Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 8 февраля 2017 г. N 304-ЭС16-6168 по делу N А46-6835/2015 Суд направил на новое рассмотрение дело о признании незаконным отказа ответчика в продлении срока действия договора аренды земельного участка и заключении нового договора, поскольку нижестоящие суды не оценили действия ответчика на предмет его добросовестного поведения

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 8 февраля 2017 г. N 304-ЭС16-6168

Резолютивная часть определения объявлена 2 февраля 2017 г.

Определение в полном объеме изготовлено 8 февраля 2017 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Киселевой О.В.,

судей Маненкова А.Н. и Попова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мельниковой И.Е., с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Долгалев Б.Г., секретарь судебного заседания Кашина О.П.),

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кедр" на постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.04.2016 по делу Арбитражного суда Омской области N А46-6835/2015.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Кедр" - Синицин С.В. (доверенность от 10.01.2017), Пятак С.А. (доверенность от 10.01.2017);

Департамента имущественных отношений администрации города Омска - Семенова Е.Г. (доверенность от 09.06.2016).

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Киселевой О.В. и объяснения лиц, участвующих в деле, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации установила:

общество с ограниченной ответственностью "Кедр" (далее - ООО "Кедр", общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее - департамент):

о признании незаконными действий, выразившихся в уведомлении от 27.04.2015 N Исх-ДИО/7737 о непродлении срока действия договора аренды земельного участка от 11.06.2010 N Д-О-31-7381, уведомлении от 08.06.2015 N Вн-ДИО/7007 о непродлении срока действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:120304:1041 площадью 13856 кв. м, местоположение которого установлено в 164 м юго-восточнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: город Омск, улица Б. Хмельницкого, дом 158, в Октябрьском административном округе города Омска;

о признании незаконными решений (действий) департамента, выразившихся в отказах от 05.06.2015 N Исх-ДИО/9823, от 29.06.2015 N Исх-ДИО/10863 от заключения с ООО "Кедр" договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:120304:1041 для целей строительства торгово-развлекательного комплекса;

о признании незаконным бездействия департамента, выразившегося в отсутствии действий по рассмотрению заявления ООО "Кедр" от 19.05.2015 N 55 в соответствии со статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ);

о признании недействительным распоряжения департамента от 23.06.2015 N 1684 о прекращении начисления арендной платы и исключении из реестра договоров пользования муниципальным имуществом;

об обязании департамента в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента вынесения судом решения оформить с учетом норм законодательства Российской Федерации, подписать и направить в адрес ООО "Кедр" новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:120304:1041 для строительства торгово-развлекательного комплекса со сроком действия 3 (три) года.

Решением Арбитражного суда Омской области от 20.10.2015, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2015, заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.04.2016 указанные судебные акты отменены. В удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с постановлением суда округа от 19.04.2016, ООО "Кедр" обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд Российской Федерации. В обоснование жалобы общество ссылается на существенные нарушения судом округа норм материального права, утверждает, что обладает правом на заключение нового договора аренды спорного земельного участка.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 17.06.2016 N 304-ЭС16-6168 в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказано.

Определением заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации - председателя Судебной коллегии по экономическим спорам от 28.11.2016 определение от 17.06.2016 N 304-ЭС16-6168 отменено, жалоба вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 17.01.2017 рассмотрение кассационной жалобы отложено на 02.02.2017 на 10 час. 00 мин.

В связи с болезнью судьи Борисовой Е.Е. определением от 01.02.2017 произведена замена судьи-докладчика по делу на судью Киселеву О.В.

В отзыве на жалобу департамент просит оставить постановление суда округа без изменения.

