Приложение 16. Комплексная целевая программа Разработка инвестиционных проектов по реконструкции и застройке жилых массивов города

Приложение 16
к стратегическому плану
устойчивого развития
города Новосибирска

Комплексная целевая программа
Разработка инвестиционных проектов по реконструкции и застройке жилых массивов города

I. Паспорт программы

Раздел	Содержание
1	2
Наименование Программы	Комплексная целевая программа "Разработка инвестиционных проектов по реконструкции и застройке жилых массивов города"
Основание для разработки Программы	Постановление мэрии "О проведении научно-практической конференции "Стратегии устойчивого развития города Новосибирска" и организации разработки комплексных целевых программ" от 04.08.2003 г. N 1965 Проект "Стратегического плана устойчивого развития города Новосибирска", одобренный Общественным советом по стратегическим проблемам устойчивого развития города Новосибирска 20.02.2003 г.
Официальный заказчик Программы	Мэрия города Новосибирска.
Разработчики Программы	В. П. Арбатский - начальник Главного управления архитектуры и градостроительства (ГУАиГ) мэрии города, главный архитектор города, канд. арх. М. Н. Марков - начальник отдела генерального плана ГУАиГ, заместитель главного архитектора города Временный трудовой коллектив (ВТК) в составе: руководитель ВТК - А. А. Кучеров, главный специалист Новосибирского института информатики и регионального управления (НИИРУ); член ВТК - В.А. Дыха, и. о. начальника мастерской генерального плана ОАО ПИ "Новосибгражданпроект"; член ВТК - Л. Ф. Сивкова, главный специалист по экономике мастерской генерального плана ОАО ПИ "Новосибгражданпроект"
Основные цели и задачи Программы	Целями Программы являются реализация государственной политики сохранения, обновления и увеличения жилищного фонда, создание условий для организационного, правового и финансового обеспечения реконструкции и застройки жилищных массивов города, выполнение следующих задач: - обеспечение роста темпов жилищного строительства, приведение его структуры и технических характеристик в соответствие со спросом и потребностями населения, повышение качества и эффективности жилищного строительства; - реконструкция и модернизация жилищного фонда города; - развитие инженерной инфраструктуры города; - развитие базы стройиндустрии города, промышленности строительных материалов, изделий и конструкций; - расширение источников и обеспечение устойчивого финансирования реконструкции и застройки жилищных массивов города.
Важнейшие целевые показатели Программы	Создание системы и механизмов взаимоотношения администрации города, инвесторов, владельцев и пользователей жилищным фондом, стимулирующих осуществление реконструкции и застройки жилищных массивов города.
	- Рост жилищного фонда города. - Повышение эффективности использования жилищного фонда домов первых массовых серий застройки в городе Новосибирске и прилегающих к ним территорий посредством:  надстройки этажей, в том числе мансардных на существующих домах первых массовых серий застройки;  утепления зданий и модернизации инженерного оборудования;  пристройки и завершения жилых образований с учетом соблюдения градостроительных, санитарно-гигиенических и правовых требований - Снижение затрат бюджета города на поддержание, ремонт и эксплуатацию жилищного фонда. - Улучшение социально-экономических параметров жилищного фонда и прилегающей территории. - Повышение градостроительных показателей и архитектурной выразительности застройки города. - Создание территориальной нормативно-правовой базы. - Совершенствование ремонтно-строительной базы.
Сроки и этапы реализации Программы	2004 - 2020 годы I этап ( 2004 - 2010 гг.): - осуществление реконструкции домов первых массовых серий застройки общей площадью 437,5 тыс. м2 с надстройкой мансардных этажей общей площадью порядка 87,5 тыс. м2; - застройка жилых массивов города - 2 610,0 тыс. м2;. - разработка правовых актов взаимодействия участников процесса реконструкции и застройки жилищных массивов города, а также нормативно-технических документов (по окончании 1 этапа Программа корректируется). II этап ( 2011 - 2015 гг.): - проведение реконструкции домов первых массовых серий застройки общей площадью 500,0 тыс. м2 с надстройкой мансардных этажей и пристройкой жилья общей площадью 100,0 тыс. м2; - строительство нового жилья в городе общей площадью 2 800,0 тыс. м2; - определение стандарта потребительских качеств жилья после реконструкции. III этап ( 2016 - 2020 гг.): - проведение реконструкции домов первых массовых серий застройки общей площадью 500,0 тыс. м2 с надстройкой мансардных этажей и пристройкой жилья общей площадью 100,0 тыс. м2; - строительство нового жилья в городе общей площадью 3 500,0 тыс м2; - оценка социально-экономической эффективности Программы. Проведение на 1 - 3 этапах реализации Программы следующих вариантов реконструкции:  надстройка мансарды с частичным расширением корпуса здания за счет площади кухонь и летних помещений;  надстройка этажа, в том числе мансарды с расширением корпуса здания.
Объемы и источники финансирования Программы	Источниками финансирования данной Программы могут быть консолидированные средства: - кредиты Российских банков или других финансовых институтов; - внебюджетные средства и средства бюджетов субъектов Российской Федерации (в частности, бюджета Новосибирской области); - субсидии органов местного самоуправления; - средства бюджета города; - средства от реализации готовой строительной продукции в порядке реинвестирования; - собственные средства граждан; - кредиты зарубежных инвесторов; - средства, полученные за счет возмещения разницы затрат на отопление. Из жилого фонда, вводимого за счет средств бюджета города, предоставляется для обеспечения: - малообеспеченным слоям населения по социальному найму - 10%; - гражданам, стоящим на учете получения субсидий на строительство жилья - 25%; - продажи по сложившейся стоимости жилья на рынке готовой строительной продукции - 35%; - реализации заказчиком городских программ (кредиты молодым семьям и снос временного жилья) - 20%; - продажи жилья повышенной комфортности - 10%. Вариантом финансово-кредитного механизма может быть создание инвестиционного фонда реконструкции, аккумулирующего денежные средства из различных источников и материальные активы, получаемые от фирм-производителей строительной продукции для использования этих средств при реконструкции зданий и строительстве мансард. Общий объем финансирования Программы - 143,727 млрд рублей (в ценах 2003 года). За счет средств бюджета города осуществляются разработка нормативно-технической, проектно-сметной документации, организация строительного производства, пилотное строительство домов (находящихся на балансе муниципальных учреждений Дирекций единого заказчика); различные виды доплат для перехода к проведению массовой реконструкции. Площади реконструкции I - III этапов Программы определяются за счет привлеченных и заемных средств.
Основные исполнители Программы	Главное управление архитектуры и градостроительства, Департамент энергетики и жилищно-коммунального хозяйства мэрии Новосибирска, муниципальные учреждения Дирекций единого заказчика, проектные, строительные и ремонтно-строительные организации.
Основные конечные результаты реализации Программы	Реконструкция жилых домов первых массовых серий застройки 1960 - 1970-х годов и прилегающих территорий, а также застройка новых жилых массивов города: - ликвидация аварийного и ветхого жилья в городе; - реконструкции домов первых массовых серий застройки общей площадью 1437,5 тыс. м2 - прирост жилищного фонда за счет строительства нового жилья на 8 910,0 тыс. м2; - прирост жилищного фонда за счет реконструкции жилых домов примерно на 287,5 тыс. м2; - доведение уровня обеспеченности жильем до 24,3 м2/ чел. - повышение интенсивности использования освоенных городских территорий; - экономия земельных ресурсов; - повышение архитектурно-градостроительных качеств застройки; - создание эффективных кредитно-финансовых механизмов и организационной базы обновления жилищного фонда; - снижение стоимости эксплуатации жилых зданий; - экономия энергоресурсов на отопление более чем на 30%, горячее и холодное водоснабжение - на 40%.
Система организации контроля исполнения мероприятий Программы	Главное управление архитектуры и градостроительства информирует администрацию города: - поквартально о выполнении заданий по реконструкции; - ежегодно о выполнении годовых планов работ; - поэтапно о выполнении этапов Программы

II. Комплексная целевая программа

"Разработка инвестиционных проектов по реконструкции и застройке жилых массивов города"

Общие положения

Комплексная целевая программа "Разработка инвестиционных проектов по реконструкции и застройке жилых массивов города" на 2004 - 2020 годы (далее именуется - Программа) направлена на продолжение преобразований в жилищной сфере, начатых в рамках реализации Государственной целевой программы "Жилище", одобренной постановлением Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 г. N 595, и Основных направлений нового этапа реализации Государственной целевой программы "Жилище", одобренных Указом Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. N 431.

В результате осуществления намеченных мероприятий были созданы правовые и организационные основы государственной жилищной политики, определены ее приоритетные направления и отработаны механизмы их реализации.

Сформирована нормативно-правовая база, которая является основой для дальнейших преобразований в этой сфере. За период реализации указанных программных документов было принято более 230 законодательных и иных нормативных правовых актов, регулирующих вопросы, связанные с жилищным строительством, жилищно-коммунальным хозяйством (ЖКХ), обеспечением прав собственности и сделками в жилищной сфере в условиях развивающихся рыночных отношений. а также реконструкцией и модернизацией существующего жилищного фонда.

Проведенные реформы обеспечили коренной поворот от планово-административных методов регулирования к рыночным механизмам при соблюдении принципов обеспечения социальных гарантий в области жилищных прав малоимущих граждан и иных категорий населения, установленных законодательством Российской Федерации. Право собственности на жилье, а также рынок жилья стали неотъемлемой частью отношений в данной сфере.

Кардинальным образом изменилась структура жилищного фонда города Новосибирска по формам собственности, сформирован новый слой собственников как социальная база проводимой жилищной реформы.

В результате принятия Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" доля частного жилищного фонда на начало 2003 года составила 62,10%, а доля государственного и муниципального жилищного фонда - 36,02% (остаток - 1,89% - приходится на общественную и смешанную формы собственности).

Радикальные изменения произошли в системе финансирования жилищного строительства, основную роль стали играть частные и индивидуальные застройщики.

Приоритетной формой участия федерального бюджета в обеспечении жильем населения была признана поддержка отдельных категорий граждан, перед которыми государство имеет определенные обязательства в решении их жилищных проблем, через предоставление им субсидий на приобретение жилья.

С использованием бюджетных источников продолжалось строительство и предоставление жилья на льготных условиях наиболее нуждающимся категориям населения, хотя и более медленными темпами. Число семей, состоящих на учете на получение жилья и улучшение жилищных условий на конец 2002 года составило 38 514 семей, при этом средняя обеспеченность жильем (по результатам последней переписи населения) достигла отметки в 18,3 м2 общей площади на одного человека.

На местном уровне принят ряд территориальных строительных норм, связанных с технологическим процессом, влияющим на качество и эксплуатацию жилья.

С целью ускорения подготовки разрешительных документов создан единый центр по отработке технических условий. В него вошли представители согласующих организаций, таких как "Новосибирскэнерго", "Горводоканал" и других. Создание такой структуры ускорит выдачу технических условий.

Впервые за многие годы мэрией Новосибирска взят курс на комплексное освоение крупных земельных участков с привлечением инвестиционного капитала. Выделены площадки под комплексную застройку жилых микрорайонов "Береговой", "Ключ-Камышенское плато", улицы Петухова. Подготовлено 20 перспективных площадок под застройку, из них 60% предстоит освободить от ветхого жилья.

Планируется изменить заявочный характер выделения земельных участков.

Застройщикам будут предлагаться земельные участки, сформированные в соответствии с генпланом развития города.

Продолжается работа по корректировке основного градостроительного документа - генерального плана города.

Вместе с тем наряду с указанными положительными результатами преобразований в жилищной сфере ряд поставленных задач не удалось осуществить в полном объеме. Кроме того, в ходе проведения государственной жилищной политики выявились новые проблемы, требующие их обязательного решения.

Не хватает канализационных коллекторов для дальнейшей застройки Первомайского и Советского районов, тепловых и электрических мощностей, перегружены дюкер через р. Обь и городские очистные сооружения, требуется расширение магистральных водоводов.

Для решения первоочередных задач по развитию сетей необходимо около 2,5 млрд рублей, пока же удалось консолидировать лишь 700 млн рублей.

По этим направлениям подготовлены и переданы в правительство Российской Федерации документы для включения этих проектов в федеральные программы.

Остается нерешенной проблема обеспечения доступности жилья для граждан с разным уровнем дохода.

Сокращение объемов строительства государственного и муниципального жилья и соответственно уменьшение количества квартир, предоставляемых бесплатно очередникам, приватизация большей части жилищного фонда и переход к рыночным принципам реализации прав граждан на жилище оказались не обеспечены необходимыми правовыми условиями, а также финансовыми и организационными мерами.

Ранее принятые решения во многом не соответствуют бюджетным возможностям, что снижает не только уровень обеспечения социальных гарантий, но и степень доверия граждан к ним.

Необходимо также решить проблему снижения объемов жилищного строительства и несоответствия стоимости жилья платежеспособному спросу населения.

Объем жилищного строительства за последний период составляет ежегодно 230 - 370 тыс. м2 или 33 - 54% от объема, достигнутого в 1989 году, когда на территории города Новосибирска был обеспечен ввод в эксплуатацию 686,0 тыс. м2 общей площади жилья.

Основной причиной снижения объемов ввода в эксплуатацию жилья являются ограниченные возможности привлечения прямых государственных, муниципальных и частных инвестиций и недоступность кредитных ресурсов.

В частности, до сих пор не создан эффективный механизм ипотечного кредитования. Не решена поставленная в федеральной целевой программе "Свой дом", утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 27 июня 1996 г. N 753, задача снизить за счет использования более эффективных строительных технологий и материалов стоимость 1 м2 общей площади жилья, которая не должна превышать 2-месячного среднего денежного дохода на душу населения.

Существующая в настоящее время система градорегулирования и землепользования не стимулирует привлечение частных инвестиций в жилищное строительство.

В целом, объемы нового жилищного строительства и возможности рационального перераспределения жилищного фонда не соответствуют платежеспособному спросу населения.

Решение этой проблемы требует участия федерального центра в формировании необходимой законодательной и нормативно-правовой базы с целью упрощения процедур предоставления земельных участков под застройку и получения разрешения на строительство и создания иных благоприятных условий для привлечения инвестиций в жилищное строительство в городе.

Темпы решения жилищных проблем недостаточны, что может привести к обострению социальной ситуации в городе. В связи с этим необходимо резко ускорить внедрение новых экономических и финансовых механизмов в жилищном строительстве, управлении жилищным фондом и коммунальной инфраструктурой жилищного сектора.

Программа разработана в соответствии с Постановлением мэрии "О проведении научно-практической конференции "Стратегии устойчивого развития города Новосибирска" и организации разработки комплексных целевых программ" от 04.08.2003 г. N 1965, а также Проектом "Стратегического плана устойчивого развития города Новосибирска", одобренным Общественным советом по стратегическим проблемам устойчивого развития города Новосибирска 20.02.2003 г.

1. Анализ состояния и оценка развития ситуации: рост и коренное улучшение жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры города

1.1. Проблема обновления жилищного фонда города

В настоящее время в большинстве городов Российской Федерации накопился ряд жилищных проблем. Особенно острыми из них являются физический и моральный износ жилых домов первых массовых серий застройки, построенных в конце 40-х - 60-х годов прошлого столетия и требующих реконструкции в ближайшие 10 лет во избежание полного выбытия этого фонда.

Проблема "стареющего" жилья становится для Новосибирска все более актуальной. Город застроен множеством малоэтажных зданий, не отвечающих современным требованиям эксплуатации, моральный и физический износ которых достигает критического уровня. Материалы экспертных заключений последних лет позволяют сделать вывод о неудовлетворительном состоянии значительной части жилого фонда города. Во многих случаях физический износ жилого фонда, особенно в центральной части города, достигает 60%, что становится опасным для жизни проживающих в нем людей. На 17 - 23% Новосибирск представлен кирпичными зданиями "старой" застройки 30-х - 50-х годов, основная часть которых расположена в центре города. 40% этих домов, расположенных в наиболее престижных районах, находятся в аварийном состоянии, еще 50% требуют капитального ремонта 1.

В целом по городу можно выделить несколько типов зданий старой застройки, не удовлетворяющих современным требованиям использования и эксплуатации.

Краткая классификация зданий в Новосибирске
Тип зданий	Характеристика зданий
Постройки 30-х - 40-х годов	Большой физический износ, капитальный ремонт зданий требует существенных затрат, однако комфортность жилья достаточно высока
Постройки 50-х - 70-х годов	Низкое качество и комфортность жилья, полный моральный износ при удовлетворительном физическом состоянии части зданий.
Аварийные здания	Дальнейшая эксплуатация угрожает имуществу и жизни людей, возможен разрыв коммуникаций, обрушение конструкций.
Характеристика физического износа жилищного фонда
Физический износ, %	Оценка технического состояния	Примерная стоимость ремонта, % (от восстановительной стоимости)
0 - 20	Хорошее	0 - 11
21 - 40	удовлетворительное	12 - 36
41 - 60	неудовлетворительное	38 - 90
61 - 75	ветхое	93 - 120
> 75	непригодное (аварийное)	-

Наиболее актуальной проблемой является ремонт и реконструкция зданий постройки 30-х - 40-х годов, в особенности зданий этой группы, находящихся в "предаварийном" состоянии. Реконструкция таких домов не требует столь больших затрат, как аварийные здания, и в то же время является приоритетной по сравнению с решением проблем зданий постройки 50-х - 70-х годов.

В зданиях 50-х - 70-х годов уровень комфортности может быть повышен за счет архитектурно-планировочных и конструктивных мероприятий.

Аварийные здания требуют значительных капиталовложений и оригинальных конструктивных решений, которые сохранят внешний облик, представляющий собой архитектурную ценность.

Актуальность реконструкции и модернизации жилых домов первых массовых серий застройки определяется:

- социальной значимостью указанного жилищного фонда для города Новосибирска и масштабностью его размеров. Жилищный фонд первых массовых серий - это малогабаритное экономическое жилье, позволившее на рубеже 60-х годов прошлого века успешно осуществить решение острейшей жилищной проблемы. Однако и сейчас этот фонд остается востребованным, с устойчивой динамикой спроса на вторичном рынке жилья;

- высоким уровнем физического износа морально устаревших зданий, затрат тепла на их отопление, не позволяющим в полной мере осуществлять реформу жилищно-коммунального хозяйства города с учетом условий энергосбережения;

- высоким запасом несущей способности зданий, физический износ которых в среднем не превышает 30%, с точки зрения наращивания общей площади жилья на них путем надстройки 1-2 этажей на 4-5 этажных домах без усиления стен и условий имеющейся инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры районов города;

- острой проблемой восстановления ресурса путем капитального ремонта и реконструкции, с учетом прошедших сроков плановых капитальных ремонтов в соответствии с техническими нормами эксплуатации (через 25 - 30 лет);

- обеспечением повышения потребительских качеств жилья с целью ускорения процесса приватизации и расширения вторичного рынка жилья;

- возможностью получения дополнительного жилья по сниженной стоимости одного квадратного метра (примерно на 20%).

В нашей стране начало эксперименту по реконструкции жилых домов первых массовых серий застройки было положено еще в 80-е годы прошлого века. Было реконструировано два дома в городах Минске и Краснодаре. Возобновились эти работы в середине 90-х годов и в настоящее время проводятся в ряде регионов Российской Федерации. К практической реализации приступили в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани, Ставрополе, Новочебоксарске и других городах, в том числе и у нас в Новосибирске. Ведущим экспериментом был пилотный проект реконструкции кирпичного 4-х этажного дома в городе Лыткарино Московской области, который был осуществлен при поддержке Госстроя России.

Главные цели этого эксперимента - увеличение жилой площади за счет надстройки мансардного этажа, утепление здания, установка регулирующих систем инженерного оборудования и проведение строительных работ без выселения жителей.

К реализации второго пилотного проекта в рамках "Меморандума о взаимопонимании между Министерством жилища и строительства Дании и Государственным комитетом Российской Федерации по вопросам архитектуры и строительства" приступили в январе 2000 года в Санкт-Петербурге. Реконструкция пятиэтажного панельного дома по улице Торжковской, 16, Приморского района с надстройкой мансардного этажа проводилась за счет средств Датского Фонда для строительства мансардных жилищ в России. Пилотный проект был призван стать обучающей базой для всего Северо-западного региона России.

Более того, в Санкт-Петербурге принята региональная программа реконструкции домов первых массовых серий застройки. В городе насчитывается около 2400 таких домов общей площадью 9 млн м2. Это примерно 190 тыс. квартир, в которых проживает 11% городского населения.

Общая стоимость программы, рассчитанной на 20 лет, составляет 27,56 млрд рублей.

Программа выполнения работ включает три варианта:

1 - снос домов с переселением и строительством нового жилья;

2 - расселение жильцов и реконструкция дома;

3 - реконструкция без расселения жильцов.

Базовым выбран вариант, при котором реконструкция будет вестись без расселения жильцов.

Реализация программы осуществляется в три этапа:

- первый этап (2001 - 2003 гг.) - обследование жилищного фонда и разработка проектной документации (1% инвестиций);

- второй этап (2004 - 2010 гг.) - заключение договоров на реконструкцию с застройщиками и девелоперами, реализация пилотных проектов (5,3% инвестиций);

- третий этап (2011 - 2020 гг.) - массовая реконструкция жилищного фонда первых массовых серий застройки с надстройкой мансард (93,7% инвестиций).

Планируется, что бюджетные средства будут возвращены частично за счет выкупа права инвестора на реконструкцию (24%) и за счет сокращения эксплуатационных расходов в течение 7 лет (76%). Экономический эффект реализации программы оценивается в 5,17 млрд рублей, что составит 17,5% объема инвестиций.

В результате реализации программы город получит дополнительно 15 млн м2 жилья, сэкономит 1,5 тыс. гектаров земельной площади. Кроме того, расходы на эксплуатацию жилого фонда снизятся на 40%, а энергопотери - на 50%. Ежегодная экономия составит 148 млн рублей.

В Новосибирске первый перечень жилых домов, рекомендуемых к реконструкции, был утвержден постановлением мэра N 801 от 29.08.96 "О реконструкции жилого фонда г. Новосибирска". Этот перечень также называют "первой очередью программы реконструкции жилого фонда г. Новосибирска".

Перечень включает 10 жилых домов, расположенных в Центральном и Железнодорожном районах города. Общее количество квартир в этих домах - 359, а их общая площадь - 25 802 м2. Десятым номером в этом перечне числится 4-х этажный жилой дом по улице Советская, 8 (Октябрьская, 40), с общей площадью 1500 м2., количеством квартир 21 и предполагаемой надстройкой в один этаж. Именно этот дом был выбран в качестве экспериментального для реализации первой в Новосибирске реконструкции жилого дома с надстройкой и без отселения жильцов.

Анализ имеющегося опыта проведения реконструкции домов с надстройкой мансардных этажей выявил четыре основных способа ее реализации:

- реконструкция домов без отселения жителей и без перепланировки квартир (с частичной перепланировкой) существующего дома с надстройкой мансардного этажа, утеплением ограждающих конструкций и заменой внутреннего сантехнического оборудования;

- реконструкция домов без отселения жителей, с перепланировкой квартир существующего дома, с надстройкой этажей, в том числе мансардного, расширением корпуса основного здания, утеплением ограждающих конструкций и заменой внутреннего сантехнического оборудования;

- реконструкция домов с отселением жителей, с перепланировкой квартир существующего дома, с надстройкой этажей, в том числе мансардного, пристройками к торцу дома, утеплением ограждающих конструкций и заменой внутреннего сантехнического оборудования;

- снос существующих домов, переселение жителей, проживающих в них, и строительство нового жилья на месте снесенного.

При многовариантности подходов к реконструкции домов с надстройкой мансардных этажей инвариантным является отказ от сноса домов первых массовых серий застройки и строительства на освободившейся площади новых зданий, так как это жилье в современных условиях острого дефицита жилищ доступно населению со средним уровнем достатка.

Опыт Москвы показал, что затраты на демонтаж и транспортировку конструкций, включая стоимость их переработки, утилизации и захоронения образующихся отходов, даже без учета затрат на расселение и строительство компенсационного фонда, могут составить свыше 100 долларов США на один квадратный метр сносимого жилья.

Реальное использование в строительстве того или иного из перечисленных вариантов, а также применение других вариантов реконструкции домов первых массовых серий застройки, позволяет накопить определенный опыт внедрения конструктивных, технологических, финансовых и других решений данной проблемы.

Такой опыт приобретается при освоении пилотных проектов на специально выделенной демонстрационной зоне. Из общего количества этих домов определяется один-два дома, которым присваивается статус домов пилотного проекта, реконструкция которых осуществляется в первую очередь, и на них отрабатываются конструктивно-технические решения, организационный и финансовый механизмы.

Что касается решения рассматриваемой проблемы за рубежом, то здесь следует сказать следующее.

Особенностью развития строительства за рубежом является то, что наряду с новым строительством и ремонтно-восстановительными работами, расширяются объемы реконструкции зданий и сооружений.

Так, в США объем средств, выделяемых на перестройку жилых домов, вырос за период с 1987 года по 1990 год на 20% и в 1992 году был равен расходам на новое строительство. Эта тенденция характерна и для Японии, где большое внимание уделяется обновлению зданий. Например, за период с 1986 года по 2005 год объем нового строительства в этой стране будет на 20% меньше, чем за предыдущие 15 лет.

За 23 года завершила реконструкцию жилых домов индустриального строительства Франция. В этой стране реконструкция жилья проводилась без отселения, при этом в финансировании участвовали как жильцы (50%), так и муниципалитеты (50%).

В Германии реконструкция и модернизация 5-этажных крупнопанельных жилых домов проводится на 100% за счет средств федерального бюджета.

В 1993 году было принято постановление Правительства объединенной Германии "Об экономии тепловой энергии". В настоящее время проводится массовая реконструкция индустриальных домов на территории бывшей ГДР.

Значительные реконструктивные работы, включая утепление домов и надстройку мансардных этажей, проводятся в Дании, Финляндии, Словакии и других Европейских странах.

Процесс реабилитации четырех- и пятиэтажных жилых домов в западноевропейских странах в основном завершен к середине 90-х годов прошлого столетия.

Основными направлениями реконструкции являлись: надстройка мансардного этажа, замена коммуникаций, стеклопакетов, оконных и балконных заполнений, увеличение размеров квартир, утепление наружных стен, улучшение звукоизоляции и отделка.

1.2. Реконструкция районов города со сносом ветхого жилого фонда

Для обоснования проблемы реконструкции жилищного фонда города приведем анализ текущего технического состояния этого фонда, а также ряд предпосылок для решения данной проблемы.

Предпосылками для решения проблемы реконструкции жилищного фонда города, в том числе жилых домов первых массовых серий застройки, являются:

- нормативное определение понятий "реконструкция", "модернизация" и т. д., данное Госстроем Российской Федерации;

- демографическая ситуация в городе складывается таким образом, что необходимость в резком увеличении объемов прироста нового жилья сменяется необходимостью реконструкции (обновления) существующего жилищного фонда;

- темпы предоставления жилья очередникам за счет нового строительства не решают проблемы. Кроме того, накапливаются проблемы, связанные с ветшанием жилищного фонда;

- для жилищного фонда, имеющего износ 40%, себестоимость реконструкции 1 м2 общей площади нормативно заложена ниже (коэффициент 0,8 к себестоимости строительства нового жилья), что делает реконструкцию этой части жилищного фонда более привлекательной для потенциальных инвесторов по сравнению с новым строительством;

- существующий опыт реконструкции жилых зданий в Западной Европе, России и в городе Новосибирске показывает, что инвестиционный цикл при проведении реконструкции короче, чем при новом строительстве аналогичных объектов;

- проблема обеспечения коммунальными услугами при проведении реконструкции решается проще по сравнению с новым строительством;

- многообразие форм собственности на жилье, что является определенным потенциалом для привлечения ресурсов, в том числе финансовых, для проведения его реконструкции с целью повышения потребительских качеств жилья, а значит - и его рыночной стоимости;

- нормативно-правовая база, используемая при разработке данной Программы, является достаточной для постановки проблемы, но не исчерпывающей для ее практического разрешения и осуществления.

Далее, жилищный фонд города Новосибирска на 01.01.2003 г. составлял 26 094 тыс. м2 общей площади, в том числе в личной собственности граждан насчитывалось около 40,4 тысяч домов, общей площадью 5,4 млн м2.

ГАРАНТ:

графический объект не приводится

Структура жилищного фонда города:

- Форма собственности

По принадлежности жилищный фонд города делится на 4 категории:

- муниципальный - 7 814,6 тыс. м2 (29,95%);

- государственный - 1 583,5 тыс. м2 (6,07%);

- частный - 16 203,9 тыс. м2 (62,10%);

- общественный и смешанной формы собственности - 492,4 тыс. м2 (1,89%).

ГАРАНТ:

графический объект не приводится

За предшествующие годы произошло увеличение муниципального жилищного фонда за счет принятия в муниципальную собственность жилищного фонда ведомств. Техническое состояние принятого жилищного фонда, как правило, оставляет желать лучшего и существенно ниже средней оценки по муниципальному жилью.

В то же время недоремонт жилых домов, согласно действующим нормативным документам, в целом по городу составляет ~ 60 - 70%. Учитывая существующее положение дел, мэрия города все большее внимание уделяет проблеме восстановления жилищного фонда, доведению качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг до современного уровня.

- Капитальность стен

По капитальности стен жилищный фонд города также делится на 4 категории:

- каменные и кирпичные строения - 9 742,4 тыс. м2 (37,34%);

- панельные строения - 12 546,2 тыс. м2 (48,08%);

- деревянные строения - 1 476,9 тыс. м2 (5,66%);

- прочие строения - 2 328,9 тыс. м2 (8,92%).

ГАРАНТ:

графический объект не приводится

На 01.01.2000 г. техническое состояние, согласно оценке комитета ЖКХ, составляло 3,2 балла по 5-ти бальной шкале.

- Общий износ зданий

Структура жилищного фонда города по этому показателю следующая:

- 0 - 30% - 17 553,0 тыс. м2 (67,27%);

- 30 - 65% - 7 880,7 тыс. м2 (30,20%);

- свыше 65% - 660,7 тыс. м2 (2,53%).

ГАРАНТ:

графический объект не приводится

Так, в муниципальной собственности на 01.01.2003 г. находилось в технически хорошем состоянии с износом от 0 до 10% 699 жилых дома (~ 11% от общего числа домов); 2544 дома или ~ 40% - в удовлетворительном состоянии, износ которых 10 - 30% (необходимо проводить выборочный капитальный ремонт); 2099 дома (~ 33%) - с оценкой состояния "неудовлетворительно" (с износом 30 - 60%, подлежат комплексному капитальному ремонту и реконструкции); 195 - ветхих домов, износ которых составляет 70% и 166 домов - не пригодны к эксплуатации (близкие к аварийным), физический износ конструкций которых свыше 75%.

Предельный физический износ зданий согласно Положению "О порядке решения вопроса о сносе жилых домов при реконструкции и застройке городов", утвержденному Госстроем СССР, составляет 70%. Такие жилые дома (557 домов или ~ 11%) подлежат сносу по ветхости.

