,8) к себестоимости строительства нового жилья, что делает реконструкцию этой части жилищного фонда более привлекательной для потенциальных инвесторов, по сравнению с новым строительством;
- существующая практика реконструкции жилых зданий в Западной Европе, России и в городе Новосибирске показывает, что инвестиционный цикл при проведении реконструкции короче, чем при новом строительстве;
- проблема обеспечения коммунальными услугами при проведении реконструкции решается более "мягко" по сравнению с низким возрастанием нагрузок и стоимости их получения для объекта в новом строительстве.
Для обоснования проблемы реконструкции жилищного фонда города необходимо так же провести анализ технического состояния жилищного фонда города и рассмотреть вероятные последствия развития ситуации.
3.2. Анализ состояния жилищного фонда
Муниципальный жилищный фонд.
В муниципальной собственности по состоянию на 01.01.2000 находятся в технически хорошем состоянии с износом 10 % - 566 жилых домов, то есть 12 % от общего количества домов; в удовлетворительном состоянии, износ которых 30 % - 2095 жилых домов, то есть 42 % жилых домов необходимо проводить выборочный капитальный ремонт: 35% - 1700 жилых домов с оценкой состояния неудовлетворительно, с физическим износом до 60 %, подлежат комплексному капитальному ремонту и реконструкции; 417 - ветхих домов износ которых составляет 70 %; 140 домов - непригодны к эксплуатации (близких к аварийным), физический износ конструкций которых свыше 75 %.
Согласно Положению "О порядке решения вопроса о сносе жилых домов при реконструкции и застройке городов", утвержденному Госстроем СССР, предельный физический износ зданий, составляет 70 %. Такие жилые дома (557 шт. или 11 %) подлежат сносу по ветхости. Современное состояние жилищного фонда приведено в диаграмме приложения 4.
По степени инженерного оборудования муниципальный жилищный фонд города можно разделить на две категории:
- полностью или частично благоустроенный жилищный фонд - 90 %;
- неблагоустроенный жилищный фонд - 10 %;
Уровень благоустройства муниципального жилищного фонда составляет: водопровод - 93 %, канализация - 90,6 %, центральное отопление - 94 %, газ - 9,7 %, ванны - 84 %, напольные электроплиты - 79,4 %.
По этажности муниципальный жилищный фонд распределяется следующим образом:
- 1 - 3-этажный - 4,4 млн.кв.м;
- 4 - 10-этажный - 20,6 млн.кв.м;
- 12-этажный и выше - 0,4 млн.кв.м.
Комитетом жилищно-коммунального хозяйства мэрии было проведено частичное обследование жилых домов. В результате обследования жилые дома были условно классифицированы на следующие группы:
первая группа - ветхие 2 - 3-этажные жилые дома с деревянными стенами и перекрытиями, с износом 60 - 70 %;
вторая группа - ветхие 2 - 4-этажные жилые дома с кирпичными стенами и деревянными перекрытиями, с износом до 70 %;
третья группа - ветхие 4 - 5-этажные жилые дома с кирпичными и панельными стенами, с деревянными и железобетонными перекрытиями, с износом до 60 %;
Жилые дома третьей группы составляют дома, построенные после 1965 года по типовым проектам серий 1 - 447, 1 - 335, 1 - 464.
К особой группе относятся дома, которые предполагают только посемейное заселение, так называемые "хрущевки". Эти дома отличаются узкими передними или входными шлюзами, небольшими кухнями (площадью 5,5 - 6,5 кв. м), проходными комнатами (гостиными), небольшими спальнями.
В настоящее время вышеуказанные дома устарели не только морально, но и физически и требуют обследования и реконструкции (особенно панельные жилые дома, где железобетонные конструкции стеновых панелей, перекрытий и кровельных панелей, рассчитанные на 50 лет эксплуатации, требуют инструментального освидетельствования конструкций и закладных деталей).
Реконструкция таких жилых домов должна предусматривать повышение капитальности, улучшение объемно-планировочных решений и утепление ограждающих конструкций, а также устройство мансард.
Государственный (ведомственный) жилищный фонд - включает в себя жилищный фонд Сибирского отделения Российской академии наук - около 1,5 млн.кв.м общей площади.
Состояние жилищного фонда аналогично состоянию муниципального жилищного фонда, однако, учитывая то, что в нем отсутствуют здания постройки 30 - 40 годов, количество ветхих домов значительно меньше, чем в муниципальном. Более 60 % жилых домов с износом от 30 до 60 %.
