Определение Верховного Суда РФ от 10 мая 2016 г. N 310-ЭС16-3439 по делу N А08-8002/2014 Об отказе в передаче жалобы в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации

Определение Верховного Суда РФ от 10 мая 2016 г. N 310-ЭС16-3439

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С.,

изучив кассационную жалобу индивидуальных предпринимателей Удаловой Елены Валерьевны, Макаренко Аллы Николаевны, Башкиной Елены Владимировны, Кравцова Олега Викторовича, Черниковой Елены Ивановны, Лозовой Татьяны Викторовны на решение Арбитражного суда Белгородской области от 26.06.2015, постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2015 и постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15.01.2016 по делу N А08-8002/2014,

установил:

индивидуальные предприниматели Удалова Е.В., Макаренко А.Н., Башкина Е.В., Кравцов О.В., Черникова Е.И., Лозовая Т.В. обратились в Арбитражный суд Белгородской области с иском (с учетом изменения в порядке статьи 49 АПК РФ) к администрации Яковлевского района Белгородской области и индивидуальному предпринимателю Шалыгину М.В. (далее - ИП Шалыгин М.В.):

- о признании недействительным в силу ничтожности договора купли- продажи от 18.06.2014 нежилого встроенного помещения общей площадью 369,8 кв. м с кадастровым номером 31:10:1004007:39, расположенного по адресу: Белгородская область, Яковлевский район, г. Строитель, ул. Ленина, д. 18, заключенного между администрацией муниципального района "Яковлевский район" Белгородской области и Шалыгиным Марком Викторовичем;

- о применении последствий недействительности вышеуказанного договора и возврате имущества, являющегося предметом договора, в муниципальную собственность;

- о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи нежилого встроенного помещения с кадастровым номером 31:10:1004007:39, на Башкину Елену Владимировну (1/6 доля в праве), Макаренко Аллу Николаевну (1/6 доля в праве), Кравцова Олега Викторовича (1/6 доля в праве), Лозовую Татьяну Викторовну (1/6 доля в праве), Удалову Елену Валерьевну (1/6 доля в праве) и Черникову Елену Ивановну (1/6 доля в праве);

- об обязании Администрации Яковлевского района Белгородской области заключить с Башкиной Еленой Владимировной, Макаренко Аллой Николаевной, Кравцовым Олегом Викторовичем, Лозовой Татьяной Викторовной, Удаловой Еленой Валерьевной и Черниковой Еленой Ивановной (по 1/6 доли в праве) договор купли-продажи нежилого встроенного помещения общей площадью 369,8 кв. м, с кадастровым номером 31:10:1004007:39, расположенного по адресу: Белгородская область, Яковлевский район, г. Строитель, ул. Ленина, д. 18;

- об установлении цены нежилого встроенного помещения общей площадью 369,8 кв. м с кадастровым номером 31:10:1004007:39, расположенного по адресу: Белгородская область, Яковлевский район, г. Строитель, ул. Ленина, д. 18, в размере 14 741 400 руб.;

- об установлении порядка оплаты приобретаемого истцами муниципального имущества в рассрочку сроком на четыре года посредством ежемесячных равных долей пропорционально приобретаемой доле в праве общей долевой собственности, установив для оплаты каждому из истцов денежную сумму в размере 2 456 900 руб. ежемесячными платежами в сумме 51 185 руб. 42 коп. до 10 числа каждого месяца, начиная со дня регистрации перехода права собственности на 1/6 доли в праве до полного исполнения обязательств по оплате;

- об установлении порядка начисления процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества на основании графика платежей, начиная оплату процентов со второго платежа одновременно с оплатой суммы основного долга ежемесячно;

- об определении условием договора купли-продажи залога нежилого встроенного помещения общей площадью 369,8 кв. м с кадастровым номером 31:10:1004007:39 в пользу администрации муниципального района "Яковлевский район" Белгородской области до полной его оплаты;

- о прекращении в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись N 31-31-10/025/214-878 от 27.06.2014 г. о регистрации права собственности Шалыгина Марка Викторовича на нежилое встроенное помещение общей площадью 369,8 кв. м с кадастровым номером 31:10:1004007:39, расположенное по адресу: Белгородская область, Яковлевский район, г. Строитель, ул. Ленина, д. 18.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Гриценко Т.В., Апаев М.Н., Апаева Л.Т., Дулова Ю.А.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 26.06.2015, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2015 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 15.01.2016, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, индивидуальные предприниматели Удалова Е.В., Макаренко А.Н., Башкина Е.В., Кравцов О.В., Черникова Е.И., Лозовая Т.В. просят отменить указанные судебные акты, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт, заявленные требования удовлетворить.