- Этажность жилищного фонда

По этажности жилищный фонд города Новосибирска распределяется следующим образом:

- 1 - 3 - этажный - 4 812,1 тыс. м2 (18,44%);

- 4 - 5 - этажный - 8 616,6 тыс. м2 (33,02%);

- шестиэтажный и более -.12 665,7 тыс. м2 (48,54).

- Степень инженерного оборудования

Уровень благоустройства жилищного фонда города составляет:

- водопроводом - 93,4%;

- канализацией - 90,9%;

- центральным отоплением - 94,0%;

- газом - 9,6%;

- ваннами - 85,1%;

- горячим водоснабжением - 86,5%;

- напольными электроплитами - 78,0%.

ГАРАНТ:

графический объект не приводится

В настоящее время ситуация в Новосибирске со строительством нового жилья и реконструкцией уже имеющегося характеризуется значительным снижением объемов жилищного строительства, наличием большого количества незавершенных объектов строительства, приходом части старого жилого фонда в состояние, требующее капитального ремонта или реконструкции.

Зачастую при передаче ведомственного жилья в муниципальную собственность город принимает дома со значительным процентом износа, а прирост нового жилья несоизмеримо мал. По оценкам БТИ на 01.01.2003 г. 2,53% жилищного фонда имело износ свыше 65%.

При этом платежеспособность средних слоев населения постоянно уменьшается, и даже повышение коммунальных платежей не может компенсировать затрат на поддержание жилищного фонда на приемлемом уровне.

Также довольно сложно решается вопрос поддержания частного сектора города, снос его сведен к крайне необходимому минимуму.

Новое строительство идет либо по старому отработанному подходу (завершения строительства), либо по полностью коммерческим принципам.

ГАРАНТ:

графический объект не приводится

Суммируя, можно сказать:

-все большее количество граждан живет в домах, имеющих большой моральный и физический износ;

-коммунальные платежи постоянно возрастают, а качество обслуживания и ремонт жилищного фонда пока остаются на прежнем уровне;

-новое жилье может позволить себе, в связи с высокой его стоимостью, лишь достаточно малый процент населения города.

Все это провоцирует социальную напряженность в городе.

Комитетом ЖКХ мэрии проведено частичное обследование жилых домов. В результате жилые дома города в зависимости от их технического состояния были условно отнесены к следующим четырем группам:

1. Ветхие 2-х - 3-х этажные жилые дома с деревянными стенами и перекрытиями, с износом 60-70%.

Жилые дома этой группы имеют большую степень износа деревянных конструкций, планирование их не соответствует современным требованиям, а инженерное обеспечение не полное (нет горячей воды и центрального отопления). Конструкции этих домов, как правило, не подлежат использованию во время реконструкции, а обновленные дома на месте ветхих предполагают использование инженерного обеспечения.

2. Ветхие 2-х - 4-х этажные жилые дома с кирпичными стенами и деревянными перекрытиями с износом до 70%.

Вторая группа домов, с кирпичными стенами и бетонными фундаментами, дает возможность использования стен во время проведения реконструкции. Планировочная система квартир позволяла заселение их несколькими семьями, высота этажа, как правило, составляет 3,3 м, площади передних и кухонь коммунальных квартир позволяют при модернизации незначительно увеличить общую площадь квартир.

3. 4-х - 5-ти этажные жилые дома с кирпичными и панельными стенами, с деревянными и железобетонными перекрытиями, с износом до 60%.

Жилые дома этой группы составляют дома, построенные после 1965 года по типовым проектам серий 1-447, 1-335, 1-464 и другим.

Особой структурой выделяются дома, которые предполагают только посемейное заселение - так называемые "хрущовки". Эти дома отличаются узкими передними или входными шлюзами, небольшими кухнями (площадью 5,5-6,5 м2), проходными комнатами (гостиными), небольшими спальнями.

В настоящий момент вышеуказанные дома устарели не только морально, но и физически и требуют обследования и реконструкции (особенно панельные жилые дома, где железобетонные конструкции стеновых панелей, перекрытий и кровельных панелей, рассчитанные на 50 лет эксплуатации, требуют инструментального освидетельствования конструкций и закладных деталей). Реконструкция этих жилых домов должна предусматривать повышение капитальности, улучшение объемно-планировочных решений и утепление ограждающих конструкций, устройство мансард.

4. Жилые дома, не вошедшие в группы I-III различной этажности, с износом до 60%.

Жилые дома 4 группы подлежат реконструкции в части улучшения теплотехнических характеристик ограждающих конструкций и улучшения объемно-планировочных решений с надстройкой дополнительных этажей.

По состоянию на 01.01.2000 года общая площадь ветхих малоэтажных зданий первых двух групп составляла 192 тыс. м2. В 546 домах проживало 21 тыс. человек.

Характеристика текущего состояния ЖКХ города свидетельствует о необходимости структурных перемен в подходе к управлению, содержанию и определению перспектив его развития. Требуется значительная модернизация и обновление существующего парка инженерных сооружений, коммуникаций и объектов жилищного хозяйства, достижение которых с учетом существующего положения дел в городском хозяйстве невозможно без комплексного подхода к решению взаимосвязанных задач, а также изменения стратегии градостроительной и градообразующей политики в городе.

Современные экономические условия и изменение требований общества к решению жилищной проблемы и застройки города требуют пересмотра концепции планирования городских кварталов со смещением акцента в сторону реконструкции существующего жилищного фонда, хотя Генеральным планом города Новосибирска, разработанным проектным институтом АО "Новосибгражданпроект", предусматривается приоритетное развитие города на свободных от застройки площадках, не требующих сноса, или на площадках со сносом ветхого жилья.

Такое направление в развитии города было в свое время оправдано: жилье строилось тогда в основном за счет бюджетных средств и средств предприятий.

Вторичная застройка районов города конца 50 - 60-х годов, направленная на комплексную реконструкцию домов первых массовых серий, повышение плотности застройки, улучшение потребительских качеств жилья, решение социально-экономических и экологических задач, является важнейшим резервом развития города.

Учитывая, что жилье, подлежащее реконструкции, является, в основном, муниципальным, имеющим ограниченные возможности централизованного финансирования, необходимо выбрать стратегию поведения, обеспечивающую максимальную экономичность принимаемых решений и самоокупаемость затрат.

Указанным целям отвечают две принципиально различные модели самоокупаемой реконструкции жилых домов первых массовых серий застройки:

- с увеличением общей площади до 30% без увеличения площади застройки и отселения жильцов;

- с увеличением общей площади в три раза и площади застройки примерно в 1,5 раза с переселением жильцов в пределах квартала или микрорайона.

Указанные модели реконструкции являются развитием концепции вторичной застройки существующих жилых кварталов города многоэтажными ширококорпусными домами, возводимыми на месте домов первых массовых серий без их сноса, но с одновременной реконструкцией.

Основными альтернативными по отношению к предлагаемой вторичной застройке вариантами реконструкции жилых районов и микрорайонов массовой жилой застройки являются:

- полный снос зданий существующего жилищного фонда при частичном или полном сохранении объектов обслуживания, с последующим строительством зданий нового жилищного фонда и восполнением недостающего объема объектов обслуживания, создание маневренного фонда жилья в других районах города или на новых территориях;

- поэтапный снос зданий существующего фонда и осуществление реконструкции с созданием маневренного фонда на свободных участках (на первом этапе) реконструируемого района.

Существенным недостатком первого альтернативного варианта является необходимость освоения новых территорий под жилищное строительство, развития инженерно-технической инфраструктуры, переселение в новые районы жителей квартала.

Реконструкция районов по второму альтернативному варианту сопряжена со значительным изменением сроков ее проведения и соответственно снижением экономической эффективности.

При вторичной застройке жилых кварталов и микрорайонов создаются предпосылки для существенного снижения сметной стоимости строительства и эксплуатации жилых домов.

К основным факторам снижения стоимости строительства жилья относятся:

- бесплатное повторное использование застроенных территорий с увеличением в 2-3 раза плотности их застройки без освоения новых территорий под застройку с протяженными инженерными и транспортными коммуникациями;

- исключение затрат на снос домов и вывозку отходов;

- повторное использование несущих и ограждающих конструктивных элементов реконструируемых домов с соответствующей экономией затрат;

- экономия материальных ресурсов при переходе на строительство ширококорпусных домов, особенно в монолитном и сборно-монолитном исполнении;

- снижение теплопотерь и, соответственно, затрат на отопление зданий;

- исключение затрат на развитие и эксплуатацию теплосетей с переводом отопления и горячего водоснабжения жилых домов от автономных котельных, в том числе "крышных";

- продление жизненного цикла домов, подлежащих реконструкции, до его продолжительности для вновь возводимых домов;

- сокращение эксплуатационных энергозатрат за счет возведения ширококорпусных домов с теплоэффективными отражающими конструкциями, регулируемыми системами отопления и исключение теплопотерь в теплосетях с переходом на "крышные" котельные;

- повышение потребительских качеств и стоимости квартир старой части жилых домов вторичной застройки после их реконструкции;

- при эксплуатации жилищного фонда вторичной застройки в 2 - 3 раза сокращаются затраты и, следовательно, оплата жильцами отопления и горячего водоснабжения на протяжении всего жизненного цикла жилых домов вторичной застройки;

- создание условий для самоокупаемости и рентабельности вторичной жилой застройки кварталов и микрорайонов за счет постоянного источника доходов за аренду нежилых помещений.

Все это обеспечивает снижение одновременных и текущих затрат в расчете на 1 м2 общей площади возводимого и реконструируемого жилищного фонда.

Величина экономического эффекта определяется объемами намечаемых реконструктивных работ и нового строительства, а также задачами, решаемыми при комплексной реконструкции кварталов и микрорайонов.

Вторичная застройка предусматривает развитие объектов социальной инфраструктуры до уровня, соответствующего современным требованиям, а также комплексное решение социальных проблем с созданием в жилой застройке рабочих мест на предприятиях и в учреждениях малого предпринимательства.

Характерными социальными проблемами жителей реконструируемых кварталов массовой жилой застройки являются сохранение привычного места жительства и улучшение жилищных условий

В этом отношении вторичная застройка кварталов и микрорайонов, выполняемая в соответствии с указанными ранее концептуальными положениями, выгодно отличается от других вариантов преобразования застройки, так как направлена на максимальный прирост жилья в реконструируемом квартале, обеспечивает потребности всех его жителей и полное комфортное преобразование имеющегося жилого фонда, с расширением существующих малометражных квартир до полнометражных по действующим нормам.

Требованиям наиболее эффективного использования городской территории отвечает преимущественное использование многоэтажных зданий, как основного типа зданий в условиях реконструкции, позволяющее создавать сложные, пространственно развитые системы.

Кроме того, возросшие потребности в строительстве жилья в центральной части города, вызванные изменением социально-экономических условий, выдвинули проблему уплотнения жилой застройки на основе рационального использования существующих резервов территории.

Технико-экономические показатели подлежащих реконструкции кварталов и микрорайонов определяются конкретно по каждой площадке и зависят от местоположения микрорайона в городской застройке, этажности застройки, плотности застройки, технического состояния жилых домов, наличия зданий социально-бытового назначения, транспортных связей и других факторов.

Реконструкция кварталов в центральной части города будет проводиться с учетом капитального ремонта домов: устройства мансард, замены инженерных коммуникаций, утепления стен, окон и тамбуров.

Реконструкция же кварталов и микрорайонов, в которых расположены ветхие дома, позволит привести условия проживания людей в этих домах в соответствие с современными требованиями.

При этом основная архитектурно-строительная задача реконструкции жилых объектов сводится к применению прогрессивных объемно-планировочных решений зданий с использованием эффективных конструкций и материалов, а также к дальнейшей индустриализации строительства.

Эффективность реконструкции зданий определяется сопоставлением социальных и экономических результатов с затратами, необходимыми для их достижения. Социальные результаты состоят в улучшении жилищных условий и социально-культурного обслуживания населения, экономические - в устранении физического износа, в снижении эксплуатационных затрат, а в случае реконструкции, включающей надстройку (встройку, пристройку), - в увеличении общей площади жилых зданий. При этом сравнительную экономическую эффективность целесообразно определять при сопоставлении вариантов строительства нового и реконструкции существующего здания.

Минстроем РФ утверждены и введены в действие нормативы предельных затрат на реконструкцию и капитальный ремонт жилых домов, предназначенные для разработки и утверждения проектно-сметной документации на эти цели. Предельные затраты установлены в процентах от стоимости 1 м2 общей площади строительства в том же регионе аналогичных жилых зданий (по материалу стен и этажности) в следующих размерах: на реконструкцию - 80%, на капремонт с модернизацией - 55%. Указанные нормативы предельных затрат устанавливают верхний предел стоимости при физическом износе зданий до 40%, при износе более 40% вводится поправочный коэффициент 1,25.

Учитывая, что большинство жилых домов в городе построено по типовым проектам, предусматривается унификация решений по реконструкции с учетом износа несущих и ограждающих конструкций жилых домов, элементов украшения фасадов и других элементов зданий:

- Панельные: увеличение этажности, увеличение объема, модернизация существующего жилья, усиление домов.

- Кирпичные: повышение этажности, лечение стен (трещины и т. д.), защита наружных стен от атмосферных осадков, повышение морозостойкости.

- Разработка проектов приставных объемов: балконов-лоджий, эркеров, лифтовых шахт, мусоропроводов, санитарно-технических блоков, мансард.

- Вопросы усиления фундаментов решаются с учетом состояния конструкций, а также с учетом состояния грунтов, залегающих в основании жилого дома, по данным инженерно-геологических изысканий, проводимых в период подготовки и сбора исходных данных при проектировании реконструкции.

- Реконструкция и модернизация внутридомовых сетей.

Инженерные системы проектируемых зданий, базируемых на общепринятых решениях, в значительной степени предопределяются архитектурно-планировочными решениями, принимаемыми при реконструкции и использовании существующих вентиляционных каналов естественной вытяжки, размещаемых в стенах и не подлежащих реконструкции. Принципиальные схемы таких систем зависят от наличия чердачных помещений и возможности применения "теплых чердаков".

Все инженерные системы должны иметь узлы учета при вводе в здание:

-системы горячего и холодного водоснабжения должны оборудоваться поквартирными узлами учета и регулирования давления;

-учет расхода тепла на отопление должен предусматриваться при применении поквартирных систем отопления.

Первостепенное значение в ходе выполнения данной Программы приобретает реализация мероприятий по энергосбережению. В связи с тем, что ежегодный прирост жилых и производственных площадей за счет нового строительства сейчас не велик, основной потенциал энергосбережения приходится на эксплуатационную сферу и может быть реализован посредством реконструкции и санации действующих основных фондов. Реконструкция с утеплением зданий и установкой приборов учета энергоресурсов позволит существенно снизить энергозатраты на отопление зданий, перейти на бездотационное снабжение жилищного фонда теплом с одновременным улучшением микроклимата жилищ без повышения стоимости энергоресурсов для населения, что является важнейшей социально-экономической задачей.

Процесс реконструкции и модернизации жилищного фонда города не должен выходить за рамки правового поля. Должна быть соответствующая нормативно-правовая база, позволяющая защитить интересы города, инвесторов, пользователей этим фондом, а также стимулировать участников этого процесса к определенному поведению.

Иными словами, чтобы обеспечить интерес инвесторов и населения к вопросам реконструкции жилых домов, провести комплексную модернизацию жилья, необходимо создать в городе благоприятный инвестиционный климат, который в большей степени зависит, как известно, от качества принимаемых законов и нормативных актов, а также от исполнения последних.

Расчеты показывают, что реконструировать жилищный фонд только за счет средств инвесторов в подавляющем большинстве случаев окажется невозможным из-за значительных расходов на необходимый ремонт зданий и модернизацию инженерных сетей.

Выход из этой ситуации один - объединение внебюджетных и бюджетных средств и привлечение средств населения:

-привлечение средств населения с целью улучшения существующего жилья (например, для утепления жилых домов и частичного капитального ремонта);

-возведение приставных балконов, лоджий, эркеров, санитарных блоков, мансард и т. д. за счет средств квартиросъемщиков. Средства предполагается направить на развитие местной промышленности (выпуск строительных материалов, сборного железобетона, деревообработки);

-объединение местных фирм-производителей строительных материалов с целью проинвестировать программу реконструкции и модернизации жилищного фонда города, поскольку при капитальном ремонте и реконструкции увеличиваются объемы продаж выпускаемой ими продукции.

Кроме того, финансирование данного проекта из разных источников предполагает создание специальных организационных форм - Фонда реконструкции и развития, Управляющих компаний, Агентств и т. п.

Комитетом ЖКХ мэрии совместно с районными администрациями Новосибирска в качестве первоочередной задачи определено 27 площадок в тех районах города, где были расположены 102 ветхих дома различной этажности. Проводится предварительная проработка генпланов микрорайонов и кварталов, сбор исходных данных. На некоторые дома разрабатывается проектно-сметная документация.

В результате реконструкции должно повыситься качество жилья, существенно снизятся затраты на отопление на единицу площади вновь вводимого и реконструируемого жилья, снизятся эксплуатационные затраты.

В настоящее время департаментом энергетики, жилищного и коммунального хозяйства мэрии разработан проект комплексной целевой программы "Реконструкция и модернизация жилищного фонда города до 2020 года".

Сложность и многомерность поставленных задач, а также их временная взаимоувязанность обусловили целесообразность выполнения данной программы в два этапа.

На первом этапе ( 2004 - 2010 гг.) предполагается осуществить следующие программные мероприятия:

-сформировать градостроительную политику с учетом социально-экономического развития города в целом, как основу развития жилищного комплекса;

-провести комплексную оценку состояния жилищного фонда посредством введения механизма паспортизации жилых помещений и разработать программу (подпрограмму) реконструкции домов первых массовых серий застройки, не подлежащих сносу;

-разработать схему привлечения внебюджетных инвестиций для реализации пилотных проектов по реконструкции жилых домов первых массовых серий застройки, не подлежащих сносу, включая средства собственников жилых помещений.

На втором этапе ( 2011 - 2020 гг.) предусматривается:

-привести жилищный фонд в упорядоченное состояние, вернуть городу его исторический самобытный облик, выявить исходные и определить действующие градообразующие факторы, наметить перспективы развития и ресурсы на завершение застройки и гармонизацию городской среды, на приведение в сбалансированное состояние размеров жилищного фонда, числа рабочих и учебных мест, количества и мощностей объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, восстановление и поддержание в равновесном экологическом состоянии окружающей природной среды;

-приступить к реализации региональных программ по реконструкции жилых домов первых массовых серий застройки, не подлежащих сносу.

В результате выполнения этой программы практически будет решена одна из важнейших социальных задач - обеспечение безопасным и комфортным жильем жителей города.

Внедрение прогрессивных и ресурсосберегающих технологий позволит сократить сметную стоимость реконструкции объектов, повысит эффективность капитальных вложений, значительно снизит эксплуатационные расходы.

Модернизация жилищного фонда и объектов ЖКХ даст возможность уменьшить стоимость коммунальных услуг в среднем на 20%, достигнуть резкого сокращения дотаций из бюджета города на содержание объектов ЖКХ.

Увеличится занятость населения в строительном комплексе.

1.3. Строительство нового жилья

Архитектурно-планировочная и функциональная характеристики города на перспективу 2020 года мало отличаются от современного состояния, т. к. в разработанной генеральной схеме развития города на этот период заложены ранее установленные принципы архитектурно-планировочной композиции генерального плана города. Основное направление предыдущих решений построено на идее раскрытия городского плана на главную композиционную ось, данную природой, р. Обь, а в основных структурных образованиях по правому берегу на транспортные артерии Красный проспект - Октябрьская магистраль - ул. Кирова, на которых формируется центр города и по левому берегу на ул. Титова - ул. Ватутина, на которых группируются центры планировочных районов.

Исходя из этих условий основной задачей генеральной схемы развития города являлось установление объемов перспективного жилищного строительства и выбор территорий под застройку с учетом перспективного архитектурно-планировочного решения плана города.

Для установления перспективной численности населения города Новосибирским институтом информатики и регионального управления проведен анализ демографической ситуации в г. Новосибирске с 1989 по 2000 годы и на основе демографического прогноза и происходящих миграционных процессов установлена численность населения на расчетные сроки до 2020 года, которая, с учетом переписи населения 2002 года, составила (тыс. чел.): 2010 г. - 1430,0; 2015 г. - 1438,0 и 2020 г. - 1450,0.

В рассматриваемый период времени потребность в жилищном строительстве будет вызываться необходимостью повышения обеспеченности общей жилой площадью жителей города до нормированной на перспективу обеспеченности в 24,1 м2 на одного человека.

При численности населения в 1450,0 тыс. чел. и перспективной обеспеченности жилой фонд в городе должен составить 34 945,0 тыс. м2 (на 01.01.2003 г. жилой фонд составлял 26 094,4 тыс. м2), т. е. необходим прирост жилого фонда в размере 8 850,6 тыс. м2.

Из анализа сложившихся в последние годы объемов жилищного строительства, а также возможностей строительной базы и объемов инвестиций установлено, что до 2005 года ежегодный объем жилищного строительства составит 350 - 400 тыс. м2, а в последующие годы - 550 - 700 тыс. м2.

ГАРАНТ:

графический объект не приводится

Строительство нового жилья

Наименование площадок	Объем, тыс. м2
	Всего	2005	2010	2015	2020
1	2	3	4	5	6
Дзержинский район
1. Микрорайон по ул. Лежена*	87		87
2. Фрунзе*	63		63
3. Кирпичная горка*	217		117	100
4. Пр. Дзержинского	100			55	45
5. Доватора - Есенина	50			20	30
6. Волочаевская	200			60	140
Выборочная застройка и достройка	150		50	30	70
Итого:	867		317	265	285
Железнодорожный район
7. "Прибрежный"*	472		150	50	272
8. М-н "Челюскинцев", ул. 1905 г.	80		20	60
Выборочная застройка и достройка	102		30	30	42
Итого:	654		200	140	314
Заельцовский район
9. "Ельцовка-1"	378		150	100	128
10. Микрорайон по ул. Д. Ковальчук*	200		99	101
11. М-н по ул. Сухарной	100		30	70
12. Квартал по ул. Кедровой	53		13	40
13. Квартал в Мочище	22		11	11
Выборочная застройка и достройка	50		15	35
Итого:	803		318	357	128
Калининский район
14. "Родники"*	600		170	200	230
15. Пашино	100			25	75
Выборочная застройка и достройка	105		30	53	22
Итого:	805		200	278	327
Кировский район
16. Северо - Чемской	200			60	140
17. Южно - Чемской	300			100	200
18. "Затулинский"	170		60	80	30
19. "Акатуйский"	230		80	80	70
20. "Радуга"	50		20	20	10
Выборочная застройка и достройка	105		30	50	25
Итого:	1055		190	390	475
Ленинский район
21. М-н "Горский"*	204		104	100
22. "Западный" (Ерестнинская)	100			50	50
23. Квартал по ул. Плахотного	100		50	50
24. М-н "Машиностроитель"	100		50	50
Продолжение таблицы
1	2	3	4	5	6
25. "Затон"	60			10	50
26. Квартал по ул. Троллейной	30		30
27. Квартал по ул. Новой	28		28
28. Квартал N 10	28		28
Выборочная застройка и достройка	110		50	30	30
Итого:	760		330	300	130
Октябрьский район
29. "Восточный"*	400		157	100	143
30. "Выборная"*	273		50	50	173
31. "Плющиха"	550			150	400
32. "Ключ-Камышенка"	600		127	150	323
33. "Береговой"	400		120	130	150
34. Ул. Кирова*	250		150	60	40
35. Ул. 3-го Интернационала	150			30	120
36. "Сад Мичуринцев"	100			20	80
37. Квартал по ул. Военной*	130		54	20	56
38. Квартал по ул. Автогенной	50		30	20
Выборочная застройка и достройка	110		30	30	50
Итого:	3013		718	760	1535
Первомайский район
39. М-н по ул. Одоевского	100		30	40	30
40. Квартал по ул. Шмидта	50		20	30
41. М-н по ул. Чапаева	50		20	30
Выборочная застройка и достройка	50		20	20	10
Итого:	250		90	120	40
Советский район
42. "Нижняя Ельцовка"	280		30	100	150
43. "Левые Чемы"	60		20	20	20
44. М-н "Щ"	38		38
45. Комплекс "МЖК"	28		17		11
Выборочная застройка и достройка	80		20	20	40
Итого:	486		125	140	221
Центральный район
46. Квартал по ул. Гоголя	40		40
47. Уплотнение по ул. С. Шамшиных	32		32
Выборочная застройка и достройка	145		50	50	45
Итого:	217		122	50	45
ВСЕГО по городу 2:	8910		2610	2800	3500

Исходя из этого объем жилищного строительства на период 2004 - 2010 годы установлен в размере 2610,0 тыс. м2, на период 2011 - 2015 годы - в размере 2800 тыс. м2 и на период 2016 - 2020 годы - 3500 тыс. м2, т. е. всего до 2020 года объем жилищного строительства составит 8910 тыс. м2 общей жилой площади, что дает возможность увеличить обеспеченность жилой площадью с 18,3 до 24,1 м2/чел.

При определении площадок под новое строительство учитывалась необходимость улучшения сложившегося расселения преимущественно свободных от застройки территорий, допуская снос жилья с амортизацией более 70%, расположенного вблизи от мест приложения труда, магистральных коммуникаций по транспорту, теплоснабжению, водоснабжению и энергетике.

Для размещения предусмотренного строительства требуется около 1000 га территории. Проведенный анализ сложившейся в городе застройки и возможностей использования свободных территорий позволил произвести выбор площадок под жилищное строительство.

Конкретное размещение жилищного строительства по районам города до 2020 года (с выделением периода до 2005 г.) приведено в таблице (см. выше).

Исходя из объемов строительства размер жилого фонда и численность населения по районам изменится в соответствии с нижеследующей таблицей.

Размер жилищного фонда и численность населения по районам города

Наименование районов	На 01.01.2010 г.			На 01.01.2015 г.			На 01.01.2020 г.
	Население, тыс. чел.	Жилой фонд, тыс. м2 общей площади	Средняя обеспеченность жильем, м2/чел.	Население, тыс. чел.	Жилой фонд, тыс. м2 общей площади	Средняя обеспеченность жильем, м2/чел.	Население, тыс. чел.	Жилой фонд, тыс. м2 общей площади	Средняя обеспеченность жильем, м2/чел.
Дзержинский	160,3	3109,2	19,4	159,9	3374,0	21,1	157,0	3659,0	23,3
Железнодорожный	63,7	1512,0	23,7	69,1	1652,0	23,9	74,5	1966,0	26,4
Заельцовский	140,6	2873,1	20,4	142,5	3230,0	22,7	133,8	3358,0	25,1
Калининский	170,0	3077,9	18,1	170,4	3356,0	19,7	170,8	3683,0	21,8
Кировский	164,5	3244,5	19,7	167,0	3634,0	21,8	171,5	4109,0	24,1
Ленинский	266,5	5411,1	20,3	258,4	5711,0	22,1	239,4	5841,0	24,4
Октябрьский	197,0	3782,4	19,2	206,1	4543,0	22,0	250,1	6078,0	24,3
Первомайский	70,0	1302,4	18,6	70,0	1422,0	20,3	65,3	1462,0	22,4
Советский	126,3	2588,8	20,5	122,4	2729,0	22,3	119,9	2950,0	24,6
Центральный	71,1	1698,6	23,9	72,2	1749,0	24,0	67,7	1794,0	26,5
Итого:	1430,5	28600,0	20,0	1438,0	31400,0	21,8	1450,0	34900,0	24,1

Ориентировочные стоимости строительства (млн руб., в ценах 2003 года) по районам города и в целом по городу Новосибирску представлены в таблице (см. ниже).

В целях комплексного развития Новосибирска, роста и совершенствования жилищного строительства в городе, руководствуясь ст. 6 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", мэрией города издано Постановление N 2000 от 20.10.2000 г., которым утверждена "Концепция развития жилищного строительства в г. Новосибирске на 2000 - 2005 гг.".

Указанная Концепция предусматривает комплексный подход к решению социальных, инженерных, экологических и эстетических проблем развития и благоустройства города.

Стоимость строительства

[млн руб.]

Этапы	Дзержинский	Железнодорожный	Заельцовский	Калининский	Кировский	Ленинский	Октябрьский	Первомайский	Советский	Центральный	Итого
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
1	3779,0	2574,0	4028,0	2373,0	3230,0	5714,0	10580,0	1350,0	1875,0	1830,0	37333,0
2	2481,0	1812,0	4531,0	3314,0	6630,0	5187,0	11120,0	1800,0	2100,0	750,0	39725,0
3	3704,0	4037,0	1664,0	3969,0	8075,0	2210,0	21990,0	600,0	3315,0	675,0	50239,0
Всего	9964,0	8423,0	10223,0	9656,0	17935,0	13111,0	43690,0	3750,0	7290,0	3255,0	127297,0

Задачей концепции является определение основных направлений дальнейшей реализации генерального плана развития Новосибирска в части жилищного строительства на 2000 - 2005 гг., выбор и обоснование площадок размещения нового строительства, комплексная оценка инженерных и градостроительных возможностей каждой из предлагаемых площадок.

Концепция включает в себя прогнозные положения по размещению жилищного строительства по районам и основным жилым массивам города до 2006 года, задания по инженерно-техническому обеспечению жилищно-гражданского строительства, адресную программу ввода в эксплуатацию объектов жилья на 2000 - 2005 гг.

Кроме того, департаментом энергетики, жилищного и коммунального хозяйства мэрии разработаны комплексные программы по решению перечисленных выше вопросов в виде отраслевых программ, которые были взяты за основу при формировании стратегического плана устойчивого развития города Новосибирска.

А именно:

- Реконструкция и модернизация жилищного фонда Новосибирска на 2000 - 2005 гг.;

- Приоритетные направления перспективного развития водопроводно-канализационного хозяйства г. Новосибирска;

- Стратегия энергетической безопасности Новосибирска и Новосибирской области;

- Программа тепло- и энергоресурсосбережения;

- Программа экологической безопасности города;

- Реконструкция и модернизация внутриквартального теплоэнергетического хозяйства.

Важнейшей социально-экономической задачей стабилизации общества является решение жилищной проблемы, повышение доступности жилья для значительной части населения.

Годы реформ показали, что вопросы обеспечения жильем более широких слоев населения остаются острыми. На учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в администрациях районов города и ведомствах состоит около 63 тыс. семей (225 тыс. человек).

Кроме того, продолжается спад инвестиционной активности, снижение устойчивости финансирования жилищного строительства с уменьшением доли бюджетных ассигнований и кредитных ресурсов, сокращение объемов капитальных вложений в строительстве.

Усилилось технологическое отставание отрасли, катастрофическое падение объемов производства на предприятиях сырьевой базы. Существующие производственные мощности строительного комплекса загружены далеко не полностью. Замедлился процесс обновления технологического оборудования предприятий строительной индустрии, строительной техники, произошел спад в производстве строительных материалов. Финансовое состояние этих предприятий и балансовые результаты их финансово-хозяйственной деятельности крайне неудовлетворительные.

