Приложение 2. Методика определения размера арендной платы при сдаче в аренду имущества, находящегося в собственности Новосибирской области

Приложение 2

Методика
определения размера арендной платы при сдаче
в аренду имущества, находящегося в собственности
Новосибирской области
(утв. распоряжением департамента имущества и земельных отношений администрации НСО от 6 сентября 2002 г. N 1194-р)

С изменениями и дополнениями от:

11 марта 2003 г.

I. Методика определения размера арендной платы
при сдаче в аренду нежилых помещений

1. Арендная плата рассчитывается по следующей формуле:

А = Вр x Киз x Кз x Ктд x Кнж x Квп x Д / 100 x S

где: А - размер арендной платы в год, рублей;

Вр - определенная уполномоченным оценщиком по состоянию на дату подачи заявки рыночная восстановительная стоимость 1 кв. м, сдаваемого в аренду объекта.

2. Коэффициент износа (Киз)

Киз = (100 - % износа) / 100

Коэффициент износа (Киз) не может быть менее 0,5.

3. Коэффициент территориальной зоны (Кз):

1,4 - Центральная часть города Новосибирска (зона 1):

- Красный проспект (от ул. Сибревкома до пл. Калинина включительно, четная сторона до N 218);

- Вокзальная магистраль;

- ул. Ленина от начала до пересечения с ул. Революции;

- ул. Советская от ул. Сибревкома до ул. 1905;

- площадь Гарина - Михайловского;

- улицы, пересекающие Красный проспект от ул. Советская до ул. Серебренниковская и Мичурина;

1,15 - улицы, приближенные к центральной части города Новосибирска (зона 2):

- километровая зона от станций метро;

- улицы, пересекающие Красный проспект, ограниченные ул. Советской и ул. Семьи Шамшиных;

- ул. Советская (кроме вышеназванного участка);

- ул. Каменская;

- ул. Ленина от ул. Революции до площади Гарина - Михайловского;

- ул. Челюскинцев;

- ул. Фрунзе от начала до ул. Селезнева;

- Красный проспект от начала до ул. Семьи Шамшиных;

1,0 - улицы средней удаленности г. Новосибирска (зона 3):

- улицы Центрального и Железнодорожного района кроме перечисленных выше и кроме ул. Фабричная и Владимировская;

- ул. Станиславского, нечетная сторона с N 1 по N 29, четная с N 2 по N 38;

- ул. Б. Хмельницкого от начала до ул. Учительской;

- ул. Танковая от Сухого лога до ул. Народной;

- ул. Фрунзе от ул. Селезнева до окончания улицы;

- ул. Титова, дома с N 18 по 34;

- пр. Лаврентьева;

0,8 - (зона 4):

- магистральные улицы районов, кроме вышеперечисленных и нижеперечисленных улиц, центральные улицы в городах районного подчинения г. Бердск, г. Искитим, г. Куйбышев;

0,7 - (зона 5):

- ул. Гоголя от ул. Кошурникова до окончания улицы, ул. Кошурникова (четная сторона с N 2 по N 20, нечетная сторона с N 3 по N 15), ул. Сиб. Гвардейцев (четная с N 38 по N 66, нечетная сторона с N 15 по N 63), ул. Мира, пр. Дзержинского от ул. Волочаевской до окончания улицы, ул. Зорге от начала до ул. Громова, прочие улицы районов, кроме нижеперечисленных;

0,6 - микрорайоны средней удаленности (зона 5):

- микрорайон "Щ";

- Затулинский ж/м;

- Троллейный ж/м;

- Западный и Юго - Западный ж/м;

- микрорайон з-да "Экран";

- микрорайон городского аэропорта;

- ул. Чехова;

- ул. Автогенная;

- ул. Ленинградская с N 345 до конца;

- ул. Кирова с N 272;

- Северо - Чемской ж/м;

- Восточный ж/м;

- район Пединститута, ул. Лобова;

- центральные улицы в городах районного подчинения кроме вышеперечисленных;

0,5 - улицы отдаленных жилмассивов города Новосибирска (зона 6):

- Правые и Левые Чемы;

- ул. Первомайская от N 100 до окончания улицы, ул. Эйхе с N 2 по N 6, ул. Гер. Революции от N 12 до окончания улицы, Бердское шоссе;

- ул. Европейская, частный сектор за садом Дзержинского;

- микрорайон Оловокомбината;

0,4 - улицы окраин города и улицы в городах и поселках области кроме вышеперечисленных (зона 7):

- по г. Новосибирску:

- поселок Пашино;

- район Затона, лесоперевалки и т.п.;

- микрорайон КСМ;

- Водозабор;

- прочие улицы Первомайского района, кроме вышеназванных;

- улицы Кубовая, Бородина, Тульская, Пионерская, Чукотская, 1-й Чукотский переулок.