В судебном заседании представители общества поддержали доводы кассационной жалобы, а представитель департамента возражал против удовлетворения жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к следующим выводам.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, в соответствии с договором аренды земельного участка от 11.06.2010 N Д-О-31-7381 (далее - договор аренды от 11.06.2010), департамент (арендодатель) предоставил обществу с ограниченной ответственностью "Сити Маркет" (арендатор, далее - ООО "Сити Маркет") в аренду сроком на 5 лет находящийся в муниципальной собственности земельный участок с кадастровым номером 55:36:120304:1041 общей площадью 13856 кв. м из состава земель населенных пунктов в границах города Омска, местоположение которого установлено в 164 м юго-восточнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: город Омск, улица Б. Хмельницкого, дом 158, в Октябрьском административном округе города Омска, для строительства торгово-развлекательного комплекса.

В последующем ООО "Сити Маркет" на основании соглашения от 30.01.2014 передало ООО "Кедр" (новый арендатор) все права и обязанности арендатора по договору аренды от 11.06.2010.

Департамент письмом от 27.04.2015 N Исх-ДИО/7737 уведомил общество о том, что договор аренды от 11.06.2010 после окончания срока его действия не будет продлен, поскольку указанный земельный участок, предназначенный для строительства, не использован в течение установленного федеральным законом срока.

Общество в письме от 06.05.2015 обратилось к департаменту с просьбой продлить срок действия договора аренды от 11.06.2010 на три года в соответствии с положениями статьи 39.6 ЗК РФ.

Получив 15.05.2015 разрешение N RU55301000-2623 на строительство объекта: "Развлекательный комплекс по ул. Б. Хмельницкого в городе Омске. Детский игровой центр с аквапарком и подземной автостоянкой", общество направило в адрес департамента письмо от 18.05.2015 N 55, в котором просило отозвать уведомление от 27.04.2015 N Исх-ДИО/7737 и рассмотреть по существу письмо общества от 06.05.2015 о продлении срока действия договора аренды от 11.06.2010.

Ссылаясь на наличие в совокупности условий, установленных пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ, ООО "Кедр" 29.05.2015 направило департаменту письмо с требованием заключить новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:120304:1041 для строительства торгово-развлекательного комплекса сроком на три года.

Департамент письмом от 05.06.2015 N Исх-ДИО/9823 указал обществу на то, что законодательством Российской Федерации не предусмотрены основания для продления договора аренды спорного земельного участка.

В ответ на обращение общества от 29.05.2015 о заключении нового договора аренды, департамент в письме от 29.06.2015 N Исх-ДИО/10863 сослался на свое уведомление от 27.04.2015 N Исх-ДИО/7737 о непродлении срока действия договора аренды от 11.06.2010, а также на принятое распоряжение от 23.06.2015 N 1684 о прекращении начисления арендной платы и исключении из реестра договоров пользования муниципальным имуществом.

Считая уведомление департамента от 27.04.2015 N Исх-ДИО/7737, а также сообщения департамента об отказе в продлении срока действия договора аренды от 11.06.2010 земельного участка и заключении нового договора аренды земельного участка не соответствующими закону, нарушающими права и законные интересы заявителя, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

Статьей 39.6 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент рассмотрения дела арбитражным судом, определены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ).

На основании пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности условий пунктов 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, пришли к выводу, что решение об одностороннем отказе в продлении договора аренды от 11.06.2010 принято департаментом без учета фактических обстоятельств, а общество соответствовало всем указанным в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ критериям для заключения договора аренды спорного земельного участка на новый срок без проведения торгов.