К этим проблемам добавляется обострение ситуации в части инженерного обеспечения объектов жилищного строительства, дефицит мощностей в энергосистеме, физический износ оборудования на объектах энергосистемы, отставание и острая необходимость строительства инженерных сетей и сооружений.

В результате совместной работы мэрии с ОАО проектным институтом "Новосибгражданпроект", Главным управлением архитектуры и градостроительства мэрии определен перечень площадок для размещения нового строительства на основе и в соответствии с генеральным планом города. Определен объем жилищного строительства на 2000 - 2005 гг.

Общий ввод жилья до 2006 года ориентировочно намечен в объеме 2600,0 тыс. м2 общей площади, в том числе на правом берегу реки Оби - 1997,2 тыс. м2, на левом - 602,8 тыс. м2.

Для выбора наиболее оптимальных территорий, на которых при проведении соответствующих мероприятий можно разместить заданный объем жилищного строительства, была рассмотрена и оценена 51 строительная площадка.

Необходимость расселения семей для осуществления сноса по городу за период 2000 - 2005 гг. можно определить так:

- под жилищное строительство 1180 - 1300 семей;

- под инженерные коммуникации 350 - 400 семей.

Кроме того, потребность в жилье на переселение семей, не связанная с капитальным строительством, определяется:

- выселение из аварийного жилья 300 - 400 квартир;

- расселение погорельцев 50 - 60 квартир;

- расселение пострадавших от наводнения 40 - 50 квартир.

Вопрос сноса индивидуальных жилых домов возникает и при строительстве транспортных магистралей: потребуется снести 60 домов и предоставить более 100 квартир.

Из вышеизложенного следует, что в период с 2000 по 2005 годы одновременно будет застраиваться большое количество площадок с необходимостью сноса индивидуального жилищного фонда; новые площадки расположены на окраинах города, и их освоение требует строительства инженерных сетей и транспортных магистралей; растет объем выборочной застройки.

Современный жилой дом должен отвечать двум требованиям: рыночному спросу и энерго- и ресурсосбережению. Эти требования радикально меняют архитектуру и конструктивное содержание жилья.

Самым распространенным типом многоэтажного строительства является кирпичное домостроение. Крупнопанельное же строительство ориентировано на население с низкими и средними доходами.

Большой опыт в городе имеется по сооружению монолитных жилых домов. Монолитные конструкции дают возможность строить высотные здания 16-ти и более этажей. Перспективным признано строительство домов каркасной системы домостроения: КУБ-2,5 и др. Применение этой системы обеспечивает простоту конструкции и скорость возведения каркаса, позволяет строить здания высотой до 15-ти этажей и снизить затраты до 15-20%.

Распределение квартир и общей площади жилых домов по типам в рамках концепции развития жилищного строительства в г. Новосибирске на 2000 - 2005 гг. выглядит следующим образом.

Распределение объемов жилищного строительства по типам

Районы города	Строительство				Итого:
	Кирпичное	Крупнопанельное	Монолитное	Каркасное	К-во квартир, ед.	Общая площадь, тыс. м2
Дзержинский Железнодорожный Заельцовский Калининский Кировский Ленинский Октябрьский Первомайский Советский Центральный	146,5 161,0 254,3 29,6 92,1 162,9 321,1 73,6 195,9 293,7	35,3 5,3 62,8 58,3 97,4 88,6 222,4 21,2 76,8	6,2 27,1 5,6 12,2 55,9	18,5 31,3 44,4	2 379 2 148 4 207 1 575 2 855 3 807 7 776 1 415 3 746 3 277	188,0 211,9 348,4 93,5 189,5 263,7 599,4 94,8 272,7 338,1
Итого:	1 730,7	668,1	107,0	94,2	33 185	2 600,0

Наряду с выбором материалов немаловажное значение имеет этажность строящихся жилых домов. Город складывается из зданий, и, конечно, в крупных городах должны быть высотные здания. Сооружение их связано с особыми требованиями к планировке и противопожарной безопасности, а также немало проблем с конструктивным решением высотных домов, возводимых в условиях длительной зимы с низкими температурами. В г. Новосибирске имеется опыт строительства жилых домов повышенной этажности. Характеристика жилищного строительства, предусмотренного на 2000 - 2005 гг., по этажности приводится в таблице.

Распределение объемов жилищного строительства по этажности, тыс. м2

Районы города	Этажность домов							Итого
	2 - 4	5	6 - 8	9	10	11-13	14-17
Дзержинский Железнодорожный Заельцовский Калининский Кировский Ленинский Октябрьский Первомайский Советский Центральный	2,9 31,8 7,0 27,3 24,5 2,5	2,6 3,5 68,6 21,2 38,5 38,2 4,8 13,2 24,3 2,1	24,0 101,8 37,2 34,6 45,0 26,3 103,7 47,4	35,1 6,4 40,3 18,6 25,1 47,3 40,0 22,3 11,1 26,0	56,1 51,3 102,2 48,1 74,8 117,6 283,8 50,1 93,1 128,3	41,2 32,9 29,1 15,6 145,1 4,2 5,3 79,5	29,0 13,1 39,2 5,6 9,5 72,1 5,0 10,7 52,3	188,0 211,9 348,4 93,5 189,5 263,7 599,4 94,8 272,7 338,1
Итого:	96,0	217,0	420,0	272,2	1 005,4	352,9	236,5	2 600,0

В последнее время в жилищном строительстве более интенсивно стало развиваться малоэтажное домостроение повышенной плотности. Это совершенно отличное от усадебной застройки направление, имеющее в четыре раза большую плотность населения на 1 га территории. Малоэтажная застройка (2-4 этажа), преимущественно блокированного типа, имеет ряд преимуществ и перед традиционной многоэтажной - наличие небольшого озелененного участка, встроенного гаража, сауны, возможность строительства на неудобных участках и т. д. Сочетание малоэтажных зданий с многоэтажными при рациональной планировке может обеспечить не только экономический эффект, но и создать интересную архитектурно-художественную композицию.

Возрастет строительство коттеджей и индивидуальных жилых домов. Строительство индивидуальных жилых домов в основном будет развиваться на застроенных территориях на месте сносимых ветхих домов, сгоревших домов, за счет уплотнения застройки и освоения неудобиц. Учитывая, что ежегодный объем ввода в эксплуатацию индивидуальных жилых домов составит в ближайшие годы 15 - 20 тыс. м2 общей площади, только до 2006 года будет построено порядка 100 - 120 тыс. м2.

Расчетные данные по вводу в эксплуатацию индивидуального жилищного фонда в разрезе районов с учетом предыдущих лет представлены в таблице.

Строительство крупных массивов экологического жилья на окраинах города должно быть связано с опережающим развитием инженерно-транспортной инфраструктуры, с разработкой реальных проектов "экодомов". Для увеличения объемов данного строительства необходимо в бюджете города предусматривать средства на ускорение этого строительного процесса за счет средств, взимаемых с участников строительства за право аренды земельного участка.

В пределах городской черты имеется десять наиболее реальных площадок строительства, на которых можно разместить почти 8 тыс. коттеджей общей площадью около 1,6 млн м2. Застройка четырех площадок реально может быть начата через 3-4 года при условии, что будет изыскано 200 - 250 млн рублей на их инженерную подготовку, прокладку инженерных сетей и дорог.

Таким образом, учитывая существующие темпы индивидуального строительства и проблемы, связанные с обеспечением многих площадок инженерно-дорожной инфраструктурой, можно прогнозировать следующий объем ввода высокоплотной малоэтажной застройки и индивидуальных жилых домов (см. табл.).

Индивидуальный жилищный фонд, м2

Районы города	Ввод в эксплуатацию			Планируется к вводу за 2000 - 2005 гг.
	1997	1998	1999
Дзержинский Железнодорожный Заельцовский Калининский Кировский Ленинский Октябрьский Первомайский Советский Центральный	983 - 1 117 391 986 1 923 1 783 712 1 574 -	3 016 - 3 270 403 1 981 4 744 2 877 2 090 1 394 -	1 088 - 2 233 848 691 1 325 1 208 950 2 530 -	12 000 - 16 500 4 000 9 000 20 000 18 000 8 500 12 000 -
Итого:	9 469	19 775	10 873	100 000

Ввод в эксплуатацию высокоплотной малоэтажной застройки и индивидуальных жилых домов, тыс. м2

Место-нахождение, тип жилья	Прогноз						Итого
	2000	2001	2002	2003	2004	2005
I II III	15 10 10	15 15 10	20 15 15	30 20 15	40 20 15	50 20 20	170 100 85
Итого:	35	40	50	65	75	90	355
Примечание: I - на свободных ранее отведенных территориях; II - в существующей индивидуальной застройке; III - высокоплотная застройка на свободных городских территориях и в овражных зонах городской территории.

С учетом оказания мэрией реальной помощи удельный вес индивидуальной застройки в общем вводе жилья к 2006 году может быть доведен до 18-20%. При этом главным условием для решения жилищной проблемы является развитие базы стройиндустрии, а также промышленности строительных материалов, изделий и конструкций.

Для стабильного развития жилищного фонда ежегодно требуется реконструировать жилые дома с общей площадью около 500 - 600 тыс. м2. Стоимость всей реконструкции при таких темпах к 2020 году с учетом модернизации сетевого хозяйства составит около 60 млрд рублей. Проведение указанных работ требует развития ипотечного кредитования, создания системы страхования кредитов, привлечения частных инвестиций жильцов, предприятий, балансодержателей зданий и сторонних инвесторов.

Требуемую рентабельность строительства необходимо обеспечить за счет оптимизации сроков и стоимости строительно-монтажных работ.

С этой целью должны разрабатываться типовые решения по реконструкции жилых зданий и организации строительства в условиях отсутствия строительной площадки и без отселения жильцов, создаваться конкурсные системы привлечения подрядчиков и проектировщиков, вводиться контроль и постоянный мониторинг организации, сроков, стоимости и качества работ, а также приниматься меры по стимулированию исполнителей, поставщиков материалов и заказчиков.

Интенсивность процессов реконструкции существующих и строительства новых жилищ зависят, прежде всего, от экономических возможностей городского сообщества на жилищном рынке, который в Новосибирске развивается довольно бурно.

Каждое жилище по качеству и стоимости приобретается и/или перестраивается соответственно притязаниям и доходам семей. Одновременно в городе остается, и сохранится в будущем, сектор социального жилища для тех групп населения, которые по разным причинам оказались отрезанными от жилищного рынка.

К социальному жилищу относятся все его типы, которыми владеет муниципалитет или государство, бесплатно предоставляя его социально незащищенным категориям населения (в порядке очереди, по жилищному сертификату и т. д.).

В настоящее время проектирование и строительство социального жилья в городе, увядшие в период реформ, возрождаются и в будущем должны стать важным рычагом обеспечения стабильности в обществе.

Жилая среда в городе будет и далее формироваться на основе возведения комбинированных и смешанных систем высотного, среднеэтажного и малоэтажного домостроения, повышения многообразия архитектурных решений зданий и комплексов, выразительности и индивидуальности застройки.

Основными задачами при формировании жилой среды города в первом и втором десятилетиях наступившего века будут комплексная реконструкция и модернизация жилого фонда, в первую очередь центральной части города, путем перераспределения, изменения функционального использования отдельных территорий, выноса за их пределы зон и комплексов необязательных для функционирования центрального ядра, преобразования жилых кварталов и микрорайонов, сноса ветхих строений, обоснованного уплотнения застройки, строительства комфортабельного жилья, ремонта и обновления старого жилого фонда, повышения уровня благоустройства и озеленения придомовых территорий.

Необходим переход от "штучной", выборочной реконструкции застройки кварталов к их комплексному преобразованию, обеспечивающему также интеграцию инвестиционных средств.

Требуется поэтапное освоение площадок, являющихся особо ценными в градостроительном отношении, но занимаемых ветхим жилым фондом: прибрежные территории, кварталы, прилегающие к главным городским магистралям и площадям.

Одна из основных проблем их освоения - инженерно-техническое обеспечение, расселение жителей домов, подлежащих сносу. Эти районы должны быть дифференцированы по стоимости и доступны для разных слоев населения.

Возрастет строительство коттеджей и индивидуальных жилых домов.

Строительство индивидуальных жилых домов в основном будет развиваться на застроенных территориях на месте сносимых ветхих домов, а для наиболее обеспеченных горожан - в пригородной зоне или на окраинах. Учитывая, что ежегодный объем ввода в эксплуатацию индивидуальных жилых домов составит уже в ближайшие годы 15 - 20 тыс. м2. общей площади, только до 2010 года должно быть построено порядка 100 - 150 тыс. м2.

Строительство крупных массивов "экологического" жилья на окраинах города должно быть связано с опережающим развитием инженерно-транспортной инфраструктуры, с разработкой реальных проектов "экодомов".

Для полного обеспечения в течение планируемого периода инвесторов-застройщиков новыми площадками жилого строительства в разных районах города, реальными по своим технико-экономическим показателям освоения, потребуется около 400 га территории под размещение нового жилого фонда в объеме около 2,7 млн м2. Указанный объем общей площади требуется разместить на свободных и подлежащих реконструкции территориях в пределах городской черты и на свободных от застройки территориях, примыкающих к освоенным массивам. Выбор площадок должен осуществляться по критерию оптимальности, то есть по минимуму затрат на освоение территории, прокладку внешних коммуникаций, объем транспортных работ и пр.

Иными словами, к 2020 году, с учетом выбытия жилого фонда, уровень обеспеченности жильем возрастет до 24 - 26 м2 общей площади на человека, что позволит довести емкость жилищного фонда города до 35 млн м2 общей площади и тем самым создать условия для поквартирного проживания каждой семьи.

1.4. Развитие строительной индустрии города

Главным условием решения жилищной проблемы является развитие базы стройиндустрии, промышленности строительных материалов, изделий и конструкций прежде всего крупнопанельного домостроения в связи с необходимостью достройки крупнопанельных жилых домов, ориентированных на население с низкими и средними доходами.

На результатах деятельности отрасли промышленности стройматериалов отрицательно сказались кризисное состояние экономики страны, инфляционные процессы, прогрессирующее уменьшение промышленного и гражданского строительства, резкое сокращение платежеспособности за строительную продукцию.

Выпуск изделий крупнопанельного домостроения серии III-97 (в частности, наружных стеновых панелей, отвечающих требованиям по теплотехнике 1-му этапу) обеспечивает монтаж 50 - 60 тыс. м2 жилья в год, а в случае комплексного выпуска всей номенклатуры - только 30 тыс. м2 жилья.

Объем выпуска изделий крупнопанельного домостроения серии III-90 обеспечивает монтаж лишь 40 тыс. м2 общей площади жилых домов, хотя без дополнительных капвложений он может обеспечить 60 тыс. м2 общей площади жилья. При незначительных капвложениях возможно увеличение выпуска изделий крупнопанельного домостроения этой серии до 100 тыс. м2 общей площади.

Наряду с крупнопанельным жилищным строительством в городе продолжается кирпичное строительство. Это направление сохраниться, как наиболее реальное для крупных и мелких строительных организаций. Возможности кирпичного домостроения оцениваются в 100 - 120 тыс. м2 жилья в год. Сдерживающим фактором становится ограниченность выпуска кирпича марки М 100 - М 150 на предприятиях нашей области.

Дополнительным видом жилищного строительства, требующим минимальных затрат на развитие производственной базы, является монолитное домостроение.

Монолитные конструкции жилых зданий безопасны, экономичны в эксплуатации, дают возможность осуществить строительство зданий на ответственных в градостроительном отношении площадках. Общий объем монолитного домостроения в городе при соответствующем финансировании может достигать 50 - 60 тыс. м2 ежегодно, а за пятилетку - 100 - 120 тыс. м2 общей площади жилья.

В последнее время в городе внедряется опыт каркасного домостроения с применением каркасных систем КУБ-2,5 серий ИИ-04 и 1-020, которые являются наиболее перспективными по материалоемкости, модульности и сборности конструкций и для которых характерна свобода планировочных решений. Всего по городу ввод жилых домов всех типов каркасного исполнения оценивается в 40 - 45 тыс м2, а его увеличение за 2-3 года - до 100 тыс. м2 жилья в год.

Кроме того, в городе нашли применение новейшие экологически чистые строительные материалы, выпускаемые заводом "Сибит" ОАО "Главновосибирскстрой" по германской технологии.

Жилые дома в 2 - 5 этажей могут строиться из сибита, хотя значительная часть этого материала используется в настоящее время как утеплитель при каркасном домостроении, на возведении перегородок и т. д.

Возможности строительства из сибита оцениваются в 10 - 15 тыс. м2 в год, но при изыскании площадок под пятиэтажное строительство можно довести ввод в эксплуатацию до 50 - 60 тыс. м2 жилья.

Из других материалов возводятся в основном жилые дома в 1 - 3 этажа.

Таким образом, возможности стройиндустрии на конец 2005 года оцениваются в 600 - 670 тыс. м2 общей площади жилья

Оценка возможностей стройиндустрии для жилищного строительства

Домостроение	Возможности, тыс. м2
	2000	2002-2003	2005
1	2	3	4
Крупнопанельное: серия III-97, серия III-90 Кирпичное Монолитное Каркасное Жилые дома: из сибита, других материалов	30 40 150 - 160 40 - 45 40 - 45 10 - 15 10	50 - 60 60 130 - 150 60 100 25 20	50 - 60 100 100 - 120 100 150 50 - 60 50 - 80
ИТОГО:	320 - 345	445 - 475	600 - 670

Наращивание объемов на каждые 100 тыс. м2 в год потребует единовременных вложений в сумме 100 млн рублей на развитие предприятий стройиндустрии и 50 - 60 млн рублей на развитие мощностей по производству цемента, щебня, песка, керамзита, пенополистирола, кирпича.

Сложившаяся нестабильная ситуация в строительном комплексе обусловила необходимость разработки проекта "Программы развития базы стройиндустрии, промышленности строительных материалов Новосибирской области на 2000 - 2005 гг.", в которой были намечены меры по наращиванию темпов жилищного строительства, увеличению объемов производства строительных материалов и изделий, привлечению частных отечественных и иностранных инвестиций, а также государственной поддержки в реализации эффективных проектов.

Программа основывается на Федеральных целевых программах "Жилище" и "Свой дом".

Целью этой Программы является:

- создание организационных, правовых предпосылок для последовательного изменения структуры строительных материалов, изделий и конструкций для жилищного строительства;

- расширение номенклатуры эффективных, экологически чистых строительных материалов, изделий и конструкций;

- уменьшение материало-, энерго- и трудоемкости производства стройматериалов;

- сокращение сроков ввода строительных объектов и снижение расходов, связанных с их эксплуатацией;

- создание экономических стимулов для привлечения доли внебюджетных инвестиций в развитие базы стройиндустрии, промышленности стройматериалов.

Приоритетными направлениями развития производственной базы стройиндустрии и промышленности строительных материалов являются развитие эффективных видов теплоизоляционных материалов и изделий для решения проблем теплозащиты зданий в соответствии с введенными СНиПами, уменьшение материало- энерго- и трудоемкости строительных материалов и изделий, обеспечение устойчивого роста строительной индустрии.

В том числе:

- расширение номенклатуры производства цемента, внедрение современных энергосберегающих технологий при его производстве, наращивание объемов выпуска в упаковке и пакетирования;

- расширение номенклатуры мелкоштучных изделий при производстве стеновых материалов - кирпича, основными видами которого станут пустотные изделия, облицовочных материалов на основе керамики, гипса и цементного бетона без автоклавного твердения;

- создание негорючих теплоизоляционных материалов на основе диабаза-петрозита, применение утеплителей из местных материалов (торф, камыш и др.), перевод производства минераловатных плит на экологически чистые связующие с теплоутилизацией и очисткой технологических выбросов, применение новых технологий изготовления разноцветных панелей из сырья и материалов сибирского региона, организация серийного производства;

- внедрение при производстве строительной керамики нового эффективного оборудования и технологии с использованием местного сырья, расширение производства керамической плитки и санитарных керамических изделий, улучшение качества и дизайна выпускаемой продукции;

- организация производства глиняной черепицы и других трудносгораемых кровельных материалов, а также материалов для герметизации стыков и проведения отделочных работ;

- организация в деревообрабатывающем производстве выпуска новых видов и типоразмеров столярных изделий (включая тройное остекление), переход на выпуск новых оконных и балконных дверей, обеспечивающих нормативную звуко- и теплоизоляцию, а также европейское качество продукции;

- при производстве сборного железобетона снижение объемов крупнопанельного домостроения, существенное увеличение доли малоэтажного жилищного и коттеджного строительства. Развитие производственной базы индустриального малоэтажного домостроения, ориентированного на строительство и выпуск изделий домов на основе деревянных, каркасных и панельных конструкций, домов из мелких и крупных блоков с широким использованием местных материалов. Перепрофилирование действующих домостроительных комбинатов на производство эффективных изделий для возведения домов по комбинированным смешанным системам, средне- и малоэтажных, усадебных, индивидуальных домов и коттеджей;

- создание информационной базы данных по метрологии, стандартизации, сертификации, радиационной и химической безопасности минерального сырья, строительных материалов и изделий, используемых при строительстве объектов в г. Новосибирске и Новосибирской области.

Реализация приведенных приоритетных направлений существенно улучшит обеспечение потребностей строительного комплекса города в эффективных строительных материалах, расширит строительство доступного малоэтажного жилья для массового потребителя в сочетании с учетом возможного спроса различных вариантов элитного жилья, повысит конкурентоспособность строительных материалов и изделий на внутреннем и внешнем рынках сбыта.

Основными источниками финансирования строительства объектов, на которых создаются мощности по производству продукции, могут быть:

-собственные средства предприятий и амортизационные отчисления предприятий стройиндустрии в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 19.08.94 г. N 967 "Об использовании механизма ускоренной амортизации и переоценки основных фондов";

-средства, получаемые от реализации на инвестиционных торгах пакета акций, находящихся в собственности Новосибирской области;

-развитие ипотечного кредитования;

-использование региональных и местных фондов поддержки малого предпринимательства;

-средства финансовых, банковских структур и предприятий промстройматериалов и стройиндустрии при реализации финансового лизинга;

-кредиты Международного Банка Реконструкции и Развития, инвестиции других иностранных банков, фирм и компаний;

-средства финансово-промышленных групп с участием предприятий стройиндустрии;

-централизованные инвестиции на основе возвратных и платных принципов;

-внебюджетные источники финансирования;

-частный капитал, вложенный в сравнительно несложное производство с быстрым сроком окупаемости;

-выделение беспроцентной ссуды за счет средств, поступающих от лицензирования строительной деятельности по кредитному договору;

-использование средств целевым назначением за счет погашения задолженности по налоговым платежам в областной бюджет на приоритетные направления развития производственной базы стройиндустрии;

-передача в доверительное управление на конкурсной основе пакета акций, закрепленных в областную собственность под инвестиционную программу развития эффективных, конкурентоспособных строительных материалов с последующим приростом доли областной собственности на предприятиях, получивших этот пакет акций;

-другие источники финансирования.

Кроме того, для развития строительной индустрии в городе необходима и государственная поддержка в виде:

-формирования оптимального уровня налогов, тарифов и льгот;

-целевых банковских вкладов для кредитного развития на условиях возврата кредита поставками выпускаемой продукции.

Согласно материалам совещании по вопросам развития строительного комплекса и промышленности строительных материалов на период 2004 - 2010 гг., которое прошло в исполкоме межрегиональной ассоциации "Сибирское соглашение" (МАСС), в области к 2010 году годовое производство цемента должно составить примерно 1,5 млн тонн, стеновых материалов - 650 млн тонн, фаянса - 300 млн тонн. Будут также проведены модернизация бетонного завода с увеличением мощности в 1,8 раза, реконструкция кирпичных заводов в Купино и Краснозерском.

Обсуждая проблему сокращения сроков строительства объектов, участники совещания высказались за необходимость изменения правил организации стройплощадок, повышения требований к инженерной инфраструктуре и подготовке территорий под застройку.

На совещании была поддержана планируемая программа "Строительство внешних инженерных коммуникаций", отмечена необходимость разработки генерального плана города.

2. Основные цели и задачи программы

Основной целью Программы является комплексное решение проблемы сохранения, обновления и увеличения жилищного фонда города, обеспечивающее доступность жилья для граждан, а также безопасные и комфортные условия проживания в нем.

Для достижения поставленной цели предусматривается решить следующие задачи:

- обеспечить рост темпов жилищного строительства, привести его структуру и технические характеристик в соответствие со спросом и потребностями населения, повысить качество и эффективность жилищного строительства;

- частично реконструировать и модернизировать жилищный фонд города;

- обеспечить развитие и коренное улучшение инженерной инфраструктуры города;

- содействовать развитию базы стройиндустрии города, промышленности строительных материалов, изделий и конструкций;

- расширить источники и обеспечить устойчивое финансирование реконструкции и застройки жилищных массивов города.

Целевые показатели Программы:

- жилищный фонд города к концу 2020 года должен составить ~ 35 млн м2 общей площади;

- рост обеспеченности жильем на конец 2020 года - 24,3 м2/чел.;

- увеличение с 2004 года ежегодного объема реконструкции на 10 - 15 тыс. кв. метров общей площади и выход в 2010 году на объем реконструкции 100 тыс. м2;

- ликвидация к концу 2010 года ветхого и аварийного жилья в городе;

- снижение энергопотребления на отопление в реконструированном жилищном фонде более чем на 30%.

3. Система программных мероприятий

Исходя из всего множества проблем, определены основные направления реализации жилищной программы, а именно:

1. В целях обеспечения жильем более широких слоев населения, неуклонного роста объемов жилищного строительства и более рационального использования существующего жилищного фонда необходимо осуществить:

- достройку ранее начатых и находящихся в незавершенном строительстве объектов;

- полную реализацию и создание законченных градостроительных образований: жилых массивов, микрорайонов, кварталов;

- снос ветхого и аварийного жилищного фонда;

- инженерную подготовку новых площадок строительства, свободных от застройки;

- комплексность застройки, совершенствование функционально-планировочной организации территории, развитие инженерно-коммуникационной инфраструктуры;

- повышение архитектурно-художественных качеств строительства, применение высококачественных строительных материалов, повышение комфортности жилья;

- организацию массового строительства жилья, доступного для средних слоев населения, а также "элитных" домов - для состоятельных граждан;

- развитие малоэтажной высокоплотной застройки, строительство коттеджей и индивидуальных жилых домов;

- дальнейшую реализацию федеральных программ по обеспечению жильем работников бюджетной сферы, военнослужащих и офицеров запаса.

2. Работы по реконструкции жилых домов на определенных к разработке площадках предусматривают выполнение следующих мероприятий:

-увеличение степени капитальности жилых домов;

-приведение термического сопротивления элементов ограждающих конструкций дома в соответствие с требованиями СНиП 11-3-79 от 1995 года;

-улучшение планировки квартир;

-повышение степени благоустройства инженерного оборудования квартир с установкой приборов учета;

-благоустройство прилегающей территории, повышение плотности застройки.

3. В области развития производственной базы строительства и топливно-энергетического комплекса необходимо:

- определить основные технические, технологические и организационно-экономические направления, обеспечивающие более эффективную загрузку домостроительных предприятий, наращивать объемы и расширить номенклатуру выпускаемой продукции, повышать ее качество и снижать стоимость;

- наращивать мощности ТЭЦ;

- осуществить требуемые объемы реконструкции и нового строительства сетей и сооружений;

- осуществить мероприятия по замене, модернизации и реконструкции оборудования, уменьшающие дефицитность в снабжении теплом и электроэнергией, на объектах топливно-энергетического комплекса.

4. Применение энерго- и ресурсосберегающих технологий:

Реализация мер по энерго- и ресурсосбережению предполагает выполнение следующих программных мероприятий:

-разработать схемы тепло- и электроснабжения города с использованием централизованных и децентрализованных источников тепла и энергоснабжения;

-разработать и установить системы контроля за количеством и качеством тепла и электроэнергии, подаваемых в жилые дома;

-разработать программу перехода на трехтрубную подачу воды (возможны: доочистка воды для питья - "автономка", экологическая очистка всей воды);

-использование новых более надежных и долговечных материалов в водоснабжении и водоотведении;

-утилизацию бытовых отходов с использованием кухонных мельниц и систем водоотведения;

-разработать новые (смешанные) системы теплоснабжения (обогрева) и систем вентиляции (энергосберегающих);

-производить инструментальный замер утечек тепла через конструктивные элементы зданий и оценивать их теплоизоляционные свойства методами инфракрасной диагностики.

5. Наконец, для расширения источников и обеспечения устойчивости финансирования реконструкции и застройки жилищных массивов города необходимо:

- широко использовать и сочетать различные источники финансирования: бюджетные ассигнования, средства предприятий, финансово-кредитных институтов и населения;

- привлекать и экономически стимулировать к строительству жилья коммерческие банки, страховые компании и внебюджетные фонды;

- увеличить объемы жилищного строительства за счет личных средств граждан;

- расширить сферы и объем применения ипотечного кредитования (как социального, так и льготного);

- создавать источники для инвестиций, повышать оценку и рейтинг инвестиционной привлекательности площадок.

Полностью декомпозиция дерева целей приводится в приложении 2

Разъяснительная работа администрации города и социологические опросы населения показывают, что большинство жителей города позитивно относится к идее реконструкции жилищного фонда домов первых массовых серий застройки с надстройкой мансардных этажей с целью увеличения жилищного фонда и возможного в результате этого улучшения жилищных условий жителей. При этом основная масса опрошенных считает наиболее приемлемой формой реконструкции - проведение работ без отселения жильцов реконструируемых домов.

Комплекс программных мероприятий по реконструкции домов первых массовых серий застройки включает:

- увеличение общей площади жилья за счет надстройки мансардных этажей;

- утепление стен здания;

- замену светопрозрачных ограждений, внутренней сантехники.

Выполнение данного комплекса мероприятий предполагает участие в строительном процессе группы исполнителей, объединение усилий которых невозможно без использования программных методов управления реконструкцией.

В указанную группу входят:

- Департамент энергетики, жилищного и коммунального хозяйства администрации города;

- Главное управление архитектуры и градостроительства;

- жители города, включая собственников жилья, нанимателей и арендаторов;

- эксплуатирующие организации;

- инвесторы и органы бюджетного финансирования;

- подрядные организации.

4. Ресурсное обеспечение и сроки реализации программы

Финансовое обеспечение Программы предполагается осуществлять за счет следующих источников:

- кредиты Российских банков или других финансовых институтов;

- внебюджетные средства и средства бюджетов субъектов Российской Федерации (в частности, бюджета Новосибирской области);

- субсидии органов местного самоуправления;

- средства бюджета города;

- средства, полученные от реализации готовой строительной продукции в порядке реинвестирования;

- собственные средства граждан;

- кредиты зарубежных инвесторов;

- средства, полученные за счет возмещения разницы затрат на отопление.

