Глава 10. Условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка (ст.ст. 44-52)

Глава 10. Условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка.

Статья 44. Основные принципы организации застройки территории поселения.

1. Планировочная организация и застройка территории города должны отвечать требованиям создания благоприятной среды, способствующей организации жизнедеятельности населения, защите от неблагоприятных факторов природного и техногенного воздействия.

2. Для создания благоприятной среды проживания необходимо:

1) обеспечивать эффективное использование территорий с учетом особенностей ее функциональной организации, развития социальной, транспортной и инженерной инфраструктур, заложенных в генеральном плане г. Искитима, документации по планировке территории;

2) обеспечить сохранение исторически сложившейся природной среды и имеющихся в городе объектов историко-культурного наследия;

3) использовать, в том числе в новой застройке, архитектурно-планировочные приемы, наиболее соответствующие социально-гигиеническим параметрам;

4) обеспечивать инвалидам условия для беспрепятственного доступа к объектам социального и иного назначения.

3. Застройка территории города должна осуществляться в соответствии с действующими нормативными правовыми актами в области градостроительной деятельности.

4. При проектировании и осуществлении любого вида строительства необходимо соблюдать красные линии, иные линии регулирования застройки, предусмотренные утвержденной в установленном порядке градостроительной документацией. Нарушение красных линий влечет за собой наступление административной или уголовной ответственности в соответствии с действующим законодательством.

5. Строительство, реконструкция и капитальный ремонт объектов капитального строительства, линейных сооружений и объектов, элементов благоустройства территории города, должно осуществляться в соответствии с проектной документацией, подготовленной, согласованной, прошедшей государственную экспертизу и утвержденной заказчиком. Основанием для выдачи разрешения на строительство служит проектная документация, градостроительный план земельного участка, а также наличие права собственности, аренды или постоянного (бессрочного) пользования на застраиваемый земельный участок.

6. Виды объектов капитального строительства, при строительстве которых проектная документация может не подготавливаться, а также когда выдача разрешения на строительство не требуется, устанавливаются законодательством о градостроительной деятельности.

7. Граждане и юридические лица, владеющие земельными участками на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды вправе осуществлять снос или реконструкцию находящихся на данных земельных участках зданий, строений, сооружений в соответствии с градостроительным, земельным, жилищным законодательством, законодательством об охране природы и культурного наследия при условии выполнения обязательств обременения земельных участков.

8. До начала строительства жилых домов и общественных зданий должны осуществляться устройство дорог, вертикальная планировка территорий, прокладка новых и реконструкция существующих подземных коммуникаций.

9. Застройщик в течение десяти дней, со дня получения разрешения на строительство, обязан безвозмездно передать в орган выдавший разрешение на строительство сведения о площади, о высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру, копий разделов проектной документации или один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД).

10. Все объекты капитального строительства и градостроительные комплексы должны вводиться в эксплуатацию с обеспечением полного уровня инженерного оборудования и благоустройства (проезды, подходы, озеленение, наружное освещение и т.п.) исключающего необходимость возобновления земляных (строительных) работ на участках с объектами, введенными в эксплуатацию.

11. Объем и качество законченного строительством объекта, оснащение инженерным оборудованием, внешнее благоустройство земельного участка должны соответствовать проектной документации.

12. Ответственность за сохранность геодезических знаков, зеленых насаждений, элементов благоустройства в районе выполнения работ возлагается на застройщика либо лицо, осуществляющее ведение строительных работ.

Статья 45. Предоставление земельных участков из земель муниципальной собственности на территории города по инициативе заинтересованных лиц.

Порядок предоставления земельных участков для строительства и иных целей осуществляется в соответствии с действующим земельным законодательством, генеральным планом города, настоящими Правилами, документацией по планировке территории города и регламентируется положениями, действующими на территории города.

Статья 46. Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

1. Земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

2. Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2. Земельного кодекса РФ, за исключением случаев установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24 пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 Земельного кодекса РФ.

3. Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, установленные при проведении аукциона:

а) максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства;

б) максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи;

в) максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

4. Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, независимо от срока договора аренды такого земельного участка. При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению требований, указанных в части 3 настоящей статьи.

5. Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории, строительства объектов инженерной инфраструктуры и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

6. Собственник или арендатор земельных участков, указанных в части 5 настоящей статьи, обязан выполнить требования о максимальных сроках жилищного строительства, установленных условиями аукциона.

