Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 12 апреля 2016 г. N 305-ЭС15-18643 по делу N А40-146235/2014 Суд отменил постановление суда кассационной инстанции и оставил без изменения решения судов первой и апелляционной инстанций, поскольку исходя из фактических обстоятельств и имеющихся в деле доказательств суды сделали правомерный вывод о том, что издание администрацией распоряжения о прекращении действия договора аренды направлено на воспрепятствование обществу в реализации имеющегося у него преимущественного права на выкуп арендуемого помещения

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 12 апреля 2016 г. N 305-ЭС15-18643

Резолютивная часть определения объявлена 5 апреля 2016 года.

Полный текст определения изготовлен 12 апреля 2016 года.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Чучуновой Н.С.,

судей Борисовой Е.Е., Грачевой И.Л.,

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Всё для дома" на постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.10.2015 по делу N А40-146235/14 Арбитражного суда города Москвы.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 291.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Заслушав и обсудив доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Чучуновой Н.С., Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации установила:

общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Все для дома" (далее - Торговый дом) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконными:

действий Администрации поселения "Мосрентген" (далее - Администрация), направленных на расторжение договора аренды;

бездействия Администрации, выразившегося в несовершении действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), а именно: в неопубликовании решения, определяющего порядок приватизации нежилого помещения, ненаправлении Торговому дому проекта договора купли-продажи арендуемого имущества - нежилого помещения общей площадью 686,2 кв. м, находящегося по адресу: город Москва, поселение "Мосрентген", пос. завода "Мосрентген", д. 31;

просило обязать Администрацию устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Торгового дома путем совершения юридически значимых действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, а именно: опубликовать распоряжение от 07.11.2013 N 208-р/о "Об условиях приватизации муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: город Москва, поселение "Мосрентген", пос. Завода Мосрентген, д. 31"; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества - нежилого помещения общей площадью 686,2 кв. м, находящегося по адресу: город Москва, поселение "Мосрентген", пос. завода "Мосрентген", д. 31, с указанной в проекте договора рассрочкой оплаты приобретаемого недвижимого имущества на 3 года.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 04.03.2015 требования частично удовлетворены. Суд признал незаконными действия Администрации, выразившиеся в несовершении предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ действий; обязал Администрацию устранить нарушения прав и законных интересов Торгового дома путем совершения юридически значимых действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 названного Закона, и направить Торговому дому проект договора купли-продажи недвижимого имущества площадью 686,2 кв. м, расположенного по адресу: город Москва, поселение "Мосрентген", пос. завода "Мосрентген", д. 31. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2015 решение суда первой инстанции от 04.03.2015 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 07.10.2015, решение суда первой инстанции от 04.03.2015 и постановление суда апелляционной инстанции от 17.06.2015 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Суд кассационной инстанции указал, что заявленные Торговым домом требования о признании действий и бездействий Администрации незаконными подлежали рассмотрению в порядке главы 24 АПК РФ, при этом судам необходимо проверить соблюдение установленного частью 4 статьи 198 названного Кодекса срока подачи заявления.

Торговый дом обратился в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой на принятое постановление, в которой просит отменить обжалуемый судебный акт, оставив в силе решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, ссылаясь на существенное нарушение норм процессуального права.

Выражая несогласие с выводами окружного суда, Торговый дом указывает, что суды первой и апелляционной инстанций рассматривали заявленные требования как действия (бездействия), совершаемые исключительно с целью воспрепятствовать реализации Торговым домом предоставленного законом права, руководствуясь общими правилам искового производства.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10, суды на основании части 1 статьи 133, части 1 статьи 168 АПК РФ, с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, должны самостоятельно определить характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению.

Заявитель полагает необоснованным рассмотрение требований о признании незаконным действий (бездействия) Администрации по правилам главы 24 АПК РФ, так как при признании незаконным указанного бездействия порождаются гражданско-правовые последствия в виде понуждения к совершению юридически значимых действий, направленных на заключение договора купли-продажи арендованного имущества; заявленные требования подлежали рассмотрению по общим правилам искового производства.

Суды правомерно указали, что действия Администрации поселения "Мосрентген" по изданию распоряжения от 10.01.2014 N 2-р/о "О прекращении действия договора аренды муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: город Москва, поселение "Мосрентген", пос. завода "Мосрентген", д. 31", и направлению письма от 31.12.2013 N 3090 о расторжении договора аренды свидетельствуют о совершении Администрацией действий, направленных исключительно на воспрепятствование Торговому дому в реализации имеющегося у него преимущественного права на выкуп арендуемого помещения.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Чучуновой Н.С. от 17.03.2016 кассационная жалоба вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу о том, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене по следующим основаниям.

По договору аренды от 18.08.1994 N 216 Комитет по управлению имуществом Ленинского района Московской области (арендодатель) предоставил Торговому дому (арендатор) в аренду на срок с 01.01.1994 по 31.12.1998 часть здания (магазин "Все для дома") для торговой деятельности по адресу: Московская область, Ленинский район, п. Мосрентген, д. 31.

Дополнительным соглашением от 01.10.2012 N 07/2012/АР/ДС срок аренды помещения по названному договору продлен до 30.06.2015.

Согласно Приложению N 1 к дополнительному соглашению от 01.10.2012 N 07/2012/АР/ДС площадь объекта аренды составляет 686,2 кв. м.