Вариантом финансово-кредитного механизма может быть создание инвестиционного фонда реконструкции, аккумулирующего денежные средства из различных источников и материальные активы, получаемые от фирм-производителей строительной продукции для использования этих средств при реконструкции зданий и строительстве мансард.

За счет средств бюджета города осуществляются разработка нормативно-технической, проектно-сметной документации, организация строительного производства, пилотное строительство домов (находящихся на балансе муниципальных учреждений Дирекций единого заказчика); различные виды доплат для перехода к проведению массовой реконструкции.

Площади реконструкции I - III этапов Программы определяются исходя из суммы привлеченных и заемных средств.

Общий объем финансирования Программы - 143,727 млрд руб. (см. табл. "Финансирование Программы").

Механизм финансирования Программы в части реконструкции жилого фонда предусматривает комплексное использование различных источников финансирования:

- бюджетные источники, в том числе:

средства федерального бюджета - до 25%,

средства субъекта федерации и муниципальные бюджетные ассигнования - до 50%;

- внебюджетные источники - ипотечное жилищное кредитование, включая личные сбережения граждан, - до 25%.

При этом обследование жилищного фонда и разработка проектной документации составят 1% инвестиций, заключение договоров на реконструкцию с застройщиками и реализация пилотных проектов - 5,3% инвестиций и реконструкция жилищного фонда первых массовых серий застройки с надстройкой мансард - 93,7% инвестиций.

Механизм финансирования Программы в части строительства нового жилья также предусматривает комплексное использование различных источников финансирования.

А именно:

- внебюджетные источники - ипотечное жилищное кредитование, включая личные сбережения граждан, - до 95%;

- бюджетные источники - до 5%.

Финансирование Программы

[млрд руб.]

Этапы Показатели	I этап 2004 - 2010	II этап 2011 - 2015	III этап 2016 - 2020	Всего:
1	2	3	4	5
Строительство нового жилья	37,333	39,725	50,239	127,297
- внебюджетные источники	35,466	37,739	47,727	120,932
- бюджетные источники	1,867	1,986	2,512	6,365
Реконструкция и модернизация жилищного фонда	5,000	5,715	5,715	16,430
- средства федерального бюджета	1,250	1,429	1,429	4,108
- средства субъекта федерации и муниципальные бюджетные ассигнования	2,500	2,858	2,858	8,215
- внебюджетные источники	1,250	1,429	1,429	4,108
ИТОГО:	42,333	45,440	55,954	143,727

Из жилья, вводимого за счет средств бюджета города,

10% - предоставляется для обеспечения малообеспеченных слоев населения по социальному найму;

25% - гражданам, стоящим на учете на получение субсидий на строительство жилья;

35% - для продажи по сложившейся стоимости жилья на рынке готовой строительной продукции;

20% - для реализации заказчиками городских программ (кредиты молодым семьям, снос временного жилья);

10% - для продажи гражданам, желающим приобрести жилье повышенной комфортности.

5. Механизм реализации программы

В основу механизма реализации Программы положен принцип экономической целесообразности и заинтересованности всех участников процесса реконструкции и застройки жилищных массивов города.

Программа формирует систему отношений, прав, обязанностей и взаимных гарантий участников, закрепляемую посредством увязки инвестиционного цикла реконструкции и застройки жилищных массивов в единый исполнительный документ.

Правовое, нормативное и методическое регулирование этого процесса направлено на стимулирование инвестиций, организационно-техническую и производственную деятельность эксплуатирующих служб, заказывающих и подрядных организаций, на заинтересованность владельцев и пользователей жилищного фонда.

5.1. Организационный механизм реализации Программы

Правовое, нормативное и методическое регулирование процесса реализации Программы должно быть направлено на стимулирование инвестиций, организационно-технической и производственной деятельности эксплуатационных служб, заказчиков и подрядных организаций, на заинтересованность владельцев и пользователей жилищным фондом.

Организационный механизм реализации должен предусматривать непосредственное участие исполнительных органов города как координатора всего комплекса работ, включая пилотные проекты, оценку экономической и социальной эффективности реконструкции с устройством мансардных этажей, создание зон комплексной реконструкции жилищного фонда.

Организационный механизм реализации Программы строится с учетом:

- указа Президента РФ от 28.04.97 г. N 425 (ред. от 27.05.97 г.) "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации";

- выполнения требований подпрограммы "Реконструкция жилых домов первых массовых серий застройки "Государственной целевой программы "Жилище"".

Организационное взаимодействие всех участников процесса реконструкции осуществляется посредством:

- участия администрации города и ее структурных подразделений, ответственных за проведение политики градостроения, землепользования, финансирования, управления жилищным хозяйством и энергетическими системами города;

- создания системы нормативно-правовых отношений участников проводящих работы по реконструкции, основанной на требованиях Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса и территориальных нормативно-правовых документов;

- организации целевых фондов, объединений, кредитно-финансовых структур, товариществ собственников жилья, оформления их в гражданско-правовые организации как кредитополучателей и вкладчиков в сферу реконструкции с учетом наделения территориальными льготами в соответствии с установленным порядком;

- вовлечения общественности в обсуждение проектов реконструкции с представлением права выбора вариантов и дополнительных услуг по обновлению и реконструкции квартир, жилых домов и благоустройству территории. Информация населения о целях, задачах и преимуществах реконструкции.

В целях реализации долгосрочной целевой программы реконструкции жилых домов первых массовых серий застройки, а в последующем - жилых домов индустриального строительства более поздних поколений, целесообразно создать организационный механизм регулирования взаимодействия участников реконструктивных работ в части:

- участия администрации города, ее структурных подразделений, органов территориального общественного самоуправления, включая средства массовой информации и другие организации по работе с населением;

- создания некоммерческих ассоциаций, жилищных комиссий, жилищных агентств под муниципальным контролем, обеспечивающих строительство, реконструкцию и эксплуатацию жилья, в том числе для малоимущих слоев населения, с учетом права получения льготного кредита и субсидий;

- опережения темпов строительства жилья над темпами роста населения, для чего создать информационную компьютерную систему по ежегодному учету зданий и квартир с одновременным учетом населения (состав и объемы жилищного фонда, заселенность, динамика изменений жилищного фонда с учетом нового строительства и выбытия, переселения жителей, показатели качества жилья и застройки, характер изменений на жилищном рынке);

- создания базы социологических опросов;

- создания системы нормативно-правового регулирования, финансово-кредитных механизмов;

- введения ежегодного плана реконструктивных работ и определения права территориального регулирования застройки существующих районов для нового строительства в порядке завершения жилых комплексов с учетом повышения архитектурно-градостроительного качества застройки города.

5.2. Кредитно-финансовые механизмы реализации Программы

Кредитно-финансовые механизмы реализации Программы, начиная со стартового этапа с последующим переходом к массовой реконструкции жилищного фонда, должны обеспечивать принцип самоокупаемости вложенных средств за счет:

- реализации строительства нового жилья в мансардном этаже и пристройках к домам;

- экономии средств на прокладку новых эксплуатационных систем отопления и обеспечения водой жилых домов.

По оценкам экспертов, стоимость одного квадратного метра площади нового жилья при реконструкции, проводимой на территориях, уже обеспеченных инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой, в 1,5 раза дешевле (в масштабе жилой застройки города), чем при новом строительстве на новых неосвоенных территориях.

При формировании схемы инвестиций, направляемых на реконструкцию, должны использоваться все наработанные за годы экономической реформы методы привлечения финансовых ресурсов и активизации инвестиционной деятельности.

Целесообразным вариантом финансово-кредитного механизма является использование внебюджетного жилищного фонда реконструкции, аккумулирующего денежные средства из различных источников и материальные активы, получаемые от фирм-производителей строительной продукции; использование этих средств при реконструкции зданий и в мансардном строительстве.

На реализацию мероприятий Программы могут направляться средства отечественных и зарубежных банков, а также других финансовых институтов, функционирующих на территории России.

Разработка нормативно-технической документации, различные виды доплат, пилотное строительство до перехода к массовой реконструкции осуществляются за счет бюджетных и внебюджетных средств.

Целесообразно решением городского Совета установить организациям, осуществляющим работы по реконструкции жилищного фонда с надстройкой мансард, новому строительству с устройством мансардных этажей, предоставлять определенные льготы уплаты налогов, поступающих в бюджет города.

При реализации Программы возможно использование разработанного кредитно-финансового механизма, предусматривающего привлечение кредитных средств банков со ставкой не более 15% под гарантии мэрии города и администрации Новосибирской области.

Для решения фундаментальных вопросов проведения реконструкции в городе Новосибирске целесообразно провести ряд научно-исследовательских работ.

6. Ожидаемые конечные результаты и эффективность реализации программы

Программа разработки инвестиционных проектов по реконструкции и застройке жилых массивов города Новосибирска представляет собой крупный инвестиционный проект.

Выполнение намеченных программных мероприятий предполагает:

- обеспечение притока инвестиций в реконструкцию и строительство нового жилья в городе;

- ликвидацию в городе к концу 2010 года муниципального ветхого и аварийного жилищного фонда;

- прирост жилого фонда за счет строительства нового жилья в городе на 8 910,0 тыс. м2;

- реконструкцию и модернизацию жилищного фонда в объеме 1 437,5 тыс. м2;

- прирост жилья в городе в результате реконструкции и модернизации жилищного фонда на 287,5 тыс. м2;

- доведение уровня обеспеченности жильем до 24,3 м2/ чел.

- повышение интенсивности использования освоенных городских территорий;

- экономию земельных ресурсов;

- повышение архитектурно-градостроительных качеств застройки;

- создание эффективных кредитно-финансовых механизмов и организационной базы обновления жилищного фонда;

- экономию энергоресурсов на отопление более чем на 30%, горячее и холодное водоснабжение - на 40%;

- снижение стоимости эксплуатации жилых зданий;

- снижение уровня социальной напряженности в городе;

- прочие ожидаемые конечные результаты.

Реконструкция жилья первых массовых серий застройки рассматривается как одно из важнейших средств достижения цели гуманизации городской среды, совершенствования архитектурно-градостроительных решений застройки с вовлечением в сферу градостроительного освоения нового территориального ресурса - поверхности плоских и малоуклонных крыш для функционального использования путем строительства мансардных этажей без ущерба для инсоляции помещений.

Мансардный этаж, как архитектурно-объемный элемент, благодаря своему пространственному расположению завершает композицию здания при максимальном использовании строительного объема, является важнейшим средством в формировании композиционного единства при реконструкции существующей застройки.

Надстройка мансардного этажа позволяет снизить удельные затраты на утепление покрытий и ремонт кровли зданий, решает задачу приращения относительно недорогого жилья и повышения его потребительских качеств.

Реконструкция жилых домов первых массовых серий застройки на основе утепления зданий и установки приборов учета и контроля энергоресурсов позволит существенно снизить энергозатраты на отопление зданий и перейти на бездотационное снабжение жилого фонда города теплом с одновременным улучшением микроклимата в жилых помещениях. При этом стоимость оплаты энергоресурсов населением не повысится, что явится важнейшим социально-экономическим результатом реконструкции.

Снижение теплопотребления в домах первых массовых серий застройки равнозначно снижению выбросов из источников теплоснабжения. Совокупность реконструкции, благоустройство территорий, формирование современной системы хранения и содержания автотранспорта составляет существенно важный экологический эффект реконструкции. Последующее за этим улучшение среды обитания должно явиться стимулом к ускорению приватизации данных жилищ, расширению вторичного рынка жилья, притоку инвестиций в реконструкцию, реформированию жилищно-коммунального хозяйства города.

Уплотнение территорий застройки, повышающее эффективность использования приоритетных в градостроительном отношении городских территорий, оснащенных развитой системой инженерного обеспечения, транспортного обслуживания и социальной инфраструктуры, даст возможность получить дополнительное жилье различных уровней качества и коммерческой ценности, увеличить поступления от реализации недвижимости.

Организационно-экономический эффект от реализации Программы позволит активизировать инвестиционный процесс, создать новые рабочие места, выработать эффективные кредитно-финансовые механизмы и модели управления жилищным фондом, интенсифицировать ремонтно-строительное производство, рынок жилья и жилищных услуг, стимулировать экономическую заинтересованность, обеспечить защиту прав всех сторон, участвующих в процессе реконструкции и застройки жилых массивов города.

7. Организация управления и контроль за ходом реализации программы

Организацию управления Программой осуществляют Главное управление архитектуры и градостроительства (ГУАиГ), а также Департамент энергетики, жилищного и коммунального хозяйства мэрии города.

Исполнителями Программы являются: Департамент энергетики, жилищного и коммунального хозяйства мэрии города, Главное управление архитектуры и градостроительства мэрии, Дирекции Единого Заказчика жилых районов города, проектные, строительные и ремонтно-строительные организации города, другие специально созданные структуры.

Реализация Программы обеспечивается основным Заказчиком - Департаментом архитектуры и строительства мэрии города.

Конкретные проекты, сроки их реализации определяются в программных мероприятиях, утверждаемых этим департаментом.

Основные принципы отбора проектов следующие:

- соответствие приоритетным направлениям Стратегии устойчивого развития города Новосибирска;

- наличие бизнес-плана и уровень качества его подготовки;

- планируемая стоимость инвестиционного проекта;

- сроки реализации проекта.

- реальность выполнения инвестиционного проекта.

Исполнители инвестиционных проектов отбираются на конкурсной основе.

Система управления реализацией Программы предусматривает научное и организационно-методическое управление.

Научное управление осуществляют ГУАиГ мэрии города и Координационный совет, в состав которых включаются авторитетные ученые, представители заинтересованных организаций и ведомств, промышленности, академической, отраслевой и вузовской науки, представители общественных организаций города.

Координационный совет участвует в отборе конкретных инвестиционных проектов, оценке полноты и комплексности программных мероприятий, распределении средств на выполнение необходимых исследований и разработок, приемке завершенных работ и подготовке рекомендаций о дальнейшем использовании результатов этих работ.

Организационно-методическое управление Программой осуществляет Департамент архитектуры и градостроительства мэрии города в лице его Главного управления архитектуры и градостроительства.

ГУАиГ мэрии города с учетом поступивших предложений:

-организует в установленном порядке проведение конкурсов и соответствующую экспертизу инвестиционных проектов;

-производит оценку объемов финансовых ресурсов, необходимых для реализации Программы в целом и ее отдельных проектов;

-в соответствии с объемами выделенных бюджетных средств распределяет их по исполнителям проектов;

-осуществляет регулярный контроль за целевым и эффективным использованием выделенных бюджетных средств;

-определяет конечные и промежуточные цели научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ, сроки их достижения;

-организует приемку работ по Программе и подготовку рекомендаций о дальнейшем использовании результатов этих работ.

Текущее управление реализацией Программы, организационно-техническое сопровождение заключенных контрактов на выполнение НИОКР по Программе, ее информационно-аналитическое обеспечение осуществляется в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами.

Реализация Программы осуществляется на основе контрактов, заключаемых Мэрией города с исполнителями (как правило, на один - два года).

НИОКР, относящиеся к программным мероприятиям, регистрируются во Всероссийском научно-техническом информационном центре.

Государственный заказчик Программы с учетом выделяемых на ее реализацию финансовых средств ежегодно уточняет целевые показатели и затраты на программные мероприятия, механизм реализации программных мероприятий и состав исполнителей.

Состав мероприятий, объемы и источники финансирования подлежат ежегодному уточнению с учетом фактического выполнения Программы.

Контроль за ходом реализации Программы осуществляет Государственный заказчик.

Контроль проводится на основе государственной и ведомственной отчетности, заключенных договоров и соглашений.

Контроль за выполнением Программы включает:

- периодическую отчетность о реализации программных мероприятий;

- контроль за рациональным использованием исполнителями выделенных финансовых средств;

- контроль за сроками выполнения договоров и соглашений;

- контроль за качеством реализуемых программных мероприятий.

С целью организации контроля за выполнением Программы предусматривается следующая периодичность подведения итогов ее реализации:

- поквартальная информация о выполнении текущих заданий по реконструкции и застройке жилищных массивов города;

- ежегодный отчет о выполнении годовых планов работ;

- поэтапно о выполнении Программы.

Исполнители отчитываются за использование выделенных им финансовых средств в соответствии с порядком, установленным государственным заказчиком Программы.

Департамент строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска, как основной заказчик Программы, составляет статистическую отчетность о реализации Программы, ежегодно представляет в установленном порядке доклад о ходе работ по Программе и эффективности использования выделенных на ее реализацию финансовых средств.

Ход выполнения Программы периодически рассматривается на заседаниях коллегии мэрии и ее профильных департаментов, сессиях Городского Совета народных депутатов, заседаниях Координационного совета.

Приложение 1

Таблица П.1.1.

SWOT - АНАЛИЗ
состояния и развития отрасли городского хозяйства "Архитектура и градостроительство"

ФАКТОРЫ
Внутренние		Внешние
Позитивные факторы
S: Сильные стороны		O: Возможности
1. Наличие в архитектурном наследии города замечательных образцов региональной культуры. - Особую ценность представляют сохранившиеся в Новосибирске памятники деревянного зодчества Сибири, построенные в конце XIX - начале XX века. - В архитектуре исторического центра города выделяют городское деревянное зодчество, "кирпичный стиль" конца XIX - начала XX века, деревянный и каменный модерн, неоклассицизм, различные ветви "современного движения" и так называемый "сталинский ампир". 2. Упорядочение работы в сфере выявления, постановки на учет и охраны памятников истории и архитектуры, а также фрагментов ценной историко-архитектурной среды. - Переход от формальных требований в сфере охраны памятников к профессиональным поискам гармоничных решений, не нарушающих композиционно-пространственную "работу" памятника или не разрушающих формировавшуюся на протяжении длительного времени городскую среду с индивидуальными архитектурно-художественными характеристиками. 3. Наличие в городе соответствующих учебных и проектных институтов, а также квалифицированных кадров в данной области. - В частности, Новосибирский государственный архитектурно-строительный университет, Новосибирская государственная архитектурно-художественная академия, Сибирский зональный научно-исследовательский и проектный институт экспериментального проектирования жилых и общественных зданий. - В городе расположено Сибирское отделение РААСН, имеются различные творческие союзы и персональные мастерские. 4. Наличие "Общих положений комплексной реконструкции центральной части г. Новосибирска (историческая зона)".		1. Разработка Генерального плана развития города. - Решение стратегических задач в области архитектуры и градостроительства. 2. Градостроительный прессинг на исторический центр города в условиях современных темпов развития торговых, деловых и финансовых функций, темпов автомобилизации. - Возросший интерес инвесторов к строительству и реконструкции в центральной части города (административного центра Сибирского федерального округа). - Комплексная реконструкция отдельных и/или достаточно крупных фрагментов городской среды. 3. Развитие улично-дорожной сети. - Развитие композиционно-планировочной структуры, что в свою очередь потребует поиска местоположения и характера новых композиционно-пространственных элементов застройки и композиционно-планировочных связей. 4. Развитие инженерной инфраструктуры на основе совершенствования методов прокладки инженерных коммуникаций, разукрупнения инженерных систем, внедрения автономных, энергосберегающих и более экономичных по затратам решений, поэтапное создание сети проходных каналов, подземных технических узлов, автостоянок и других устройств. - Реконструкция и модернизация жилищного фонда города. - Строительство нового жилья и объектов социально-культурного назначения. - Строительство в городе новых объектов торговли и индустрии туризма. 5. Формирование комфортной и экологически чистой городской среды. - Разработка новых технологий строительства, учитывающих потребности и физиологические возможности человека.
- Разработаны принципы реконструкции исторической застройки района в целом, на основе которых могут быть сформулированы правила застройки в исторической зоне центра города. 5. Достаточно высокий общий уровень архитектуры в городе. - Сложившийся имидж города. 6. Высокий уровень концептуальной ( "бумажной") архитектуры. - Призовые места на различных престижных международных конкурсах. 7. Совершенствование городской среды. - Рост качества архитектурного оформления, оптимизация планировки города, штучное проектирование и строительство в исторически сложившейся городской застройке. 8. Наличие в городе мощной базы стройиндустрии, а также промышленности строительных материалов. - (см. § 1.3 данной Программы). 9. Реконструкция малоэтажной неблагоустроенной жилой застройки за счет использования неудобиц и свободных участков, уплотнения сложившейся застройки с расчисткой внутриквартальных пространств от гаражей, сараев, погребов и других временных построек, а также за счет надстройки некоторых жилых домов с использованием соответствующих конструктивных решений и материалов. - Обновление жилищного фонда города. 10. Расширение практики конкурсного проектирования - Выбор наилучших архитектурных проектов и привлечение к работе над решением ответственных градостроительных задач наиболее готовых к такой работе специалистов. - Снижение стоимости проектных работ. 11. Информационно-рекламное обеспечение архитектуры и градостроительства. - Проведение ежегодного конкурса "Золотая капитель". Издание журнала "Проект Сибири".		- Обеспечение экологической безопасности внутри самих зданий. - Решение вопросов экологии городского пространства и геосистемы в целом. 6. Вступление в силу новых СниП. - Уже сегодня новые требования по теплотехнике делают нереальным использование в чистом виде таких традиционных материалов как железобетон и кирпич. - Изменение принципов энергосбережения, экономия природных невосполнимых ресурсов. - Применение в строительстве новых эффективных технологий. - Инвестиции в высокорентабельное производство минераловатного утеплителя на базе месторождения диабазов в НСО. - Развитие каркасных видов домостроения. - Производство и применение в строительстве новых отделочных фасадных плиток. 7. Приток инвестиций. - Расширение фронта работ. 8. Строительство "элитных" домов для состоятельных граждан. - Применение в строительстве современных строительных материалов и технологий. - Использование при строительстве элитных домов оригинальных архитектурных проектов. 9. Развитие малоэтажной высокоплотной застройки, строительство коттеджей и индивидуальных жилых домов. - Рациональное использование городской территории. - Улучшение жилищных условий граждан. - Повышение уровня комфортности жилья. 10. Широкое использование и сочетание различных источников финансирования реконструкции и застройки жилищных массивов города. - Использование бюджетных ассигнований, средств финансово-кредитных институтов, предприятий и населения, а также средств иностранных инвесторов.
Негативные факторы
W: Слабые стороны		T: Угрозы
1. Наличие устаревшего Генерального плана развития города. - Ныне действует Генеральная схема развития города ( "Новосибгражданпроект", 1995 г.). 2. Незавершенность застройки городской среды Новосибирска.		1 Масштабы и перспективы роста города, обусловленные геополитической ролью Новосибирска как центра Сибирского федерального округа.
- Чередование в городе каменных и деревянных зданий, кварталов капитальной многоэтажной и ветхой малоэтажной застройки, относительно благоустроенных и неблагоустроенных территорий. 3. Пространственная неорганизованность городской среды. - Негативное влияние на комфортность проживания (жители города пребывают в условиях пространственного дискомфорта, обусловленного соседством со строительными площадками и т.п.). 4. Недостаточно развита конкурентная среда. - Слабо развита практика конкурсного проектирования с целью поиска наиболее рациональных решений и привлечения к работе над решением градостроительных задач наиболее подготовленных к такой работе специалистов. 5. Недостатки в проектировании транспортной схемы города. - Перегрузка основных магистралей, особенно в центре города. 6. Недостаточное внимание малым архитектурным формам. - Невыразительный внешний облик города. 7. Отсутствие схемы озеленения города. - Садово-парковая архитектура не соответствует строительным нормам и правилам. 8. Отсутствие земельного кадастра. - Не произведена инвентаризация земельных участков в городе. - Нерациональное использование земель. - Искусственное занижение налогооблагаемой базы. - Недополучение денег городским бюджетом вследствие купли-продажи и сдачи в аренду по заниженной цене земельных участков в городе. 9. Сложность и длительность процедуры оформления земельных участков и согласования документации на строительство. - Затягивание сроков строительства. - "Отпугивание" потенциальных инвесторов. 10. Наличие в центральной части Новосибирска крупных предприятий. - Жиркомбинат, молокозавод, пассажирское автотранспортное предприятие, гаражные комплексы, хозяйственные зоны целого ряда учреждений. 11. Отсутствие санитарных зон вокруг некоторых промышленных предприятий. - Рост заболеваемости населения города. - В целом, ухудшение экологической обстановки в городе. 12. Отсутствие в городе комфортных условий для проживания. - Наличие недостатков в пространственной организованности городской среды.		- Невозможность значительного развития деловых функций города (городской, региональной, государственной и международной значимости), обусловленных его статусом. 2 Угроза сохранению исторического и культурного наследия. - Снос целых пластов ценнейшей по своим историко-культурным характеристикам городской ткани. 3 Низкий качественный уровень реконструкции и реставрации. - Фрагменты новой застройки могут диссонировать со сложившейся городской средой, разрушая ее цельность и гармоничность (например, здание АМТС на площади Ленина, пристройка к административному зданию на площади Свердлова и др.). 4 Проявление архитектурного китча в архитектуре города. - попытки механического "скрещивания" элементов старой и новой архитектуры выглядят чаще всего просто нелепыми и ассоциируются с низкопрофессиональным и дня невзыскательным вкусом (в изобразительном искусстве сродни понятиям пряничной или лубочной живописи). 5 Стагнация или, того хуже, рецессия национальной экономики. - Сокращение объемов строительства в городе, в том числе жилья. - Затягивание сроков строительства. 6 Отсутствие готовых под застройку земельных участков из-за нехватки средств для сноса ветхого и аварийного жилья, а также отселения проживающих в этом жилье граждан. - Снижение объемов строительных работ.

Таблица П.1.2

SWOT - АНАЛИЗ
состояния и развития отрасли городского хозяйства "Архитектура и градостроительство"

		Стратегии
						Ранг
1	2	3			4	5
O: Возможности	W: Слабые стороны
			WO - стратегии		Энерго- и ресурсосбережения  Экологической безопасности	3 4
		Мероприятия, которые необходимо провести для преодоления слабых сторон, чтобы реализовать предоставленные возможности
	S: Сильные стороны
			SO - стратегии		Экологической безопасности . Стратегия строительства нового жилья в городе	1
		Мероприятия, которые необходимо провести, чтобы использовать сильные стороны для реализации имеющихся возможностей
T: Угрозы
			ST - стратегии		Экологической безопасности  Реконструкции и модернизации жилищного фонда	2
		Мероприятия, которые используют сильные стороны для предотвращения внешних угроз
	W: Слабые стороны
			WT - стратегии		Экологической безопасности  Формирования комфортной жилой среды	5
		Мероприятия, которые необходимо провести для преодоления слабых сторон, чтобы избежать внешних угроз

