Определение Верховного Суда РФ от 1 февраля 2016 г. N 308-КГ15-15553 по делу N А63-10582/2014 О передаче жалобы в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации

Определение Верховного Суда РФ от 1 февраля 2016 г. N 308-КГ15-15553

Судья Верховного Суда Российской Федерации Грачева И.Л.,

изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агропромышленный альянс" (Ставропольский край, пос. Прикалаусский) на постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.09.2015 по делу N А63-10582/2014, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Агропромышленный альянс" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - Управление Росреестра) по возврату без рассмотрения заявления Общества о государственной регистрации договора от 07.06.2014 аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя земельного участка площадью 926 893 кв. м с кадастровым номером 26:18:000000:1100, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Ставропольский край, Александровский район, село Калиновское, в плане земель СХП "Калиновское", по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи о заявлении одного из собственников земельных долей в праве общей долевой собственности на этот участок о невозможности государственной регистрации, и об обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию названного договора аренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Коптева В.Е., Зайкина А.Н., Савинков В.В., Константиниди М.В., Козачек В.С., Врабие Е.Н., Есаулов Е.Е., Виденев Н.А., Козаева В.Г., Петрякина О.В., Петрякина А.Н., Кондаурова Т.И., Рассолов А.В., Ситников Р.А., Виденев И.С., Виденева Ю.С., Виденева А.С. (собственники земельных долей).

Арбитражный суд Ставропольского края решением от 05.03.2015, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2015, признал незаконными действия Управления Росреестра по возврату без рассмотрения представленных Обществом документов о государственной регистрации названного договора аренды, обязал Управление Росреестра рассмотреть документы Общества о государственной регистрации договора аренды, в удовлетворении остальной части заявления отказал.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 29.09.2015 отменил указанные судебные акты и отказал в удовлетворении требований Общества.

Общество, ссылаясь на существенное нарушение судом округа норм материального и процессуального права, прав и законных интересов заявителя и третьих лиц, обратился в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре постановления от 29.09.2015 в кассационном порядке.

Дело 07.12.2015 истребовано из Арбитражного суда Ставропольского края.

Согласно пунктам 1 и 2 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит либо определение об отказе в передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, либо о передаче кассационной жалобы вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).

Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы Общества вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Как установлено судами и следует из материалов дела, земельный участок площадью 926 893 кв. м с кадастровым номером 26:18:000000:1100, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Ставропольский край, Александровский район, село Калиновское, в плане земель СХП "Калиновское", принадлежит 17-ти физическим лицам на праве общей долевой собственности.

В выпуске газеты "Александровская жизнь" от 26.04.2014 N 32 опубликовано извещение о проведении 07.06.2014 в 12 часов 00 минут общего собрания участников общей долевой собственности на указанный участок, в том числе по вопросам о заключении с Обществом договора аренды земельного участка и об определении уполномоченного лица.

Согласно протоколу от 07.06.2014 в общем собрании, которое провело уполномоченное должностное лицо - глава муниципального образования Калиновского сельского совета Александровского района Ставропольского края, приняли участие несколько собственников долей, численность которых составила 37,5% от общего числа собственников земельных долей, чем был обеспечен необходимый для проведения собрания кворум. Общее собрание единогласно приняло решение о заключении договора аренды земельного участка с Обществом и уполномочило Петрякину Аллу Николаевну (далее - уполномоченное лицо) совершать от имени участников долевой собственности действия по определенным вопросам, в том числе по заключению договора аренды.

Собственники земельных долей (арендодатели) в лице уполномоченного лица и Общество (арендатор) 07.06.2014 подписали договор аренды названного земельного участка на 10 лет. Участок передан Обществу по акту приема-передачи от 07.06.2014.

Пунктом 2.3.7 договора аренды предусмотрена обязанность Общества обратиться в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды.

Общество 11.07.2014 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации указанного договора аренды. Управление Росреестра письмом от 29.07.2014 уведомило Общество о приостановлении государственной регистрации договора аренды в связи с отсутствием списка арендодателей, который Общество 08.08.2014 представило в регистрирующий орган.