Информация об изменениях:

Распоряжением Департамента имущества и земельных отношений Администрации НСО от 11 марта 2003 г. N 406-р в пункт 4 настоящего приложения внесены изменения

См. текст пункта в предыдущей редакции

4. Коэффициент вида деятельности (Ктд):

3,0 - коммерческие банки, страховые компании, заведения игорного бизнеса, ломбарды, боулинги, бильярдные, ночные клубы;

2,6 - нотариальные конторы и частные юридические консультации;

2,2 - юридические и физические лица, использующие арендуемые помещения для розничной торговли промышленными и продовольственными товарами (для зоны 1,4);

2,0 - юридические и физические лица, использующие арендуемые помещения для кредитно - финансовой, рекламной, туристической, риэлтерской, аудиторской, охранной, коммерческо - посреднической, оптовой, торгово - закупочной и иной деятельности, оптово - розничной торговли;

1,8 - рестораны, кафе, бары, предприятия быстрого питания;

1,6 - юридические и физические лица, использующие арендуемые помещения для розничной торговли промышленными и продовольственными товарами (кроме зоны 1,4);

1,4 - офисы фирм, занимающихся производством товаров народного потребления, где производство составляет более 75% от общего объема реализации (при условии предоставления справки из налоговой инспекции об объемах производственной деятельности), проектированием, оказанием услуг населению, и другие виды деятельности, кроме выше и ниже перечисленных;

1,0 - организации, оказывающие платные медицинские услуги;

0,8 - негосударственные учреждения культуры, средства массовой информации, редакционно - издательская деятельность, субъекты малого предпринимательства, арендующие производственные помещения для выпуска товаров народного потребления, где производство составляет более 75% от общего объема реализации (при условии предоставления справки из налоговой инспекции об объемах производственной деятельности), предприятия общественного питания, кроме вышеперечисленных;

0,3 - негосударственные учреждения образования, аптеки и оптики, занимающиеся изготовлением лекарственных форм и очков, на площадь, пропорциональную объему указанной деятельности; общественные организации, не занимающиеся коммерческой деятельностью, предприятия и организации городского (областного) хозяйства, почтовые отделения связи.

5. Коэффициент использования вспомогательной площади (Квп)

1,15 - применяется при сдаче в аренду нежилых помещений в административных зданиях;

1,05 - применяется при сдаче в аренду нежилых помещений в производственных зданиях;

1,0 - применяется в случае, если в состав арендуемых помещений включены вспомогательные площади.

6. Коэффициент качества нежилого помещения (Кнж)

Кнж = (6.1 + 6.2)

6.1. Расположение помещения:

- помещения на 1 - 3 этаже отдельно стоящего здания - 0,6;

- помещения на 1 и 2 этаже жилого дома и выше 3-го этажа административного здания - 0,5;

- в подъезде жилого дома - 0,4;

- полуподвал, чердак (мансарда) - 0,3;

- подвал - 0,2.

6.2. Коэффициент состояния нежилого помещения:

- отличное - 0,5;

- нормальное - 0,4;

- удовлетворительное - 0,3;

- неудовлетворительное - 0,2;

- непригодное для использования - 0,1.

"отличное" - помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, не имеет дефектов, не более одного года после ремонта по отечественной технологии с использованием отечественных и импортных материалов;

"нормальное" - помещение пригодно к использованию по функциональному назначению без проведения ремонта, имеет незначительные дефекты отделки (волосные трещины и сколы штукатурки, единичные повреждения окрасочного слоя, царапины, отдельные мелкие повреждения покрытий стен и полов);

"удовлетворительное" - помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, имеет дефекты, устранимые с помощью косметического ремонта (мелкие трещины в конструкциях, местные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен; трещины в местах сопряжения перегородок с плитами перекрытия и заполнениями дверных проемов; отслоение штукатурки; трещины в швах между плитами перекрытий; следы протечек и ржавые пятна на площади до 20% поверхности потолка и стен; окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, имеет отслоения и вздутия; трещины, загрязнения и обрывы покрытий стен в углах, местах установки электрических приборов и у дверных проемов; значительные повреждения покрытий полов);