Приложение 2

ЦЕЛИ			ДЕКОМПОЗИЦИЯ ДЕРЕВА ЦЕЛЕЙ	Уд. Вес целей и задач
	Задачи
		Меры
1. КОМПЛЕКСНОЕ РЕШЕНИЕ ПРОБЛЕМЫ СОХРАНЕНИЯ, ОБНОВЛЕНИЯ И УВЕЛИЧЕНИЯ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА ГОРОДА, ОБЕСПЕЧИВАЮЩЕЕ ДОСТУПНОСТЬ ЖИЛЬЯ ДЛЯ ГРАЖДАН, А ТАКЖЕ БЕЗОПАСНЫЕ И КОМФОРТНЫЕ УСЛОВИЯ ПРОЖИВАНИЯ В НЕМ
	1.1. Обеспечение роста темпов жилищного строительства, приведение его структуры и технических характеристик в соответствие со спросом и потребностями населения, повышение качества и эффективности жилищного строительства
		1.1.1. Достройка ранее начатых и находящихся в незавершенном строительстве объектов
		1.1.2. Полная реализация и создание законченных градостроительных образований: жилых массивов, микрорайонов, кварталов
		1.1.3. Снос ветхого и аварийного жилищного фонда
		1.1.4. Инженерная подготовка новых площадок строительства, свободных от застройки
		1.1.5. Комплексность застройки, совершенствование функционально-планировочной организации территории, развитие инженерно-коммуникационной инфраструктуры
		1.1.6. Повышение архитектурно-художественных качеств строительства, применение высококачественных строительных материалов, повышение комфортности жилья
		1.1.7. Организация массового строительства жилья, доступного для средних слоев населения, а также "элитных" домов - для состоятельных граждан
		1.1.8. Развитие малоэтажной высокоплотной застройки, строительство коттеджей и индивидуальных жилых домов
		1.1.9. Дальнейшая реализация федеральных программ по обеспечению жильем работников бюджетной сферы, военнослужащих и офицеров запаса
		1.1.10. Переход к современным эффективным и энергосберегающим архитектурно-строительным системам
		1.1.11. Создание условий для формирования эффективных рынков земельных участков под застройку, рынков подрядных работ и стройматериалов
		1.1.12. Внедрение экономических рычагов, обеспечивающих своевременность завершения и сдачи в эксплуатацию строящихся объектов, передачу незавершенных объектов эффективным застройщикам
		1.1.13. Упрощение административных процедур согласования новых строительных проектов, получения разрешительной документации и контроля за осуществлением строительства жилых домов
		1.1.14. Формирование организационно-методической основы для организации системы мониторинга опасных природно-техногенных процессов и координации разработок в области защиты объектов жилищного строительства от этих процессов
	1.2. Реконструкция и модернизация жилищного фонда города
		1.2.1. Увеличение степени капитальности жилых домов.
		1.2.2. Приведение термического сопротивления элементов ограждающих конструкций дома в соответствие с требованиями СниП 11-3-79 от 1995 года.
		1.2.3. Улучшение планировки квартир.
		1.2.4. Повышение степени благоустройства инженерного оборудования квартир с установкой приборов учета.
		1.2.5. Благоустройство прилегающей территории, повышение плотности застройки.
		1.2.6. Разработка схем тепло- и электроснабжения города с использованием централизованных и децентрализованных источников тепла и энергоснабжения.
		1.2.7. Разработка и установка систем контроля за количеством и качеством тепла и электроэнергии, подаваемых в жилые дома.
		1.2.8. Разработка программы перехода на трехтрубную подачу воды (возможны: доочистка воды для питья - "автономка", экологическая очистка всей воды).
		1.2.9. Использование новых более надежных и долговечных материалов в водоснабжении и водоотведении.
		1.2.10. Утилизация бытовых отходов с использованием кухонных мельниц и систем водоотведения.
		1.2.11. Разработка новых (смешанных) систем теплоснабжения (обогрева) и систем вентиляции (энергосберегающих).
		1.2.12. Инструментальный замер утечек тепла через конструктивные элементы зданий и оценка их теплоизоляционных свойств методами инфракрасной диагностики.
		1.2.13. Разработка организационно-технологических схем всех аспектов модернизации и реконструкции жилья.
		1.2.14. Разработка схем взаимодействия с жильцами (графики работ в квартирах).
		1.2.15. Разработка и организация производства малой механизации при бескрановом осуществлении реконструкции и модернизации жилых зданий.
		1.2.16. Разработка технологических систем реконструкции жилья без отселения жильцов.
		1.2.17. Разработка системы безопасности проведения работ без отселения жильцов.
		1.2.18. Техническая инвентаризация основных фондов с учетом их физического износа.
		1.2.19. Выполнение специальных работ с привлечением специализированных организаций, имеющих практический опыт проведения работ по экспертизе проектов и технического состояния жилых домов.
		1. Разработка и утверждение ряда нормативно-правовых актов: -о правовом статусе реконструкции для правового обоснования при работе с жителями, права балансодержателя; -об энергосбережении; -о реконструкции (в настоящее время используются нормы на проектирование нового строительства); -о противопожарной и санитарной безопасности объектов реконструкции; -о землеотводе объектов реконструкции; -об экологии реконструкции существующих домов.
		1.2.21. Подготовка и переподготовка кадров.
	1.3. Расширение и коренное улучшение инженерной инфраструктуры города
		1.3.1. Реконструкция магистральных и внутриквартальных инженерных сетей и сооружений.
		1.3.2. Наращивание мощностей ТЭЦ.
		1.3.3. Реконструкция и новое строительство сетей и сооружений в требуемых объемах.
		1.3.4. Выполнение мероприятий по замене, модернизации и реконструкции оборудования, уменьшающих дефицитность в снабжении теплом и электроэнергией, на объектах топливно-энергетического комплекса.
	1.4. Развитие базы стройиндустрии города, промышленности строительных материалов, изделий и конструкций
		1.4.1. Обеспечение потребности жилищного строительства в качественных, экологически чистых, современных по дизайну видах продукции и материалов, отвечающих по ассортименту и номенклатуре платежеспособному спросу различных слоев населения как на элитное жилье, так и на качественные жилые дома для граждан с невысокими доходами.
		1.4.2. Реформирование и перепрофилирование предприятий строительной индустрии, включая модернизацию предприятий крупнопанельного домостроения и домостроительных комбинатов.
		1.4.3. Реализацию эффективной антимонопольной политики на рынках стройиндустрии, перепрофилирование или закрытие нерентабельных бесперспективных производств с учетом социальных последствий.
		1.4.4. Расширение номенклатуры производства цемента, внедрение современных энергосберегающих технологий при его производстве, наращивание объемов выпуска в упаковке и пакетирования.
		1.4.5. Расширение номенклатуры мелкоштучных изделий при производстве стеновых материалов - кирпича, основными видами которого станут пустотные изделия, облицовочных материалов на основе керамики, гипса и цементного бетона без автоклавного твердения.
		1.4.6. Создание негорючих теплоизоляционных материалов на основе диабаза-петрозита, применение утеплителей из местных материалов (торф, камыш и др.), перевод производства минераловатных плит на экологически чистые связующие с теплоутилизацией и очисткой технологических выбросов, применение новых технологий изготовления разноцветных панелей из сырья и материалов сибирского региона, организация серийного производства.
		1.4.7. Внедрение при производстве строительной керамики нового эффективного оборудования и технологии с использованием местного сырья, расширение производства керамической плитки и санитарных керамических изделий, улучшение качества и дизайна выпускаемой продукции.
		1.4.8. Организация производства глиняной черепицы и других трудносгораемых кровельных материалов, а также материалов для герметизации стыков и проведения отделочных работ.
		1.4.9. Организация в деревообрабатывающем производстве выпуска новых видов и типоразмеров столярных изделий (включая тройное остекление), переход на выпуск новых оконных и балконных дверей, обеспечивающих нормативную звуко- и теплоизоляцию, а также европейское качество продукции.
		1.4.10. При производстве сборного железобетона снижение объемов крупнопанельного домостроения, существенное увеличение доли малоэтажного жилищного и коттеджного строительства. Развитие производственной базы индустриального малоэтажного домостроения, ориентированного на строительство и выпуск изделий домов на основе деревянных, каркасных и панельных конструкций, домов из мелких и крупных блоков с широким использованием местных материалов. Перепрофилирование действующих домостроительных комбинатов на производство эффективных изделий для возведения домов по комбинированным смешанным системам, средне- и малоэтажных, усадебных, индивидуальных домов и коттеджей.
		1.4.11. Создание информационной базы данных по метрологии, стандартизации, сертификации, радиационной и химической безопасности минерального сырья, строительных материалов и изделий, используемых при строительстве объектов в г. Новосибирске и Новосибирской области.
	1.5. Расширение источников и обеспечение устойчивого финансирования реконструкции и застройки жилищных массивов города
		1.5.1. Разработка финансово-кредитного и инвестиционного механизмов, в т. ч. эффективного механизма ипотечного кредитования.
		1.5.2. Формирование последовательной налоговой политики, стимулирующей финансирование строительства жилья за счет кредитов банков и других кредитных организаций, но исключающей предоставление необоснованных налоговых льгот и освобождений для отдельных участников рынка жилья (граждан, застройщиков, инвесторов, кредиторов и т. д.).
		1.5.3. Создание правовых условий для снижения рисков коммерческих банков при кредитовании строительства и реконструкции жилья.
		1.5.4. Привлечение инвесторов путем усиления правовых гарантий землепользования и застройки, переход от административного целевого предоставления участков к регулированию землепользования и застройки на принципах правового зонирования за счет установления градостроительного регламента по видам и параметрам застройки.
		1.5.5. Разработка и внедрение нормативной и правовой базы стимулирования индивидуального жилищного строительства.
		1.5.6. Обобщение и распространение механизмов финансирования и кредитования жилищного строительства с привлечением средств населения, коммерческих банков и долгосрочных кредитов.

Приложение 3

Основные технико-экономические показатели

Архитектура и градостроительство

Таблица П.3

Баланс территории города

Элементы территории	Ед. изм., га	% к итогу	м2 / чел.
1	2	3	4
Общая площадь земель города в пределах городской черты, в том числе:	50 021	100,00	350,88
1. Земли жилой застройки,	7 482	14,96	52,48
в том числе:
многоэтажной	4 038	8,07	28,32
индивидуальной	3 444	6,89	24,16
2. Земли общественно-деловой застройки	10 375	20,74	72,78
3. Земли промышленности	8 038	16,07	56,38
4. Земли общего пользования	6 125	12,24	42,96
5. Земли транспорта, связи, инженерных коммуникаций,	5 332	10,66	37,40
в том числе:
водного транспорта	4 102	8,20	28,77
железнодорожного транспорта	1 211	2,42	8,49
6. Земли сельскохозяйственного использования.	4 206	8,41	29,50
в том числе:
садоводческими объединениями и индивидуальными садоводами	3 829	7,65	26,86
7. Земли особо охраняемых территорий и объектов,	6 689	13,37	46,92
в том числе:
городские леса	6 466	12,93	45,36
8. Земли под военными и иными режимными объектами	460	0,92	3,23
9. Земли, не вовлеченные в градостроительную или иную деятельность	1 314	2,63	9,22

Приложение 4

Схема существующей и перспективной застройки города Новосибирска

ГАРАНТ:

графический объект не приводится

Приложение 5

Таблица П.5.

Объемы капитальных затрат

Наименование жилого квартала (ж/к), микрорайона (м/р)	Объем строительства ЖФ, тыс. м2	ЖФ, млн руб.	Стоимость строительства, тыс. руб. ( в ценах 2002 г.)
			Инженерное обеспечение, всего: вариант 1 * вариант 2	В том числе
				Водоснабжение	Канализация	Теплоснабжение		Электроснабжение	Устройства связи
						Вариант 1, от газовой котельной	Вариант 2, от ТЭЦ
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Дзержинский район
м/р по ул. Лежена	87,1	958,1	215392,4	34957,0	46622,0	36123,8	-	97689,6	-
Железнодорожный район
м/р "Прибрежный"	471,5	5186,5	600493,0 * 569095,8	71640,0	298346,0	126970,0	От котельной АО "НМКХ" * 95572,8	50946,0	52591,0
Заельцовский район
м/р по ул. Д. Ковальчук	99,0	1089,0	116978,6	32993,0	47767,0	33856,8	-	2361,8	-
Калининский район
м/р "Родники"	170,2	1872,2	196433,6	61880,0	85153,0	41450,0	-	7950,6	-
Ленинский район
м/р "Горский"	204,0	2244,0	363709,0	76990,0	93460,0	40619,0	-	152640,0	-
Октябрьский район
ж/к по ул. Кирова	250,0	2750,0	193589,5 * 510041,5	23235,0	75660,0	70988,0	387440,0	11072,5	12634,0
м/р по ул. Выборной	273,0	3003,0	* 218628,4	74291,0	44196,0	-	94940,0	5201,4	-
м/р "Военная горка"	53,7	590,7	226516,2	21461,0	26848,0	25567,2	-	152640,0	-
м/р "Кирпичная горка"	217,0	2387,0	70386,0	11376,0	17045,0	32636,6	-	9328,4	-
м/р "Восточный"	256,6	2822,6	384972,2	111197,0	130613,0	38896,6	-	104265,6	-
Центральный район
м/р по ул. Фрунзе	63,0	693,0	56637,7	6576,0	10104,0	24693,7	-	15264,0	-

Приложение 6

Перечень объектов инженерного оборудования

Таблица П.6.1

Перспективная площадка жилищного строительства по ул. Лежена

N п.	Наименование объекта	Краткая техническая характеристика, объемы работ	Фактическое состояние строительства	Документы, на основании которых предусмотрено сооружение объекта	Долевое участие площадок индивидуального жилья в эксплуатации объекта, %	Ориентировочная стоимость (в ценах 1984 г., в текущих ценах), тыс. руб.	Примечание
1	2	3	4	5	6	7	8
1. Водоснабжение
1.1	Долевое участие в развитии систем водоснабжения Новосибирска			Письмо МУП "Горводоканал" N 5-4150 от 10.09.03		607,6 24 902,0
1.2	Водопровод-перемычка по ул. Тальвега от ул. Талбухина до ул. Карбышева с переходом Гусинобродского шоссе	500 мм L = 320 м	Новое строительство	То же	100	23,2 928,0
1.3	Водопровод-перемычка от водовода  800 в пойме р. Каменка до водовода  400 по ул. Б. Богаткова	300 мм L = 350 м	То же	- // -	100	19,0 760,0
1.4	Водопровод-перемычка от водовода  1000 по ул. Есенина до водопровода  300 по ул. Лежена	300 мм L=410 м				22,3 892,0
	Итого по разделу 1:					672,1 27 482,0
1.5	Проектные работы 3%					824,5
1.6	Непредвиденные затраты 3%					824,5
	Всего по разделу 1:					29 131,0
	Всего по разделу 1 с учетом 20% НДС					34 957,0
2. Канализация
2.1	Долевое участие в развитии систем канализации Новосибирска			Письмо МУП "Горводоканал" N 5-4150 от 10.09.03		865,0 35 880,0
2.2	Коллектор сборный до существующего коллектора  800 в пойме р. Каменка	300 мм L = 300 м		То же	100	19,3 772,0
	Итого по разделу 2:					36 652,0
2.3	Проектные работы 3%					1 100,0
2.4	Непредвиденные затраты 3%					1 100,0
	Всего по разделу 2:					38 852,0
	Всего по разделу 2 с учетом 20% НДС					46 622,0
3. Газоснабжение
3.1	Отопительная газовая котельная	1 комплекс Q = 18 Гкал/час	Новое строительство	ТУ N 130-1-211-8/1140 от 09.09.03 ОАО "Новосибирскэнерго"	100	640,3 24 971,7
3.2	Газопровод к котельной от существующего газопровода  500 в районе поймы р. Каменка	200 мм L = 2,5 км	новое строительство	ТУ N 183 от 13.03.03 НЛПУМГ ООО "Томсктрансгаз" N 1566 от 11.11.03 ОАО "Сибирьгазсервис"	100	75,0 3 427,5
	Итого по разделу 3:					715,3 28 399,2
3.3	Проектные работы 3%					852,0
3.4	Непредвиденные затраты 3%					852,0
	Всего по разделу 3:					30 103,2
	Всего по разделу 3 с учетом 20% НДС					36 123,8
4. Электроснабжение
4.1	Строительство ПС 110/10 кВ "Молодежная" с двумя трансформаторами 16 МВА		Новое строительство	ОАО "Новосибирскэнерго" N 111-8-13/1164 от 23.09.03	100	1 477,1 76 800,0
4.2	Проектные работы 3%					44,3 2 304,0
4.3	Непредвиденные затраты 3%					44,3 2 304,0
	Всего по разделу 4:					1 565,7 81 408,0
	Всего по разделу 4 с учетом 20% НДС					1 878,8 97 689,6

Таблица П.6.2

Перспективная площадка жилищного строительства по ул. Фрунзе

N п.	Наименование объекта	Краткая техническая характеристика, объемы работ	Фактическое состояние строительства	Документы, на основании которых предусмотрено сооружение объекта	Долевое участие площадок индивидуального жилья в эксплуатации объекта, %	Ориентировочная стоимость (в ценах 1984 г., в текущих ценах), тыс. руб.	Примечание
1	2	3	4	5	6	7	8
1. Водоснабжение
1.1	Водовод от водовода  1000 по ул. Федосеева до водовода  800 по ул. Фрунзе	100 мм L = 1 650 м	Новое строительство	Письмо МУП "Горводоканал" N 5-327 от 25.06.03	28	58,6 2 344,0	72% - площадка по ул. Кирпичная горка
1.2	Водовод кольцевой по ул. Карьерный Лог от проектируемого водовода  1000	300 мм L = 670 м	то же	то же	28	10,2 410,0	72% - площадка по ул. Кирпичная горка
1.3	Водопровод кольцевой от проектируемого водовода 1000	300 мм L = 950 м	- // -	- // -	100	51,7 2 068,0
1.4	Водопровод-перемычка от проектируемого водопровода 300	200 мм L = 170 м	- // -	- // -	100	8,7 348,0
	Итого по разделу 1:					129,2 5 170,0
1.5	Проектные работы 3%					155,0
1.6	Непредвиденные затраты 3%					155,0
	Всего по разделу 1:					5 480,0
	Всего по разделу 1 с учетом 20% НДС					6 576,0
2. Канализация
2.1	Коллектор N 3 от ул. С. Шамшиных до ул. Орджоникидзе	1500 мм L = 1 050 м	Перекладка	Письмо МУП "Горводоканал" N 5-327 от 25.06.03	28	85,0 3 400,0
2.2	Коллектор сборный	300 мм L = 750 м	новое строительство	- // -	100	22,6 904,0
2.3	Канализационная насосная станция (т. п. 902-1-139.88)	Q = 150 м3/ч	- // -	- // -	100	33,4 1 336,0
2.4	Напорные коллекторы от проектируемой КНС до существующего коллектора N 3	2  100 L = 270	- // -	- // -	100	20,4 816,0
	Итого по разделу 2:					198,6 7 944,0
2.5	Проектные работы 3%					238,0
2.6	Непредвиденные затраты 3%					238,0
	Всего по разделу 2:					8 420,0
	Всего по разделу 2 с учетом 20% НДС					10 104,0
3. Газоснабжение
3.1	Отопительная газовая котельная	1 комплекс Q = 9 Гкал/час	Новое строительство	ТУ N 130-1-211-8/1170 от 25.09.03 ОАО "Новосибирскэнерго"	100	480,2 18 727,8
3.2	Газопровод к котельной от существующего газопровода 500 в районе поймы р. Каменка	150 мм L = 0,5 км	то же	ТУ N 183 от 13.03.03 НЛПУМГ ООО "Томсктрансгаз" N 1565 от 11.11.03 ОАО "Сибирьгазсервис"	100	15,0 685,5
	Итого по разделу 3:					495,2 19 413,3
3.3	Проектные работы 3%					582,4
3.4	Непредвиденные затраты 3%					582,4
	Всего по разделу 3:					20 578,1
	Всего по разделу 3 с учетом 20% НДС					24 693,7
4. Электроснабжение
4.1	Строительство ПС 110/10 кВ "Фрунзенская" с двумя трансформаторами 25 мВА		Новое строительство	ОАО "Новосибирскэнерго" N 130-1-211-11/1125 от 03.03.03	100	2 308,0 120 000
4.2	Проектные работы 3%					69,24 3 600
4.4	Непредвиденные затраты 3%					69,24 3 600
	Всего по разделу 4:					2 446,5 127 200
	Всего по разделу 4 с учетом 20% НДС					2 935,8 152 640

Таблица П.6.3

Перспективная площадка жилищного строительства по ул. Кирпичная горка

N п.	Наименование объекта	Краткая техническая характеристика, объемы работ	Фактическое состояние строительства	Документы, на основании которых предусмотрено сооружение объекта	Долевое участие площадок индивидуального жилья в эксплуатации объекта, %	Ориентировочная стоимость (в ценах 1984 г., в текущих ценах), тыс. руб.	Примечание
1	2	3	4	5	6	7	8
1. Водоснабжение
1.1	Водовод от водовода 800 по ул. Фрунзе до водовода   1000 по ул. Федосеева	1000 мм L = 1 650 м	Новое строительство	Письмо МУП "Горводоканал" N 5-318 от 11.08.03	72	157,9 6 316,0	28% площадка по ул. Фрунзе
1.2	Водопровод кольцевой по ул. Карьерный Лог от проектируемого водовода 1000	300 мм L = 670 м	То же	- // -	72	26,2 1 048,0	- // -
1.3	Водопровод кольцевой от проектируемого водовода 1000	300 мм L = 360 м	- // -	- // -	100	19,6 784,0
1.4	Водопровод-перемычка от проектируемого водовода 1000 до проектируемого водопровода 300	200 мм L = 390 м	- // -	- // -	100	19,9 796,0
	Итого по разделу 1:					223,6 8 944,0
1.5	Проектные работы 3%					268,0
1.6	Непредвиденные затраты 3%					268,0
	Всего по разделу 1:					9 480,0
	Всего по разделу 1 с учетом 20% НДС					11 376,0
2. Канализация
2.1	Коллектор N 3 от ул. С. Шамшиных до ул. Орджоникидзе	1500 мм L = 1 050 м	Перекладка	Письмо МУП "Горводоканал" N 5-318 от 11.08.03	72	218,5 8 740,0	28% площадка по ул. Фрунзе
2.2	Коллектор сборный	300 мм L = 550 м	Новое строительство	- // -	100	43,8 1 752,0
2.3	Канализационная насосная станция (т. п. 902-1-139.88)	Q=150 м3/ч	новое строительство	- // -	100	33,4 1 336,0
2.4	Напорные коллекторы от проектируемой КНС до существующего коллектора N 300	2  100 L = 520 м	новое строительство	- // -	100	39,3 1 572,0
	Итого по разделу 2:					335,0 13 400,0
2.5	Проектные работы 3%					402,0
2.6	Непредвиденные затраты 3%					402,0
	Всего по разделу 2:					14 204,0
	Всего по разделу 2 с учетом 20% НДС					17 045,0
3. Газоснабжение
3.1	Отопительная газовая котельная	1 комплекс Q = 20 Гкал/час	Новое строительство	ТУ N 211-7/1002 от 14.07.03 ОАО "Новосибирскэнерго"	100	640,3 24 971,7
3.2	Газопровод к котельной от существующего газопровода 500 в районе поймы реки Каменка	200 мм L = 0,5 км	новое строительство	ТУ N 183 от 13.03.03 НЛПУМГ ООО "Томсктрансгаз" N 1564 от 11.11.03 ОАО "Сибирьгазсервис"	100	15,0 685,5
	Итого по разделу 3:					655,3 25 657,2
3.3	Проектные работы 3%					770,0
3.4	Непредвиденные затраты 3%					770,0
	Всего по разделу 3:					27 197,2
	Всего по разделу 3 с учетом 20% НДС					32 636,6
4. Электроснабжение
4.1	Строительство распределительного пункта совмещенного с трансформаторной подстанцией	РП-10 кВ (тип 2 РПК-2ТМ1)	Новое строительство	ОАО "Новосибирскэнерго" N 211-13/975 от 08.07.03	100	48,5 5 000,0
4.2	Прокладка кабеля от п/ст "Воинская" 110/10 кВ до РП-10 кВ ААБ2л-10, 3х240	7 км	Новое строительство	- // -	100	55,3 2 333,7
	Итого по разделу 4:					103,8 7 333,7
4.3	Проектные работы 3%					3,1 220,0
4.4	Непредвиденные затраты 3%					3,1 220,0
	Всего по разделу 4:					110,0 7 773,7
	Всего по разделу 4 с учетом 20% НДС					132,0 9 328,4

Таблица П.6.4

Перспективная площадка жилищного строительства по ул. Д. Ковальчук

N п.	Наименование объекта	Краткая техническая характеристика, объемы работ	Фактическое состояние строительства	Документы, на основании которых предусмотрено сооружение объекта	Долевое участие площадок индивидуального жилья в эксплуатации объекта, %	Ориентировочная стоимость (в ценах 1984 г., в текущих ценах), тыс. руб.	Примечание
1	2	3	4	5	6	7	8
1. Водоснабжение
1.1	Долевое участие в развитии систем водоснабжения Новосибирска			Письмо МУП "Горводоканал" N 5-4152 от 10.09.03		580,0 23 770,0
1.2	Водопровод кольцевой от существующего водовода 500 по ул. Д. Ковальчук	300 мм L = 810 м	Новое строительство	то же	100	44,0 1 760,0
1.3	Водопровод-перемычка от проектируемого водопровода 300 до существующего водовода 500	200 мм L = 200 м	то же	- // -	100	10,2 408,0
	Итого по разделу 1:					634,2 25 938,0
1.4	Проектные работы 3%					778,0
1.5	Непредвиденные затраты 3%					778,0
	Всего по разделу 1:					27 494,0
	Всего по разделу 1 с учетом 20% НДС					32 993,0
2. Канализация
2.1	Долевое участие в развитии систем канализации Новосибирска			Письмо МУП "Горводоканал" N 5-5152 от 10.09.03		826,0 34 249,0
2.2	Коллектор сборный	300 мм L = 540 м	Новое строительство	то же	100	34,8 1 392,0
2.3	Канализационная насосная станция (т. п. 902-1-139.88)	Q = 150 м3/ч	то же	- // -	100	33,4 1 336,0
2.4	Напорные коллекторы от проектируемой КНС до существующего коллектора 1000 по ул. Д. Ковальчук	2  100 L = 190	- // -	- // -	100	14,4 576,0
	Итого по разделу 2:					908,6 37 553,0
2.5	Проектные работы 3%					1 126,5
2.6	Непредвиденные затраты 3%					1 126,5
	Всего по разделу 2:					39 806,0
	Всего по разделу 2 с учетом 20% НДС					47 767,0
3. Газоснабжение
3.1	Отопительная газовая котельная	1 комплекс Q = 17 Гкал/час	Новое строительство	ТУ N 130- -1-211-8/1140 от 09.09.03 ОАО "Новосибирскэнерго"	100	640,3 24 971,7
3.2	Газопровод к котельной от существующего газопровода 500 на пересечении ул. Жуковского и Стасова	200 мм L = 1,2 км	то же	ТУ N 183 от 13.03.03 НЛПУМГ ООО "Томсктрансгаз" N 1561 от 11.11.03 ОАО "Сибирьгазсервис"	100	36,0 1 645,2
	Итого по разделу 3:					676,3 26 617,0
3.3	Проектные работы 3%					798,5
3.4	Непредвиденные затраты 3%					798,5
	Всего по разделу 3:					28 214,0
	Всего по разделу 3 с учетом 20% НДС					33 856,8
4. Электроснабжение
4.1	Прокладка кабеля ААБ2л-2 (3х120)-10 кВ от п/ст "Правобережная"	7,7 км	Новое строительство	ОАО "Новосибирскэнерго" N 111-8-15/1176 от 25.09.03	100	44,0 1 856,8
4.2	Проектные работы 3%					1,32 55,7
4.3	Непредвиденные затраты 3%					1,32 55,7
	Всего по разделу 4:					46,64 1 968,2
	Всего по разделу 4 с учетом 20% НДС					55,0 2 361,8

Таблица П.6.5

Перспективная площадка микрорайона "Родники"

N п.	Наименование объекта	Краткая техническая характеристика, объемы работ	Фактическое состояние строительства	Документы, на основании которых предусмотрено сооружение объекта	Долевое участие площадок индивидуального жилья в эксплуатации объекта, %	Ориентировочная стоимость (в ценах 1984 г., в текущих ценах), тыс. руб.	Примечание
1	2	3	4	5	6	7	8
1. Водоснабжение
1.1	Долевое участие в развитии систем водоснабжения			Письмо МУП "Горводоканал" N 5-4149 от 10.09.03		1 096,0 44 920,0
1.2	Водовод кольцевой вокруг проектируемого микрорайона	500 мм L = 940 м	Новое строительство	то же	100	68,2 2 728,0
1.3	Водопроводы-перемычки от проектируемого водовода 500 до существующего водопровода 300	300 мм L = 460 м	то же	- // -	100	25,0 1 000,0
	Итого по разделу 1:					1 189,2 48 648,0
1.4	Проектные работы 3%					1 460,0
1.5	Непредвиденные затраты 3%					1 460,0
	Всего по разделу 1:					51 568,0
	Всего по разделу 1 с учетом 20% НДС					61 880,0
2. Канализация
2.1	Долевое участие в развитии систем канализации			Письмо МУП "Горводоканал" N 5-4149 от 10.09.03		1 560,0 64 721,0
2.2	Коллектор канализационный по ул. Тюленина	800 мм L = 240 м	Новое строительство	то же		22,6 904,0
2.3	Сборный коллектор по ул. Свечникова	400 мм L = 550 м	то же	- // -		33,0 1 320,0
	Итого по разделу 2:					1 615,6 66 945,0
2.4	Проектные работы 3%					2 008,0
2.5	Непредвиденные затраты 3%					2 008,0
	Всего по разделу 2:					70 961,0
	Всего по разделу 2 с учетом 20% НДС					85 153,0
3. Газоснабжение
3.1	Отопительная газовая котельная	1 комплекс Q = 30 Гкал/час	Новое строительство	ТУ N 130-1-211-8/1170 от 25.09.03 ОАО "Новосибирскэнерго"	100	800,34 31 213,3
3.2	Газопровод к котельной от существующего газопровода  500	200 мм L = 1,0 км	новое строительство	ТУ N 183 от 13.03.03 НЛПУМГ ООО "Томсктрансгаз" N 1567 от 11.11.03 ОАО "Сибирьгазсервис"	100	30,0 1 371,0
	Итого по разделу 3:					830,34 32 584,3
3.3	Проектные работы 3%					978,5
3.4	Непредвиденные затраты 3%					978,5
	Всего по разделу 3:					34 541,3
	Всего по разделу 3 с учетом 20% НДС					41 450,0
4. Электроснабжение
4.1	Строительство распределительного пункта совмещенного с трансформаторной подстанцией	РП-10 кВ (тип 2РПК-ТМ1)	Новое строительство	ОАО "Новосибирскэнерго" N 130-1-211-10/1126 от 03.09.03	100	48,50 5 000,0
4.2	Прокладка кабеля ААБ2л-2 (3х240)-10 кВ от п/ст "Отрадная" до РП-10 кВ	4,6 км	новое строительство	то же	то же	36,34 1 533,5
	Итого по разделу 4:					84,84 6 533,5
4.3	Проектные работы 3%					1,1 46,0
4.4	Непредвиденные затраты 3%					1,1 46,0
	Всего по разделу 4:					87,04 6 625,5
	Всего по разделу 4 с учетом 20% НДС					104,45 7 950,6

Таблица П.6.6

Перспективная площадка микрорайона "Горский"

N п.	Наименование объекта	Краткая техническая характеристика, объемы работ	Фактическое состояние строительства	Документы, на основании которых предусмотрено сооружение объекта	Долевое участие площадок индивидуального жилья в эксплуатации объекта, %	Ориентировочная стоимость (в ценах 1984 г., в текущих ценах), тыс. руб.	Примечание
1	2	3	4	5	6	7	8
1. Водоснабжение
1.1	Долевое участие в развитии систем водоснабжения			Письмо МУП "Горводоканал" N 5-324 от 11.08.03		1 244,2 50 996,0
1.2	Водовод кольцевой от водовода  800 по ул. Горской до водовода  500 по ул. Выставочная	500 мм L = 2820 м				204,5 8 180,0
1.3	Водопроводы-перемычки	300 мм L = 620 м				33,7 1 348,0
	Итого по разделу 1:					1 482,4 60 524,0
1.4	Проектные работы 3%					1 816,0
1.5	Непредвиденные затраты 3%					1 816,0
	Всего по разделу 1:					64 156,0
	Всего по разделу 1 с учетом 20% НДС					76 990,0
2. Канализация
2.1	Долевое участие в развитии систем канализации					1 771,5 73 476,0
	Итого по разделу 2:					73 476,0
2.2	Проектные работы 3%					2 204,0
2.3	Непредвиденные затраты 3%					2 204,0
	Всего по разделу 2:					77 884,0
	Всего по разделу 2 с учетом 20% НДС					93 460,0
3. Газоснабжение
3.1	Отопительная газовая котельная	1 комплекс Q=35 Гкал/час	Новое строительство	ТУ N 130-1-211-8/1140 от 09.09.03 ОАО "Новосибирскэнерго"	100	748,5 29 191,5
3.2	Газопровод к котельной от существующего газопровода  500 по ул. Станционной	250 мм L = 2,0 км	Новое строительство	ТУ N 183 от 13.03.03 НЛПУМГ ООО "Томсктрансгаз" N 1568 от 11.11.03 ОАО "Сибирьгазсервис"	100	60,0 2 742,0
	Итого по разделу 3:					808,5 31 933,5
3.3	Проектные работы 3%					958,0
3.4	Непредвиденные затраты 3%					958,0
	Всего по разделу 3:					33 849,5
	Всего по разделу 3 с учетом 20% НДС					40 619,4
4. Электроснабжение
4.1	Строительство ПС 110/10 кВ "Горская" с двумя трансформаторами 25 мВА		Новое строительство	ОАО "Новосибирскэнерго" N 111-8-21/1293 от 18.11.03	100	2 308,0 120 000,0
4.2	Проектные работы 3%					69,24 3 600,0
4.3	Непредвиденные затраты 3%					69,24 3 600,0
	Всего по разделу 4:					2 446,5 127200,0
	Всего по разделу 4 с учетом 20% НДС					2 935,8 152 640,0

Таблица П.6.7

Перспективная площадка микрорайона "Восточный"