Руководством Сибирского отделения Российской академии наук обсуждается проект реконструкции 5-этажных жилых домов по ул.Жемчужной со специалистами Германии.
Разрабатывается проект реконструкции пяти 3-этажных жилых домов по ул.Терешковой с надстройкой двух этажей и мансарды (первая очередь - два дома).
Мероприятия, разработанные Сибирским отделением Российской академии наук по реконструкции собственного жилищного фонда, в полной мере соответствуют Программе, более того, ряд мероприятий Программы будет осуществлен в пилотных проектах по реконструкции жилищного фонда Сибирского отделения Российской академии наук.
Государственный жилищный фонд, не находящийся в хозяйственном ведении предприятий и организаций (ведомств) в соответствии с проводимыми мероприятиями по его приемке в муниципальную собственность, является жилищным фондом, объекты которого войдут в планы реконструкции муниципального жилищного фонда в 2001 - 2002 гг.
Жилищный фонд жилищно-строительных кооперативов и кондоминиумов.
Мероприятия Программы и подходы в практическом осуществлении реконструкции этих объектов в полной мере применимы и к данному виду жилья.
Частное, индивидуальное жилье.
Решение о проведении реконструкции данного вида жилья принимает собственник. Подходы и обоснование могут быть аналогичными и использованы в данной Программе.
3.3. Тенденции развития ситуации и вероятные последствия
Система технического обслуживания, ремонта и реконструкции зданий (далее - система ТОРиР) представляет собой комплекс взаимосвязанных организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение сохранности зданий и созданий комфортных условий проживания населения. Система ТОРиР включает материальные, трудовые и технические ресурсы, а так же необходимую нормативную и техническую документацию, обеспечивает нормальное функционирование зданий в течение всего периода их использования по назначению.
Сроки проведения ремонта зданий или их элементов определяются на основе оценки их технического состояния. Рекомендуемая периодичность проведения ремонтов, реконструкции указанна в нормативных документах ВСН 5888(р) утвержденных Госстроем России.
За последние десять лет из-за недостаточного финансирования жилищно-коммунальной отрасли состояние жилищного фонда ухудшилось, некоторые группы домов находятся в аварийном состоянии. Сложившиеся отставания фактических объемов капитального ремонта жилищного фонда от требуемых отражено в графике приложения 5. Техническое состояние жилищного фонда до 2003 года указаны в графике приложения 6.
Здания исторического и культурного значения ветшают, из-за недостатка средств не восстанавливаются и не реставрируются. Существует опасность утраты памятников культуры и архитектуры и массовое выбытие объектов жилищного фонда города (кривая носит характер экспоненты).
В связи с этим можно с достаточной степенью точности определить период, когда процесс выбытия жилищного фонда может стать необратимым.
Критическая ситуация должна в полной мере учитываться при формировании ежегодного плана капитального ремонта и двухлетних планов по реконструкции и модернизации жилищного фонда.
3.4. Обоснование решения проблемы
Важнейшими задачами развития и реконструкции большого города является:
- переход от малоэффективного типа пространственного развития к интенсивному комплексному развитию;
- формирование сбалансированной социальной инженерно-технической инфраструктуры;
- улучшение структуры городского землепользования;
- создание условий комфортного проживания граждан различных социальных групп при сохранении и расширении жилищного фонда, придание ему новых эксплуатационных качеств.
Вторичная застройка районов города конца 50 - 60-х годов, направленная на комплексную реконструкцию домов первых массовых серий, повышение плотности застройки, улучшение потребительских качеств жилья, решение социальных, экологических и экономических вопросов является важнейшим резервом развития городов.
Учитывая, что подавляющее большинство жилья, подлежащего реконструкции, является муниципальным, имеющим ограниченные возможности централизованного финансирования, необходим выбор стратегии реконструктивных мероприятий, обеспечивающих максимальную экономичность решений и самоокупаемость затрат.
Указанным целям служат две принципиальные модели самоокупаемой реконструкции жилых домов массовых серий:
- реконструкция жилых домов с увеличением общей площади до 30 %, без увеличения площади застройки и без отселения жильцов;
- реконструкция жилых домов с увеличением общей площади в три раза, увеличение площади застройки примерно в 1,5 раза с переселением жильцов в пределах квартала или микрорайона.
