Купить систему ГАРАНТ Получить демо-доступ Узнать стоимость Информационный банк Подобрать комплект Семинары

Письмо Министерства экономического развития РФ от 28 июля 2017 г. N Д23и-4472 "О рассмотрении обращения от 29 июня 2017 г. N 88/2017"

 

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент недвижимости), рассмотрев совместно с Росреестром обращение относительно осуществления государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, сообщает следующее.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437 (далее - Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Отмечаем также, что позиция Департамента недвижимости относительно возможности привлечения денежных средств граждан на основании договоров участия в долевом строительстве в том числе для целей реконструкции нежилого здания была изложена в письме от 29 июня 2017 г. N Д23и-3829.

Также повторно отмечаем, что в соответствии с Положением о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. N 1038, федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, является Минстрой России.

Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.

Согласно статье 12.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из указанных в данной статье способов.

В соответствии с частью 2 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными Законом N 218-ФЗ для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимы в том числе договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве либо договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, предусмотренные Законом N 214-ФЗ, за исключением случая, если договором участия в долевом строительстве в соответствии Законом N 214-ФЗ предусмотрена обязанность участника долевого строительства внести денежные средства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве на счет эскроу, открытый в банке в соответствии с Законом N 214-ФЗ.

Для государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предусмотренными Законом N 218-ФЗ, за исключением документов, указанных в пунктах 1-7 части 2 статьи 48 Закона N 218-ФЗ, застройщик также обязан представлять договор страхования или договор поручительства банка, в случае, если соответствующий договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 3 статьи 48 Закона N 218-ФЗ).

В силу пункта 5 части 1 статьи 26, статьи 27 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается (при неустранении причин приостановления - отказывается в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав) по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Таким образом, статьями 26, 48 Закона N 218-ФЗ предусмотрена необходимость представления договора страхования или договора поручительства банка для государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве без уточнения при этом, является ли предметом такого договора жилое или нежилое помещение.

Вместе с тем следует отметить, что как следует из части 2 статьи 12.1 Закона N 214-ФЗ, регулирующего отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство, застройщик обязан заключить договор страхования или договор поручительства с целью обеспечения исполнения своих обязательств только в части передачи участникам долевого строительства жилых помещений.

Принимая во внимание изложенное выше, полагаем, что:

1) в случае, если согласно проектной декларации в состав строящегося (создаваемого) здания не входят жилые помещения, то представление договора страхования или договора поручительства на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве не требуется. Соответственно, непредставление таких документов не может являться основанием для отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве;

2) в случае, если согласно проектной декларации в состав строящегося (создаваемого) здания входят жилые помещения, то застройщиком на государственную регистрацию должен быть представлен предусмотренный пунктом 5 части 1 статьи 48 Закона N 218-ФЗ договор поручительства или договор страхования независимо от того, является ли предметом первого договора участия в долевом строительстве жилое или нежилое помещение. Непредставление указанного документа является основанием для приостановления государственной регистрации, а в случае неустранения причин приостановления в установленный срок - отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Исключением в данной ситуации являются случаи заключения договоров страхования или договоров поручительства банка в отношении каждого участника долевого строительства (такие договоры в обязательном порядке представляются только для государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, предметом которых являются жилые помещения).

Следует также отметить, что Закон N 218-ФЗ не содержит норм о том, что неуплата отчислений (взносов) в компенсационный фонд является основанием для приостановления осуществления государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.

Дополнительно обращаем внимание, что в соответствии с частью 2 и пунктом 7 части 6 статьи 23 Закона N 214-ФЗ:

государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с Законом N 214-ФЗ уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство (далее - контролирующий орган);

контролирующий орган осуществляет контроль за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Также обращаем внимание, что проект Федерального закона "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты российской федерации" (в части защиты прав участников долевого строительства) 25 июля 2017 г. одобрен Советом Федерации Федерального Собрания Российской Федерации.

 

Врио заместителя директора
Департамента недвижимости

А.В. Нуприенкова

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Минэкономразвития России разъяснило вопрос о госрегистрации договоров участия в долевом строительстве (далее - долевого договора).

Если жилые помещения не входят в состав строящегося (создаваемого) здания, то на госрегистрацию долевого договора застройщик не должен представлять договор страхования его гражданской ответственности за неисполнение/ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по долевому договору или договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком указанных обязательств. Непредставление этих документов не может являться основанием для отказа в госрегистрации долевого договора.

Если жилые помещения входят в состав строящегося (создаваемого) здания, то на госрегистрацию долевого договора застройщик должен представить договор поручительства или договор страхования независимо от того, является ли предметом 1-го долевого договора жилое или нежилое помещение. Если указанный документ не будет представлен, то госрегистрация приостанавливается. Если причины приостановления в установленный срок не устранены, то в госрегистрации отказывается. Исключение - заключение договоров страхования или договоров поручительства в отношении каждого дольщика (такие договоры обязательно представляются только для госрегистрации долевых договоров, предметом которых являются жилые помещения).

Напоминаем, что с 30 июля 2017 г. вступили в силу поправки к Закону об участии в долевом строительстве и Закону о госрегистрации недвижимости в части уточнения способов обеспечения исполнения обязательств по долевому договору и особенностей его госрегистрации.


Письмо Министерства экономического развития РФ от 28 июля 2017 г. N Д23и-4472 "О рассмотрении обращения от 29 июня 2017 г. N 88/2017"


Текст письма официально опубликован не был