Кондаурова Татьяна Ивановна, которой принадлежит доля в размере 3/16 в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок, 08.08.2014 обратилась в Управление Росреестра с заявлением о невозможности государственной регистрации договора аренды без ее личного участия.

Управление Росреестра на основании указанного заявления 08.08.2014 внесло в ЕГРП запись N 02/004/2014-116 о принятии заявления о невозможности государственной регистрации договора аренды без личного участия заявителя (Кондауровой Т.И.).

В письме от 29.08.2014 N 02/005/20014-081 Управление Росреестра, сославшись на пункт 2 статьи 28.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), уведомило Общество о возврате без рассмотрения его заявления о государственной регистрации договора от 07.06.2014 аренды названного земельного участка в связи с наличием в ЕГРП записи о заявлении Кондауровой Т.И.

Общество, считая, что указанные действия Управления Росреестра не соответствуют требованиям Закона N 122-ФЗ и статей 13, 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), нарушают права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, связанной с использованием по назначению переданного ему в аренду земельного участка, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суды первой и апелляционной инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 11.5, статьей 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 2, 9, 13, 24.1, 26 Закона N 122-ФЗ, статьями 13, 14 Закона N 101-ФЗ, признали незаконным возврат Управлением Росреестра без рассмотрения документов, представленных Обществом для государственной регистрации договора аренды.

Суды исходили из следующего: по смыслу положений статей 13 и 14 Закона N 101-ФЗ, статей 24.1 и 26 Закона N 122-ФЗ собственник земельной доли в праве на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в собственности более пяти лиц, может обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией прав в отношении только своей доли, в отношении прав (в том числе права аренды) на участок в целом за государственной регистрацией вправе обратиться только уполномоченное общим собранием собственником земельных долей лицо; по правилам пункта 2 статьи 28.1 Закона N 122-ФЗ по заявлению физического лица как собственника земельной доли в праве общей собственности на земельный участок в ЕГРП могла быть внесена только запись о невозможности государственной регистрации без личного участия названного лица перехода, ограничения (обременения), прекращения права на долю этого физического лица, и соответствующая запись могла служить основанием только для возврата без рассмотрения заявления, представленного на государственную регистрацию перехода, ограничения (обременения), прекращения права на долю в праве, а не на земельный участок в целом; возврат без рассмотрения заявления Общества о государственной регистрации договора аренды мог быть осуществлен только на основании записи о заявлении лица, уполномоченного общим собранием участников долевой собственности на земельный участок, о невозможности государственной регистрации договора аренды; поскольку Кондаурова Т.И. такими полномочиями не обладала, внесенная в ЕГРП по ее заявлению запись о заявлении о невозможности государственной регистрации не могла служить основанием для возврата без рассмотрения заявления арендатора (Общества) о государственной регистрации договора аренды.

Суд округа, сделав вывод о том, что суды первой и апелляционной инстанции неправильно истолковали положения статьи 28.1 Закона N 122-ФЗ и статей 13 и 14 Закона N 101-ФЗ, отменил решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда и отказал в удовлетворении требований Общества.

Суд округа посчитал, что непринимавшая участие в общем собрании 07.06.2014 собственников долей в праве общей долевой собственности Кондаурова Т.И., числящаяся в ЕГРП в качестве обладателя доли в размере 3/16 в праве общей долевой собственности на земельный участок, вправе подать заявление о невозможности государственной регистрации договора аренды земельного участка без ее личного участия, поэтому регистрирующий орган, получивший такое заявление, обоснованно внес в ЕГРП запись о данном заявлении и возвратил заявление Общества без рассмотрения.

