Приказ Федеральной службы государственной статистики от 22 августа 2012 г. N 459 "Об утверждении Методологических указаний по расчету текущей рыночной стоимости жилых зданий в соответствии с требованиями Системы национальных счетов"

Во исполнение Плана развития Системы национальных счетов России на период с 2011 г. по 2017 г., утвержденного приказом Федеральной службы государственной статистики от 30 марта 2011 г. N 81, и раздела III пункта 1 Плана научно-методологических работ, утвержденного приказом Росстата от 29 декабря 2010 г. N 474, приказываю:

утвердить прилагаемые Методологические указания по расчету текущей рыночной стоимости жилых зданий в соответствии с требованиями Системы национальных счетов и ввести в действие с 1 января 2013 г.

Временно исполняющий обязанности руководителя Федеральной службы государственной статистики

М.А. Дианов

УТВЕРЖДЕНЫ
Приказом Росстата
от 22.08.2012 N 459

Методологические указания
по расчету текущей рыночной стоимости жилых зданий в соответствии с требованиями Системы национальных счетов

1. Общие положения

Методологические указания по расчету текущей рыночной стоимости жилых зданий в соответствии с требованиями Системы национальных счетов (далее - Методологические указания) предназначены для макроэкономической оценки текущей рыночной стоимости жилых зданий с целью отражения их в балансе активов и пассивов, в соответствии с требованиями системы национальных счетов, и определения на ее основе потребления основного капитала по данному виду актива.

В Методологических указаниях применяются следующие определения:

К зданиям относится строительная система, состоящая из несущих и ограждающих или совмещенных (несущих и ограждающих) конструкций, образующих надземный замкнутый объем, предназначенный для проживания или пребывания людей в зависимости от функционального назначения и для выполнения различного вида производственных процессов.

По своему функциональному назначению здания подразделяются на здания жилые и нежилые.

К жилым зданиям (домам) относятся индивидуально-определенные здания, которые состоят из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таких зданиях. К ним относятся: здания, входящие в жилой фонд (общего назначения, общежития, спальные корпуса школ-интернатов, учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, приютов, домов для престарелых и инвалидов), жилые здания (помещения), не входящие в жилищный фонд, ведомственное жилье, учитываемое на балансе организации.

Под текущей рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При определении текущей рыночной стоимости жилых зданий в Рамках настоящих Указаний применяется сравнительный подход.

Сравнительный подход - это метод оценки стоимости объектов, основанный на сравнении объектов оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок, либо предложений.

Объектами - аналогами признаются объекты, сходные с объектами оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость.

Расчет текущей рыночной стоимости жилых зданий осуществляется в ценах на конец отчетного года, в среднегодовых ценах отчетного и базисного года, в целом и с выделением данных по сектору домашних хозяйств.

2. Метод, применяемый при расчете текущей рыночной стоимости жилых зданий;
источники исходной информации

Определение текущей рыночной стоимости жилых зданий на основе сравнительного подхода к оценке предполагает использование данных о ценах продаж на вторичном рынке жилья и сведений о наличии жилья различных типов в натуральном выражении, расположенного в городской и сельской местности.

Для выполнения требований сравнительного подхода к оценке необходимо обеспечить структурное соответствие жилья, по которому определяются цены сделок на вторичном рынке, и всего имеющегося жилья. Это реализуется путем осуществления расчетов по достаточно дифференцированным типам и группам жилых зданий, а в ряде случаев - применением поправочных коэффициентов к ценам на продаваемое жилье.

Расчет предполагает:

1) Разбивку жилого фонда на группы по следующим критериям: город/село, одноквартирные/многоквартирные дома, материал стен, год постройки.

2) Расчет рыночной стоимости одного кв. м жилья каждой из групп путем внесения поправок и корректировок в средние цены на жилье на вторичном рынке.

3) Расчет рыночной стоимости жилого фонда путем перемножения общей площади жилого фонда и рыночной стоимости одного кв. м жилья (в разрезе групп).