7. При переходе прав на земельные участки, указанные в части 5 настоящей статьи, к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований, о максимальных сроках жилищного строительства, установленных условиями аукциона.

8. В случае неисполнения обязанностей, указанных в частях 3, 4, 6 и 7 настоящей статьи, а также в случае ненадлежащего их исполнения права на земельные участки могут быть прекращены в соответствии с Земельным кодексом РФ и гражданским законодательством.

Статья 47. Проектная документация объекта капитального строительства.

1. Порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации определяется СНиП 11-01-95, введенный в действие постановлением Минстроя России 30.06.95 г. N 18-64.

Письмо Госстроя России от 20.03.2003 г. N СК-1692/32 "О порядке разработки, согласования, утверждения и составе предпроектной и проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений".

"До утверждения в установленном порядке федеральных строительных нормативных документов, регламентирующих выполнение предпроектных и проектных работ, возможно использование в практике реального проектирования ранее действовавших СНиП 11-01-95 и СП 11-101-95 в качестве рекомендуемых положений в части, не противоречащей федеральным законам и постановлениям Правительства Российской Федерации".

Разработка проектной документации осуществляется с соблюдением требований пожарной безопасности, изложенной в главе 18 "Технического регламента о требованиях пожарной безопасности" (Федеральный закон N 123-ФЗ от 22.07.2008).

2. Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства.

3. Подготовка проектной документации осуществляется физическими или юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, осуществляющим архитектурно-строительное проектирование и имеющие право на выполнение проектных работ.

4. Проектная документация подготавливается на основании договоров, заключаемых между застройщиками (заказчиками) и физическими, юридическими лицами (исполнителями проектной документации). Отношения между застройщиками (заказчиками) и исполнителями регулируются гражданским законодательством.

5. Подготовка проектной документации осуществляется на основании задания застройщика или заказчика (при подготовке проектной документации на основании договора), результатов инженерных изысканий, градостроительного плана земельного участка в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

6. Порядок определения и представления технических условий, а также порядок подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения установлены постановлением Правительства РФ от 13 февраля 2006 г. N 83 "Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правила подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения".

7. Состав проектной документации, требования к содержанию ее разделов применительно к различным видам объектов капитального строительства, а также порядок подготовки проектной документации устанавливаются Градостроительным кодексом Российской Федерации и принимаемыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации.

Статья 48. Государственная экспертиза и утверждение проектной документации.

1. Государственная экспертиза проектной документации объектов капитального строительства, за исключением указанных в пункте 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, проводится в соответствии с действующим законодательством, уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или подведомственным ему государственным учреждением.

Статья 49. Выдача разрешения на строительство.

1. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, оформленного в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

2. В целях осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в администрацию г.Искитима заявление о выдаче разрешения на строительство.

3. Разрешение на строительство выдается в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Форма разрешения на строительство установлена Правительством Российской Федерации.

4. Разрешение на строительство подлежит переоформлению (перерегистрации) при изменении вида и параметров строящегося объекта, условий строительства, разрешенного использования участка, при переходе прав собственности на объект в период строительства (реконструкции, капитального ремонта).

5. В случае отказа застройщика от продолжения строительства и его завершения, ему предоставляется право продать (передать) объект незавершенного строительства другому лицу. При этом новый владелец недостроенного объекта является преемником ранее выставленных градостроительных регламентов и технических условий. Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется.

6. Разрешение на строительство не требуется в случаях, указанных в части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, исчерпывающий перечень таких земельных участков установлен в части 4 и 6 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ.

7. Аннулирование разрешения на строительство приводит к невозможности осуществления работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту. Обеспечение безопасности объекта в соответствии с предписанием органа государственного надзора возлагается на собственника либо пользователя объекта капитального строительства.

8. Строения, возведенные без разрешения, полученного в установленном порядке или с отступлениями от схемы планировочной организации земельного участка (схемы размещения), являются объектами самовольного строительства.

9. Запрещается использование гражданских и производственных объектов, в том числе заселение жилых домов, без оформления в установленном порядке документов о вводе в эксплуатацию.

10. Не допускается отдельный ввод в эксплуатацию частей объектов, таких, как доля, пристройка, надстройка и т.д.

