Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям 12 сентября 2017 г. по проекту федерального закона N 143562-7 "О внесении изменений в статью 22 Земельного кодекса Российской Федерации и статью 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", внесенному Парламентом Республики Северная Осетия - Алания (не действует)

Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям 12 сентября 2017 г.
по проекту федерального закона N 143562-7 "О внесении изменений в статью 22 Земельного кодекса Российской Федерации и статью 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", внесенному Парламентом Республики Северная Осетия - Алания

Досье на проект федерального закона

Комитет Государственной Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям рассмотрел проект федерального закона N 143562-7 "О внесении изменений в статью 22 Земельного кодекса Российской Федерации и статью 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", внесенный Парламентом Республики Северная Осетия - Алания (далее - законопроект), и сообщает следующее.

Законопроектом предлагается установить запрет на субаренду земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при отсутствии согласия арендодателя. По мнению авторов законопроекта, предлагаемые новеллы будут способствовать сдерживанию увеличения стоимости сельскохозяйственной продукции, поскольку позволит снизить количество посредников, непосредственно не участвующих в производстве сельскохозяйственной продукции.

Также законопроектом предлагается предусмотреть, что в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды ставка арендной платы должна составлять 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

В отношении предлагаемых законодательных новелл Комитет считает возможным высказать следующие замечания.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Земельный кодекс предусматривает иное регулирование, допуская право арендатора передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное (пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). При этом, в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и переданных в аренду на срок более пяти лет, возможность установить необходимость согласия арендодателя на передачу участка в субаренду отсутствует (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ).

Законопроектом не учитывается, что согласно предлагаемым новеллам единственным условием передачи земельного участка в субаренду будет являться получение согласия арендодателя на совершение соответствующей сделки. При этом законопроект не содержит критериев и условий принятия арендодателем решения о даче согласия на заключения договора субаренды, что допускает необоснованно широкие пределы усмотрения публично-правового образования - арендодателя. Вместе с тем, согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, отраженной в постановлении от 08.12.2015 N 31-П, норма должна быть формально определенной, четкой, не допускающей расширительного толкования установленных ограничений и, следовательно, произвольного их применения.

В пояснительной записке указывается, что "разрешение субаренды приведет к формированию класса посредников, которые будут арендовать сельскохозяйственные земли не для производства сельскохозяйственной продукции, а для последующей сдачи ее в субаренду". Между тем, установление обязательного согласия на заключение договора субаренды в принципе не может способствовать достижению цели уменьшения класса посредников. Договор субаренды предполагает сохранение самостоятельности арендатора, который определяет свои отношения с субарендатором независимо от отношений с арендодателем. В силу принципа относительности обязательства (пункт 3 статьи 308 ГК РФ) арендодатель, давая согласие на передачу земельного участка в субаренду, тем не менее лишен возможности контролировать условия договора субаренды и действия субарендатора по дальнейшей передаче земельного участка третьим лицам.

Кроме того, необходимо отметить несистемность предлагаемых изменений. Законопроектом предлагается внести изменение лишь в пункт 9 статьи 22 ЗК РФ, в то время как, отношения по распоряжению правами аренды регулируются также пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ, который реформировать не предлагается.

Законопроектом предлагается внести изменения в пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - закон N 137-ФЗ), предусмотрев, что в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения на праве аренды размер арендной платы устанавливается в пределах полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Данная инициатива также вызывает ряд замечаний.

В соответствии со статьей 39.6 ЗК РФ земельные участки предоставляются в аренду на торгах в форме аукциона либо без проведения торгов в случаях, установленных законом. При переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на аренду, проведение торгов не требуется. Вместе с тем, в соответствии со статьёй 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 5 статьи 2 закона N 137-ФЗ в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах 0,3% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Таким образом законопроектом предлагается увеличить предельный размер арендной платы в пять раз.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Вместо слов "абзацем 5 статьи 2" следует читать "абзацем 5 части 2 статьи 3 закона N 137-ФЗ"

Комитет полагает, что предлагаемые изменения в случае их принятия могут повлечь резкое снижение активности субъектов права постоянного (бессрочного) пользования по переоформлению в связи с тем, что предлагаемая единая ставка арендной платы существенно выше, чем существующая в настоящий момент. Таким образом, предлагаемая новелла требует дополнительного обоснования.

Исходя из изложенного, Комитет полагает возможным предложить Государственной Думе отклонить проект федерального закона N 143562-7 "О внесении изменений в статью 22 Земельного кодекса Российской Федерации и статью 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", внесенному Парламентом Республики Северная Осетия - Алания, в первом чтении.

Председатель Комитета

Н.П. Николаев