Основными источниками информации для расчета рыночной стоимости жилых зданий являются:

1) данные годовой формы федерального статистического наблюдения N 1-жилфонд "Сведения о жилищном фонде", представляемой организациями технического учета и технической инвентаризации;

2) данные формы выборочного федерального статистического наблюдения N 1-РЖ "Сведения об уровне цен на рынке жилья", представляемой юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими операции с недвижимостью в административных центрах и отдельных городах субъектов Российской Федерации.

Из формы N 1-жилфонд берутся данные о распределении площади имеющегося жилищного фонда по состоянию на конец года по городам и поселкам городского типа и - сельской местности; по индивидуально определенным зданиям и многоквартирным жилым домам; по материалу стен; по времени возведения жилых зданий. Используются также данные о наличии ветхого и аварийного жилого фонда.

В расчетах применяются также итоги переписи населения по разделу "Жилищные условия населения" для распределения имеющихся жилых домов по двум взаимосвязанным признакам - материалу стен и году постройки.

Из формы N 1-РЖ используются данные о ценах за единицу площади жилья на вторичном рынке по его характеристикам (типы зданий - по материалам стен, категории дома - квартиры низкого качества, типовые, улучшенной планировки, элитные и т. п.).

Кроме того, в расчетах применяются поправочные коэффициенты к ценам на продаваемое жилье, рассчитанные:

1) по данным формы федерального статистического наблюдения N 11 "Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) и других нефинансовых активов" - в целях определения стоимости аварийного и ветхого жилищного фонда;

2) по данным форм федерального статистического наблюдения N 1-ИЖС "Сведения о построенных населением жилых домах" и N С-1 "Сведения о вводе в эксплуатацию зданий и сооружений" - в целях определения средней цены одного квадратного метра общей площади индивидуальных жилых домов;

3) по данным экспертов-оценщиков - в целях определения цены одного квадратного метра общей площади деревянных жилых зданий и жилых зданий, находящихся в сельской местности (поскольку наблюдение за ценами по форме N 1-РЖ ведется лишь в территориальных центрах и крупных городах субъектов Российской Федерации, отобранных для наблюдения);

4) по данным кадастровой оценки жилой недвижимости, осуществленной Росреестром - в целях определения поправочных коэффициентов для расчета рыночной стоимости жилья вне крупных городов и областных центров, индивидуального и деревянного жилья - для территориальных органов Росстата, где есть результаты кадастровой оценки.

3. Порядок расчета текущей рыночной стоимости жилых зданий

Порядок расчета текущей рыночной стоимости жилых зданий включает в себя следующие этапы:

1) Формирование исходной информации о наличии жилищного фонда и о ценах на вторичном рынке жилой недвижимости.

2) Расчет средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилых зданий по отдельным группам путем внесения поправок и корректировок в средние цены на жилье на вторичном рынке.

3) Распределение жилого фонда на группы по следующим критериям: город/село, одноквартирные/многоквартирные дома, материал стен, год постройки.

4) Расчет текущей рыночной стоимости жилых домов на конец отчетного года.

5) Корректировка текущей рыночной стоимости жилых зданий на стоимость аварийного и ветхого жилищного фонда.

6) Расчет среднегодовой рыночной стоимости жилых зданий в среднегодовых ценах отчетного года.

7) Расчет среднегодовой рыночной стоимости жилых зданий в среднегодовых ценах базисного года.

8) Расчет текущей рыночной стоимости жилищного фонда по сектору "домашние хозяйства" по состоянию на конец отчетного года, в среднегодовых ценах отчетного и базисного года.

На первом этапе расчета формируется исходная информация:

1) Из формы N 1-жилфонд используются данные о распределении площади всего имеющегося жилищного фонда раздельно в многоквартирных жилых домах и индивидуально определенных зданиях - одноквартирных домах (далее - индивидуальных домах) по материалу стен (каменные и кирпичные, панельные и блочные, монолитные, деревянные, смешанные и прочие), а также данные о наличии аварийного и ветхого жилищного фонда.

