Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11 мая 2018 г. N 18-КГ18-26 Суд отменил принятые по делу судебные акты, которыми удовлетворен встречный иск о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку превышение разрешённого количества этажей здания, отсутствие проектной документации, результатов инженерных изысканий, а также их государственной экспертизы являются существенными нарушениями градостроительных правил

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11 мая 2018 г. N 18-КГ18-26

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Гетман Е.С., Киселёва А.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску ООО "Консенсус-Юг" к Баланяну Товмасу Назаретовичу о признании реконструированного жилого дома самовольной постройкой и возложении обязанности привести объект недвижимости в соответствие с правоустанавливающим документами,

по встречному иску Баланяна Товмаса Назаретовича к администрации города Сочи и ООО "Консенсус-Юг" о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, признании права собственности и разделе жилого дома, по иску администрации города Сочи к Баланяну Товмасу Назаретовичу и ООО "Консенсус-Юг" о признании реконструированного жилого дома самовольной постройкой, его сносе и внесении записи в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права собственности

по кассационной жалобе представителя администрации города Сочи - Гишевой Н.В. на решение Центрального районного суда г. Сочи от 30 марта 2017 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 03 августа 2017 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Киселева А.П., выслушав Баланяна Т.Н., возражавшего против удовлетворения доводов жалобы, установила:

ООО "Консенсус-Юг" обратилось в суд с иском к Баланяну Т.Н. о признании реконструированного жилого дома самовольной постройкой и возложении обязанности привести объект недвижимости в соответствие с правоустанавливающим документами, сославшись на то, что истцу и ответчику на праве общей долевой собственности (2/3 и 1/3 доли соответственно) принадлежит земельный участок площадью 923 кв. м с кадастровым номером ..., категория земель: земли населенных пунктов - для садоводства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ...

На указанном земельном участке расположен трехэтажный жилой дом общей площадью 1215 кв. м, с кадастровым номером ..., который также принадлежит ООО "Консенсус-Юг" и Баланяну Т.Н. на праве общей долевой собственности в тех же долях, что и земельный участок.

Баланян Т.Н., без получения соответствующего разрешения на реконструкцию дома, над имеющимися тремя этажами возвел два дополнительных этажа, площадью 905,4 кв. м, в результате чего общая площадь жилого дома увеличилась до 1992,3 кв. м, а этажность дома - до 5.

ООО "Консенсус-Юг" считает осуществленную Баланяном Т.Н. реконструкцию жилого дома неправомерной и просит суд возложить на ответчика обязанность привести объект недвижимости в соответствие с правоустанавливающим документами.

Баланян Т.Н., не согласившись с иском, обратился в суд со встречными требованиями к администрации города Сочи и ООО "Консенсус-Юг" о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, признании права собственности на данный объект недвижимости, прекращении права долевой собственности и реальном разделе жилого дома между сособственниками, сославшись на то, что произведенная им реконструкция жилого дома соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, а также требованиям безопасности, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и законные интересы других лиц. Кроме того, поскольку реконструкция дома произведена Баланяном Т.Н. за счет собственных средств, без участия другого сособственника, то его доля в праве собственности на домовладение, как он считает, увеличилась, и домовладение подлежит разделу с учетом данного обстоятельства.

Администрация города Сочи, в свою очередь, обратилась в суд с иском к Баланяну Т.Н. и ООО "Консенсус-Юг" о признании реконструированного жилого дома самовольной постройкой, возложении на ответчиков обязанности снести данный жилой дом, внесении в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ответчиков на спорное строение.

В обоснование иска указано, что реконструкция жилого дома произведена Баланяном Т.Н. с нарушением требований закона, без получения результатов инженерно-технических изысканий и градостроительного плана земельного участка, проектной документации, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации, а также без разрешения на строительство (реконструкцию), за получением которого ответчики в уполномоченный орган не обращались.

Кроме того, указанная реконструкция жилого дома нарушает Правила землепользования и застройки, так как фактически возведенный Баланяном Т.Н. объект недвижимости не отвечает признакам индивидуального жилого дома и превышает предельные параметры разрешенного строительства.

В ходе рассмотрения дела ООО "Консенсус-Юг" отказалось от иска к Баланяну Т.Н. Отказ от иска принят судом, производство по делу в указанной части прекращено определением Центрального районного суда г. Сочи от 30 марта 2017 г.

Решением Центрального районного суда г. Сочи от 30 марта 2017 г. иск Баланяна Т.Н. удовлетворен, в удовлетворении исковых требований администрации города Сочи отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 03 августа 2017 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представителя администрации города Сочи Гишевой Н.В. содержится просьба об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, как незаконных.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Киселева А.П. от 9 апреля 2018 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения были допущены судебными инстанциями при рассмотрении данного дела.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером ... площадью 923 кв. м, отнесенный к категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для садоводства, по ... районе г. Сочи принадлежит на праве общей долевой собственности ООО "Консенсус-Юг" (2/3 доли) и Баланяну Т.Н. (1/3 доля).