N п.	Наименование объекта	Краткая техническая характеристика, объемы работ	Фактическое состояние строительства	Документы, на основании которых предусмотрено сооружение объекта	Долевое участие площадок индивидуального жилья в эксплуатации объекта, %	Ориентировочная стоимость (в ценах 1984 г., в текущих ценах), тыс. руб.	Примечание
1	2	3	4	5	6	7	8
1. Водоснабжение
1.1	Долевое участие в развитии систем водоснабжения			Письмо МУП "Горводоканал" N 5-353 от 25.08.03		1 671,5 68 511,0
1.2	Вынос водоводов верхней зоны из зоны строительства	2  1000 мм L = 1100 м		- // -	100	269,5 10 780,0
1.3	Водовод кольцевой от существующего водовода верхней зоны  1000	500 мм L = 1670 м  300 мм L = 1070 м		- // -	100	121,0 4 840,0 58,2 2 328,0
1.4	Водопровод-перемычка	300 мм L = 370 м  200 мм L = 80 м		- // -	100	20,0 800,0 4,0 160,0
	Итого по разделу 1:					2 144,2 87 419,0
1.5	Проектные работы 3%					2 622,5
1.6	Непредвиденные затраты 3%					2 622,5
	Всего по разделу 1:					92 664,0
	Всего по разделу 1 с учетом 20% НДС					111 197,0
2. Канализация
2.1	Долевое участие в развитии систем канализации			Письмо МУП "Горводоканал" N 5-353 от 25.08.03		2 380,0 98 712,0
2.2	Сборный коллектор до существующего коллектора  500 по ул. Лазурная	300 мм L = 570 м	новое строительство	- // -	100	36,7 1 468,0
2.3	Сборный коллектор до существующего коллектора  400 по ул. Волочаевской	400 мм L = 820 м	- // --	- // -		62,6 2 504,0
	Итого по разделу 2:					2 479,3 102 684,0
2.4	Проектные работы 3%					3 080,0
2.5	Непредвиденные затраты 3%					3 080,0
	Всего по разделу 2:					108 844,0
	Всего по разделу 2 с учетом 20% НДС					130 613,0
3. Газоснабжение
3.1	Отопительная газовая котельная	1 комплекс Q=43 Гкал/час	Новое строительство	ТУ N 130-1-211-8/1140 от 09.09.03 ОАО "Новосибирскэнерго"	100	766,5 29 893,5
3.2	Газопровод к котельной от существующего газопровода  325 по ул. Авиационная	250 мм L = 0,5 км	новое строительство	ТУ N 183 от 13.03.03 НЛПУМГ ООО "Томсктрансгаз" N 1562 от 11.11.03 ОАО "Сибирьгазсервис"	100	15,0 685,5
	Итого по разделу 3:					781,5 30 579,0
3.3	Проектные работы 3%					917,4
3.4	Непредвиденные затраты 3%					917,4
	Всего по разделу 3:					32 413,8
	Всего по разделу 3 с учетом 20% НДС					38 896,6
4. Электроснабжение
4.1	Строительство ПС 110/10 кВ "Молодежная" с двумя трансформаторами 16 МВА		Новое строительство	ОАО "Новосибирскэнерго" N 111-8-13/1164 от 23.09.03	100	1 477,1 76 800,0
4.2	Строительство распределительного пункта совмещенного с трансформаторной подстанцией	РП-10 кВ (тип 2РПК-2ТМ1)	новое строительство	- // -	- // -	48,5 5 000,0
	Итого по разделу 4:					1 525,6 81 800,0
4.3	Проектные работы 3%					45,7 2 544,0
4.4	Непредвиденные затраты 3%					45,7 2 544,0
	Всего по разделу 4:					1 617,0 86 888,0
	Всего по разделу 4 с учетом 20% НДС					1 940,4 104 265,6

Таблица П.6.8

Перспективная площадка микрорайона "Военная горка"

N п.	Наименование объекта	Краткая техническая характеристика, объемы работ	Фактическое состояние строительства	Документы, на основании которых предусмотрено сооружение объекта	Долевое участие площадок индивидуального жилья в эксплуатации объекта, %	Ориентировочная стоимость (в ценах 1984 г., в текущих ценах), тыс. руб.	Примечание
1	2	3	4	5	6	7	8
1. Водоснабжение
1.1	Долевое участие в развитии систем водоснабжения г. Новосибирска			Письмо МУП "Горводоканал" N 5-5102 от 20.10.03		315,4 12 928,0
1.2	Водовод-перемычка	800 мм L = 260 м	новое строительство	- // -	100	31,1 1 244,0
1.3	Водопровод кольцевой	300 мм L =1100 м	новое строительство	- // -	100	59,8 2 392,0
1.4	Водопровод-перемычка	200 мм L = 150 м	новое строительство	- // -	100	7,7 308,0
	Итого по разделу 1:					414,0 16 872,0
1.5	Проектные работы 3%					506,0
1.6	Непредвиденные затраты 3%					506,0
	Всего по разделу 1:					17 884,0
	Всего по разделу 1 с учетом 20% НДС					21 461,0
2. Канализация
2.1	Долевое участие в развитии систем канализации г. Новосибирска			Письмо МУП "Горводоканал" N 5-5102 от 20.10.03		449,1 18 627,0
2.2	Коллектор от проектируемой площадки до существующего коллектора  500 по пойме р. Каменка	300 мм L = 310 м  500 мм L = 550 м	новое строительство	- // -	100	20,0 800,0 42,0 1 680,0
	Итого по разделу 2:					511,1 21 107,0
2.3	Проектные работы 3%					633,2
2.4	Непредвиденные затраты 3%					633,2
	Всего по разделу 2:					22 373,4
	Всего по разделу 2 с учетом 20% НДС					26 848,0
3. Газоснабжение
3.1	Отопительная газовая котельная	1 комплекс Q = 9 Гкал/час	Новое строительство	ТУ N 130-1-211-8/1140 от 09.09.03 ОАО "Новосибирскэнерго",	100	480,2 18 727,8
3.2	Газопровод к котельной от существующего газопровода  500 в районе поймы реки Каменка	150 мм L = 1 км	новое строительство	ТУ N 183 от 13.03.03 НЛПУМГ ООО "Томсктрансгаз" N 1563 от 11.11.03 ОАО "Сибирьгазсервис"	100	30,0 1 371,1
	Итого по разделу 3:					510,2 20 100,0
3.3	Проектные работы 3%					603,0
3.4	Непредвиденные затраты 3%					603,0
	Всего по разделу 3:					21 306,0
	Всего по разделу 3 с учетом 20% НДС					25 567,2
4. Электроснабжение
4.1	Строительство ПС 110/10 кВ "Фрунзенская" с двумя трансформаторами 25 МВА		Новое строительство	ОАО "Новосибирскэнерго" N 111-8-13/1164 от 23.09.03	100	2 308 120 000
	Итого по разделу 4:					2 308 120 000
4.2	Проектные работы 3%					69,24 3 600
4.3	Непредвиденные затраты 3%					69,24 3 600
	Всего по разделу 4:					2 446,5 127 200
	Всего по разделу 4 с учетом 20% НДС					2 935,8 152 640

Таблица П.7

Прогноз мест в общеобразовательных школах и детских дошкольных учреждениях

Наименование районов	На 01.01.2010 г.			На 01.01.2015 г.			На 01.01.2020 г.
	Население*, тыс. чел.	Мест в ДДУ	Мест в школах	Население*, тыс. чел.	Мест в ДДУ	Мест в школах	Население*, тыс. чел.	Мест в ДДУ	Мест в школах
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Дзержинский	16,3	570	2038	12,6	441	1575	12,2	427	1525
		5610	20038		5596	19988		5495	19625
Железнодорожный	1,3	45	160	1,2	42	150	11,9	416	1488
		2230	7962		2418	8638		2608	9312
Заельцовский	15,6	546	1950	15,7	550	1962	5,1	178	638
		4921	17575		4988	17812		4683	16725
Калининский	11,0	385	1375	14,1	494	1762	15,0	525	1875
		5950	21250		5964	21300		5978	21350
Кировский	9,6	336	1200	17,9	626	2238	19,7	690	2462
		5758	20562		5845	20875		6002	21438
Ленинский	16,2	567	2025	13,6	476	1700	5,3	186	662
		9328	33312		9044	32300		8379	29925
Октябрьский	37,4	1309	4675	34,5	1208	4312	63,2	2212	7900
		6895	24625		7214	25762		8753	31275
Первомайский	4,8	168	600	5,9	206	738	1,8	63	225
		2450	8750		2450	8750		2286	8150
Советский	6,1	214	762	6,3	220	788	9,0	315	1125
		4420	15788		4284	15300		4196	14988
Центральный	95,1	178	649	2,1	74	262	1,7	60	212
		2488	8888		2527	9025		2370	8462
Итого:	123,4	4318	15425	123,9	4337	15487	144,9	5072	18112
		50050	178750		50330	179750		50750	181250
Примечание: а) при определении числа мест принято: для детских дошкольных учреждений - 35 мест на одну тысячу жителей, для общеобразовательных школ - 125; б) новое строительство, мест; общее количество мест.

Приложение 8

Новосибирская городская программа
взаимной финансовой поддержки граждан в приобретении жилья

Цели и задачи Программы

Программа "Свой дом" - это организационно-юридический механизм, созданный для помощи гражданам со средним доходом приобретать жилье в кредит. Кроме того, целью Программы является инвестирование аккумулированных средств населения в строительство доступного по стоимости жилья.

Для достижения этих целей в рамках Программы решаются следующие основные задачи:

1. Привлекаются и объединяются денежные средства граждан и юридических лиц для приобретения жилья.

2. Создается система твердых гарантий для участников Программы с целью защиты их денежных средств и максимального снижения инвестиционных и инфляционных рисков.

3. Аккумулируются денежные средства, необходимые для инвестирования в строительство крупных жилых комплексов в г. Новосибирске.

4. Создаются условия для осуществления постепенного перехода от бесплатного обеспечения жильем граждан г. Новосибирска, работающих в бюджетной сфере, к приобретению жилья в рассрочку за счет собственных средств граждан.

Структура Программы

Основные участники Программы "Свой дом" - это физические и юридические лица, сделавшие паевой взнос для приобретения жилья в рассрочку (или, по желанию пайщиков, его строительства)

Основным оператором Программы выступает Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) "Свой Дом". На его счету аккумулируются деньги для приобретения жилья, и он становится основным балансодержателем жилья на тот период, когда член кооператива уже въехал в квартиру, но еще не полностью расплатился за нее.

Главной целью ЖСК является удовлетворение потребностей физических и юридических лиц в жилой и иной недвижимости путем приобретения таковой на первичном и вторичном рынках недвижимости г. Новосибирска, а впоследствии - путем строительства недвижимости и инвестирования в строительство.

Органами управления кооператива "Свой дом" являются Общее собрание членов кооператива, Правление и Наблюдательный Совет, в состав которого входят работники Новосибирского городского фонда "Жилище", юристы и экономисты.

Новосибирский городской фонд "Жилище" является не предусматривающей членства некоммерческой организацией, учрежденной Ассоциацией Сибирских и Дальневосточных городов (АСДГ), ОАО "Белон" и Попечительским советом данного фонда. Функция Фонда - координировать всю работу по осуществлению Программы "Свой дом".

Основная задача Фонда - разработка и осуществление программ, направленных на удовлетворение потребностей граждан в жилье и иной недвижимости, в том числе Программы взаимной финансовой поддержки граждан в приобретении жилья "Свой дом".

Органами фонда являются его Попечительский совет, директор и правление.

Попечительский совет, состоящий из профессиональных экономистов, строителей, представителей муниципалитета и банковских структур, видных и уважаемых общественных деятелей города, контролирует деятельность Фонда и всех его органов.

Попечительский совет действует на правах общественного органа, осуществляя надзор за принятием другими органами Фонда решений и обеспечением их исполнения, использованием средств Фонда, соблюдением Фондом законодательства.

Уполномоченным банком Программы "Свой дом" выступает Новосибирский Муниципальный Банк, в отделениях которого для удобства членов ЖСК организован прием паевых взносов.

Для приобретения жилья на вторичном и первичном рынке недвижимости Программа "Свой дом "сотрудничает с уполномоченными риэлторскими и строительными компаниями, такими, например, как компания "Союзполимерстрой", с которой у ЖСК "Свой дом" заключено генеральное соглашение.

В настоящее время компания "Союзполимерстрой" ведет строительство уникального по технологии и комфортабельности микрорайона на Ключ-Камышинском плато.

Уставные требования

Пайщиком жилищно-строительного кооператива "Свой дом" может стать любое лицо, выполняющее уставные требования и имущественные обязательства перед ЖСК в соответствии с заключенным договором.

Условия этого договора следующие:

1. Первоначальный паевой взнос составляет от 3% до 25% стоимости покупаемой квартиры. (Сколько именно процентов составит первоначальный взнос зависит от выбранного накопительного плана).

2. Для обеспечения организационно-хозяйственной деятельности ЖСК взимается вступительный взнос в размере 5% от стоимости покупаемой квартиры. После выплаты этого взноса и вплоть до момента вселения в квартиру пайщик больше не оплачивает деятельность ЖСК, и все его взносы идут исключительно на накопление.

3. Ежемесячный паевой взнос должен составлять не менее 0,5% стоимости покупаемой квартиры.

4. Непосредственно заселиться в квартиру можно после того, как накопления пайщика достигнут порогового значения (от 45% до 65% от стоимости квартиры, в зависимости от выбранного пайщиком накопительного плана). Минимальный период накопления этой суммы - 6 месяцев, максимальный - 10 лет.

5. Весь период с момента заселения в квартиру и до выплаты полной ее стоимости квартира находится на балансе ЖСК. Этот период также может длиться не более 10 лет.

6. Весь этот период новосел выплачивает ЖСК остаток стоимости квартиры, т. е. деньги, которые ЖСК, по сути, выдал ему в кредит. Проценты по кредиту составляют в год от 4% до 8% (в зависимости от длительности периода накопления) и исчисляются в рублях относительно невыплаченной стоимости квартиры. Эти проценты, как и вступительный взнос, идут на обеспечение организационно-хозяйственной деятельности ЖСК.

7. Кроме того, на этапе погашения задолженности ежегодно взимается 0,6% от стоимости жилья, которые поступают в Резервный Фонд кооператива.

Резервный Фонд существует для компенсации непредвиденных потерь. Если квартира, находящаяся на балансе ЖСК, пострадает от пожара, аварии, затопления и т. п., и это произойдет не по вине жильца, то из Резервного Фонда выплачивается стоимость ущерба.

В случае нарушения членом ЖСК порядка внесения платежей предусмотрены различные штрафные санкции, вплоть до исключения его из кооператива с возвратом выплаченного паевого взноса.

Накопительная система

Система взаимного кредитования в общих чертах напоминает "кассы взаимопомощи" советских времен. Принцип действия - тот же.

Возможность единовременной покупки квартиры стоимостью, например, 600 000 рублей есть далеко не у каждого жителя. Однако зачастую для человека со средним уровнем дохода оказывается посильным откладывать в год на покупку жилья по 60 000 рублей. При этом, правда, рассчитаться за приобретаемое жилье в полном объеме ему удастся минимум через десять лет.

Следует отметить, что потребность в наличии квартиры испытывает огромное количество граждан. И если десять таких потенциальных покупателей объединят свои сбережения, то первую квартиру можно приобрести уже сразу.

Внутри такого объединения (Кооператива) пайщики сообща определяют принцип очередности, который учитывает величину взноса, время вступления в Кооператив и т. д. После покупки первой квартиры первый в очереди заселяется в нее и продолжает ежегодно вносить в кооператив оговоренную сумму наряду с оставшимися очередниками. Таким образом, через год новоселом становится второй в очереди пайщик, еще через год - третий и т. д.

В общей сложности все пайщики Кооператива оплачивают покупку жилья те же самые 10 лет. Однако средний арифметический период ожидания уменьшается на 4,5 года.

Итак, покупатель въезжает в новую квартиру, деньги на которую ему ссудил весь Кооператив. До тех пор, пока он не вернет эту ссуду, квартира находится на балансе Кооператива, т. е. юридически принадлежит всему коллективу пайщиков. И только после полного расчета квартира перейдет в собственность жильца, а сам он автоматически выйдет из членов Кооператива.

Из всего этого следует, что даже новичок, сделавший только первый взнос, уже становится владельцем определенного количества квадратных метров жилплощади. И продвижение его в очереди фактически означает докупку все новых и новых квадратных метров. То есть каждый взнос за будущую квартиру - это деньги, вкладываемые в недвижимость. Это и защищает накопления пайщиков от инфляции.

Именно по такой системе и работают вот уже более века строительно-сберегательные кассы Германии.

Кроме накопительной системы, покупка жилья в рассрочку возможна через ипотеку. Наиболее полное и классическое воплощение ипотечная система обрела в США. Существует она и в России, однако приживается с большим трудом. Слишком уж трудоемко и суетно получать банковский кредит рядовым гражданам, слишком уж много бумаг для этого нужно собрать, слишком много финансовых гарантий предоставить.

Другое дело - кооперативы. Там не требуется ни изнуряющего количества документов, ни "биографии" ваших денег. И самое главное - покупка квартиры в этом случае обходится значительно дешевле.

Приведем таблицу, в которой в сравнении прослеживаются все затраты, связанные с покупкой жилья в рассрочку через ипотеку и по системе взаимного кредитования.

ПОКАЗАТЕЛИ	Схема накопительного кредитования	Схема банковского ипотечного кредитования
Стоимость квартиры, руб.	600 000	600 000
Величина предоставляемого кредита	50% стоимости квартиры	50% стоимости квартиры
Срок рассрочки	5 лет	5 лет
Вступительный взнос в кооператив/юридическое сопровождение сделки (в % от стоимости квартиры)	5% (30 000 руб.)	4% (24 000 руб.)
Членские взносы/уплачиваемые проценты от невнесенной части стоимости квартиры (% в год)	5% (45 000 руб.)	15% (135 000 руб.)
Нотариальное удостоверение договора ипотеки (в % от стоимости квартиры)	-	1,5% (9 000 руб.)
Риэлтерские услуги (в % от стоимости квартиры)	4% (24 000 руб.)	4% (24 000 руб.)
Сборы банка за рассмотрение заявки на получение кредита (% от суммы кредита)	-	1% (3 000 руб.)
Выплаты в резервный фонд/услуги по страхованию (% от стоимости квартиры)	0,6% (18 000 руб.)	1,5% (45 000 руб.)
Выплаты за квартиру с учетом всех удорожаний	717 000 руб.	840 000 руб.
Абсолютное удорожание квартиры	117 000 руб. (19,5%)	240 000 руб. (40%)

Возникает вопрос: как юридически должна быть оформлена Касса взаимного кредитования, подобная немецкой?

В современном Российском законодательстве есть очень близкий организационно-правовой аналог немецкой строительно-сберегательной кассе - потребительский кооператив.

Статья 116 Гражданского кодекса РФ гласит: "Потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов".

Для членства в кооперативе достаточно:

-разделять его уставные цели и задачи;

-выполнять уставные и имущественные обязательства в соответствии с заключенным договором.

И для вышеупомянутого кооператива нет ничего удобнее, чем юридически оформиться именно как потребительский кооператив.

В этом случае алгоритм действий для пайщика упрощается донельзя: вступаете в кооператив, платите взносы, через определенное время вселяетесь в квартиру, а когда оплатите всю ее стоимость - она Ваша.

Только обязательно надо подчеркнуть, что с жилищными кооперативами времен СССР такой потребительский кооператив если и имеет сходство, то разве что по имени. Это - новый организационно-правовой механизм, работающий в новых условиях многоукладной рыночной экономики. И работающий весьма эффективно.

Как стать участником программы

В общих чертах схема покупки жилья через ЖСК такова.

Вы консультируетесь с менеджером кооператива и определяете параметры Вашей будущей квартиры, ее местоположение, ориентировочную стоимость и приемлемый для Вас график внесения платежей, после чего принимаете решение вступить в кооператив.

Для заключения Договора между Вами и ЖСК необходим паспорт или документ, его заменяющий. Никаких других документов или справок не требуется.

Все время покупки квартиры в кредит делится на два этапа - период накопления и период погашения.

После заключения Договора и внесения Вами вступительного взноса начинается период накопления, в течение которого Вы ежемесячно вносите в кассу ЖСК паевой взнос, до тех пор, пока сумма этих взносов не составит 50% от стоимости необходимой Вам квартиры.

Когда настает этот момент, Вы с помощью уполномоченной риэлторской компании приступаете к подбору конкретной квартиры (в том случае, если Вы покупаете жилье на вторичном рынке недвижимости).

Выбор сделан, в кассе ЖСК накоплена половина стоимости квартиры, кооператив добавляет недостающие 50% и приобретает для Вас выбранную квартиру.

На этом заканчивается период накопления и начинается период погашения.

Вы заселяетесь в квартиру, прописываетесь в ней сами и прописываете членов семьи. Теперь Ваши ежемесячные взносы направлены на то, чтобы вернуть кооперативу те самые 50%, которые он добавил для покупки. Пока Вы возвращаете кредит, Ваша квартира находится на балансе кооператива. Но как только кредит выплачен, право собственности на жилплощадь автоматически, в силу ст. 218 Гражданского Кодекса РФ, переходит к Вам. Квартира переоформляется на Ваше имя в Учреждении Юстиции, и Вы прекращаете членство в ЖСК.

Длительность периода накопления и периода погашения соотносятся между собой и определяются в момент вступления в ЖСК сообразно математической модели и Вашим личным возможностям и потребностям. В общей сложности время покупки квартиры через ЖСК "Свой дом" может длиться от нескольких месяцев до 10 - 12 лет.

Квартиры пайщикам кооператива покупаются согласно очереди, в которой каждый пайщик имеет свою позицию. Чем больше Ваш взнос относительно стоимости будущей квартиры, тем выше Ваша позиция в очереди. Эта позиция ежедневно корректируются специальной компьютерной программой, и какие-либо льготы или льготные очереди здесь отсутствуют.

Условия участия

Для пайщиков ЖСК "Свой дом" предлагаются следующие условия участия:

2. Минимальный срок накопления - 6 месяцев.

3. Максимальный срок накопления - 10 лет.

4. Размер вступительного взноса (для покрытия организационно-хозяйственных расходов, связанных с деятельностью кооператива) - до 5% стоимости жилья.

5. Минимальный размер первоначального паевого взноса - от 1% до 25% стоимости жилья (в зависимости от выбранного накопительного плана).

6. Вселение в квартиру возможно при накоплении порогового значения паевого взноса - от 45% до 65% стоимости жилья (в зависимости от выбранного накопительного плана).

7. Период предоставляемой рассрочки после получения жилья - до 12 лет.

8. Ставка кредитования на период рассрочки (размер членского взноса) - от 4% до 8% годовых в рублях (в зависимости от длительности периода накопления) на невнесенную часть стоимости жилья.

9. Размер ежегодного членского взноса в Резервный фонд - 0,6% стоимости жилья в год (взимается только на этапе погашения ссуды).

Учет паевых взносов членов кооператива ведется исходя из среднерыночной стоимости 1 кв. м недвижимости, определяемой по данным Областного Статистического Управления.

Для упорядоченности имущественных позиций пайщиков ЖСК создается очередь.

Основные принципы очередности:

-каждый пайщик ЖСК имеет в очереди свою позицию по каждой заявленной им к приобретению недвижимости;

-величина позиции определяется по общему правилу только процентом внесенного паевого взноса по отношению к ориентировочной стоимости недвижимости, заявленной пайщиком ЖСК к приобретению;

-позиция в очереди корректируется ежедневно специальной компьютерной программой;

-в ЖСК отсутствуют какие-либо льготы и льготные очереди.

Жилищно-строительный кооператив "Свой дом" предлагает своим пайщикам несколько разновидностей накопительных планов, от выбора которых зависит время покупки квартиры, величина вступительных взносов и процентная ставка кредита.

Накопительные планы приведены в следующей таблице.

Наименование накопительного плана	Порог накопления, % от стоимости квартиры	Вступительный взнос, % от стоимости квартиры	Минимальный паевой взнос, % от стоимости квартиры	Минимальный ежемесячный взнос, % от стоимости квартиры	Варианты сроков накопления, год	Членские взносы, % в год от невыплаченной стоимости квартиры
1	2	3	4	5	6	7
Классический	50	5	3	0,5	2 3 4 5 6 7 8 9 10	4,4 4,2 4,0 3,9 3,9 3,8 3,8 3,8 3,7
Классический ускоренный	55	5	15	2,0	0,5 1,0	7,0 5,1
Классический максимум	65	5	25	2,0	< 0,5	8,0
Взаимозачет	30	4	3	0,5	0,5 1 2	7,5 7,2 6,9
Взаимозачет максимум	0	5	0	1,5	0	8,0
Молодежный	45	5	1	1	2 3 4 5 6 7	5,8 5,6 5,5 5,4 5,4 5,3
Детский	60	4	2	0,5	5 6 7 8 9 10	3,9 3,9 3,8 3,8 3,8 3,7
Корпоративный	50	4	5	1	0,5 1 2 3 4 5	6,0 5,7 5,3 5,1 5,0 5,0

Примечания:

1. В накопительном плане "Взаимозачет" порог накопления исчисляется от разницы в стоимости имеющейся и приобретаемой квартиры.

2. При продаже квартиры пайщика через Агентство Недвижимости "Свой Дом" вступительный взнос в накопительных планах "Взаимозачет" и "Взаимозачет Максимум" будет составлять 2% и 3% соответственно.

3. В накопительном плане "Взаимозачет Максимум" стоимость имеющейся квартиры должна составлять не менее 70% от стоимости приобретаемой квартиры.

Вступительный взнос на любом накопительном плане может быть внесен в рассрочку за 6 или 12 месяцев. При этом размер членских взносов по рассрочке будет увеличен на 0,2% или 0,4% соответственно.

P.s.

Данное приложение подготовлено по материалам, размещенным на сайте http://www.svoy-dom.info/.

Приложение 9

Финансовые технологии
инвестиционно-строительной корпорации "Социальная Инициатива" (г. Москва )

Технология "ИпотекаСтрой"

Слагаемые технологии "ИпотекаСтрой":

- Проведение оценки стоимости имеющегося жилья при непосредственном участии владельца квартиры, единственно обладающего правом "вето" на решение оценочной комиссии;

- Получение по инвестиционно-обменному (рамочному) договору беспроцентного коммерческого кредита от застройщика в виде освобождения от оплаты стоимости обмененного (размененного) жилья;

- Проживание в имеющемся жилье до конца строительства нового жилья без каких-либо периодических или экономических ограничений на проведение операций с имеющимся жильем;

- Накопительная (в течение 1 года) доплата разницы между стоимостью новой (заказанной) квартиры и оценочной стоимостью имеющегося жилья, которая фиксируется в инвестиционно-обменном (рамочном) договоре до конца строительства;

- Получение нового жилья в собственность после окончательного расчета с застройщиком и обмена (размена) имеющейся квартиры, или при желании оставить у себя и старое жилье внесением суммы, равной оценочной стоимости старого жилья. При этом происходит прямой обмен (размен) старой квартиры на новую без выстраивания сложных, хрупких, юридически опасных и длительных обменно-разменных цепочек.

Технология "Накопи и живи"

Слагаемые технологии "Накопи и живи":

На первом этапе (до 2-х или 9 лет):

- Становитесь вкладчиком Корпоративного банка "СоцИнициативаКредит";

- В соответствии с трехсторонним договором между Заказчиком, Кооперативным банком, Корпорацией "Социальная инициатива" вступаете в программу "Накопи и Живи";

- В течении 2-х или 9-ти лет по согласованному графику на своем счете в кооперативном банке накапливаете 30% от полной рыночной цены желаемого нового жилья, величина которой фиксируется при вступлении в Программу "Накопи и живи";

- При этом номинальная сумма вклада (30% от рыночной цены) индексируется Кооперативным банком и Корпорацией "Социальная инициатива".

На втором этапе (от 2-х или 9 лет):

- Произошло накопление номинальной суммы, равной 30% от рыночной цены;

- Кооперативный банк "СоцИнициативаКредит" может предоставить Заказчику в дополнение к накопленной сумме льготный кредит на покупку нового жилья;

- Льготный кредит Кооперативный банка предоставляется под залог вновь приобретаемой квартиры, которая до выплаты полной суммы кредита находится на балансе Кооперативного банка в качестве обеспечения кредита;

- Заемщик проживает в новой квартире, ежемесячно погашает сумму кредита в срок от 6 до 10 лет;

- Выплатив полную сумму кредита, заемщик получает квартиру в личную собственность. Кредитный договор расторгается;

- В случае, если заказчик Программы желает существенно сократить срок получения нового жилья в личную собственность и не пользоваться кредитом Кооперативного банка, он может воспользоваться Технологией "Инвестиционного вклада" в Коммандитное товарищество "Социальная инициатива".

Технология "Кредит-Адрес"

Слагаемые технологии "Кредит-Адрес":

- Выбирается любой район будущего проживания, характеристики квартир в Москве, Подмосковье, других городах России;

- Определяется полная рыночная цена избранного жилья;

- Оценивается стоимость имеющегося жилья при непосредственном участии владельца квартиры, единственно обладающего правом "вето" на решение оценочной комиссии;

- Определяется сумма доплаты между полной рыночной ценой избранного жилья и оценочной стоимостью имеющегося обменного (разменного) жилья;

- В рамках инвестиционно-обменного (разменного) договора по избранному графику накапливается сумма доплаты между полной рыночной ценой избранного жилья и оценочной стоимостью имеющегося обменного (разменного) жилья, величина которой фиксируется на весь срок действия договора;

- В течение шести месяцев после накопления полной суммы доплаты происходит соответствующий обмен (размен) старой квартиры на заказанную новую;

- В случае желания оставить у себя старую квартиру в дополнение к заказанной новой заказчик может окончательно рассчитаться с компанией-кредитором денежной суммой, равной оценочной стоимости старого жилья, проиндексированной в соответствии с оригинальным коэффициентом инфляции в России за период действия Инвестиционно-обменного (разменного) договора;

- В результате происходит прямой обмен (размен) старой квартиры на новую без необходимости выстраивания каких-либо сложных, юридически рискованных и длительных по времени, сложных, хрупких обменно-разменных цепочек.

Технология "Экспресс-Адрес"

Слагаемые технологии "Экспресс-Адрес":

- Становитесь Вкладчиком Кооперативного банка "СоцИнициативаКредит";

- В соответствии с трехсторонним договором между Заказчиком, Кооперативным банком и Корпорацией "Социальная инициатива" вступаете в программу "Экспресс-Адрес";

- Выбираете любой адрес или район и характеристику жилья в Москве, Подмосковье, других городах России;

- Совместно с банком и Корпорацией определяете и фиксируете в указанном трехстороннем договоре окончательную рыночную цену выбранного Вами жилья;

- После этого накапливаете в течении 1 года по согласованному графику на своем счете в Кооперативном банке сумму, номинально равную 75% зафиксированной в трехстороннем договоре рыночной цены выбранного Вами жилья;

- Кооперативный банк вместе с Корпорацией "Социальная инициатива" индексируют накопленную Вами сумму в размере из расчета 12% годовых в валюте;

- По истечение календарного года накопления Вы имеете возможность получить от Кооперативного банка льготный кредит в размере 13% от недостающих до фиксированной рыночной цены заказанного жилья;

- В течение трех календарных месяцев после годового периода накопления Корпорация "Социальная инициатива" в рамках трехстороннего договора предоставит избранное Вами жилья в собственность;

- Льготный кредит Кооперативного банка предоставляется под залог вновь приобретенной квартиры;

- Заемщик проживает в своей новой квартире, ежемесячно погашая сумму кредита;

- По желанию Заемщика срок кредита может составлять от 1 года до 3 лет;

- В случае нежелания пользоваться кредитом Кооперативного банка Заказчик имеет право после истечения года накопления номинальной суммы, равной 75% от фиксированной в договоре рыночной цены избранного жилья, в рамках трехстороннего договора поручить Корпорации "Социальная инициатива" приобрести избранное жилье в течение следующего календарного года в личную собственность Заказчика без какой-либо доплаты с его стороны;

- Технология "Экспресс-Адрес" позволяет одновременно избрать район проживания, зафиксировать в договоре рыночную цену избранного жилья, независимо от ее фактического роста, сэкономить на этом как минимум треть от реальной рыночной стоимости жилья, гарантированно получить новое жилье в личную собственность через два года после начала накопления денег на новую квартиру.