2) По итогам Всероссийской переписи населения по разделу "Жилищные условия населения" формируются данные о численности населении частных домохозяйств, проживающих в индивидуальных домах и квартирах, по периоду постройки дома и материалу наружных стен. Кроме того используются данные об общей площади, в среднем приходящейся на одного члена частных домохозяйств, проживающих в индивидуальных домах, отдельных и коммунальных квартирах. При этом делается предположение, что проживающие в отдельных и коммунальных квартирах члены частных домохозяйств, проживают в многоквартирных домах. Поэтому средний размер общей площади, приходящейся на одного человека, проживающего в многоквартирных домах, определяется как среднее арифметическое взвешенное между размером общей площади, приходящейся на одного человека, проживающего в отдельных квартирах, и размером общей площади, приходящейся на одного человека, проживающего в коммунальных квартирах.

3) Из формы N 1-РЖ используются поквартальные данные отчетного года о средних ценах за 1 квадратный метр общей площади жилья на вторичном рынке в зависимости от типа дома по материалу стен (кирпичные, крупнопанельные и крупноблочные, монолитные, в том числе монолитно-кирпичные) и категории дома (квартиры низкого качества, типовые, улучшенного качества, элитные). При этом средние цены за 1 квадратный метр общей площади за 4-й квартал отчетного года используются для определения рыночной стоимости жилищного фонда по состоянию на конец отчетного года, а поквартальные данные - для определения среднегодовых цен отчетного года. Кроме того, из формы N 1-РЖ используются поквартальные данные за 2008 отчетный год о средних ценах за 1 квадратный метр общей площади жилья на вторичном рынке в зависимости от типа дома по материалу стен и категории дома - для расчета среднегодовых цен базисного года.

На втором этапе осуществляется расчет средней рыночной цены по тем видам жилья, по которым нет данных в форме N 1-РЖ - на жилые здания из дерева, индивидуальные дома и жилые здания, находящиеся в сельских населенных пунктах, в зависимости от типа (по материалу стен) и категории дома.

Стоимость одного квадратного метра общей площади жилья из дерева определяется следующим образом: стоимость одного квадратного метра в кирпичных домах умножается на корректирующий коэффициент, отражающий соотношение стоимости одного квадратного метра кирпичного и деревянного жилья, определенный по данным экспертов оценщиков для регионов со схожими экономическими и природными условиями (таблица N 1 Приложения к Методологическим указаниям) или по данным кадастровой оценки недвижимости. При этом предполагается, что деревянное жилье относится к жилью категории низкого качества и типового.

Расчет стоимости индивидуальных домов осуществляется путем применения к наблюдаемым ценам поправочных коэффициентов, которые, в свою очередь, рассчитываются по соотношению стоимости строительства одного квадратного метра общей площади жилых домов, сложившейся у физических и юридических лиц. Источником информации служат данные форм федерального статистического наблюдения N 1-ИЖС и N С-1 за 2007г., проиндексированные до цен отчетного года по индексу цен производителей в строительстве. Распределение в зависимости от типа и категории дома осуществляется исходя из определенной средней цены индивидуального дома и соотношений, складывающихся по ценам на разные типы многоквартирных жилых домов.

Если в территориальном органе Росстата уже имеются результаты кадастровой оценки недвижимости, то соотношения стоимости индивидуального жилья по сравнению с многоквартирным жильем берутся по результатам этой оценки - в настоящее время имеются итоги кадастровой оценки по двенадцати субъектам Российской Федерации (приведены в таблице N 2 Приложения к Методологическим указаниям).

Средние цены для сельской местности определяются путем применения к ценам на индивидуальное жилье и жилье в многоквартирных домах понижающих коэффициентов, определенных по данным экспертов-оценщиков и исчисленных по соотношению предложения жилой недвижимости в городах и внегородской местности, окрестностях крупных городов (приведены в таблице N 1 Приложения к Методологическим указаниям), или, если подведены итоги кадастровой оценки недвижимости, по данным этой оценки (приведены в таблице N 2 Приложения к Методологическим указаниям).

На третьем этапе осуществляется распределение общей площади жилищного фонда по двум взаимосвязанным признакам - по году постройки и материалу наружных стен отдельно для городских и сельских населенных пунктов. Для этого, изначально по итоговым данным переписи населения, данные о численности населения частных домохозяйств, проживающих в индивидуальных домах и квартирах по периоду постройки дома и материалу наружных стен, перемножаются на данные об общей площади, в среднем приходящейся на одного члена частных домохозяйств, проживающих в индивидуальных домах, отдельных и коммунальных квартирах.