Указанные модели реконструкции является развитием концепции вторичной застройки существующих жилых кварталов многоэтажными ширококорпусными домами, возводимыми на месте домов первых массовых серий без их сноса, но с одновременной реконструкцией.
Основными альтернативными по отношению к предлагаемой вторичной застройке и вариантами реконструкции жилых районов и микрорайонов массовой жилой застройки являются:
- полный снос зданий существующего жилого фонда при частичном или полном сохранении объектов обслуживания, с последующим строительством зданий нового жилищного фонда и восполнением недостающего объема объектов обслуживания, создание маневренного фонда жилья в других районах города или на новых территориях;
- поэтапный снос зданий существующего фонда и осуществление реконструкции с созданием маневренного фонда на свободных участках (на первом этапе) реконструируемого района.
Существенным недостатком первого альтернативного варианта является необходимость освоение новых территорий под жилищное строительство, развития инженерно-технической инфраструктуры, переселение в новые районы жителей квартала.
Реконструкция районов по второму альтернативному варианту сопряжена со значительным изменением сроков ее проведения и соответственно снижением экономической эффективности.
При вторичной застройке жилых кварталов и микрорайонов создаются предпосылки для существенного снижения сметной стоимости строительства и эксплуатации жилых домов. К основным факторам снижения стоимости строительства жилья относятся:
- повторное бесплатное использование застроенных территорий с увеличением в 2-3 раза плотности их застройки без освоения новых территорий под застройку с протяженными инженерными и транспортными коммуникациями;
- исключение затрат на снос домов и вывозку отходов;
- повторное использование несущих и ограждающих конструктивных элементов реконструируемых домов с соответствующей экономией затрат;
- экономия материальных ресурсов при переходе на строительство ширококорпусных домов, особенно в монолитном и сборно-монолитном исполнении;
- снижение теплопотерь и, соответственно, затрат на отопление зданий;
- исключение затрат на развитие и эксплуатацию теплосетей с переводом отопления и горячего водоснабжения жилых домов от автономных, в том числе "крышных" котельных;
- продление жизненного цикла домов, подлежащих реконструкции, до его продолжительности для вновь возводимых домов;
- сокращение эксплуатационных энергозатрат за счет возведения ширококорпусных домов с теплоэффективными ограждающими конструкциями, регулируемыми системами отопления, и исключения теплопотерь в теплосетях с переходом на "крышные" котельные;
- повышение потребительских качеств и стоимости квартир старой части жилых домов вторичной застройки после их реконструкции;
- при эксплуатации жилищного фонда вторичной застройки в 2 - 3 раза сокращаются затраты и, следовательно, оплата жильцами за отопление и горячее водоснабжение на протяжении всего жизненного цикла жилых домов вторичной застройки;
- создание условий для самоокупаемости и рентабельности вторичной жилой застройки кварталов и микрорайонов за счет постоянного источника доходов за аренду нежилых помещений.
Все это обеспечивает снижение единовременных и текущих затрат в расчете на 1 кв.м общей площади возводимого и реконструируемого жилищного фонда. Величина экономического эффекта определяется объемами намечаемых реконструктивных работ и нового строительства, а также задачами, решаемыми при комплексной реконструкции кварталов и микрорайонов.
Вторичная застройка предусматривает развитие объектов социальной инфраструктуры до уровня, соответствующего современным требованиям, а также комплексное решение социальных проблем с созданием в жилой застройке рабочих мест на предприятиях и в учреждениях малого предпринимательства.
Характерными социальными проблемами жителей реконструируемых кварталов массовой жилой застройки являются сохранение привычного места жительства и улучшение жилищных условий.
В этом отношении вторичная застройка кварталов и микрорайонов, выполняемая в соответствии с указанными ранее концептуальными положениями, выгодно отличается от других вариантов преобразования застройки, так как направлена на максимальный прирост жилья в реконструируемом квартале, обеспечивает потребности всех его жителей и полное комфортное преобразование имеющегося жилого фонда с расширением существующих малометражных квартир до полнометражных по действующим нормам.
4. Основная цель и задачи программы
4.1. Основная цель Программы
Основная цель Программы: создание более комфортных условий проживания населения, улучшение жилищно-коммунального обслуживания, обеспечение населения города жилыми площадями, отвечающими современным нормам, то есть повысить комфортность жилья и развить инфраструктуру.