Сославшись на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, суды отметили, что обоснованность отказа в продлении договора аренды от 11.06.2010 связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Суды установили, что в целях будущего строительства торгово-развлекательного комплекса, состоящего из ансамбля зданий, планируемого к размещению на земельных участках с кадастровыми номерами 55:36:120304:1040 и 55:36:120304:1041, ООО "Кедр", администрация города Омска и муниципального унитарного предприятия города Омска "Парк культуры и отдыха им. 30-летия ВЛКСМ" (далее - муниципальное предприятие) заключили трехсторонний договор от 06.12.2008 N 308-08, в соответствии с которым ООО "Кедр" за свой счет осуществило снос ветхих аварийных строений (здание конторы с летней эстрадой, здание музыкальной студии, здание общественного туалета), располагавшихся в том числе на земельном участке с кадастровым номером 55:36:120304:1041; в рамках договора от 16.01.2012 N 01/2012 общество обеспечило строительство и ввод в эксплуатацию нового административного здания администрации ПКиО им. 30-летия ВЛКСМ площадью 302,4 кв. м, о чем в материалах дела имеются: разрешение на строительство от 15.07.2011 N 55-1182, протокол Департамента имущественных отношений администрации города Омска от 28.08.2013, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 26.09.2013 N 55-1263.

Распоряжением Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска от 17.12.2008 N 1320-р утвержден "Градостроительный план земельного участка N 14022".

Кроме того, обществом приняты следующие меры, направленные на подготовку к строительству:

- заключен договор с муниципальным предприятием города Омска "Омскархитектура" от 14.04.2015 N 667 на выполнение инженерно-геодезических изысканий (вынос границ земельного участка с кадастровым номером 55:36:120304:1041 в натуру на местности по ул. Б. Хмельницкого);

- заключен договор с ОАО Территориальный проектный институт "Омскгражданпроект" от 31.01.2014 N 2014-001 по сбору исходных данных, выполнению проектных работ, прохождению государственной экспертизы проектной документации, согласованию с необходимыми контролирующими органами, получению в установленном законом порядке разрешения на строительство по объекту: "Торгово-развлекательный комплекс по ул. Б. Хмельницкого в городе Омске";

- заключен договор с ООО "Асгард СМК" по разработке предпроектного предложения по компоновке водной зоны аквапарка (с привязкой к существующим габаритам здания) по объекту: "Торгово-развлекательный комплекс по ул. Богдана Хмельницкого в городе Омске";

- в соответствии с договорами от 22.01.2015 N 0006/15-И, от 09.02.2015 N 0023/15-ПД, заключенными с ООО "Сибирский региональный экспертный центр "СибрегионЭксперт", были подготовлены: негосударственная экспертиза результатов инженерных изысканий и поэтапная негосударственная экспертиза проектной документации на "Торгово-развлекательный комплекс по ул. Б. Хмельницкого в городе Омске" соответственно;

- заключен договор подряда от 26.03.2014 N 46-14 с ООО "Геотоп-2" на выполнение изыскательских работ для составления проектной документации и разработки технической документации для объекта "Торгово-развлекательный комплекс по ул. Б.Хмельницкого в г. Омске";

- получены условия подключения к системе теплоснабжения (на проектирование) от 17.05.2015;

- получены индивидуальные технические условия на присоединение энергопринимающих устройств к распределительным сетям ОАО "Омскэлектро" от 06.03.2015 N ТУ 00251/15;

- заключен договор от 27.03.2015 с ООО "Зеленый город" на компенсационное озеленение (посадка 393 деревьев);

- получены заключения от 29.12.2014 N 260, 09.02.2015 N 14 Комиссии по сносу, обрезке и восстановлению зеленых насаждений в городе Омске о наличии зеленых насаждений на земельном участке с кадастровым номером 55:36:120304:1041, местоположение которого установлено примерно в 164 м юго-восточнее относительно здания, расположенного по адресу: город Омск, улица Богдана Хмельницкого, дом 158;

- Департаментом архитектуры и градостроительства администрации города Омска выдано разрешение на строительство от 15.05.2015 N RU55301000-2623.

Оценив указанные обстоятельства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что обществом в течение срока действия договора аренды от 11.06.2010 предпринимались меры, направленные на подготовку к строительству многофункционального общественно-делового комплекса, то есть общество осуществляло все возможные действия, хоть и не свидетельствующие о возведении объекта недвижимости, но являющиеся необходимыми для начала строительства комплекса.

