Письмо Министерства экономического развития РФ от 5 мая 2016 г. N ОГ-Д23-5541 "Относительно применения положений статьи 30 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в отношении сделки с недвижимым имуществом, заключенные между управляющей компанией закрытым паевым фондом недвижимости и физическим лицом"

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу применения положений статьи 30 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) в отношении сделки с недвижимым имуществом, заключенные между управляющей компанией закрытым паевым фондом недвижимости и физическим лицом, и в пределах своей компетенции сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию, и не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, практики его применения.

Вместе с тем полагаем необходимым отметить следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Статьей 163 ГК РФ установлено, что нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. При этом согласно пункту 2 статьи 163 ГК РФ в случае, если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" (далее - Закон N 156-ФЗ) паевым инвестиционным фондом является обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией.

Пунктом 3 статьи 11 Закона N 156-ФЗ установлено, что управляющая компания осуществляет доверительное управление паевым инвестиционным фондом путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении составляющего его имущества.

При этом в положения статьи 30 Закона о регистрации Федеральным законом от 29 декабря 2015 г. N 391-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесено изменение, согласно которому "сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению".

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

Учитывая изложенное, полагаем, что в целях осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании сделок, совершаемых управляющей компанией в отношении недвижимого имущества, переданного в доверительное управление в соответствии с положениями Закона N 156-ФЗ, такие сделки должны быть нотариально удостоверены.

Дополнительно сообщаем, что в настоящее время Минэкономразвития России совместно с Минюстом России и Банком России разработан проект поправок Правительства Российской Федерации к проекту федерального закона N 1037959-6 "О внесении изменений в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате", которым предлагается отменить обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом, находящимся в доверительном управлении управляющих компаний паевых инвестиционных фондов.