4.2. Основные задачи Программы
Комплексность реконструкции жилищного фонда является главным условием экономической эффективности, то есть соединяет в единый инвестиционный пакет краткосрочный, высокодоходный проект нового строительства на территориях застройки 30 - 60-х годов, надстройки и низкодоходный, с отложенным во времени экономическим эффектом, проект капитального ремонта с утеплением и модернизацией инженерного оборудования.
4.3. Обоснование выбора программных мероприятий
Комплексность и вариантность подхода должна определяться тем, что мероприятия Программы (капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и снос) рассматриваются, как равновозможные и преследующие одну цель преобразование и уплотнение жилой застройки устаревшего жилищного фонда с его социальной и инженерной инфраструктурой с учетом градостроительной ситуации.
На первом этапе решения этой проблемы необходима разработка градостроительной концепции преобразования жилищного фонда с выделением кварталов и микрорайонов жилой застройки домов первых массовых серий, с их классификацией по способам реконструкции, а так же выявлением последовательности и очередности реконструкции всего жилищного фонда города Новосибирска. На основании этой концепции разрабатывается раздел генерального плана реконструкции застройки города с детальной планировкой жилых районов и перспективными эскизными проектами их развития, в том числе посредством вторичной застройки.
Раздел генплана реконструкции застройки города и его вторичной застройки жилых территорий необходимо разрабатывать с учетом предпроектных натурных исследований состояния жилищного фонда города и застройки территорий, социально-демографической ситуации, санитарно-экологической ситуации, ландшафтного, историко-культурного, природного своеобразия города Новосибирска и районов реконструкции.
В настоящее время в городе осуществляется реконструкция восьми жилых домов в разных районах города, из которых семь (ул.Пятницкого,9, Объединения,24, Бебеля,36, Сибиряков-Гвардейцев,44/1, Лермонтова,43, Оловозаводская,19, Сердюкова,2) с прекращением эксплуатации и один дом (Октябрьская,40) без отселения жильцов.
Первый этап реконструкции характеризуется как точечная (пообъектная) реконструкция.
Второй этап реконструкции - комплексная реконструкция кварталов и микрорайонов.
Определение уровня реконструкции:
- избирательный, при котором реконструируется часть здания;
- локальный, при котором реконструируется здания в целом;
- групповой, при котором реконструируется группа домов на территории, обслуживаемой общими инженерными коммуникациями и реконструкцию которых необходимо осуществлять единовременной строительной технологией;
- градостроительный, при котором в реконструкцию вводится градостроительная единица (микрорайон, жилой район) на основе самостоятельной программы (плана) проведения реконструкции.
Градостроительные аспекты реконструкции.
Генеральный план города Новосибирска разработан акционерным обществом открытого типа проектным институтом "Новосибгражданпроект" по заданию и под руководством Главного управления архитектуры и градостроительства мэрии и предусматривает приоритетное развитие города на свободных от застройки площадках, требующих сноса, или на площадках со сносом ветхих жилых домов.
Такое направление в развитии города было оправдано исходя из существовавших экономических условий, когда жилье строилось в основном за счет средств бюджета города и средств предприятий.
Современные экономические условия и изменение требований общества к решению жилищной проблемы и застройки города требуют пересмотра концепции планирования кварталов города со смещением акцента в сторону реконструкции существующего жилищного фонда.
Схема реконструкции квартала должна осуществляется по схеме приложения 7.
Основные технико-экономические показатели по реконструкции квартала, микрорайона.
Технико-экономические показатели кварталов, микрорайонов определяются конкретно по каждой площадке и зависят от местоположения микрорайона в городской застройке, этажности застройки, плотности застройки, технического состояния жилых домов, наличиея зданий социально-бытового назначения, транспортных связей и других факторов. Для пилотного проекта по реконструкции микрорайона в центральной части города Главным управлением архитектуры и градостроительства, комитетом жилищно-коммунального хозяйства мэрии по проработкам, данным разработчиком генерального плана города акционерным обществом открытого типа проектным институтом "Новосибгражданпроект", будет подобран микрорайон, где можно провести комплексную реконструкцию в полном объеме не только с реконструкцией зданий, но и с устройством подземных гаражей и других элементов современной инфраструктуры. Реконструкция кварталов в центральной части города будет проводится с учетом проведения капитального ремонта домов. Реконструкция кровель будет выполняться с устройством мансард, заменой инженерных коммуникаций, утеплением стен, окон, тамбуров. Реконструкция микрорайонов, где расположены ветхие дома, позволит привести условия проживания людей в соответствие с современными требованиями. Основные технико-экономические показатели квартала по ул.Новая Заря в Калининском районе приведены в таблице. Генплан пилотного проекта разработан проектно-сметным отделом комитета жилищно-коммунального хозяйства мэрии.