Далее на основе этих данных рассчитываются относительные показатели (доли), характеризующие распределение общей площади жилищного фонда по периоду постройки дома и материалу наружных стен для городских и сельских населённых пунктов. Полученные соотношения применяются для распределения общей площади жилищного фонда (из формы N 1-жилфонд) по двум взаимосвязанным признакам по типу (по материалу стен) и году постройки.

На четвертом этапе рассчитывается текущая рыночная стоимость жилищного фонда по состоянию на конец отчетного года. Данные о распределении общей площади жилищного фонда по материалу стен и годам постройки перемножаются на данные о ценах за 1 квадратный метр общей площади квартир. При этом для расчета рыночной стоимости жилых помещений в многоквартирных домах используются данные о ценах за 1 квадратный метр общей площади в многоквартирных домах, а индивидуального жилья - соответственно, о ценах за 1 квадратный метр общей площади индивидуальных жилых домов. Расчет ведется отдельно для городских и сельских населённых пунктов. При этом предполагается, что жилье (и многоквартирные дома и индивидуальное жильё) из всех стеновых материалов, построенное до 1970 года включительно (а деревянное, смешанное и прочее жильё - до 1995 года включительно), относится к жилью низкого качества, поэтому к нему применяются цены на жильё соответствующего типа по материалу стен и по категории "квартиры или жильё низкого качества". Каменные, кирпичные, панельные и блочные дома, построенные в период с 1971 до 1995 года включительно, считаются "типовыми", а построенные после 1995 года -"улучшенной планировки" - к ним применяются соответствующие средние цены. Деревянные, смешанные и прочие дома, построенные после 1995 года, считаются "типовыми", а монолитные дома, построенные после 1995 года, считаются "элитными".

На пятом этапе полученные результаты расчетов текущей рыночной стоимости жилых зданий корректируются на стоимость аварийного и ветхого жилищного фонда. Оценка рыночной стоимости аварийного и ветхого жилищного фонда принимается со скидкой, вплоть до его утилизационной стоимости. Рассчитывается текущая рыночная стоимость аварийного и ветхого жилищного фонда по его доле в жилищном фонде с применением к стоимости понижающего коэффициента. Корректирующий коэффициент определяется, исходя из соотношения утилизационной и остаточной балансовой стоимости ликвидированных в течение отчетного года объектов основных фондов, и соотношения вероятной рыночной и остаточной балансовой стоимости проданных в течение отчетного года объектов основных фондов, по данным формы федерального статистического наблюдения N 11.

На шестом этапе производится расчет среднегодовой рыночной стоимости жилищного фонда в среднегодовых ценах отчетного года. Для этого по данным формы N 1-жилфонд рассчитываются данные о среднегодовом распределении площади всего имеющегося жилищного фонда раздельно в многоквартирных жилых домах и индивидуальных домах по материалу (полусумма наличия жилищного фонда на начало и конец отчетного года). По данным формы N 1-РЖ рассчитываются среднегодовые цены за 1 квадратный метр общей площади жилья за отчетный год в зависимости от типа дома по материалу стен (кирпичные, крупнопанельные и крупноблочные, монолитные, в том числе монолитно-кирпичные) и категории дома (квартиры низкого качества, типовые, улучшенного качества, элитные) (из цен за 1 квадратный метр общей площади жилья на вторичном рынке за 4 квартала отчетного года. Расчет среднегодовой рыночной стоимости жилищного фонда в среднегодовых ценах отчетного года определяется путем перемножения данных о среднегодовом распределении общей площади жилищного фонда по материалу стен и годам постройки на данные о среднегодовых ценах за 1 квадратный метр общей площади жилищного фонда.

На седьмом этапе производится расчет среднегодовой рыночной стоимости жилищного фонда в среднегодовых ценах базисного года. В качестве базисного года принят 2008 год. Для этого данные о среднегодовом распределении общей площади жилищного фонда по материалу стен и годам постройки перемножаются на данные о среднегодовых ценах за 1 квадратный метр общей площади жилищного фонда базисного года.