В обоснование доводов жалобы заявители указали, что суды трех инстанций, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходили из того, что возможность выкупа помещения в целом по инициативе лиц, арендующих лишь часть площади такого помещения, законом не предусмотрена.

Суды не приняли во внимание того обстоятельства, что помещения, если они арендуются субъектами малого и среднего предпринимательства, которые вправе приобрести их в собственность на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", не подлежат отчуждению в собственность иных лиц в течение всего срока действия соответствующего преимущественного права, поскольку в противном случае данное право не сможет быть реализовано.

В обоснование своих выводов суды сослались на разъяснения, приведенные в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, согласно которым реализация субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение части здания (помещения) возможна, если на основе части арендуемого здания (помещения) может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

По мнению заявителей, суды необоснованно отклонили их доводы о том, что площадь помещения, занимаемого истцами составляет 242,5 кв. м., площадь всего встроенного помещения составляет 369,8 кв. м.

Каждому из истцов в аренду была предоставлена доля спорного помещения, предоставляющая право пользования всем спорным помещением с учетом мест общего пользования. Невозможность формирования при сложении размеров условных долей общей площади нежилого помещения ввиду наличия в нем мест общего пользования не может ограничивать истцов в их праве на приобретение помещения в соответствии с требования ми Закона N 159-ФЗ.

Спорное помещение является объектом недвижимого имущества в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и не имеет изолированных частей, в отношении которых произведен или может быть произведен государственный кадастровый учет.

В договорах аренды нежилого помещения указана площадь занимаемого торгового места без учета мест общего пользования, холла, коридора, подсобных помещений.

Договор аренды не содержал в себе признаков, согласно которым возможно было определить конкретное место пользования арендуемой площадью(торговое место), а поэтому указание в договорах аренды площади помещения является условной долей помещения, занимаемого арендатором.

Выводы судов о невозможности реализовать свое право на приобретение имущества по причине отсутствия совместного заявления предпринимателей и отсутствия обособленных частей спорного имущества основаны на неверном толковании положений Закона N 159-ФЗ.

Частью 2 статьи 9 указанного закона определен порядок самостоятельной реализации арендатором - субъектом малого и среднего предпринимательства права на приобретение арендуемого имущества исключительно по его инициативе.

Возможность реализовать свое право на приватизацию одним арендатором при сохранении обременений в виде арендных отношений с другими арендаторами, Законом N 159-ФЗ не запрещена.

Заявители не согласны с выводами судов о пропуске срока исковой давности, полагают, что указанные выводы противоречат требованиям Федерального закона N 159-ФЗ. В соответствии с частью 2 статьи 6 указанного закона в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

В материалы дела истцами представлены договоры аренды спорного имущества от 01.08.2014 с ответчиком Шалыгиным М.В., из которых истцам стало известно о продаже арендуемого имущества с нарушением их преимущественного права на его приобретение. Сведения из ЕГРП об указанной сделке получены истцами 02.09.2014. Иных доказательств, свидетельствующих об осведомленности истцов о состоявшейся сделке купли- продажи, в материалы дела не представлено.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

Как следует из судебных актов, 19.06.2009 между ИП Башкиной Е.В. и Администрацией муниципального района "Яковлевский район" Белгородской области заключен договор аренды 30,3 кв. м площади в нежилом встроенном помещении муниципальной собственности, общей площадью 369,8 кв. м с кадастровым номером 31:10:00 00 000:0000:000019-00/001:0001/А/1004, расположенном по адресу: Белгородская обл., Яковлевский р-н, г. Строитель, ул. Ленина, д. 18, сроком на пять лет, с 01.06.2009 по 31.05.2014, для розничной торговли.

01.08.2009 между ИП Макаренко А.Н. и Администрацией заключен договор аренды 24,7 кв. м площади в спорном нежилом встроенном помещении муниципальной собственности, сроком на пять лет, с 01.08.2009 по 31.07.2014 для розничной торговли и оказания бытовых услуг.