Согласно правоустанавливающим документам на данном земельном участке расположен трехэтажный жилой дом общей площадью 1215 кв. м с кадастровым номером ..., принадлежащий на праве общей долевой собственности ООО "Консенсус-Юг" и Баланяну Т.Н. в тех же долях.

Баланян Т.Н., произвел реконструкцию данного объекта недвижимости, в результате которой изменились этажность и площадь спорного дома. После реконструкции дом представляет собой пятиэтажный объект капитального строительства литер "А" общей площадью 1991,3 кв. м, жилой площадью 1614,4 кв. м.

Разрешая спор, удовлетворяя требования Баланяна Т.Н. и отказывая в удовлетворении требований администрации города Сочи, суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, содержащимися в пунктах 25, 26, 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", и исходил из того, что спорный объект капитального строительства после реконструкции расположен в границах принадлежащего ООО "Консенсус-Юг" и Баланяну Т.Н. на праве общей долевой собственности земельного участка, отвечает требованиям строительных и градостроительных норм и правил, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

С указанными выводами суда первой инстанции согласился суд апелляционной инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что с обжалуемыми судебными постановлениями согласиться нельзя по следующим основаниям.

В силу положений части 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с положениями статьи 33 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" нормативы организации и застройки территории садоводческого огороднического или дачного некоммерческого объединения, в том числе минимальные расстояния между зданиями, строениями, сооружениями и границами земельных участков, устанавливают органы местного самоуправления в порядке, установленном градостроительным законодательством, с учетом их природных, социально-демографических, национальных и иных особенностей.

Указанные нормативы определены Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденными решением Городского Собрания Сочи от 29 декабря 2009 г. N 202.

Кроме того, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. При рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путём возведения ответчиком здания, строения сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта (пункт 46).

В силу положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьи 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдаётся органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться, помимо правоустанавливающих документов на земельный участок, также градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации и иные предусмотренные статьёй 51 данного кодекса документы.

Согласно части 2 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи) (часть 3 статьи 48). Частью 11 данной статьи предусмотрено, что подготовка проектной документации осуществляется, в частности, на основании результатов инженерно-технических изысканий и градостроительного плана земельного участка. Согласно части 12 этой же статьи в состав проектной документации объектов капитального строительства входит пояснительная записка в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями.

В соответствии со статьёй 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе и утверждаются при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации. Предметом экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

Согласно части 1 статьи 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации не допускаются подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации экспертиза не проводится в отношении проектной документации отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства).

Как установлено судом, земельный участок с кадастровым номером ... площадью 923 кв. м., на котором расположен спорный реконструированный объект недвижимости, относится к категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для садоводства.

Баланяном Т.Н. произведена реконструкция жилого дома, расположенного на указанном выше земельном участке, в результате чего общая площадь жилого дома увеличилась до 1992,3 кв. м, а этажность дома - до 5 этажей, что подтверждается имеющимися в деле доказательствами, в том числе, заключением эксперта от 22 февраля 2017 г., актом осмотра земельного участка от 02 марта 2017 г., письмом из департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи от 01 марта 2017 г. N 21.01-11/4029.

Из приведённых положений закона следует, что превышение разрешённого количества этажей здания, отсутствие проектной документации, результатов инженерных изысканий, а также их государственной экспертизы являются существенными нарушениями градостроительных правил.

Однако эти обстоятельства, имеющие юридически важное значение для правильного разрешения дела, какой-либо правовой оценки судебных инстанций не получили.

Кроме того, целевое назначение земельного участка, на котором расположено спорное строение - садоводство. Согласно классификатору видов разрешенного использования, утвержденному Приказом Минэкономразвития от 1 сентября 2014 г. N 540, "садоводство" (код 1.5) один из видов сельскохозяйственного использования - осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур.

Позволяет ли возведенное строение использовать земельный участок по целевому назначению, судом не установлено.

При таких обстоятельствах выводы судов первой и апелляционной инстанции противоречат приведенным выше нормам материального права и разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации.

С учетом изложенного, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права являются существенными, повлиявшими на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов администрации муниципального образования город Краснодар, в связи с чем решение Центрального районного суда г. Сочи от 30 марта 2017 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 03 августа 2017 г. подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Центрального районного суда г. Сочи от 30 марта 2017 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 03 августа 2017 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий

Горшков В.В.

Судьи

Гетман Е.С.

Киселёв А.П.