Основные технико-экономические показатели квартала
по ул.Новая Заря в Калининском районе
Таблица
| Наименование показателя | Ед.изм. | Кол-во |
| Плотность населения | чел/га | 420 (по расчету 580) |
| Площадь отведенного участка | га | 1,38 |
| Площадь застройки 3 - 5-этажными жи- лыми домами |
кв.м | 4429,6 |
| Жилая площадь | кв.м | 6298,5 |
| Общая площадь | кв.м | 11731,0 |
| Количество квартир: в том числе: - однокомнатных - двухкомнатных - трехкомнатных |
шт. шт. шт. шт. |
161 10 59 92 |
| Общая площадь помещений общественного назначения (блок 2-4) |
кв.м | 900 |
Унификация решений по реконструкции жилых домов.
Учитывая, что большинство жилых домов в городе построены по типовым проектам, Программа предусматривает унификацию решений по реконструкции, с учетом износа несущих и ограждающих конструкций жилых домов, элементов украшения фасадов (эркеров, лоджий) и других элементов по типам зданий:
- панельные:
увеличение этажности,
увеличение объема,
модернизация существующего жилья,
усиление домов;
- кирпичные:
повышение этажности,
лечение стен (трещины и т.д.),
защита наружных стен от атмосферных осадков, повышение морозостойкости;
- разработка проектов приставных объемов:
балконов-лоджий,
эркеров,
лифтовых шахт,
мусоропроводов,
санитарно-технических блоков,
мансардных завершении.
Усиление фундаментов выполняется с учетом состояния конструкций и грунтов, залегающих в основании жилого дома, по данным инженерногеологических изысканий, проводимых в период подготовки и сбора исходных данных, при проектировании реконструкции.
Реконструкция и модернизация внутридомовых сетей.
Инженерные системы проектируемых зданий, базируемых на общепринятых решениях, в значительной степени предопределяются архитектурно-планировочными решениями, принимаемыми при реконструкции и при использовании существующих вентиляционных каналов естественной вытяжки, размещаемых в стенах, не подлежащих реконструкции.
Принципиальные схемы систем зависят от наличия чердачных помещений и возможности применения "теплых чердаков".
Все инженерные системы должны иметь приборы учета на вводе в здание и внутри самого здания:
- системы горячего и холодного водоснабжения должны оборудоваться поквартирными приборами учета и регулирования давления;
- учет тепловой энергии должен быть обеспечен в каждом реконструируемом доме по секционно либо в тепловом узле. Поквартирный учет решает заказчик при выдаче задания на проектирование.
5. Мероприятия программы реконструкции и модернизации
жилищного фонда города
5.1. Мероприятия нормативно-правового обеспечения
Процесс реконструкции жилых домов не может осуществляться без соответствующей нормативно-правовой базы, устанавливающей правоотношения участников, позволяющей с одной стороны защитить интересы города, инвесторов, пользователей жилищного фонда, а с другой стороны стимулировать участников к действиям направленным на активное участие в реконструкции.
Чтобы обеспечить интерес инвесторов и населения к вопросам реконструкции жилых домов, провести комплексную модернизацию жилья, необходимо создать благоприятный инвестиционный климат в городе Новосибирске, который в большей степени зависит от качества принимаемых нормативно правовых актов и их исполнения. Для создания нормативной базы необходимо:
Организационное обеспечение. Расчеты, проведенные комитетом жилищно- коммунального хозяйства мэрии показывают, что реконструировать жилищный фонд за счет только инвесторских средств в подавляющей части случаев окажется невозможным из-за значительных расходов на необходимый ремонт зданий и модернизацию инженерных сетей. Реконструкция муниципального жилищного фонда должна осуществляться путем объединения внебюджетных и бюджетных средств, а так же привлеченных средств населения. Финансирование из разных источников требует создания специальных организационных форм - управляющих компаний, права, функции и оптимальную структуру которых предстоит определить.
Информационное обеспечение. В связи с массовой приемкой жилищного фонда в муниципальную собственность, необходима систематизация сведений о проведенном капитальном ремонте внутренних и наружных инженерных сетей, для определения первоочередных объектов реконструкции.