Технология "Инвестиционный вклад"

Слагаемые технологии "Инвестиционный вклад":

- Оплачивается только инвестиционная стоимость строительства нового жилья, которая от 25 до 50% ниже полной рыночной стоимости нового жилья;

- Можно подключаться к Технологии "Инвестиционного вклада" на любом этапе строительства, подключение инвестирования к строительству на более ранних этапах ведет к уменьшению стоимости оплаты нового жилья и возможности уточнения планировки и качества отделки заказанной квартиры;

- Окончательная стоимость избранного жилья определяется на момент Ваших взносов;

- Корпорация "Социальная инициатива" в договоре инвестиционного вклада предусматривает гарантию предоставления нового жилья в сроки до 2 лет от оплаты Инвестиционного вклада;

Инвестиционный вклад в Коммандитное товарищество поощряется законом, в частности в Налоговом Кодексе РФ предусмотрена, что вся сумма фактически внесенного Инвестиционного вклада не является объектом подоходного налога граждан, то есть полностью вычитается из налогооблагаемой суммы годового дохода граждан.

Технология денежного ипотечного кредитования "Заемщик - Застройщик - Банк"

Слагаемые технологии "Заемщик - Застройщик - Банк":

- Включитесь в Технологию "Инвестиционного вклада" Корпорации "Социальная инициатива" заказывая строительство в рассрочку по инвестиционной стоимости собственной одно(двух) комнатной квартиры;

- В договоре Инвестиционного вклада определяется размер инвестиционной стоимости строительства нового жилья и график ее оплаты;

- Имеющаяся в наличии денежная сумма вносится в качестве оплаты инвестиционной стоимости строительства;

- Сумма денег, недостающая для полной оплаты инвестиционной стоимости строительства, может быть получена в качестве кредита от "Банка Москвы" под гарантии Корпорации "Социальная инициатива" на основании трехстороннего договора "Заемщик - Застройщик - Банк".

- При этом Корпорация "Социальная инициатива" взаимодействует с Заказчиком строительства нового жилья в процессе погашения кредита "Банка Москвы". Конкретное содержание этого взаимодействия определяется степенью финансовых возможностей Заказчика самостоятельно рассчитываться по кредиту "Банка Москвы".

P.s.

Данное приложение подготовлено по материалам, размещенным на сайте http://www.comsi.ru/.

Приложение 10

Типовая методика
разработки бизнес-планов и анализа инвестиционных проектов *

Введение

В основу типовой методики положены "тестовые таблицы".

Тестовые таблицы для разработки бизнес-плана представляют собой набор вопросов, сгруппированных по разделам бизнес-плана. В каждом разделе вопросы группируются исходя из порядка изложения раздела. Объем вопросов определяется установленными международными нормами к бизнес-планам [1], методическими рекомендациями министерств [2] и коммерческих банков, а также необходимостью полного отражения экономической деятельности фирмы (предприятия).

Техника использования тестовых таблиц состоит в следующем: имеется универсальный текст-шаблон бизнес-плана, выполненный в текстовом редакторе (WORD). При работе с текстом можно дополнять или стирать слова, фразы или целые абзацы. В процессе работы в определенных местах (выделенных в тексте) необходимо вносить ответы на вопросы из тестовых таблиц. Выделенные места, вопросы в тестовых таблицах и ответы на них имеют одни и те же соответствующие номера. Таким образом достигается максимальное упрощение работы над текстовой частью бизнес-плана.

Вопросы в тестовых таблицах имеют несколько целей:

- Провести диагностику существующего положения дел в фирме. В этом случае на поставленные вопросы предполагается ответ в форме "да", "нет" или по оценочной шкале:

1 - "совсем неверно";

2 - "в некоторой степени";

3 - "в существенной степени";

4 - "чаще всего";

5 - "совершенно верно";

6 - "не знаю".

В зависимости от ответа предлагаются варианты решения вопроса с учетом получения наибольшей эффективности.

Данная группа вопросов используется не только при разработке бизнес-плана, но также при инвестиционном анализе и диагностике. Только в этом случае ответы в тексте бизнес-плана или на вопросы анкеты при диагностике оцениваются с учетом уровня эффективности.

- Дать ответы для заполнения пропусков в тексте бизнес-плана.

Помимо вопросов предусматриваются таблицы для заполнения их исходными данными. Эти данные используются при составлении таблицы доходов и затрат, денежных потоков, сводного баланса активов и пассивов, определения точки самоокупаемости, а также оценки технических характеристик товаров, анализа степени устойчивости товара на рынке, вероятности рисков по группам, суммы возможного убытка.

- Исходные данные используются также для расчета показателей коммерческой, бюджетной и экономической эффективности [2].

Приводимые в методике формы входной информации [2] соответствуют методике ЮНИДО и, в основном, пригодны при использовании любой из принятых систем моделирования инвестиционных проектов. Это пакеты COMFAR (Computer Model for Feasibility Analysis and reporting) и PROPSPIN (PROjekt Profile Screening and Pre-appraisal Information sistem), созданные в UNIDO - Организации Объединенных Наций по промышленному развитию, а также отечественные пакеты "PROJEKT EXPERT", "Альт-Инвест", "ТЭО-Инвест" и др.

Глава 1

Типовой текст-шаблон бизнес-плана

В первой главе рассматривается типовой текст-шаблон бизнес-плана

Бизнес-план

Титульный лист

________________________________________/ Название и адрес предприятия /

________________________________________/ Имена и адреса учредителей /

Сущность предлагаемого проекта _____________________________________

Стоимость проекта __________________________________________________

Срок окупаемости ___________________________________________________

Оглавление бизнес-плана

_________________________________________ / Наименование предприятия /

Разделы

1. Вводная часть

2. Описание предприятия

3. Анализ положения дел в отрасли

4. Существо проекта

5. План маркетинга

6. Производственный план

7. Организационный план

8. Оценка риска и страхование

9. Финансовый план

10. Стратегия финансирования

11. Приложение

Таблица 1. Структура себестоимости продукции

Таблица 2. Выручка от реализации

Таблица 3. Таблица доходов и затрат

Таблица 4. Баланс денежных потоков

Таблица 5. Сводный баланс активов и пассивов предприятия

Таблицы исходных данных

Список прилагаемых документов

В Приложение вместо указанных выше таблиц могут войти выходные формы программ по разработке бизнес-планов и анализа инвестиционных проектов.

10. Вводная часть

11. Стратегическая цель Указанным проектом __________________________________________ / 1.1

1.2. Тактическая цель Реализация проекта позволит получать ежегодную прибыль в размере ____________. Инвестиции в проект составят _______________, а (созданное, реконструированное) предприятие позволит окупить их всего за _______________

1.3. Рынок _____________________________________________________________ / 1.2

1.4. Стратегия достижения цели Для реализации намеченной цели предприятие намерено осуществить следующие мероприятия: -

____________________________________________________________________ ______________ / 1.3

1.5. Стратегия финансирования Стратегия финансирования предусматривает реализацию проекта в рамках ___________ предприятия с использованием кредита в размере ______________ с возвратом в течение ________/срок, условия финансирования/.

1.6. Экологическая безопасность Защита окружающей среды достигается использованием _________________________________________________________________________ _______________ / 1.4

1.7. Достижимость поставленных в проекте целей обеспечивается за счет: -

____________________________________________________________________ _____________ / 1.5

12. Описание предприятия

13. Организационно-правовая форма, местоположение и история предприятия.

____________________________________________________________________ __ / 2.1, 7.1, 2.2, 2.3

14. Основные направления деятельности. __________________________________ / 2.4, 2.5, 2.6, 2.7

15. Результаты деятельности предприятия. _________________________________ / 2.8

16. Анализ положения дел в отрасли

17. Текущая ситуация и тенденции ее развития Общая ситуация

________________________________________________________________ / 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.5, 3.6

18. Перспективы развития отрасли _____________________________________________ / 3.7, 3.8, 3.9

19. Оценка объема рынка, регионы сбыта, тенденции развития рынка.

___________________________________________________________________ / 3.10, 3.11, 3.12, 3.13

20. Описание рынка сбыта. Контингент покупателей, структура их предпочтений, их поведение при различных изменениях существующей ситуации. ____________________________________ / 3.14, 3.15, 3.16

21. Основные сегменты рынка, отношения между сегментами рынка, тенденции изменения структуры рынка в отношении спроса на предлагаемую продукцию.

____________________________________________________________________ ____ / 3.17, 3.18, 3.19

Для названных потребителей определена степень привлекательности по трехбалльной шкале: "о/п" - очень привлекательно, "п" - привлекательно, "н/п" - непривлекательно. Области наиболее эффективного применения каждого вида услуг представлены в Перечне 1:

Перечень 1.

Потребители

22. продукция/услуги

23. продукция/услуги

Данные получены экспертным путем в результате опроса специалистов в сфере ___________ деятельности.

Анализ максимальной концентрации заинтересованности по направлениям и клиентам (в табл. 1 выделено тонировкой по 1-му столбцу и 2-ой строке) приводит к следующим выводам:

24. по направлению деятельности: наибольшую заинтересованность (и спрос на продукцию/услуги) всех клиентов можно ожидать по ________________ ;

25. по клиентам: наибольший спрос на продукцию (полный комплекс услуг) _______ может быть востребован _________________________________________________________________________ _______ .

26. Конкурентные предложения на рынке.

____________________________________________________________________ ________ / 3.20, 3.21

27. Крупнейшие производители аналогичной продукции.

___________________________________________________________________ / 3.22, 3.23, 3.24, 3.25

В таблице 2 оценки потенциальных конкурентов приводятся результаты экспертных оценок по наиболее значительным конкурентам __________________, а также по степени их ожидаемой конкуренции. Приняты следующие обозначения степени конкуренции: "в" - высокая, "с" - средняя, "н" - низкая. Номера сегментов рынка соответствуют обозначениям таблицы 1. Например, обозначение 1/в соответствует высокой конкуренции в 1-ом сегменте рынка.

Перечень 2.

Конкуренты

28. продукция/услуги

29. продукция/услуги

30. 1/в 2/в 3/в 4/с 5/н 6/н 7/н

Обработка этой таблицы приводит к следующим выводам:

31. наибольшими потенциальными конкурентами для ________ являются ___________;

32. в наиболее сильной степени конкурентная борьба развернется по _______________.

33. Качество, объемы продаж, цены конкурентов.

_______________________________________________________________ / 3.26, 3.27, 3.28, 3.29, 3.30

34. Реклама конкурентов. ___________________________________________________________ / 3.31

35. Политика цен конкурентов. _________________________________________ / 3.32, 3.33, 3.34, 3.35

36. Преимущества и недостатки продукции конкурентов _____________________________/ 3.36, 3.37

Перечень 3.

Наименование продукции/услуг

преимущества

недостатки

37. Причины предпочтительности продукции по отношению к продукции конкурентов.

____________________________________________________________________ ________ / 3.38, 3.39

38. Существо проекта

39. Цель проекта Целью данного проекта является __________________________________ / 4.1, 4.2

40. Наличие информационных материалов о проекте

____________________________________________________________________ __________ / 4.3, 4.4

41. Наименование продукции По проекту предполагается производство продукции ______________ ,

а именно: _____________________________________________________________________ / 4.5, 4.6

42. Назначение продукции _______________________________________________ / 4.7, 4.8, 4.9, 4.10

43. Основные отличия предлагаемой продукции от имеющейся _________________________________________________________________________ _____ / 4.11, 4.12, 4.13

44. Формы защиты продукции ______________________________________________________ / 4.14

45. Факторы технической неопределенности и меры по их снижению _________________________________________________________________________ _____ / 4.15, 4.16, 4.17

46. План маркетинга

5.1. Прогнозируемая рыночная цена ___________________________________________ / 5.1, 5.2, 5.3

5.2. Опыт работы на выбранном сегменте рынка. ________________________________________ / 5.4

5.3. Описание предполагаемых способов, форм и каналов сбыта продукции. _________________________________________________________________________ ____________ / 5.5, 5.6

5.4. Реклама. ______________________________________________________________________ / 5.7

5.5. Формирование общественного мнения. ____________________________________________ / 5.8

5.6. Стимулирование продаж. ___________________________________________ / 5.9, 5.10, 5.11, 5.12

5.7. Оценка примерных объемов спроса и реализации продукции ближайшие 2-3 года.

__________________________________________________________ / 5.13, 5.14, 5.15, 5.16, 5.17, 5,18

47. Производственный план

6.1. Стратегической целью предприятия в сфере производства является

____________________________________________________________________ _________ / 6.1, 6.2

Характеристика существующих основных производственных фондов.

____________________________________________________________________ _________ / 6.2, 2.4.

6.2. Планировка предприятия и размещение производственного оборудования

________________________________________________________ / 6.3, 6.4, 6.5, 6.6, 6.7, 6.8, 6.9, 6.10

6.3. Ресурсы, имеющиеся в распоряжении Заемщика, для реализации проекта.

__________________________________________________________ / 6.11, 6.12, 6.13, 6.14, 6.15, 6.16

6.4. Готовность производства. ______________________________________________ / 6.17, 6.18, 6.19

6.5. Необходимые производственные мощности. _______________________________________ / 6.20

6.6. Новое оборудование необходимое для производства.

____________________________________________________________________ _____________ / 6.21

6.7. Сырье и комплектующие - условия и схемы закупки. _________________________________ / 6.22

6.8. Репутация поставщиков, опыт работы с ними.

____________________________________________________________________ ________ / 6.23, 6.24

6.9. Лимитирование объемов производства. ___________________________________________ / 6.25

6.10. Технологическая схема производственного процесса ______________________________ / 6.26

6.11. Схема производственных потоков. ______________________________________________ / 6.27

6.12. Контроль качества. ___________________________________________________________ / 6.28

6.13. Оценка возможных издержек производства и ее динамика на перспективу.

____________________________________________________________________ _____________ / 6.29

6.14. Рентабельность производства, планируемая прибыль и ее использование

____________________________________________________________________ _____________ / 6.30

6.15. Техника безопасности _________________________________________________________ / 6.31

6.16. Затраты на утилизацию отходов и защиту окружающей среды.

____________________________________________________________________ _____________ / 6.32

6.17. Ограничения на местоположение. _______________________________________________ / 6.33

6.18. Трудовые ресурсы. _______________________________________________________ / 6.34, 6.35

48. Организационный план

49. Форма собственности. ___________________________________________________________ / 7.1

50. Основные пайщики (партнеры - если речь о товариществе).

____________________________________________________________________ _______ / 7.2, 7.3, 7.4

51. Члены совета директоров. ________________________________________________________ / 7.5

52. Краткие биографические справки на руководителей предприятия.

____________________________________________________________________ __________ / 7.6, 7.7

53. Правом подписи на финансовых документах обладают:

____________________________________________________________________ ______________ / 7.8

54. Организационная схема предприятия. ____________________________________ / 7.9, 7.10, 7.11

55. Критерии отбора и оплата труда персонала и ее регулирование.

___________________________________________________________________ / 7.12, 7.13, 7.14, 7.15

56. Планирование. _______________________________________________________ / 7,16, 7.17, 7.18

57. Стиль управления. _____________________________________________________________ / 7.19

58. Повышение квалификации. ______________________________________________________ / 7.20

59. Поддержка проекта местной администрацией. _________________________________ / 7.21, 7.22

60. Оценка риска и страхование

61. SWOT-анализ проекта.

Качественный подход к описанию рисков заключается в детальном и последовательном рассмотрении содержательных факторов, несущих неопределенность, и завершается формированием причин основных рисков.

Одной из простейших методик формирования рисков является SWOT-анализ./8.1, 8.2, 8.3, 8.4, 3.15, 4.11 /.

Сильные стороны

Слабые стороны

Возможности

Угрозы

8.2. Экспертная оценка рисков.

Простейший подход к получению качественных характеристик - использование экспертных оценок /8.5

Оценка степени готовности проекта по следующим компонентам:

Товар

Рынок

Рыночный план

Производство

Наличие лидера проекта

Организационная схема

Финансирование

Готовность бизнес-плана

Роза рисков

62. Характеристика рисков. __________________________________________________________ / 8.6

63. Страхование. ________________________________________ / страхование имущества и рисков /

Программа страхования от рисков

Виды страхования

Страховые суммы по пунктам

Суммы страховых платежей по видам

64. Финансовый план

9.1. Прогноз объемов реализации на ближайшие два-три года представлен в таблице "Выручка от реализации".

Из таблицы и графика видно, что ______________________________________________ (приложить протоколы о намерениях с потребителями).

9.2. Прогноз доходов и затрат отражается в "Отчете о прибыли" и говорит о ______________ __________________________________________________________________ (методология и результаты).

9.3. Отчет о движении денежных средств, представленный в виде таблиц и графиков Приложения, является важнейшей формой оценки инвестиционного проекта. Увеличение положительного сальдо баланса поступлений и платежей в течение всего срока жизни проекта говорит о большом запасе финансовой прочности.

9.4. Сводный баланс активов и пассивов предприятия или балансовый отчет, представленный в виде таблиц и графиков Приложения, иллюстрирует динамику изменения структуры имущества проекта (активов) и источников его финансирования (пассивов).

На основе информации, содержащейся в базовых формах финансовой оценки, рассчитаны коэффициенты, которые можно разбить на три основные категории:

- показатели рентабельности (прибыльность продаж, рентабельность активов, рентабельность собственного капитала);

- оценка использования инвестиций (оборачиваемость активов);

- оценка финансового состояния (общая ликвидность, мгновенная ликвидность).

Из значений, приведенных в Таблице "Коэффициентов финансовой оценки" Приложения можно сделать вывод, что показатели рентабельности и оценка использования инвестиций отражают успешность предлагаемой к осуществлению основной деятельности и маркетинговой политики. Общая ликвидность значительно превышает значение 2, что говорит о ее хорошем уровне.

Коэффициент мгновенной ликвидности выше диапазона от 0,5 до 1,2, что говорит о высокой надежности предприятия с точки зрения возможности оплаты поставок и погашения краткосрочных банковских обязательств. Учитывая все отмеченные выше показатели финансовой оценки предприятия, можно сделать вывод о финансовой состоятельности проекта.

9.5. Инвестиционные расчеты.

Расчет срока окупаемости проекта относится к группе простых методов оценки эффективности. Исходя из значений, приведенных в таблицах "Анализа эффективности проекта", простой срок окупаемости без учета внешнего финансирования составляет _______. Этот срок значительно ниже принятого срока кредитования, что говорит о низком риске инвестирования. Значительные величины чистой текущей стоимости проекта (NPV) и рентабельности инвестиций (NPVR), полученные в таблице "Анализ эффективности проекта" подтверждают целесообразность инвестирования денежных средств в проект, а высокое значение внутренней нормы прибыли (IRR) говорит о возможности увеличения ставки процента за привлекаемые источники финансирования проекта. Анализ чувствительности проекта показывает высокую устойчивость проекта, т. к. при уменьшении объемов реализации услуг и выручки от услуг до 60% чистая текущая стоимость имеет положительное значение.

9.6. Графики достижения безубыточности. ___________________________________________ _________________________________________________ (методология, результаты, несколько вариантов).

65. Стратегия финансирования

66. Общий объем средств, требуемый для реализации проекта, составляет ____________________ (см. табл. "Инвестиционные издержки").

67. Объем средств уже вложенный в проект ___________________________________________ (сумма, статья).

68. Распределение инвестируемых средств по основным направлениям. Отмечено в таблице исходных данных Приложения "Инвестиционные издержки" __________________________ (земля, сооружения, оборудование, оборотные средства).

69. Предполагаемые формы и источники финансирования проекта, условия получения средств.

Проект предусматривает два источника финансирования - собственные и заемные средства, которые делятся на капитал _________________ и кредиты банка. Кредит в размере ________________________ с возвратом в течение _________________ (первые __________ льготные) выплачивается поквартально под _______ годовых.

70. Использование заемных средств.

Заемные средства направляются на _______________________________________ (цели и методы).

71. Возврат заемных средств

По финансовому плану обеспечен возврат кредита через ________________________ после его получения. Возврат средств (основного долга) начинается через ______ (льготный период), проценты по кредиту начинают выплачиваться сразу после получения кредита и происходит равными долями поквартально в течение _________ лет.

72. Профилактика рисков инвестора ____________________________________________________

73. Предлагаемое обеспечение. ______________________ (структура и форма, его документальное подтверждение).

Глава 2

Тестовые таблицы :

Во второй главе рассматриваются вопросы для получения информации о проекте и таблицы исходных данных:

74. Вводная часть

Данный раздел бизнес-плана - это краткое описание будущих изменений на рынке намечаемого к производству товара. Во вводной части излагается идея инвестиционного проекта, во что обойдется его реализация и обоснование того, почему предприятие добьется успеха. При работе над данным разделом необходимо иметь ответы на следующие вопросы:

1.1. Какую стратегическую цель позволит осуществить реализация данного проекта?

1.2. Кратко опишите состояние рынка, на котором вы собираетесь реализовывать свой продукт.

1.3. Перечислите мероприятия, с помощью которых вы намерены реализовать намеченную цель.

1.4. Как осуществляется защита окружающей среды?

1.5. За счет каких факторов обеспечивается достижимость поставленных в проекте целей?

75. Описание предприятия

Данный раздел бизнес-плана необходим, если проект реализуется в рамках существующего предприятия. Информация и анализ, приведенные в этом разделе должны дать полную картину существующего положения дел и подтвердить способность предприятия реализовать предлагаемый проект.

2.1. Дайте краткую характеристику предприятия (наименование, где находится, чем занимается, к какой отрасли оно относится).

2.2. Местоположение предприятия (общая площадь, наличие производственных, административных, вспомогательных и складских помещений, подъездных путей, удаленность от ж/д станции, аэропорта, автодорог, основных заказчиков, поставщиков, наличие электроэнергии, топлива, воды, трудовых ресурсов, условия аренды).

2.3. Когда основано предприятие, какова его функциональная история, какие события повлияли на его развитие?

2.4. Какие основные направления деятельности?

2.5. Имеет ли данное предприятие хорошую репутацию в своей сфере деятельности?

2.6. Какие основные продукты или услуги производит или предоставляет предприятие?

2.7. Каковы отличительные черты предприятия?

2.8. Какие достижения имело предприятие за последние два-три года (роль, место, объемы сбыта, производственно-экономические показатели)?

76. Анализ положения дел в отрасли

Данный раздел бизнес-плана необходим, если предполагается, что товар (услуга) будут реализовываться в масштабах страны и (или) зарубежья. Анализ положения дел в отрасли помогает сделать оценку проекта с позиции перспективности.

При разработке данного раздела необходимо ответить на следующие вопросы:

3.1. Какая сырьевая база отрасли в настоящее время и в перспективе?

3.2. Какое распределение производственных мощностей по регионам и областям?

3.3. В каком состоянии находятся основные фонды, материально- техническая база производства предприятий отрасли?

3.4. Приведите среднюю и на лучших предприятиях отрасли рентабельность производства, затраты на единицу продукции, на одного занятого.

3.5. Какова была динамика продаж по отрасли за последние 5 лет?

3.6. Сколько новых фирм возникло в этой отрасли за последние 3 года?

3.7. Укажите предполагаемые объемы инвестиций в отрасль и ожидаемые результаты.

3.8. Имеются ли федеральные и отраслевые целевые программы развития отрасли или программы модернизации, опишите их основные задачи и приоритеты, выделяемые из бюджета финансовые ресурсы

3.9. Какие ожидаются темпы прироста по отрасли?

3.10. Дайте оценку величины и структуры текущего действительного спроса на аналогичную вашей продукцию за ближайшие 1-2 года.

3.11. На какой ступени развития находится ваш рынок?

Формирование

становление

рост

зрелость

свертывание

промежуточная стадия

не знаю

3.12. Насколько спрос на этом рынке зависит от цены?

В очень большой степени

не в очень большой степени

не знаю

3.13. Какие новые виды продукции появились в отрасли за последнее время?

3.14. Потенциальные потребители: кто они?

3.15. Кто является конечным потребителем продукции, каков средний размер покупки, ее периодичность?

3.16. Отличается ли возможный круг потребителей вашей продукции от того круга потребителей, на который рассчитана продукция конкурентов?

3.17. На каком сегменте рынка вы планируете конкурировать?

3.18. Какие сильные и слабые стороны вашего продукта (услуги) с точки зрения выбранного сегмента рынка?

3.19. Какие из предложенных базовых стратегий вы используете на важнейшем для вас рынке

полное удовлетворение рыночного спроса

концентрация продукта в некоем секторе рынка

специализация продукции

специализация рынка

ни одной из этих стратегий

3.20. Как можно кратко описать конкурентную ситуацию на вашем рынке?

3.21. Потенциальные конкуренты: кто они? Дайте характеристику конкурирующих товаров и организаций.

3.22. Сколько у вас конкурентов на вашем основном рынке:

нет

1 - 5

6 - 10

более 10

не знаю.

3.23. Какие виды предприятий имеют ваши конкуренты:

очень малые

малые и средние

крупные

те и другие

не знаю

3.24. Кто является вашим основным конкурентом?

3.25. Какую долю на вашем основном рынке имеют в совокупности три крупнейшие фирмы?

В процентах _____%

не знаю

3.26. Каковы границы возможностей существующих и потенциальных конкурентов?

3.27. В чем заключаются реализуемые и планируемые ими мероприятия?

3.28. Какое значение имеет предпринятый каким-то конкурентом стратегический шаг?

3.29. В какую сферу деятельности не следует вторгаться, потому что конкурент окажет отчаянное сопротивление?

3.30. Укажите объемы продаж, качество и цены конкурентов.

3.31. Какими приемами маркетинга пользуются конкуренты? Какие из них наиболее удачны?

3.32. Какая ценовая стратегия конкурентов?

3.33. Проводит ли конкурент в сфере сбыта агрессивную ценовую политику?

Да _____

Нет _____

3.34. Цены продаж (в сравнении с вашей фирмой):

выше

одинаковые

ниже

не знаю

3.35. Как изменились цены на важнейшие наименования товаров конкурента в последние два года в сравнении с ._________ ?

Артикул | снизились | одинаковые | повысились

Какие уступки делает конкурент своим покупателям:

3.36. Каковы сильные и слабые стороны существующих и потенциальных конкурентов?

При этом анализе изучаются следующие факторы:

- продукт и производственная политика (качество, широта ассортимента и модификации, основные и дополнительные эффекты от развития продукта);

- организация и каналы сбыта;

- возможности маркетинга (применение инструментов маркетинга);

- производственный потенциал (техническое ноу-хау, гибкость структур);

- потенциал роста производительности;

- финансовая ситуация (собственный капитал, заемный капитал, ликвидность и т. д.);

- себестоимость;

- научно-исследовательские и опытно конструкторские работы (характеристика затрат в прошлом и настоящем, главные направления);

- обеспечение энергией и сырьем;

- местоположение;

- система управления;

- качество руководящих кадров;

- внутренний облик и внешний имидж фирмы, культура производства и т. д.

3.37. Какую роль может сыграть каждый из них в судьбе затеваемого дела?

3.38. За счет чего можно выдвинуться вперед?

3.39. Оцените степень устойчивости вашего продукта на рынке в сравнении с конкурирующим в соответствии с формой, представленной в перечне

Анализ степени устойчивости товара на рынке

Запросы потребителей

Что может предложить конкурент?

Что может предложить организация, осуществляющая проект?

77. Качество

78. Исключительность товара

79. Низкие цены

80. Ассортимент

81. Послепродажное обслуживание

82. Надежность

83. Условия доставки

84. Местонахождение

85. Полнота информации

86. Близость (доступность)

87. Кредитные карточки

88. Кредитная линия

89. Гарантии

90. Консультирование

Должны быть указаны источники исходной информации по конкурирующим товарам и организациям.

91. Сущность проекта

В данном разделе формулируется основная цель проекта с учетом факторов, определяющих его коммерческий успех. Для этого необходимо описать предлагаемый продукт или услугу, ответить на следующие вопросы:

4.1. Кратко опишите цель проекта.

4.2. Это новый проект или расширение(модернизация существующего)?

4.3. Какие информационные материалы имеются о проекте (наличие предварительного ТЭО, исследование рынка и т.д.)?

4.4. Когда и кем проведены эти исследования, в том числе находящиеся в процессе подготовки или нуждающиеся в обновлении?

4.5. Какую продукцию или товар предполагается производить? Приведите название товара, краткое описание его потребительских свойств (желательно с иллюстрацией).

4.6. Какая наметилась тенденция изменения выпускаемого ассортимента продукции на вашем предприятии? Как появилась идея нового продукта (услуги)?

4.7. Какие основные области применения и назначения товара?

4.8. Какую потребность этот продукт будет удовлетворять?

4.9. Какие новые возможности и перспективы открываются в связи с выпуском предполагаемого продукта?

4.10. Возможны ли модификации товара, альтернативные области применения в качестве самостоятельного товара или элемента системы?

4.11. Укажите сильные стороны и преимущества, конъюнктурные и другие факторы, способные обеспечить технический и коммерческий успех.

4.12. В чем новизна предлагаемого товара (услуги)? Не раскрывая know-how дать названия, описание и раскрыть способ применения используемых новинок.

4.13. Есть ли аналоги вашего товара в отрасли (за рубежом)? Произведите сравнительную оценку (оптимистическую и пессимистическую) для образцов, производимых как внутри страны, так и за рубежом. Укажите источники информации. Перечислите основные технико-экономические и интервальные оценки в виде Перечня

Значение показателей

Наименование показателей

Предлагаемый образец

Замещаемый

Лучший отечественный

Лучший мировой

При отсутствии данных об аналогах, дайте экспертные сравнительные оценки (в процентах или шкальным образом).

4.14. Приведите данные о патентах, лицензиях, публикациях и других формах защиты товара.

4.15. С какими ключевыми проблемами вы сталкиваетесь при создании данного изделия (товара)? Как эти проблемы используются при оценке технической реализуемости, новизны и эффективности, а также времени их решения.

4.16. Укажите факторы технической неопределенности и меры по их снижению. Приведите данные, позволяющие выяснить степень уверенности разработчика в приводимых характеристиках (п. 3.13) и разрешимости остающихся проблем.

4.17. Какие меры предусмотрены в случае непредвиденных изменений рыночной коньюктуры?

92. План маркетинга

План маркетинга должен излагать стратегию, ведущую к реализации целей и задач предприятия, на основе реальных фактов и реалистических допущений.