Отклоняя довод департамента о несоответствии целевого назначения земельного участка, указанного в разрешении на строительство от 15.05.2015 N RU55301000-2623, условиям пользования, предусмотренным договором аренды от 11.06.2010, суды отметили, что торговая функция планируемого к строительству объекта была исключена на основании требования Архитектурно-градостроительного совета города Омска.

Отменяя судебные акты первой и апелляционной инстанций, суд округа пришел к выводу об отсутствии совокупности условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ, для заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов и отказал в удовлетворении заявленных требований.

Окружной суд отметил, что совершение ООО "Кедр" действий по заключению договоров на выполнение инженерно-геодезических изысканий, проектных работ, выполнение изыскательских работ; получение технических условий на присоединение к системе теплоснабжения, распределительным электрическим сетям; получение заключения по сносу, обрезке и восстановлению зеленых насаждений; заключение договора на компенсационное озеленение; получение разрешения на строительство, не свидетельствует о наличии оснований, предусмотренных подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, для предоставления земельного участка без проведения торгов (подпункт 4 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ).

Между тем судами не учтено следующее.

Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В обоснование заявления общество, помимо прочего, указывало на наличие трехстороннего договора от 06.12.2008 N 308-08, заключенного обществом, администрацией города Омска и муниципальным предприятием.

Согласно пункту 1 названного договора общество компенсирует и осуществляет работы по сносу трех строений муниципального недвижимого имущества.

При этом пунктом 2.2.3 договора установлено, что администрация обладает правом требовать приостановку оформления, строительства и ввода в эксплуатацию обществом торгово-развлекательного центра на месте подлежащих сносу строений в случае, если обществом неоднократно будет нарушен график финансирования строительства, указанный в пункте 3.7 договора, либо платеж по данному графику будет просрочен более чем на месяц.

Кроме того, общество ссылалось на договор от 16.01.2012 N 01/2012, заключенный обществом, муниципальным предприятием и ООО "СтройСофт", согласно условиям которого ООО "Кедр" обязуется финансировать в полном объеме строительство административного здания муниципального предприятия.

Судами установлено, что договоры от 06.12.2008 N 308-08 и от 16.01.2012 N 01/2012, заключая которые стороны исходили из строительства торгово-развлекательного комплекса в будущем, исполнены.

За счет средств ООО "Кедр" осуществлен снос ветхих аварийных строений, обеспечены строительство и ввод в эксплуатацию нового здания администрации муниципального предприятия. При этом, по утверждению общества, финансовые затраты, связанные со сносом ветхих строений и строительством нового здания, составили более 13 млн. руб.

В последующем общество произвело также ряд мероприятий для оформления разрешительной документации на строительство торгово-развлекательного комплекса (проведены изыскательные работы, негосударственная экспертиза проектной документации, получено разрешение на строительство и т.д.).

При принятии обжалуемого постановления суд кассационной инстанции исходил из того, что названные действия не свидетельствуют о соответствии общества критериям, определенным пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

Однако, учитывая разумные ожидания общества в части реализации конечной цели арендного соглашения - осуществления им строительства торгово-развлекательного комплекса, факт совершения мероприятий, направленных на строительство этого объекта, наличие исполненных договоров от 06.12.2008 N 308-08 и от 16.01.2012 N 01/2012, по которым общество финансировало строительство здания муниципального предприятия, действия департамента по отказу в продлении срока действия договора аренды от 11.06.2010 и заключении нового договора подлежали оценке на предмет добросовестного поведения, что судами сделано не было.

В связи с тем, что судами нижестоящих инстанций допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принятые по делу судебные акты, на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ, подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное и установить соответствие действий департамента признакам добросовестного поведения.

Руководствуясь статьями 291.11-291.14 АПК РФ, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Арбитражного суда Омской области от 20.10.2015, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2015 и постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.04.2016 по делу N А46-6835/2015 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий судья

О.В. Киселева

Судья

А.Н. Маненков

Судья

В.В. Попов