Нормативное обеспечение. При реконструкции в первую очередь необходимо определить уровень санитарных, пожарных, эксплуатационных требований к сохраняемым и реконструируемым зданиям, которые строились по нормам, в настоящее время не приемлемым. Уплотнение застройки (надстройки, встройки), развитие социальной и реконструкция инженерной инфраструктур также не могут осуществляться по существующим правилам СНиП, так как они ориентированны на освоение свободных территорий.
Правовое обеспечение реконструкции осуществляется в условиях функционирующей среды. Для правового обоснования отношений, возникающих при реконструкции жилого дома между гражданами, проживающими в реконструируемом жилом доме, и государством, необходимо на уровне субъекта Федерации разработать и утвердить ряд нормативных правовых актов:
- о правовом статусе реконструкции для правового обоснования при работе с жителями, права балансодержателя;
- об энергосбережении, предусматривающие переход от дифференцируемого контроля: окно, стена и так далее, к контролю интегральному: количество условного топлива на 1 куб.м отапливаемого помещения;
- о реконструкции (в настоящее время все вынуждены пользоваться нормами на проектирование нового строительства);
- о противопожарной и санитарной безопасности объектов реконструкции (не всегда возможно кардинальное изменение в существующем здании);
- о статусе лицензированного эксперта;
- о землеотводе объектов реконструкции;
- об экологии реконструкции существующих домов;
- о применении новых материалов, в том числе заводов-изготовителей города Новосибирска и региона;
- о формировании коэффициента рыночных отношений строительно-монтажных работ реконструируемых объектов;
- о содержании технического надзора за реконструкцией жилищного фонда.
5.2. Организационные мероприятия
Каждое мероприятие по проведению работ по реконструкции жилых домов состоит из нескольких этапов:
первый этап - уточнение технического состояния жилого дома, проработка вариантов реконструкции, сбор исходных данных для проектирования, разработка проектно-сметной документации;
второй этап - полное или частичное отселение жителей в маневренный фонд на период проведения реконструкции;
третий этап - определение инвестиционной модели, заключение договоров;
четвертый этап - проведение работ по реконструкции в нормативные сроки;
пятый этап - сдача объекта в эксплуатацию, возвращение жителей, получение "социального", дополнительного жилья.
Схема управления капитальным ремонтом и реконструкцией жилых домов приведена в приложении 8. Схема управления стоимостью инвестиционного проекта на фазах его жизненного цикла приведена в приложении 9.
Организация работ по реконструкции.
Для организации работ по реконструкции необходима:
- разработка организационно-технологических схем всех аспектов модернизации и реконструкции жилья;
- разработка схем взаимодействия с жильцами (графики работ в квартирах);
- разработка и организация производства малой механизации при бескрановом осуществлении реконструкции и модернизации жилых зданий;
- разработка технологических систем реконструкции жилья без отселения жильцов в стесненных условиях, отсутствия строительной площадки;
- разработка системы безопасности проведения работ без отселения жильцов.
Выполнение специальных работ с привлечением специализированных организаций, имеющих практический опыт проведения работ по экспертизе проектов и технического состояния зданий жилых домов.
Обучение специалистов и повышение квалификации:
- экспертов - со специальной выпускной работой, (обучение от 3 до 6 месяцев);
- экспертов проектов - с выпускной работой, (обучение от 1 до 4 недель);
- прорабов, мастеров, бригадиров, (обучение от 1 до 4 недель);
- главных специалистов проекта, (обучение 1 - 2 недели).
Координацию работ по реконструкции существующего жилищного фонда, в соответствии с новыми теплотехническими требованиями и решению существующих вопросов по нормативно-правовому обеспечению, инвестиционной политике осуществляет координационный совет по реконструкции жилищного фонда, состав которого утверждается постановлением мэра.
5.3. Технические мероприятия
Технические мероприятия предусматривают:
реконструкцию магистральных и внутриквартальных инженерных сетей и сооружений.
Теплоснабжение.
Теплоснабжение потребителей города осуществляется от четырех ТЭЦ открытого акционерного общества "Новосибирскэнерго" и более 300 котельных, 101 из которых отапливает объекты жилья и соцкультбыта.
Общая годовая тепловая нагрузка по городским объектам жилья и соцкультбыта составляет 8400 тыс. Гкал, в том числе от открытого акционерного общества "Новосибирскэнерго" - 6132 тыс. Гкал.
Дефицит тепловой энергии по максимальным нагрузкам составляет 1239 Гкал/год, по среднечасовой нагрузке на горячее водоснабжение 494 Гкал/год.
