Определение Верховного Суда РФ от 8 июня 2016 г. N 304-КГ16-5313 по делу N А45-24132/2014 Об отказе в передаче жалобы в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации

Определение Верховного Суда РФ от 8 июня 2016 г. N 304-КГ16-5313

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С.,

рассмотрев жалобу мэрии города Новосибирска на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 22.05.2015, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2015 и постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.02.2016 по делу N А45-24132/2014, установил:

закрытое акционерное общество "ЭкоИнвест" обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к мэрии города Новосибирска о признании недействительной сделки, оформленной уведомлением от 07.10.2014 N 10337 (с учетом изменений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 22.05.2015, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2015 и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.02.2016, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, мэрия просит отменить состоявшиеся судебные акты и отказать в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на существенное нарушение судами норм материального права.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что договор аренды земельного участка был заключен для строительства малоэтажной высокоплотной и индивидуальной жилой застройки с объектами соцкультбыта. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что по истечении трех лет с даты предоставления в аренду спорного земельного участка для строительства объектов, объекты недвижимости были введены в эксплуатацию. В связи с этим, мэрией и было направлено истцу уведомление от 07.10.2014 N 10337, указывающее на установление арендной платы в двукратном размере с 07.06.2014 в соответствии с Постановлением Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 N 213-п.

Мэрия указывает, что регулирование арендной платы за спорный земельный участок осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В соответствии с частью 1 статьи 291.1, частью 7 статьи 291.6 и статьей 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Изучив судебные акты, состоявшиеся по делу, оценив доводы кассационной жалобы заявителя, суд не находит оснований для передачи кассационной жалобы для рассмотрения в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, исходя из следующего.

Как следует из обжалуемых актов, между мэрией города Новосибирска (арендодатель) и ООО СК "Эколар" (арендатор) был заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 25.02.1994 N 1782 с кадастровым номером 07061501, площадью 67 223 кв. м, для малоэтажной высокоплотной и индивидуальной жилой застройки с объектами соцкультбыта и полным инженерным обеспечением. Срок действия договора установлен 15 лет.

06.09.2011 был заключен договор о замене лица в обязательстве по договору аренды от 25.02.1994 N 1782, в соответствии с которым вместо ООО СК "Эколар" арендатором по договору от 25.02.1994 N 1782, дополнительным соглашениям к договору аренды от 14.08.2008 N 1, от 01.12.2008 N 2, от 16.03.2009 N 3, от 05.02.2010 N 4, от 05.09.2011 N 5, договору о замене от 19.08.2008, стало ЗАО "ЭкоИнвест".

Договор от 06.09.2011 зарегистрирован Управлением Росреестра по Новосибирской области 10.09.2011.

Срок действия договора аренды от 25.02.1994 N 1782 согласно дополнительному соглашению от 10.02.2012 N 6 установлен до 25.02.2015.

Государственная собственность в отношении земельного участка не разграничена.

Постановлением мэрии от 13.12.2012 N 12788 земельный участок, предоставленный по договору аренды от 25.02.1994 N 1782, был разделен.

Согласно дополнительному соглашению от 14.08.2013 N 8 к договору аренды от 25.02.1994 N 1782 ЗАО "ЭкоИнвест" является арендатором земельных участков из земель населенных пунктов, расположенных в пределах Октябрьского района города Новосибирска площадью 2 860 кв. м с кадастровым номером 54:35:072040:8, площадью 474 кв. м с кадастровым номером 54:35:072040:11 и площадью 42 279 кв. м с кадастровым номером 54:35:072040:3.

Размер арендной платы по договору аренды от 25.02.1994 N 1782 определен в дополнительном соглашении от 14.08.2013 N 8 на основании отчета независимого оценщика и составляет 4 384 000 рубля в год.

ЗАО "ЭкоИнвест" 17.10.2014 получило от мэрии уведомление от 07.10.2014 N 10337, в соответствии с которым арендная плата по договору аренды от 25.02.1994 N 1782 установлена в двукратном размере, со ссылкой на Постановление Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 N 213-п.

Полагая, что уведомление от 07.10.2014 N 10337 согласно статьям 153-155 ГК РФ является односторонней сделкой, которая недействительна, как нарушающая требования закона и иных правовых актов, ЗАО "ЭкоИнвест" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В части 1 статьи 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (часть 1 статьи 614 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (часть 3 статьи 614 ГК РФ).

В силу пункта 7 Постановления Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 N 213-п в случае если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в двукратном размере, если иное не установлено земельным законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Суды исходили из того, что указанная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

В соответствии с правовой позицией, содержащейся в пункте 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации с учетом инфляции не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Согласно пункту 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, руководствуясь положениями действующего законодательства, регулирующими спорные отношения, суд установил, что в данном случае договор аренды от 25.02.1994 N 1782 заключен до вступления в законную силу ЗК РФ, то есть до применения регулируемых цен.

Судами также установлено, что истец в соответствии с условиями договора аренды от 25.02.1994 N 1782 осуществил на земельном участке строительство и ввод в эксплуатацию в 2012 году 14 жилых домов. В 2015 году истцом получены разрешения на ввод в эксплуатацию двух из пяти домов 2-1 очереди строительства, к моменту рассмотрения спора готовилось к сдаче в эксплуатацию три дома из пяти.

Земельный участок с кадастровым номером 54:35:072040:3 предоставлялся для комплексного строительства - для малоэтажной высокоплотной и индивидуальной жилой застройки с объектами соцкультбыта.

Из дополнительного соглашения от 14.08.2013 N 8 к договору аренды от 25.02.1994 N 1782 следует, что помимо земельного участка с кадастровым номером 54:35:072040:3 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 54:35:072040:8 для строительства автомобильной дороги общего пользования и земельный участок с кадастровым номером 54:35:072040:11 для строительства индивидуального жилого дома.

Доводы, приведенные мэрией, были предметом рассмотрения судебных инстанций, получили надлежащую правовую оценку и не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

С учетом изложенного и руководствуясь статьей 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации определил:

отказать в передаче кассационной жалобы мэрии города Новосибирска для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судья Верховного Суда Российской Федерации

Н.С. Чучунова