Письмо Министерства экономического развития РФ от 3 июля 2015 г. N Д23и-3084 "О рассмотрении обращения"

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение относительно применения отдельных положений Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и сообщает.

1. Пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса предусмотрены случаи, когда граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов. Согласно пункту 4 статьи 39.6 названные лица имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 указанной статьи случаях при наличии в совокупности условий, предусмотренных данным пунктом.

Таким образом, в целях приобретения гражданами и юридическими лица, являющимися арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, права на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов требуется комплексное применение норм, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Что касается предусмотренного подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса условия приобретения нового договора аренды земельного участка, то, по мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях, в том числе при условии, что на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеется любой из предусмотренных подпунктами 1-30 пункта 2 указанной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

2. На основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

При этом в силу пункта 2 указанной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Таким образом, названные нормы не предусматривают ограничений по времени о заявлении уполномоченным органом требования в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов. При этом, представляется, что рациональное и эффективное распоряжение земельными участками является приоритетной задачей соответствующих органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Вместе с тем отмечаем, что в соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 указанного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

3. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются, в том числе виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, который является частью правил землепользования и застройки (статья 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, размеры образуемых земельных участков определяются в соответствии с правилами землепользования и застройки и документами по планировке территории.

Что касается застроенных земельных участков, которые в существующих границах значительно превосходят площадь застройки расположенных на них зданий, то исходя из грамматического толкования положений Земельного кодекса (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса), у правообладателя такого земельного участка имеется право выкупа всего земельного участка. Какой-либо обязанности разделить земельный участок на застроенную и пустующую его части действующим законодательством Российской Федерации не установлено.

При этом следует отметить, что в соответствии со статьей 39.4 Земельного кодекса цена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при заключении договора купли-продажи, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

4. В соответствии со сноской "1" к приказу Минэкономразвития России от 12 января 2015 г. N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов" документы представляются (направляются) в подлиннике (в копии, если документы являются общедоступными) либо в копиях, заверяемых должностным лицом органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, принимающего заявление о приобретении прав на земельный участок.

Таким образом, документы могут быть представлены в копиях, которые заверяются должностным лицом органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, принимающим заявление о приобретении прав на земельный участок. При этом, по мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, в указанном случае, в целях заверения представляемых документов должностным лицом, представляется необходимым предъявление оригинала соответствующего документа. Предоставление в данном случае копий документов, заверенных нотариально в установленном законодательством порядке, представляется избыточным.

Заместитель директора Департамента недвижимости

М.В. Бочаров