Суд кассационной инстанции, сославшись на разъяснения, приведенные в Определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 23.12.2014 N 2987-О и от 21.05.2015 N 1197-О, указал, что положения пункта 2 статьи 28.1 Закона N 122-ФЗ не могут быть истолкованы как ограничивающие право сособственника земельного участка на подачу заявления о невозможности государственной регистрации только случаем совершения сделки с долей в праве общей долевой собственности, предусматривают для лиц, зарегистрированных в реестре в качестве собственников объектов недвижимости, дополнительные гарантии соответствия регистрационных действий их реальной воле и намерениям (или намерениям законных представителей этих лиц), реализуемые посредством личного участия в представлении документов на государственную регистрацию перехода, ограничения (обременения), прекращения права.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Общество, ссылаясь на нарушение и неправильное толкование судом округа норм материального права, считает, что постановление от 29.09.2015 нарушает права и законные интересы заявителя и третьих лиц (собственников земельных долей), связанные с реализацией ими права на передачу участка в аренду и государственную регистрацию договора аренды, просит отменить постановление суда округа и оставить в силе решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда.

Податель жалобы указывает следующее.

Согласно статье 14 Закона N 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляется в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников общей долевой собственности.

Подпунктом 6 пункта 3 названной статьи предусмотрено, что участники общей долевой собственности на общем собрании могут принять решение о лице, уполномоченном от имени участников общей долевой собственности без доверенности действовать в том числе при обращении с заявлением о государственной регистрации прав в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, заключать договоры аренды данного участка. Полномочия такого лица подтверждаются выпиской из протокола общего собрания, такие полномочия могут быть отозваны только по решению общего собрания участников общей долевой собственности (пункт 4 статьи 14.1 Закона N 101-ФЗ).

Согласно пункту 5 указанной статьи участник общей долевой собственности, выразивший на общем собрании участников общей долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, или с условиями договора аренды такого участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащей ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 Закона N 101-ФЗ, и распорядиться им по своему усмотрению; при этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается; в целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется; от имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

Приведенные положения Закона N 101-ФЗ позволяют обеспечить необходимый баланс интересов участников общей долевой собственности, а также арендаторов земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 28.1 Закона N 122-ФЗ при представлении лицом, указанным в ЕГРП в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем заявления о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на такой объект недвижимости без его личного участия по заявлению о государственной регистрации права, представленному иным лицом, в том числе представителем собственника, не являющимся его законным представителем, или второй стороной сделки, если данный Закон или другой федеральный закон допускает осуществление государственной регистрации права на основании заявления одной из сторон сделки, в ЕГРП вносится запись о заявлении о невозможности государственной регистрации.

Данная норма направлена на защиту интересов собственника объекта недвижимости в том случае, когда государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним возможна с личным участием собственника.

Между тем по смыслу приведенных норм Закона N 101-ФЗ в случае избрания собственниками земельных долей уполномоченного лица по заключению договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, и по обращению в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, государственная регистрация может осуществляться только по заявлению либо уполномоченного лица, действующего от имени собственников (арендодателей), либо по заявлению арендатора. Следовательно, регистрирующий орган по заявлению участника общей долевой собственности, который не может лично обращаться с заявлением о регистрации и участвовать в регистрации, не вправе возвращать без рассмотрения документы, представленные для регистрации договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности, который подписан от имени собственников долей уполномоченным лицом.

Поскольку Кондаурова Т.И. не является уполномоченным общим собранием собственников земельных долей лицом, ее заявление не могло служить основанием для возврата Обществу документов, представленных для регистрации договора аренды всего участка.

Данное судом округа толкование пункта 2 статьи 28.1 Закона N 122-ФЗ, согласно которому на основании заявления правообладателя земельной доли в ЕГРП может быть внесена запись о невозможности государственной регистрации права аренды всего участка, создает препятствия в реализации решений, принятых общим собранием участников долевой собственности, а также создает угрозу для преодоления одним собственником общей воли остальных участников долевой собственности.

Приведенные в жалобе Общества доводы о существенном нарушении судом округа норм материального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации определил:

жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агропромышленный альянс" передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 03 марта 2016 года на 11 часов 30 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал N 3048 (подъезд 5).

Судья Верховного Суда Российской Федерации

И.Л. Грачева