Вопросы по плану маркетинга:

5.1. Какую ценовую стратегию вы выбираете? Ориентированную на увеличение объема продаж, завоевание репутации и привлечение наибольшего числа покупателей или получение побыстрее наибольшей прибыли.

5.2. Каким методом при установлении цены вы пользуетесь? (Затратным, "следованием за конкурентом", затратно-маркетинговым).

5.3. Какая прогнозируется цена на ваш товар (услугу)?

5.4. Какой опыт работы вы имеете на выбранном сегменте рынка?

5.5. Ваша стратегия в области сбыта? Какие мероприятия вы используете по содействию сбыта на стадиях подготовки производства и собственно производства?

5.6. Как организовано распределение и продажи вашего продукта?

5.7. Опишите формы используемой вами рекламы?

5.8. Как влияет реклама на формирование общественного мнения?

5.9. Имеете ли вы собственную систему скидок для покупателей? (При оплате наличными, при превышении стандартного размера закупаемой партии, за превышение определенного объема закупок за фиксированный период времени и т. д.).

5.10. Как предусмотрена корректировка цен во времени с учетом этапов жизни товара и инфляции?

5.11. Как учитываются меры государственного регулирования цен?

5.12. Имеете ли вы систему гарантийного (послепродажного) обслуживания?

5.13. Как влияет цена вашего товара на эластичность спроса? сколько товаров можно будет продать при различных уровнях цен? При каком уровне цен может начаться затоваривание?

5.14. Как влияет количество проданных товаров на величину выручки (валового дохода)? Какая максимальная цена, по которой ваш товар может быть принят рынком?

5.15. Какой возможный объем продаж (по отдельным периодам) с учетом потенциальных конкурентов, возможности развертывания производства и других факторов?

5.16. Как влияет цена вашего товара на количество выпускаемых изделий?

5.17. Пути снижения себестоимости продукции.

5.18. Как учитывается возможное снижение прибыльности производства при увеличении его объемов (при наличии устойчивого спроса)?

93. Производственный план

План производства должен подтвердить техническую возможность производства нужного количества товара требуемого качества в заданные сроки.

Вопросы по производственному плану:

6.1. Изложите цели долгосрочной стратегии вашего предприятия в сфере производства?

6.2. Сообщите характеристики существующих производственных фондов (стоимость, возвратная структура, наличие уникального оборудования, структура активов). (Представьте в табличной форме).

6.3. Насколько соответствуют имеющиеся площади производственному процессу для которого они предназначены?

6.4. Удовлетворяет ли потребностям размещение машин, оборудования и планирование рабочих зон?

6.5. Правильно ли выбраны территории под вспомогательные службы и сделаны подходы к ним?

6.6. Соответствует ли площадь целям производства в целом, установке отдельного оборудования и удобству служащих?

6.7. Забиты ли цеха незаконченными изделиями, мусором и другими отходами?

6.8. Были ли аварии, которые можно отнести за счет неудачной планировки и размещения оборудования?

6.9. Бывают ли остановки основного производства из-за неправильной планировки и размещения оборудования?

6.10. Большие ли потери (времени, ресурсов) из-за неправильного размещения оборудования и какие необходимо провести изменения, чтобы их устранить?

6.11. Каков возраст, состояние существующих производственных мощностей, степень их изношенности, уровень технологии?

6.12. Есть ли оборудование, которое используется редко или вообще уже не используется?

6.13. Соответствует ли нуждам обеспеченность ручными инструментами, вспомогательным оборудованием и т. д.?

6.14. Какая стоимость основных фондов, когда была проведена оценка?

6.15. Какими новыми разработками занимается предприятие?

6.16. Какие ресурсы имеются в наличии для реализации проекта (интеллектуальная собственность, техническая документация, правовое обеспечение проекта: наличие нормативно-правовой базы для организации производства, ограничения по лицензированию, наличие прав собственности на выпуск товара, а также действующее производство, имущественные права, собственные обороты)?

6.17. В каком состоянии готовность производства?

6.18. Какая степень освоения продукции (научно-техническая разработка, опытный образец, опытная партия, мелкосерийное производство и т д.)?

6.19. Укажите порядок и сроки организации работ (план-график).

6.20. Какие потребуются производственные мощности и какова их динамика? (Представьте в табличной форме)?

6.21. Какое производственное оборудование потребуется купить (арендовать) для организации производства, его характеристики?

Предполагаемый продавец (арендатор), Возможны ли при этом проблемы и какого рода?

6.22. Где, у кого и на каких условиях будут закупаться сырье, материалы и комплектующие? Какова репутация этих поставщиков и есть ли уже опыт работы с ними? Есть ли альтернативные источники сырья и материалов? Как быстро и с какими потерями возможно переключение на альтернативные источники? Предусмотрено ли страхование в случае вынужденных простоев?

6.23. Укажите имена (названия) фирм и адреса субподрядчиков, формы договоренности (контракт, предварительная письменная договоренность)?

6.24. Объясните, почему были выбраны именно эти субподрядчики? Сколько вы платите или стараетесь платить субподрядчику?

6.25. Возможно ли какое-нибудь лимитирование объемов производства или поставок ресурсов и его причины?

6.26. Дайте полное описание всего производственного процесса. Перечислите операции, которые предполагается поручить субподрядчику.

6.27. Приведите схему производственных потоков (откуда и как будут поступать все виды сырья и комплектующих, в каких цехах они будут перерабатываться, где храниться) (желательно в графическом виде).

6.28. Представьте полную программу контроля качества. Какие гарантии качества вы предоставляете?

6.29. Дайте оценку возможных издержек производства и ее динамику на перспективу (сырье, материалы, комплектующие, оплата труда, начисления, услуги сторонних организаций, топливо, энергия, водоснабжение, теплоснабжение, амортизация зданий, сооружений, оборудования, аренда (помещения, земли, оборудования), административно-коммерческие расходы, расходы, связанные с плановым и внеплановым ремонтом оборудования и сооружений, прочие расходы (расшифровать), налоги в себестоимости).

6.30. Какая ожидается рентабельность производства, планируемая прибыль и ее использование?

6.31. Наличие контроля за техникой безопасности на предприятии, согласование с органами надзора.

6.32. Какие планируются затраты на утилизацию отходов и защиту окружающей среды (от сбросов в водный бассейн и воздушную среду)? Согласование с органами надзора.

6.33. Имеются ли ограничения на местоположение (наличие прав собственности на земельный участок и строения на нем, площадь земельного участка, в том числе занимаемая зданиями и сооружениями,

6.34. Имеется ли потребность в трудовых ресурсах?

6.35. Какова структура использования трудовых ресурсов (ориентация на интенсивное использование трудовых ресурсов или автоматизацию)?

94. Организационный план

Организационный план необходим для определения соответствия структуры фирмы, формы собственности, состава руководящего персонала, планирования, целевых показателей, системы обучения, методов поощрения и критериев отбора кандидатов на должности целям фирмы.

Вопросы по организационному плану:

7.1. Какова форма собственности создаваемого (действующего) предприятия?

7.2. Если речь идет о товариществе, расскажите о партнерах и об условиях уставного соглашения.

7.3. Если речь идет об акционерном обществе, расскажите об основных пайщиках и о том, какой долей основного капитала они располагают.

7.4. Сколько акций и какого типа (с правом и без права голоса) было уже выпущено? Сколько предполагается выпустить еще?

7.5. Перечислите членов совета директоров (имена, адреса, краткие биографические справки).

7.6. Кто входит в руководящий состав предприятия? Укажите имена, адреса, приведите краткие биографические справки.

7.7. Как распределяются обязанности между членами руководящего состава?

7.8. Кто обладает правом подписи финансовых документов?

7.9. Какова организационная структура вашей фирмы (кто, чем занимается, взаимодействие служб, координация и контроль)? Изобразите ее в форме организационной схемы.

7.10. Имеются ли в вашей фирме должностные инструкции, в которых отражаются для каждого исполнителя круг обязанностей и связей. С другими?

7.11. Какова ориентация вашего предприятия (производственная, сбытовая или рыночная)?

7.12. Какую зарплату предполагается назначить членам руководящего состава? Будут ли им выплачиваться премии, надбавки?

7.13. Являются ли члены руководящего состава собственниками других предприятий или работают в других фирмах по совместительству?

7.14. Какие критерии отбора применяются при приеме на работу?

7.15. Какие предусмотрены формы поощрения персонала?

7.16. Как поставлено планирование в вашей фирме (на какой срок, как четко разделено по видам деятельности, как тесно увязано с достижением конечных целей)?

7.17. Известны ли цели фирмы вашим сотрудникам?

7.18. Какова оценка (прогнозы) результатов деятельности фирмы ( "1" - совершенно неверно, ..., "5" - совершенно верно)?

- Она производит высококачественные товары и услуги	1, 2, 3, 4, 5
- У нее многообещающее будущее	1, 2, 3, 4, 5
- В ней успешно руководят персоналом	1, 2, 3, 4, 5
- Она способна осуществлять перемены по мере необходимости	1, 2, 3, 4, 5
- Она обладает трудовыми ресурсами высокого качества	1, 2, 3, 4, 5
- В целом она очень эффективна	1, 2, 3, 4, 5
- В ней сотрудники удовлетворены своим трудом	1, 2, 3, 4, 5
- Работники фирмы высокопроизводительные	1, 2, 3, 4, 5
- Она рассматривается как лидер в своей отрасли	1, 2, 3, 4, 5

7.19. Какой стиль управления присущ вашей фирме?

- Руководитель сам принимает решения и доводит их до подчиненных четко и ясно. Ожидает от подчиненных лояльности в выполнении решений без особых возражений.

- Руководитель обычно быстро принимает решения, но прежде чем их реализовать, пытается разъяснить их подчиненным, приводя причины данного решения и отвечая на возникающие вопросы.

- Руководитель обычно советуется с подчиненными до принятия решений, слушает их советы, принимает их во внимание, и после этого объявляет свое решение. Ожидает от всех лояльности в реализации решения.

- Руководитель обычно собирает подчиненных, когда надо принимать решение, ставит проблему перед группой и инициирует обсуждение. Принимает решение в соответствии с мнением большинства.

7.20. Существует ли (планируется) на предприятии система мер по повышению квалификации сотрудников с отрывом или без отрыва от производства (ненужное зачеркнуть)?:

а) семинарские занятия (да, нет);

б) производственная практика (да, нет).

7.21. Перечислите мероприятия, необходимые для согласования с органами местного управления всех вопросов, связанных с организацией производства (торговли, сервисного обслуживания) и степень реализации этих вопросов.

7.22. В какой степени решает проблемы данного региона организация производства (трудоустройство населения, создание инфраструктуры: возможность строительства жилья, детских садов, шоссейных дорог, мостов и т. д.).

95. Оценка рисков и страхование

Назначение раздела состоит в оценке опасности того, что цели, поставленные в проекте, могут быть полностью или частично не достигнуты. Разрабатывается система мер защиты от основных видов рисков.

Вопросы по оценке рисков и страхованию:

8.1. Какими сильными сторонами обладает проект? (Опыт персонала, наличие производственных мощностей, умение применить данную технологию).

8.2. Какие составляющие элементы проекта являются слабыми, неразвитыми, недостаточными? (Отсутствие источников финансирования, смутное представление о рынке, незнание основных потребностей пользователей).

8.3. Какие дополнительные возможности возникают при и после реализации проекта?

8.4. Какие факторы могут поставить под удар реализацию проекта?

8.5. Оцените степень готовности инвестиционного проекта по десятибалльной шкале по следующим компонентам:

товар

рынок

рыночный план

производство

наличие лидера проекта

организационная схема

финансирование

готовность бизнес-плана

8.6. Оцените риски по группам

Оценка рисков на подготовительной стадии

Простые риски

Источник риска

Момент возникновения риска

Вероятность риска

Суммы возможного убытка

Удаленность от инженерных сетей

Отношение местных властей

Доступность подрядчиков на месте

Оценка рисков на строительной стадии

Простые риски

Источник риска

Момент возникновения риска

Вероятность риска

Суммы возможного убытка

Платежеспособность заказчика

Непредвиденные затраты, в т. ч. из-за инфляции

Недостатки проектно-изыскательских работ

Несвоевременная поставка комплектующих

Несвоевременная подготовка ИТР и служащих

Недобросовестность подрядчика

Оценка рисков на стадии функционирования (Финансово-экономические риски)

Простые риски

Источник риска

Момент возникновения риска

Вероятность риска

Суммы возможного убытка

Неустойчивость спроса

Появление альтернативного продукта

Снижение цен конкурентов

Увеличение производства у конкурентов

Рост налогов

Неплатежеспособность потребителей

Рост цен на сырье, материалы, перевозки

Зависимость от поставщиков

Недостаток оборотных средств

Изменение конъюнктуры

Изменение объемов закупок

Прекращение финансирования

Хищения

Оценка рисков на стадии функционирования (Социальные риски)

Простые риски

Источник риска

Момент возникновения риска

Вероятность риска

Суммы возможного убытка

Трудность с набором квалифицированной рабочей силы

Угроза забастовки

Отношение местных властей

Недостаточный уровень зарплаты

Квалификация кадров

Оценка рисков на стадии функционирования (Технические риски)

Простые риски

Источник риска

Момент возникновения риска

Вероятность риска

Суммы возможного убытка

Нестабильность качества сырья

Новизна технологии

Недостаточная надежность технологии

Отсутствие резерва мощности

Снижение объемов

Рост затрат

Оценка рисков на стадии функционирования (Экологические риски)

Простые риски

Источник риска

Момент возникновения риска

Вероятность риска

Суммы возможного убытка

Вероятность залповых выбросов

Вредность производства

Стихийные бедствия

96. Финансовый план

Финансовый план, используя информацию других разделов бизнес-плана в виде количественных показателей и исходную финансовую информацию, полученную из таблиц исходных данных, дает финансовую и экономическую оценку реализуемости проекта.

Перечень необходимых документов для приложения к БП

- Копии патентов, лицензий, товарных знаков (если имеются)

- Копии документов, из которых взяты исходные данные

- Прейскуранты поставщиков

- Балансы предприятия (квартальные и годовые за два последних отчетных года и на момент ответа по перечню), приложения к балансу и отчеты о финансовых результатах (формы 2 и 5з)

- Учредительные документы

- Контракты (договора, протоколы о намерениях) с поставщиками оборудования, сырья и материалов, строительными и монтажными организациями, посредническими и торговыми организациями (непосредственно с потребителями готовой продукции)

Пакет документов должен быть укомплектован подлинниками (или нотариально заверенными копиями) всех документов.

Материалы, рекомендуемые при подготовке бизнес-плана

1. Постановление Правительства РФ от 20.06.93 N 585 "О государственной экспертизе градостроительной и проектно-сметной документации и утверждении проектов строительства".

2. "Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций" Минфина РФ от 30.12.93 N 160.

3. Постановление Правительства РФ от 21.03.94 N 220 "Об утверждении временного положения о финансировании и кредитовании капитального строительства на территории Российской Федерации".

4. "Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования" Госстроя РФ, Минэкономики РФ, Минфина РФ и Госкомпрома РФ от 31.03.94. N 7-12/47.

5. Постановление Правительства РФ от 22.06.94. N 744 "О порядке размещения централизованных инвестиционных ресурсов на конкурсной основе".

6. Постановление Правительства РФ от 20.05.94. N 498 "О некоторых мерах по реализации законодательства о несостоятельности (банкротстве) предприятий" (Методика расчета коэффициентов - приложение 1).

7. Методические положения по оценке финансового состояния предприятий и установлению неудовлетворительной структуры баланса Федерального управления по делам о несостоятельности от 12.08.94 N 31-Р.

8. Указ Президента РФ от 17.09.94. N 1928 "О частных инвестициях в Российской Федерации".

9. Постановление Правительства РФ от 24.12.94. N 1418 "О лицензировании отдельных видов деятельности".

10. Письмо Комиссии по инвестиционным конкурсам при Минэкономики РФ от 15.02.95. N ЯУ-101/081-48 "О проведении в 1995 году конкурса по размещению централизованных инвестиционных ресурсов".

11. Федеральный закон от 14.06.95. N 88-ФЗ "О государственной поддержке малого предпринимательства в Российской Федерации".

12. Постановление Правительства РФ от 26.06.95. N 627 "О внесении изменений и дополнений в постановления Правительства РФ в связи с федеральным законом "О пожарной безопасности".

13. Методические рекомендации Минэкономики РФ от 20.03.96. N ЕЯ-77 "О порядке организации и проведения конкурсов по размещению централизованных инвестиционных ресурсов".

14. Письмо Минэкономики РФ от 11.04.96. N ЯУ-203/8-384 "О методических рекомендациях о порядке организации и проведения конкурсов по размещению централизованных инвестиционных ресурсов" (см. п. 6).

15. Методические материалы РФТР (выдаются в электронном виде как в РФТР, так и в Региональном фонде НТР СПб).

16. Методические материалы ФС (выдаются в электронном виде в ФС, в Представительстве ФС в СПб - ЗАО "ИЛИП" и в Региональном фонде НТР СПб).

Приложение 11

Мониторинг
реконструкции и застройки жилых массивов города Новосибирска на основе применения информационно-аналитических карт

Информационно-аналитическая система анализа и прогнозирования реконструкции и застройки жилых массивов города Новосибирска: концепция ИАК

Реконструкция и застройка жилых массивов города Новосибирска характеризуется множеством технико-экономических показателей. При этом для более полной характеристики уровня состояния данного сектора экономики города требуется наличие не только фактографической, но и аналитической информации, которая может быть получена лишь в результате применения целого ряда экономико-математических методов и моделей, методов статистической обработки экономической информации, а также других методов.

Для решения данной задачи Новосибирским институтом информатики и регионального управления (НИИРУ) предлагается создать автоматизированную информационно-аналитическую систему (ИАС) по подготовке и ведению так называемых информационно-аналитических карт (ИАК).

Указанная система предназначена для анализа и прогнозирования реконструкции и застройки жилых массивов города Новосибирска и состоит в общем случае из интегрированной оболочки (среды) системы, реляционной базы данных, содержащей показатели развития данной сферы, а также базы данных ИАК.

Интегрированная оболочка системы и база данных показателей могут быть разработаны, например, на FoxPro для Windows, а ИАК - с использованием MS Excel и Visual Basic for Applications. Саму же автоматизированную информационно-аналитическую систему можно реализовать таким образом, чтобы она могла работать как под управлением операционных систем Windows 98 или Windows NT, так и под управлением OS Windows XP.

В своей минимально допустимой конфигурации ИАС устанавливается на IBM PC (или совместимые с ними компьютеры) с процессором не ниже 80386DX (тактовая частота - 33 МГц, сопроцессор - 80387) и объемом оперативной памяти не менее 4 Мбайт. При этом для выдачи ИАК на печать необходимо иметь матричный или лазерный принтер формата A4.

Будучи абсолютно идентичными по форме исполнения одни и те же ИАК как для отдельно взятых административно-территориальных единиц субъекта федерации (например, города областного подчинения или района области), так и для самого субъекта федерации (будь то автономная республика в составе Российской Федерации, край или область в целом), отличаются друг от друга лишь количественными характеристиками рассматриваемых в них объектов.

Информационные карты содержат или могут содержать статистические и/или аналитические показатели, графики и/или диаграммы, таблицы и/или текстовую информацию, рисунки и прочую информацию (скажем, различную информацию справочного характера).

Построение ИАК осуществляется в системе автоматически по мере обновления информации в базе данных. Например, все математические вычисления, формирование текстов, заполнение таблиц, а также построение графиков и/или диаграмм осуществляются в системе без какого-либо участия пользователя, что позволяет работать с ней в интерактивном режиме практически любому пользователю.

ГАРАНТ:

графический объект не приводится

Рис. П.11.1. Варианты просмотра и демонстрации ИАК.

ИАК, учитывая их содержание и особенности построения, как нельзя лучше подходят для реализации на практике концепции мониторинга реконструкции и застройки жилых массивов в городе, а также для сравнительного анализа и прогнозирования положения дел в соседних городах; осуществления мониторинга и прогнозирования устойчивого развития отрасли в условиях переходного периода.

Причем осуществление мониторинга, особенно для определения факторов внутренних и внешних угроз (см. SWOT - анализ отрасли), требует создания и поддержания в городе соответствующей инфраструктуры.

Кроме того, ИАК могут быть также использованы при подготовке различного рода аналитических и оперативных материалов: докладов, справок и документов, написании статей, при организации и проведении всевозможных совещаний, семинаров и конференций, переданы по компьютерным сетям (в частности, по сети INTERNET) и т. д.

Более того, технологии, используемые при разработке и построении уже созданных ИАК (для другой предметной области), могут быть успешно перенесены и на проект по созданию так называемого "электронного доклада" о текущем состоянии дел в данной сфере экономики города (его электронной версии). Учитывая, что графическая часть и текст такого отчетного доклада формируются автоматически, трудоемкость его подготовки в окончательном виде будет минимальной. И, наконец, особенно наглядно достоинства предлагаемой здесь разработки могут быть продемонстрированы в случае построения оперативной информационно-аналитической системы наблюдений на базе портативных компьютеров (ноутбуков), а также при отображении создаваемых этой системой ИАК на электронных (демонстрационных, типа "Белая карта") табло (см. выше рис. П.11.1).

Разумеется, в общем случае в силу характера части отображаемой информации в автоматизированной программной системе необходимо специально предусмотреть механизм конфиденциального доступа как к самой этой информации, так и к построенным на ее основе информационно-аналитическим картам.

Кроме того, с целью дополнения и расширения возможностей создаваемой системы в перспективе намечается включение в состав ее математического и программного обеспечения методов стратегического планирования (в частности, метода анализа иерархий - МАИ) и квалиметрической оценки уровня состояния (развития) данного направления в городе.

Концептуальная схема автоматизированной ИАС по подготовке и ведению ИАК

Концептуальная схема автоматизированной ИАС по подготовке и ведению ИАК представлена на рис. П.11.2 (см. ниже).

Как видно из этой схемы, используемые в информационной системе показатели, характеризующие развитие рассматриваемой отрасли, формируются в различных структурных подразделениях областной и районных администраций, в областном комитете государственной статистики и в других организациях и предприятиях, являющихся по роду своей деятельности источниками (генераторами) информации.

В общем случае поступающую на вход автоматизированной программной системы информацию можно классифицировать как по ее принадлежности к тому или иному объекту (будь то сельский район области, город областного подчинения или же область в целом), так и по ее отношению к той или иной сфере деятельности.

Так как система подготовки и ведения ИАК базируется на использовании большого количества показателей, то для хранения, корректировки и обновления последних в автоматизированной ИАС предусмотрено наличие соответствующей базы данных. С помощью этой базы данных пользователь может свободно ориентироваться в большом потоке информации и вносить необходимые ему изменения и дополнения.

ГАРАНТ:

графический объект не приводится

Рис. П.11.2. Концептуальная схема автоматизированной ИАС по подготовке и ведению ИАК.

Заметим, информационно-аналитические карты будут адекватно отражать текущее состояние дел в области реконструкции и застройки жилых массивов в городе только при условии регулярного обновления информации в базе данных. С этой целью для каждой группы показателей в системе должны быть определены конкретные источники получения необходимой информации и периодичность поступления данных от этих источников.

При этом подготовка данных на машинных носителях может осуществляться как в местах их возникновения, так и вне их. В случае организации сетевого режима работы автоматизированной системы данные поступают непосредственно в базу данных, предварительно пройдя соответствующую проверку.

Когда система получает запрос на составление ИАК, то в зависимости от статуса информационной карты (находится ли она в базе данных информационно-аналитических карт или же ее предстоит еще составить) выполняется либо ее формирование (построение), либо вызов соответствующей готовой карты из базы данных уже подготовленных ИАК.

Готовые информационно-аналитические карты выводятся на экран компьютера или, если это необходимо, заносятся в базу ИАК, откуда они могут быть получены по запросу в любой момент времени. Для таких карт возможна установка режима постоянного обновления, когда при поступлении новых данных в базу показателей идет автоматический пересчет запрашиваемой информационно-аналитической карты. Кроме того, в общем случае информационно-аналитические карты могут быть выведены на принтер (в частности, цветной), на экран телевизора, с помощью проекционной системы на экран (скажем, стену) или электронное табло, при работе в компьютерной сети - переданы по сети.

Функциональное и морфологическое описание карт

Информационно-аналитические карты могут быть использованы не только для анализа и прогнозирования положения дел в области реконструкции и застройки жилых массивов города, но и для организации мониторинга устойчивого развития города в целом.

Учитывая, что различные версии программы Excel обладают широкими возможностями для демонстрации данных в виде слайдов, можно смонтировать несколько ИАК (пакет карт) в единое слайд-шоу и демонстрировать их на больших экранах, используя с этой целью так называемые проекционные терминалы. Это открывает новые горизонты при проведении всевозможных мероприятий (скажем, тех же конференций и семинаров). Например, в программе Excel можно устанавливать и изменять различные параметры демонстрации слайд-шоу. Можно, в частности, определить, каким образом должен осуществляться переход от одного слайда к другому, а также отрегулировать скорость такого перехода. При этом смену слайдов можно производить как вручную, так и через заранее установленное время. Если персональный компьютер оснащен звуковой картой, то можно подготовить звуковое сопровождение к демонстрируемым слайдам. (Вместо звуковой карты может быть установлен драйвер, который позволяет воспроизводить файлы с расширением . "wav" через внутренний динамик компьютера).

Напомним, ИАК содержат или могут содержать статистические и/или аналитические показатели, графики и/или диаграммы, таблицы и/или текстовую информацию, рисунки. Для каждой ИАК в обязательном порядке указываются период времени, за который отображается представленная на данной карте информация, а также дата и время составления самой этой карты (последние определяются показаниями встроенного в компьютер таймера).

Само же построение ИАК осуществляется в системе автоматически по мере обновления информации в базе данных. Это позволяет пользователю системы не обременять себя поиском и проверкой (верификацией) необходимой ему информации, а также знанием различных экономико-математических методов и моделей, методов статистической обработки экономической информации и многих других тонкостей, которые так или иначе используются при разработке и построении карт.

ГАРАНТ:

графический объект не приводится

Рис. П.11.3. Функциональное и морфологическое описание информационно-аналитических карт.

Структура ИАК представлена на рис. П.11.3 (см. выше).

Как видно из этого рисунка, ИАК содержит несколько рабочих зон (полей), а также различные текстовые и графические фрагменты, другие пассивные и активные элементы (например, такие активные элементы как элементы управления и т. п.).

В самом общем случае ИАК состоит из следующих элементов.

А именно:

-название организации-разработчика ИАК (в данном случае НИИРУ);

-шифр (код) ИАК;

-период времени в текущем году, за который отображается информация;

-эмблема организации-разработчика (института);

-название ИАК;

-наименование административно-территориальной единицы;

-элементы управления (кнопки "Печать", "Выход" и т. п.);

-разделительные линии соответственно I-го (черта) и II-го типа;

-текстовые фрагменты;

-ячейка для ввода порядкового номера месяца (от 1 до 12);

-встроенный (программируемый) калькулятор для вычисления сумм с нарастающим итогом;

-графические фрагменты (в данном случае таких фрагментов два);

-таблицы;

-контурная рамка ИАК (двойная).

В зависимости от объема и глубины анализа в карте может рассматриваться один или несколько вопросов. При необходимости каждый из этих вопросов может быть раскрыт более подробно в другой(их) карте(ах), называемой(ых) картой(ами)-продолжением(ями). Таким образом, любое из направлений развития экономики города полностью может быть описано одной или несколькими картами.

Каждая информационная карта имеет свой уникальный код, с помощью которого можно быстро и легко найти всю необходимую информацию или подобрать группу карт, содержащих информацию на заданную тему. Первая часть кода указывает на уровень детализации рассматриваемого направления (сферы деятельности), вторая (она начинается после символа "/") - на уровень детализации объекта. Например, если карта создается для Новосибирской области в целом, то вторая часть кода имеет вид "RUS 54·00·00". Характерным признаком дополнительных ИАК является наличие перед их кодом буквы "Д".

Кроме кода каждая ИАК имеет заголовок. Заголовок должен кратко и точно отражать суть карты, так как при поиске необходимой карты может возникнуть ситуация, когда неизвестен код карты, но известна рассматриваемая в ней проблема (тема, вопрос).

Наряду с такими реквизитами карты, как ее код и наименование, существует еще и дата составления ИАК. С помощью данной характеристики можно отобрать ИАК с более "свежими" (актуальными) по времени поступления и обработки данными.

Карты, выводимые на экран персонального компьютера (электронная версия карт) и на печать, отличаются друг от друга: во-первых, существованием у первых элементов управления типа кнопок "Печать", "Выход" и т. д., во-вторых, отсутствием у них же даты составления информационной карты, поскольку последняя находится в нижнем колонтитуле страницы Excel и поэтому не видна на экране компьютера и, в-третьих, - гаммой цветов (сравните, скажем, цветную картинку на экране дисплея с черно-белым листом бумаги формата А4!).

Подчеркнем также, что при составлении ИАК текстовая информация, содержащая общие сведения, пояснительная информация к таблицам, графикам и диаграммам, а также выводы по ним, формируются в системе автоматически. Эта информация может содержать данные как из базы данных, так и расчетные данные. Причем последние могут вычисляться как с помощью формул и функций Excel, так и с помощью написанных на языке Visual Basic for Applications макросов.

Мониторинг реконструкции и застройки жилых массивов города Новосибирска

В целях контроля за ходом реализации программных мероприятий и обеспечения их качественного выполнения предусматривается организация информационного обеспечения и мониторинг реализации данной Программы на основе сбора, обработки и анализа информации с применением современных технических средств, а также статистических и математических методов.

Показатели-индикаторы

[ на конец года ]

Наименование	Ед. изм.
Обеспеченность жильем (общей площадью)	м2/чел.
Ввод в эксплуатацию нового жилья	тыс. м2
незавершенное строительство нового жилья	то же
Реконструкция и модернизация жилых массивов города	- // -
незавершенная реконструкция и модернизация жилых массивов города	- // -
Прирост жилья в результате реконструкции и модернизации жилищного фонда	- // -
Снос жилья	- // -
Ветхий и аварийный муниципальный жилищный фонд	- // -
то же, но только в % от муниципального жилищного фонда	%

-------------------------------------------

1 Новосибирск на рубеже XXI века: перспективы развития и инвестиционные возможности. Материалы международной научно-практической конференции. - Новосибирск: Новосибирский институт информатики и регионального управления, 2000. - С. 430.

2 В пределах заданных объемов строительства разрешается замена приведенных в таблице строительных площадок другими площадками, а также параллельное освоение этих и дополнительных площадок (микрорайоны "Тепличный" (223 тыс. м2), "Телецентр" (158 тыс. м2), "Тихвинский" (130 тыс. м2), по ул. Автогенной (112 тыс. м2), жилые районы "Плехановский" (134 тыс. м2), по ул. Сакко и Ванцетти (77 тыс. м2), по ул. Немировича-Данченко (200 тыс. м2) и др.

* Данное приложение подготовлено по материалам сайта http://www.profi-club.kiev.ua/ (по состоянию на июнь 2003 г.).