Заключение Правового управления Аппарата Государственной Думы Федерального Собрания РФ по проекту федерального закона N 1106182-6 "О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью", внесенному депутатом Государственной Думы М.В. Емельяновым, а также Д.В. Ушаковым, А.В. Руденко, С.А. Дорониным, О.Л. Михеевым в период исполнения ими полномочий депутатов Государственной Думы (первое чтение) (не действует)

Заключение Правового управления Аппарата Государственной Думы Федерального Собрания РФ
по проекту федерального закона N 1106182-6 "О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью",
внесенному депутатом Государственной Думы М.В. Емельяновым, а также Д.В. Ушаковым, А.В. Руденко, С.А. Дорониным, О.Л. Михеевым в период исполнения ими полномочий депутатов Государственной Думы
(первое чтение)

Досье на проект федерального закона

В проекте федерального закона предусматриваются положения о порядке осуществления "посреднической и агентской деятельности на рынке сделок с недвижимостью (риэлторской деятельности)", в том числе обязательное саморегулирование риэлторов.

В связи с этим в законопроекте (статья 3) нуждаются в уточнении положения, предусматривающие понятие "посреднической и агентской деятельности на рынке сделок с недвижимостью (риэлторской деятельности)", в частности указание о том, что "риэлторская деятельность осуществляется в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации по договорам, направленным на совершение сделок с объектами недвижимости, или по договору о возмездном оказании услуг, направленных на подготовку и (или) организацию таких сделок". Так, риэлторская деятельность не может осуществляться по договорам, направленным на совершение сделок с объектами недвижимости (договорам купли-продажи, мены, аренды объектов недвижимости), поскольку риэлтор не является стороной таких договоров. При этом данное положение проекта следует согласовать с положениями статьи 9 проекта, предусматривающими осуществление риэлторской деятельности на основании "договора на оказание риэлторских услуг".

В свою очередь, в статье 9 проекта содержатся противоречивые положения относительно того, оказание каких услуг относится к предмету договора на оказание риэлторских услуг. Так, согласно части 2 статьи 9 в результате выполнения риэлторских услуг обеспечивается лишь подготовка документов для совершения сделки с объектом недвижимости или объектами недвижимости, в то время как в части 4 данной статьи устанавливается, что результатом работ лица, осуществляющего риэлторскую деятельность, является: при продаже (мене) объекта недвижимости - переход права собственности на объект недвижимости, подтвержденный государственной регистрацией и актом приема-передачи объекта; при аренде (найме) объекта недвижимости - заключение договора аренды (найма) объекта недвижимости и вступление арендатора (нанимателя) в пользование объектом, подтвержденное актом приема-передачи, а также государственной регистрацией в случаях, установленных законодательством для данного вида сделок. Вместе с тем обращаем внимание, что из указанной выше формулировки части 4 статьи 9 неясно, вправе ли риэлтор на основании договора на оказание риэлторских услуг выполнить только часть указанных в части 4 работ, например, подобрать для покупателя объект недвижимости и обеспечить заключение соответствующей сделки купли-продажи, без обеспечения ее регистрации в уполномоченном органе государственной власти.

Требуют уточнения положения статей 4-7 и 14 проекта по вопросу о том, кто рассматривается в качестве членов саморегулируемых организаций, создаваемых в целях регулирования риэлторской деятельности и контроля за деятельностью их членов. Так, из положений части 2 статьи 4, части 2 статьи 5, части 2 статьи 6, статьи 7 и части 1 статьи 14 следует, что членами саморегулируемой организации должны являться все риэлторы (то есть и физические лица, осуществляющие риэлторскую деятельность в качестве индивидуальных предпринимателей, и физические лица, оказывающие услуги риэлтора в качестве работника юридического лица, осуществляющего риэлторскую деятельность), в то время как в части 3 статьи 14 в качестве членов саморегулируемой организации рассматриваются только физические лица, осуществляющие риэлторскую деятельность в качестве индивидуальных предпринимателей (см. статью 4 проекта). Обращаем внимание, что из взаимосвязанных положений статей 12, 13 и 21 проекта следует, что обязанность обеспечения своей имущественной ответственности перед потребителями риэлторских услуг и третьими лицами возлагается только на риэлторов, осуществляющих риэлторскую деятельность в качестве индивидуальных предпринимателей. Вместе с тем неясно, почему в качестве членов саморегулируемых организаций не рассматриваются осуществляющие риэлторскую деятельность юридические лица, которые наряду с риэлторами - индивидуальными предпринимателями являются субъектами риэлторской деятельности и, следовательно, должны соблюдать общие стандарты и правила риэлторской деятельности.