Являясь субъектом малого и среднего предпринимательства, Торговый дом 21.10.2013 обратился в Администрацию с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Администрацией 07.11.2013 было издано распоряжение N 208 р/о "Об условиях приватизации муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: город Москва, поселение "Мосрентген", пос. завода "Мосрентген", д. 31", в пункте 2 которого содержится указание на необходимость заключить соглашение о расторжении с Торговым домом, арендующим это помещение, договора аренды от 18.08.1994 N 216, а в пункте 3 - условие о заключении договора купли-продажи арендуемого помещения.

Письмом от 31.12.2013 N 3090 глава Администрации сообщил Торговому дому о решении расторгнуть договор аренды с 15.02.2014, указав на общественную необходимость использования имущества для муниципальных нужд и размещения объектов социального назначения, в связи с чем Администрацией 10.01.2014 издано распоряжение N 2-р/о "О прекращении действия договора аренды муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: город Москва, поселение "Мосрентген", пос. завода "Мосрентген", д. 31" (с 15.02.2014).

Полагая указанные действия Администрации, направленные на расторжение договора аренды, и ее бездействие по несовершению действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, незаконными, Торговый дом обратился в арбитражный суд с указанными требованиями.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций установили, что Торговый дом соответствует критериям, установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ, в связи с чем у него имеется право на приобретение арендуемого имущества.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления вправе утверждать перечни государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства).

Государственное и муниципальное имущество, включенное в указанные перечни, может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. Эти перечни подлежат обязательному опубликованию в средствах массовой информации, а также размещению в сети Интернет на официальных сайтах утвердивших их государственных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления.

Судами установлено, что нежилое помещение общей площадью 682,2 кв. м, расположенное по адресу: город Москва, поселение "Мосрентген", пос. завода "Мосрентген", д. 31, не включено в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ в перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства организациям, образующим инфраструктуру поддержки малого и среднего предпринимательства.

На момент обращения с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп помещения все условия, установленные статьей 3 Закона N 159-ФЗ, соблюдены.

Администрацией не представлено доказательств отсутствия предусмотренных Законом N 159-ФЗ условий для реализации Торговым домом преимущественного права на приобретение арендованного имущества в порядке, установленном названным Законом.

Торговый дом относится к субъектам малого предпринимательства в соответствии со статьей 4 Закона N 209-ФЗ. Арендованное помещение находилось в непрерывном владении заявителя в течение двух и более лет до даты вступления в силу Закона N 159-ФЗ, сведений о наличии задолженности по арендной плате не имеется. Площадь помещения не превышает предельные значения, установленные законом Московской области от 17.10.2008 N 145/2008-ОЗ "О порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Московской области или муниципальной собственности муниципальных образований Московской области".

Согласно правовой позиции, изложенной в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемой субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.

Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствовать реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

Суды первой и апелляционной инстанций, исходя из фактических обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, пришли к обоснованному выводу о том, что издание Администрацией поселения "Мосрентген" распоряжения от 10.01.2014 N 2-р/о "О прекращении действия договора аренды муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: город Москва, поселение "Мосрентген", пос. завода "Мосрентген", д. 31" с 15.02.2014 направлено на воспрепятствование Торговому дому в реализации имеющегося у него преимущественного права на выкуп арендуемого помещения.

Ссылка Администрации на решение Совета депутатов поселения "Мосрентген" в городе Москве от 27.03.2014 N 11/7 "Об утверждении перечня имущества, резервируемого для государственных и муниципальных нужд поселения "Мосрентген", которым нежилое помещение общей площадью 686,2 кв. м, расположенное по адресу: город Москва, поселение "Мосрентген", пос. завода "Мосрентген", д. 31, исключено из числа объектов муниципальной собственности, подлежащих передаче юридическим и физическим лицам в порядке приватизации, и включено в перечень имущества, резервируемого для муниципальных нужд, не принята судами первой и апелляционной инстанций во внимание, учитывая, что Торговый дом подал заявление о выкупе арендуемого помещения 23.10.2013.

После принятия заявления Торгового дома о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения Администрация обязана была выполнить требования, установленные частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, принять решение об условиях его приватизации в двухнедельный срок с даты принятия отчета оценки, направить обществу проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях его приватизации.

Администрацией не исполнено принятое распоряжение от 07.11.2019 N 208-р/о об условиях приватизации муниципального нежилого помещения площадью 686,2 кв. м, расположенного по адресу: город Москва, поселение "Мосрентген", пос. завода "Мосрентген", д. 31.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии у Администрации правовых оснований для отказа в реализации Торговому дому преимущественного права на приобретение арендуемого им указанного нежилого помещения в собственность в соответствии с требованиями статьи 3 Закона N 159-ФЗ.

На основании изложенного и учитывая, что поводом для обращения Торгового дома в суд по настоящему делу явилось неисполнение Администрацией возложенных на нее Законом N 159-ФЗ обязанностей по предоставлению в собственность арендуемого Торговым домом объекта недвижимости, что нарушает его имущественные права как арендатора, имеющего преимущественное право на выкуп этого объекта в соответствии с указанным законом, а целью его требований по делу является понуждение к заключению договора купли-продажи арендуемого имущества, спор вытекает из гражданских, а не административных правоотношений.

При таких обстоятельствах Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации признает необоснованными выводы суда кассационной инстанции о наличии оснований отмены судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем обжалуемый судебный акт подлежит отмене согласно части 1 статьи 291.11 АПК РФ с оставлением в силе решения суда первой инстанции от 04.03.2015 и постановления суда апелляционной инстанции от 17.06.2015.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.10.2015 по делу N А40-146235/14 отменить.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 04.03.2015 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2015 по делу N А40-146235/14 оставить в силе.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий судья

Н.С. Чучунова

Судьи

Е.Е. Борисова

И.Л. Грачева