Общая потребность в тепловой энергии для обеспечения предусмотренного Программой ввода жилья незначительна в связи с экономией тепла за счет утепления зданий и составляет около 4,0 Гкал/час в основном для горячего водоснабжения.
Реконструкция внутриквартальных сетей теплоснабжения проводится по мере необходимости и учтена в стоимости реконструкции жилых микрорайонов.
Электроснабжение.
Электропотребление от Новосибирской энергосистемы составляет 13,7 млрд.кВт/час.
Установленная мощность электростанций - 2640 МВт, балансовая мощность 2249 МВт. Дефицит по электрической мощности составляет 501 МВт, получаемый по перетокам.
В настоящее время на большинстве существующих подстанций города отсутствуют свободные мощности.
При капитальном ремонте и реконструкции жилых домов в микрорайонах происходит увеличение мощности в связи с увеличением энерговооруженности квартир и изменением норм на электропотребление в жилье.
Программа реконструкции предусматривает в течение пяти лет увеличение мощности энергопотребления примерно на 3500 кВт. Стоимость перекладки внутриквартальных электрических сетей и строительство трансформаторных подстанций учитывается при застройке жилых кварталов и входит в стоимость реконструкции жилых домов.
Водоснабжение.
В настоящее время город Новосибирск имеет развитую систему хозпитьевого водоснабжения общей производительностью 865 тыс.куб.м/сутки.
Водоснабжение города представляет собой две самостоятельные системы Правобережную и Левобережную, соединенные между собой дюкером. Источником водоснабжения служит река Обь.
Проведение реконструкции жилых домов в микрорайонах города приведет к увеличению расхода воды ориентировочно на 500 куб.м/сутки по городу за пятилетку. Обеспечение увеличения расхода воды потребует проведения реконструкции внутриквартальных сетей, переключений и подключений в другие сети. Ориентировочно стоимость реконструкции инженерных сетей водоснабжения увеличит стоимость реконструкции 1 кв.м общей площади от 50 до 70 рублей.
Стоимость реконструкции сетей будет определена при разработке проектно-сметной документации и получении технических условий от муниципального унитарного предприятия "Горводоканал".
Канализация.
В настоящее время в городе Новосибирске действует централизованная система канализации полного раздельного типа, в составе которой эксплуатируется более 740 км самотечных и напорных коллекторов диаметром от 300 до 2500 мм, 34 насосные станции перекачки, очистные сооружения полной биологической очистки производительностью 720 тыс.куб.м/сутки и выпуск очищенных сточных вод в реку Обь.
Для реконструкции жилых домов в кварталах города предусматривается использование действующей системы канализации и проведение комплекса мероприятий по реконструкции, ремонту и дублированию сооружений и сетей канализации, а также новое строительство и окончание незавершенного.
Стоимость реконструкции и перекладки сетей канализации при комплексной реконструкции кварталов определится в каждом конкретном случае и войдет в стоимость реконструкции жилых домов.
Ливневая канализация.
В настоящее время в городе проложено около 300 км магистральных сетей ливневой канализации и 59 км внутриквартальных сетей.
Магистральные сети обслуживают подразделения Главного управления благоустройства и озеленения.
Внутриквартальные сети не обслуживаются специализированными организациями. Состояние внутриквартальных сетей неудовлетворительное. Из 59 км. - 24,7 км. сетей находятся в нерабочем состоянии (разрушены 357 колодцев и 73 дождеприемника). Для восстановления работоспособности требуется 15 млн. рублей в действующих ценах.
5.4. Мероприятия по энергосбережению
Реконструкция с утеплением зданий и установкой приборов учета энергоресурсов позволит существенно снизить энергозатраты на отопление зданий, перейти на бездотационное снабжение жилищного фонда теплом с одновременным улучшением микроклимата без повышения стоимости энергоресурсов для населения, что является важнейшим социально-экономическим результатом реконструкции.
Мероприятия по энергосбережению при реконструкции жилых домов, приведены в приложении 10.