01.08.2009 между ИП Кравцовым О.В. и Администрацией заключен договор аренды 17,2 кв. м площади в спорном нежилом встроенном помещении муниципальной собственности, сроком на пять лет, с 01.08.2009 по 31.07.2014, для розничной торговли.

14.10.2009 между ИП Лозовой Т.В. и Администрацией заключен договор аренды 37,0 кв. м площади в спорном нежилом встроенном помещении муниципальной собственности, сроком на пять лет, с 14.10.2009 по 13.10.2014 для розничной торговли.

14.10.2009 между ИП Удаловой Е.В. и Администрацией заключен договор аренды 85,3 кв. м площади в спорном нежилом встроенном помещении муниципальной собственности, сроком на пять лет, с 14.10.2009 по 13.10.2014 для розничной торговли.

01.08.2009 между ИП Черниковой Е.И. и Администрацией заключен договор аренды 48,0 кв. м площади в спорном нежилом встроенном помещении муниципальной собственности, сроком на пять лет, с 01.08.2009 по 31.07.2014.

Арендуемые заявителями площади являлись частями нежилого помещения общей площадью 369,8 кв. м с кадастровым номером 31:10:00 00000:0000:000019-00/001:0001/А/1004, находящегося в собственности муниципального района "Яковлевский район" Белгородской области.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона РФ N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Администрацией муниципального района "Яковлевский район" Белгородской области в районный межведомственный координационный совет по защите интересов субъектов малого и среднего предпринимательства направлено уведомление N 359 от 10.02.2014 о включении арендуемого помещения общей площадью 369,8 кв. м с кадастровым номером 31:10:00 00 000:0000:000019-00/001:0001/А/1004, в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно данного уведомления, помещение сдается в аренду нескольким субъектам малого предпринимательства торговыми площадями, которые не сформированы в качестве самостоятельных объектов недвижимости, в отношении их не произведен кадастровый учет и государственная регистрация права собственности, а также отсутствуют совместные заявления арендаторов помещений о реализации преимущественного права на приобретение помещения в общую долевую собственность.

Согласно решению Муниципального совета Яковлевского района Белгородской области от 20.03.2014 г. N 6 "О прогнозном плане (программе) приватизации объектов муниципальной собственности Яковлевского района на 2014 год", опубликованного в общественно-политической газете "Победа" Яковлевского района Белгородской области 29 марта 2014 года, спорное нежилое помещение общей площадью 369,8 кв.и. включено в перечень объектов недвижимого имущества, приватизация которых планируется в 2014.

На основании Постановления Администрации муниципального района "Яковлевский район" Белгородской области от 31.03.2014 N 145 принято решение о приватизации нежилого встроенного помещения, площадью 369,8 кв. м, расположенного по адресу: Белгородская обл., Яковлевский р-н, г. Строитель, ул. Ленина, д. 18, путем продажи на аукционе.

8 и 9 апреля 2014 года все арендаторы спорного нежилого встроенного помещения уведомлены о принятом решении, о приватизации помещения и о том, что договоры аренды на новый срок перезаключаться не будут. Возражения со стороны арендаторов в администрацию Яковлевского района не поступили.

12 апреля 2014 года в общественно-политической газете "Победа" N 15 (8296) опубликовано извещение о проведении 30 мая 2014 года открытого аукциона по продаже вышеуказанного встроенного помещения.

По результатам аукциона с победителем Шалыгиным Марком Викторовичем заключен договор купли-продажи нежилого встроенного помещения площадью 369,8 кв. м, расположенного по адресу: Белгородская обл., Яковлевский р-н, г. Строитель, ул. Ленина, д. 18.

Ссылаясь на ничтожность указанной сделки, совершенной с нарушением принадлежащим арендаторам, субъектам малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение указанного нежилого помещения, истцы обратились в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды правомерно исходили из следующего.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В силу статьи 3 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при одновременном соблюдении следующих условий:

1) арендуемое имущество что арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании названных субъектов непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ на основании договора или договоров аренды этого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам(штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектами малого и среднего предпринимательства.

Как установлено судами, ИП Удаловой Е.В., Макаренко А.Н., Башкиной Е.В., Кравцову О.В., Лозовой Т.В., Черниковой Е.И. на основании договоров аренды от 2009 года предоставлены в аренду различные части встроенного нежилого помещения площадью 369,8 кв. м с кадастровым номером 31:10:1004007:39, расположенного по адресу: Белгородская область, Яковлевский район, г. Строитель, ул. Ленина, д. 18.