Требуют уточнения и положения законопроекта о применяемых в рассматриваемой сфере деятельности стандартах и правилах риэлторской деятельности, правилах деловой и профессиональной этики риэлторов (статья 16 проекта). Так, согласно части 1 статьи 16 институциональным публично-правовым объединением саморегулируемых организаций утверждаются профессиональные стандарты и правила риэлторской деятельности, правила деловой и профессиональной этики риэлторов, требования которых обязательны для соблюдения всеми членами саморегулируемых организаций, входящих в состав данного институционального публично-правового объединения. Полагаем необходимым уточнить, как данные стандарты и правила соотносятся с предусмотренными частью 3 статьи 16 и пунктом 4 части 5 статьи 24 проекта стандартами и правилами, содержащими обязательные требования к риэлторской деятельности и утверждаемыми уполномоченным федеральным органом исходя из предложений, поступивших от саморегулируемых организаций и других профессиональных объединений риэлторов.

Также в статье 16 предусматривается, что саморегулируемая организация риэлторов вправе принимать обязательные для соблюдения всеми ее членами профессиональные стандарты и правила риэлторской деятельности, правила деловой и профессиональной этики, содержащие требования, дополнительные к требованиям стандартов и правил, утверждаемых институциональным публично-правовым объединением саморегулируемых организаций. Из данного положения следует, что утверждение стандартов и правил риэлторской деятельности является правом, а не обязанностью саморегулируемой организации, соответственно, саморегулируемая организация может такие правила вообще не утверждать, что не соответствует базовым положениям Федерального закона от 01.12.2007 N 315-ФЗ "О саморегулируемых организациях" о целях создания и деятельности саморегулируемых организаций, согласно которым разработка и установление стандартов и правил соответствующей предпринимательской или профессиональной деятельности является основным содержанием саморегулирования (см. статьи 2-4 данного Федерального закона). При этом данное положение проекта не согласуется и с положениями частей 1 и 3 статьи 14, части 1 статьи 15, части 2 статьи 17 проекта, которые также относят разработку и установление стандартов и правил риэлторской деятельности к числу основных целей создания и деятельности саморегулируемых организаций риэлторов и их основных обязанностей.

Нуждаются в уточнении положения проекта о профессиональной аттестации риэлторов. Так, согласно положениям статьи 11 проекта квалификационный экзамен для аттестации риэлтора проводится квалификационной комиссией организации, аккредитованной институциональным публично-правовым объединением саморегулируемых организаций, при этом целью квалификационного экзамена является проверка знания и навыков применения нормативных правовых актов Российской Федерации в области риэлторской деятельности, профессиональных стандартов и правил риэлторской деятельности, правил деловой и профессиональной этики. Поскольку у каждой саморегулируемой организации могут быть свои собственные профессиональные стандарты и правила риэлторской деятельности, правила деловой и профессиональной этики, неясно, о проверке каких стандартов и правил в данном случае идет речь. Кроме того, поскольку в проекте предусматривается возможность функционирования нескольких институциональных публично-правовых объединений саморегулируемых организаций, не ясно также, является ли аттестации, полученная риэлтором по итогам сдачи квалификационного экзамена в организации, аккредитованной одним институциональным публично-правовым объединением саморегулируемых организаций, действительной при вступлении риэлтора в саморегулируемую организацию, входящую в другое институциональное публично-правовое объединение саморегулируемых организаций.

В частях 3 и 4 статьи 8, пункте 3 части 2 статьи 10 предлагаемого федерального закона говорится о привлечении к административной ответственности лиц, нарушающих требования данного закона при осуществлении посреднической и агентской деятельности на рынке сделок с недвижимостью, в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях, однако соответствующие изменения в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях не вносятся. Также отмечаем, что в части 3 статьи 8 проекта привлечение к административной ответственности лиц, нарушающих требования предлагаемого федерального закона при осуществлении посреднической и агентской деятельности на рынке сделок с недвижимостью, отнесено к функциям уполномоченного федерального органа, при этом полномочия по государственному контролю (надзору) за осуществлением посреднической и агентской деятельности на рынке сделок с недвижимостью (за исключением надзора за выполнением саморегулируемыми организациями риэлторов требований предлагаемого федерального закона) на данный федеральный орган не возлагаются.

Начальник управления

М.В. Деменков