11. Все объекты и градостроительные комплексы должны вводиться в эксплуатацию с обеспечением полного уровня инженерного оборудования и благоустройства (проезды, подходы, озеленение, наружное освещение).

12. Застройщик в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство обязан безвозмездно передать в орган выдавший разрешение на строительство, сведения о площади, о высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, или один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

13. По окончанию строительства заказчики обязаны произвести исполнительную топографическую съемку застроенного участка с указанием подземных инженерных коммуникаций и сооружений.

14. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается застройщику после передачи безвозмездно застройщиком в отдел по архитектуре и строительству администрации города исполнительной (контрольной) топографической съемки, отображающей расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка.

15. Переустройство и перепланировка жилых помещений, перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое производятся в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом РФ.

16. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с администрацией города на основании принятого постановления. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

17. Перевод жилых помещений в нежилые и (или) нежилых в жилые допускается с учетом требований Жилищного Кодекса Российской Федерации, законодательства о градостроительной деятельности, Земельного кодекса РФ, Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, Генерального плана города Искитима, регулирующего градостроительную деятельность в виде градостроительного зонирования и планировки территорий города, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов, Правил благоустройства и содержания территории муниципального образования города Искитима и настоящих Правил.

18. При строительстве (реконструкции, капитальном ремонте) должен соблюдаться порядок разработки, согласования, экспертизы проектной документации, оформления разрешения на строительство, ведения строительно-монтажных работ, ввода завершенного строительством объекта в эксплуатацию.

Статья 50. Осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства.

Строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства, регулируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, строительными нормами.

1. Лицами, осуществляющими строительство, могут являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, осуществляющим строительство (далее - лица, осуществляющие строительство).

2. При осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства лицом, осуществляющим строительство на основании договора с застройщиком или заказчиком, застройщик или заказчик должен подготовить земельный участок для строительства и объект капитального строительства для реконструкции или капитального ремонта, а также передать лицу, осуществляющему строительство, материалы инженерных изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство. При необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик или заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства.

3. В случае, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства предусмотрен государственный строительный надзор, застройщик или заказчик заблаговременно, но не позднее чем за семь рабочих дней до начала строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства должен направить в уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации (далее также - органы государственного строительного надзора) извещение о начале таких работ, к которому прилагаются следующие документы:

1) копия разрешения на строительство;

2) проектная документация в объеме, необходимом для осуществления соответствующего этапа строительства;

3) копия документа о вынесении на местность линий отступа от красных линий (разбивочный чертеж);

4) общий и специальные журналы, в которых ведется учет выполнения работ.

4. Лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика или заказчика (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия. Лицо, осуществляющее строительство, также обязано обеспечивать доступ на территорию, на которой осуществляются строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства, представителей застройщика или заказчика, органов государственного строительного надзора, предоставлять им необходимую документацию, проводить строительный контроль, обеспечивать ведение исполнительной документации, извещать застройщика или заказчика, представителей органов государственного строительного надзора о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, обеспечивать устранение выявленных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков, обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов.

5. Отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Статья 51. Контроль за осуществлением застройки на территории поселения.

1. Уполномоченные органы администрации города, в пределах своих полномочий, осуществляют контроль за соблюдением субъектами градостроительных отношений положений и требований, содержащихся:

- В соответствующих нормативных правовых актах субъекта Российской Федерации и муниципальных нормативных правовых актах по вопросам градостроительной деятельности;

- В соответствующих документах территориального планирования, региональных и местных нормативах градостроительного проектирования, документации по планировке территории, настоящих Правилах, а также градостроительных регламентов, разрешенного использования земельных участков, планируемых для размещения объектов капитального строительства регионального и местного (городского) значения.

2.. Правообладатели объектов недвижимости обязаны оказывать должностным лицам органов, указанных в части 1 настоящей статьи, действующим в соответствии с законодательством, содействие в выполнении ими своих обязанностей.

Статья 52. Выдача разрешений на ввод объекта в эксплуатацию.

1. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию осуществляется на основании заявления застройщика, подаваемого в орган архитектуры и градостроительства, выдавший разрешение на строительство объекта.

2. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

3. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства, а также государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

4. В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объектах капитального строительства, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета. Состав таких сведений должен соответствовать установленным федеральным законодательствам требованиям.