Части спорного нежилого помещения, не занятые по договорам аренды, заключенным с истцами, арендуются иными лицами.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 и пункту 3 статьи 26 Федерального закона РФ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды части помещения признается договором аренды и подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.

В соответствии с правовой позицией по вопросу о возможности реализации субъектами малого и среднего предпринимательства права на приобретение арендуемых ими частей нежилого помещения, изложенной в пунктах 8, 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения(например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Субъекты малого или среднего предпринимательства, пользующиеся на основании возмездных договоров в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона частями нежилого здания (помещения), и не имеющие задолженности по оплате за пользование этим имуществом, неустойкам (штрафам, пеням),вправе приобрести названное здание (помещение) в долевую собственность посредством подачи совместного заявления о реализации права на его приобретение. При этом распределение долей в праве собственности на приобретаемое здание(помещение) осуществляется в соответствии с соглашением лиц, совместно подавших заявление о реализации права на приобретение.

Судами установлено, что действий, направленных на выкуп всего спорного помещения в долевую собственность, арендаторами не совершались. Совместное заявление о реализации права на приобретение нежилого помещения в целом, арендаторы всей площади помещения не подавали.

Из кадастрового паспорта помещения от 20 июня 2012 г., технического паспорта встроенного помещения по состоянию на 26 февраля 2008 г., усматривается, что в нежилом помещении, включающем торговый зал площадью 364,4 кв. м и коридор площадью 5,4 кв. м, отсутствуют иные изолированные помещения, обеспечивающее возможность выхода или прямого доступа к помещениям общего пользования в здании.

В отсутствие сведений, подтверждающих, что арендуемые истцами части нежилого помещения как порознь, так и в целом формируют одно или несколько самостоятельных помещений, обособленных от иных частей спорного помещения таким образом, чтобы не создавать препятствий в использовании последних, суды правомерно признали, что предпринимателями не может быть реализовано предусмотренное Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественное право на выкуп арендуемых частей указанного помещения.

Кроме того, судами сделан обоснованный вывод о пропуске истцами специального, установленного частью 2 статьи 6 Закона N 159-ФЗ двухмесячного срока исковой давности по предъявленному требованию.

Продажа недвижимого имущества третьему лицу с нарушением принадлежащего субъекту малого или среднего предпринимательства права на приобретение не влечет ничтожности сделки на основании части 1 статьи 6 Закона. В этом случае в соответствии с частью 2 статьи 6 Закона заинтересованный субъект малого или среднего предпринимательства в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.(пункт 11 Информационного письма ВАС РФ от 05.11.2009 N 134)

Суды установили, что письмами Администрации муниципального района "Яковлевский район" 8 и 9 апреля 2014 года истцы были уведомлены о включении нежилого встроенного помещения, общей площадью 369,8 кв. м, в прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества на 2014 год, названные письма получены предпринимателями лично.

Решение Муниципального совета Яковлевского района Белгородской области от 20.03.2014 г. N 6 опубликовано в общественно-политической газете "Победа" Яковлевского района Белгородской области 29 марта 2014 года.

12 апреля 2014 года в общественно-политической газете "Победа" N 15 (8296) было опубликовано извещение о проведении 30 мая 2014 года открытого аукциона по продаже спорного встроенного помещения.

Учитывая указанные обстоятельства, суды правомерно указали, что истцы при проявлении должной степени заботливости и осмотрительности имели возможность узнать информацию о торгах.

Исковое заявление подано в суд 29.09.2014, за пределами специального двухмесячного срока исковой давности, предусмотренного ч. 2 ст. 6 Закона N 159-ФЗ для защиты прав субъектов малого и среднего предпринимательства, о чем при рассмотрении дела было заявлено ответчиком, и что явилось самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении требований.

Доводы заявителей жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.

Оснований для передачи жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации не имеется.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации определил:

отказать в передаче кассационной жалобы индивидуальных предпринимателей Удаловой Елены Валерьевны, Макаренко Аллы Николаевны, Башкиной Елены Владимировны, Кравцова Олега Викторовича, Черниковой Елены Ивановны, Лозовой Татьяны Викторовны для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судья Верховного Суда Российской Федерации

Н.С. Чучунова