"неудовлетворительное" - помещение в текущем состоянии не пригодно к использованию по функциональному назначению, имеет дефекты, устранимые только с помощью значительного ремонта (не включающего восстановление элементов несущих конструкций); отдельные трещины в цоколе и капитальных стенах; поперечные трещины в плитах перекрытий; отпадение штукатурки; увлажнение поверхности стен, следы постоянных протечек на площади более 20% потолка и стен, промерзание и продувание через стыки панелей; материал пола истерт, пробит, порван, основание пола просело; требуется ремонт заполнений оконных и дверных проемов с их частичной заменой; требуется восстановление отделки;

"непригодное для использования" - помещение не пригодно к использованию по функциональному назначению, необходимо принятие неотложных мер для его капитального ремонта: нарушена гидроизоляция; постоянные протечки через междуэтажные перекрытия; требуется замена дверных (оконных) проемов и полов, а также замена инженерных сетей. Требуется полное восстановление отделки и ремонт элементов несущих конструкций.

7. Д - арендный доход

Д = 7

8. S - арендуемая площадь;

9. Для организаций, финансируемых из федерального и муниципального бюджетов, устанавливается фиксированная ставка арендной платы, равная 42 руб. за 1 кв. м в год, для организаций, финансируемых из областного бюджета, - 2 руб. за 1 кв. м в год.

10. В отдельных случаях, по результатам работы постоянно действующей комиссии по рассмотрению ходатайств организаций, связанных с арендой госимущества, департамент может принять решение о применении в формуле расчета арендной платы дополнительного коэффициента (Кдоп), учитывающего социальную значимость предприятия - арендатора и степень его затрат на проведение существенных ремонтных и восстановительных работ и техническое содержание здания.

Кдоп устанавливается в следующих пределах:

Кдоп = от 0,2 до 0,7.

Также на основании ходатайств органов местного самоуправления, для выполнения социальных программ предприятием арендатором, в исключительных случаях комиссией может быть принято решение об отсрочке выплаты страхового взноса либо о заключении договора без условий страхования.

11. При согласии арендодателя на проведение капитального ремонта арендатором за его счет комиссия может принять решение о заключении с арендатором дополнительного соглашения, предусматривающего проведение работ по реконструкции и кап. ремонту имущества с согласия арендодателя в срок не более 24 месяцев, при одновременном перечислении в областной бюджет минимальной арендной платы. Такое же решение может быть принято комиссией в отношении специализированных объектов недвижимости (дворцы и дома культуры).

Примечание. Учреждениям здравоохранения, организациям Министерства обороны и Управления исполнения наказаний предоставляется право передавать нежилые помещения для проведения духовной работы без взимания с церковных служащих арендной платы.

II. Определение арендной платы при сдаче в аренду
имущественных комплексов

Арендная плата для предприятий рассчитывается как арендный процент от рыночной стоимости имущества, определенной оценщиком на дату подачи заявки, в соответствии с требованиями Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.98 N 135-ФЗ и ГОСТами Р 51195.0.01-98, Р 51195.0.02-98, утвержденными Постановлениями Госстандарта России от 18.08.99.

Арендный процент устанавливается на уровне от 5% до 20% в зависимости от вида деятельности предприятия, а именно:

а) от 5% до 10% - для предприятий выпускающих, ТНП, где производство составляет более 75% от общего объема;

б) от 10% до 20% - для иных организаций.

В отдельных случаях по конторским и административно - бытовым помещениям стоимость 1 кв. м может рассчитываться согласно разделу 1 настоящего Положения.

Арендный процент может быть установлен так же, как процент от прибыли, в размере от 10% до 30%.

Вопросы применения метода расчета арендной платы, влекущие ее изменение по сравнению с методом расчета указанным п. а и б настоящего раздела, решаются комиссией по рассмотрению ходатайств, связанных с арендой госимущества.

III. Расчет арендной платы оборудования,
транспортных средств и другого движимого имущества

Апл = Бс x 0,15

Бс - Балансовая стоимость.

0,15 - Арендный процент.

IV. Порядок сдачи в субаренду объектов
недвижимого госимущества

10.1. Субаренда недвижимого госимущества оформляется в порядке аналогичном заключению договора аренды, предусмотренном положением.

Примечание. Положения п. 10 и 11 распространяются также на субаренду госимущества.

10.2. Оплата по договорам субаренды перечисляется субарендатором в следующем порядке:

- 50% - в соответствующий бюджет

- 50% - по согласованию сторон.