На восьмом этапе определяется рыночная стоимость жилищного фонда по сектору "домашние хозяйства". Для этого определяется удельный вес жилищного фонда, состоящего в собственности граждан, во всём жилищном фонде, по данным формы N 1-жилфонд, отдельно для индивидуального жилья и жилых помещений в многоквартирных домах. Затем эти доли накладываются на текущую рыночную стоимость, соответственно, индивидуальных домов и жилых помещений в многоквартирных домах, отдельно в городских и сельских населённых пунктах по состоянию на конец отчетного года, а также в среднегодовых ценах отчетного и базисного года.

Приложение
к Методологическим указаниям

Таблица N 1

Корректирующие коэффициенты для расчета рыночной стоимости жилья по регионам Российской Федерации*

(доли)
Наименование региона РФ		Значение коэффициента для расчета рыночной стоимости 1 кв м деревянного жилья (по отношению к стоимости кирпичного жилья) для:				Понижающий коэффициент для расчета рыночной стоимости жилья вне областных центров и крупных городов
		многоквартирных домов		индивидуальных домов
А		1		2		3
Российская Федерация		0,628		0,775		0,588
Республика Карелия		0,52		0,44		0,78
Республика Коми
Архангельская область
Ненецкий автономный округ
Вологодская область
Мурманская область
г. Санкт-Петербург		0,35		0,44		0,6
Ленинградская область
Новгородская область
Псковская область
Калининградская область
Брянская область		0,65		0,99		0,74
Владимирская область
Ивановская область
Калужская область
Костромская область
г. Москва
Московская область
Орловская область
Рязанская область
Смоленская область
Тверская область
Тульская область
Ярославская область
Республика Марий Эл		0,68		0,97		0,71
Республика Мордовия
Чувашская Республика
Кировская область
Нижегородская область
Белгородская область		0,71		0,93		0,65
Воронежская область
Курская область
Липецкая область
Тамбовская область
Республика Калмыкия		0,71		0,78		0,47
Республика Татарстан
Астраханская область
Волгоградская область
Пензенская область
Самарская область
Саратовская область
Ульяновская область
Республика Адыгея	0,63		0,78		0,59
Республика Дагестан
Ингушская Республика
Кабардино-Балкарская республика
Карачаево-Черкесская республика
Северная Осетия - Алания
Чеченская Республика
Краснодарский край
Ставропольский край
Ростовская область
Республика Башкортостан	0,63		0,58		0,48
Удмуртская Республика
Пермский край
Курганская область
Оренбургская область
Свердловская область
Челябинская область
Республика Алтай	0,64		0,5		0,51
Алтайский край
Кемеровская область
Новосибирская область
Омская область
Томская область
Тюменская область
Ханты-Мансийский авт. округ
Ямало-Ненецкий авт. округ
Республика Бурятия	0,68		1,01		0,47
Республика Тыва
Республика Хакасия
Забайкальский край
Красноярский край
Иркутская область
Республика Саха (Якутия)	0,71		1,01		0,47
Камчатский край
Приморский край
Хабаровский край
Амурская область
Магаданская область
Сахалинская область
Еврейская автономная область
Чукотский автономный округ

------------------------------

* определены по данным экспертов-оценщиков

------------------------------

Таблица N 2

Корректирующие коэффициенты для расчета рыночной стоимости жилья по регионам Российской Федерации*

(доли)
Наименование региона РФ	Значение коэффициента для расчета рыночной стоимости жилья вне крупных городов и областных центров для:		Понижающий коэффициент для расчета рыночной стоимости индивидуального жилья
	многоквартирных домов	индивидуальных домов
А	1	2	3
Республика Башкортостан	0,507	0,568	0,314
Республика Татарстан	0,702	0,361	0,352
Краснодарский край	0,719	0,611	0,533
Красноярский край	0,575	0,555	0,481
Иркутская область	0,794	0,544	0,472
Калининградская область	0,971	0,931	0,443
Калужская область	0,646	0,492	0,368
Кемеровская область	0,753	0,825	0,588
Нижегородская область	0,631	0,431	0,326
Ростовская область	0,756	0,503	0,56
Самарская область	0,587	0,447	0,339
Тверская область	0,705	0,619	0,484

------------------------------

* определены по данным кадастровой оценки недвижимости, осуществленной Росреестром