Для реализации указанных мероприятий необходимо:
- разработать схемы тепло-, электроснабжения города с использованием централизованных и децентрализованных источников тепла и энергоснабжения;
- разработать системы контроля за количеством и качеством тепла и электроэнергии, подаваемых в жилые дома;
- разработать программу перехода на трехтрубную подачу воды (возможна доочистка воды для питья "автономка", экологической очистки всей воды);
- использовать новые более надежные и долговечные материалы в водоснабжении и водоотведении;
- утилизировать бытовые отходы с использованием кухонных мельниц и систем водоотведения;
- разработать новые, смешанные системы теплоснабжения обогрева и вентиляции (энергосберегающие);
- производить инструментальный замер утечек тепла через конструктивные элементы зданий и оценивать их теплоизоляционные свойства методами инфракрасной диагностики силами Новосибирской государственной академии водного транспорта, НИПТиПЦ "Сибстройреконструкция" и других организаций.
5.5. Ресурсное обеспечение
5.5.1. Источники финансирования капитального ремонта и реконструкции
жилищного фонда:
- система финансирования капитального ремонта, реконструкции жилищного фонда в городе происходит в условиях высокой инфляции, крайнего недостатка бюджетных средств, неустойчивого функционирования банковской системы;
- реконструировать жилье только за счет инвесторских средств невозможно из-за значительных расходов на необходимый ремонт зданий и модернизацию инженерных сетей. Данная проблема решается путем объединения внебюджетных средств, средств бюджета города и привлечения средств населения;
- финансирование из разных источников требует создание специальных организованных форм - фонда реконструкции, муниципальных предприятий, права и оптимальную структуру, которых предстоит определить.
5.2.2. Инвестиционные модели реконструкции.
С использованием средств бюджета города:
- для сбора исходных данных, получения технических условий на дополнительные нагрузки по воде, тепловой, электрической энергии, разработке проектно-сметной документации, расселению, капитальному ремонту и реконструкции, инвестиционные средства привлекаются на последнем этапе (как правило, для расчета с подрядчиком);
- для сбора данных и получения технических условий и для начала процесса реконструкции, инвестиционные договоры заключаются в середине процесса реконструкции;
- на подготовительные работы по реконструкции и реконструкцию используются средства бюджета города, а после реализации проекта инвестиционные средства полностью перекрывают бюджетные вложения.
Инвестиции привлекаются с самого начала строительства (скрытая ипотека):
- привлечение средств населения с целью улучшения существующего жилья. То есть люди оплачивают утепление жилых домов и частично капитальный ремонт (может быть снос ветхого жилья). Возведение приставных балконов, лоджий, эркеров, санитарных блоков, мансард и так далее за счет средств квартиросъемщиков;
- объединение местных фирм - производителей строительных материалов, с предложением проинвестировать программу реконструкции, так как при капитальном ремонте и реконструкции увеличивается объем продаж их продукции.
6. Оценка экономической эффективности программы
Эффективность реализации Программы характеризуются следующими показателями:
| - общая площадь квартир после реконструкции | - | 173,2 тыс.кв.м |
| в том числе: | ||
| новое строительство и надстройки | - | 71,7 тыс.кв.м |
| - увеличение плотности застройки | - | в 1,59 раза |
| - экономия городских территорий под размещение эквивалентного количества жилья на новых территориях |
- | 0,2 га |
| - создание рабочих мест в течение 20 лет | - | 4000 мест (в год) |
| - срок возврата средств бюджета города | - | 6 лет |
| - доход от строительной деятельности на территории реконструкции (отчисления) |
- | 6,1 млн.рублей в год |
| - снижение тепло-, энергопотребления | - | 50 % |
| - экономия тепловой энергии | - | 0,042 млн.Гкал в год |
| - продление сроков экономически эффективной эксплуатации зданий |
- | 60 лет |
| - сокращение эксплуатационных затрат после реконструкции |
- | 3,5 млн.рублей в год |
На основе проработанных пообъектных двухлетних планов, экономический эффект должен определяться пообъектно за год.
7. Контроль за ходом реализации программы реконструкции и модернизации
жилищного фонда города
7.1. Мониторинг технического состояния жилищного фонда города на основе "методики" оценки технического состояния фонда постоянно осуществляет жилищная инспекция комитета жилищно-коммунального хозяйства мэрии с предоставлением отчета.
7.2. Технический надзор за объектами реконструкции жилищного фонда осуществляется постоянно.
7.3. Контроль за выполнением плана капитального ремонта, реконструкции муниципального жилищного фонда ежемесячно осуществляет комитет жилищно-коммунального хозяйства мэрии.
7.4. Контроль за выполнением плана реконструкции объектов ежеквартально осуществляет департамент энергетики, жилищного и коммунального хозяйства города.
7.5. Выполнения мероприятий Программы реконструкции ежегодно рассматривается на президиуме мэрии.